Дело №2-18/2020; УИД 42RS0010-01-2019-001190-41

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

Киселевский городской суд Кемеровской области 

в составе: председательствующего - судьи Ильиной Н.Н., 

при секретаре - Анчуковой Н.В.,

с участием представителя истца АО «Луговое» - ФИО1, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на три года, с запретом на передоверие полномочий другим лицам,

представителя ответчика – ФИО2, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на три года, с запретом на передоверие полномочий другим лицам,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Киселевске

«25» февраля 2020года

гражданское дело по иску Акционерного общества «Луговое» к ФИО3 о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, и понуждении заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Луговое» обратились в суд с иском к ответчику ФИО3 о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, и понуждении заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой, мотивируя свои требования тем, что АО «Луговое» осуществляет ведение горных работ в рамках лицензии на право пользования недрами № от ДД.ММ.ГГГГ и плана развития горных работ на 2011-2019 гг., согласованного и утвержденного в установленном порядке.

Санитарно-эпидемиологическим заключением № от ДД.ММ.ГГГГ Главным государственным санитарным врачом П.Е.С. утвержден «Проект предварительной (расчетной) санитарно-защитной зоны (СЗЗ) для участка открытых горных работ АО «Луговое». Год разработки-2018. Кемеровская область, территория муниципального образования «Киселевский городской округ».

В границах указанной санитарно-защитной зоны находятся жилые дома, в том числе дом 

<

адрес>, принадлежащий ФИО3 на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ 

Процесс переселения граждан частными лицами законодательно не урегулирован, поэтому в целях осуществления мероприятий по сносу АО «Луговое» выкупает жилые дома у собственников. 

На основании картографического материала АО «Луговое», жилой дом 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № принадлежащий ФИО3 на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, расположен в границах санитарно-защитной зоны, в связи с чем, подлежит выносу из границ СЗЗ.

30 августа 2018 года в администрацию АО «Луговое» от ФИО3 поступило заявление об отказе от предоставляемого АО «Луговое» жилья и выплате денежной компенсации, за принадлежащий ей жилой дом в размере 1300000 рублей. Однако, указанная сумма необоснованно завышена, в связи с чем, АО «Луговое» обратилось к независимому оценщику для установления рыночной стоимости жилого дома.

Для установления рыночной стоимости вышеуказанного жилого дома и земельного участка, независимым оценщиком, по запросу АО «Луговое», проведена независимая оценка, где согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого дома 

<

адрес> составляет 642 000 рублей и рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 716 кв.м., с кадастровым номером: № расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 41 000 рублей.

В отсутствие специальных норм, регламентирующих порядок определения выкупной цены имущества при переселении населения из СЗЗ предприятия, АО «Луговое» предложило путем направления 19.11.2018 года и 13.05.2019 года уведомлений ФИО3, проживающей по адресу: 

<

адрес>, заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в размере 1 000 000 рублей, либо договора мены взамен принадлежащего ФИО3 жилого дома на равноценную по площади благоустроенную квартиру в строящемся доме, расположенного в городе Киселевске, в районе Красный Камень.

До настоящего времени принадлежащий ФИО3 дом 

<

адрес> не выкуплен в связи с тем, что между АО «Луговое» и ответчиком не удается достигнуть соглашения о выкупной цене. От участия в переговорах по установлению выкупной цены ФИО3 отказывается. Все просьбы АО «Луговое» о предоставлении обоснованной выкупной цены ФИО3 игнорируются, что влечет для АО «Луговое» экономические негативные последствия, а именно приостановку производственной деятельности предприятия.

На основании изложенного, просит установить рыночную стоимость для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 642 000 рублей и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 41 000 рублей. Обязать ФИО3 заключить с АО «Луговое» договор купли-продажи по рыночной стоимости недвижимого имущества, жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 642 000 рублей и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером: № расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 41 000 рублей. Взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В настоящем судебном заседании представитель истца АО «Луговое» ФИО1 исковые требования поддержала в полном объёме, на их удовлетворении настаивала по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик ФИО3 о месте и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, согласно заявления, просит рассмотреть дело с участием представителя.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, представил письменное возражение, так как ответчица не намеренна (не согласна) продавать истцу свой жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, то есть она не намерена (не согласна) заключать с истцом какой-либо договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, что, как полностью исключает наличие какого-либо проекта договора купли-продажи, так и, соответственно, полностью исключает наличие каких-либо разногласий по условиям какого-либо договора купли-продажи, а, следовательно, свидетельствует об обращении истца в суд с иском по надуманным, несоответствующим действительности основаниям, исключающих удовлетворение исковых требований. Просит в удовлетворении заявленных исковых требований истцу отказать.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами....

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. (ст.40 Конституции Российской Федерации )

Согласно ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

В судебном заседании установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 принадлежит право собственности на жилой дом, расположенный в городе Киселевске по 

<

адрес>.(л.д.73).

На основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 принадлежит право собственности на земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный в городе Киселевске по 

<

адрес>.(л.д.74).

Санитарно-эпидемиологическим заключением № от ДД.ММ.ГГГГ Главным государственным санитарным врачом П.Е.С. утвержден «Проект предварительной (расчетной) санитарно-защитной зоны (СЗЗ) для участка открытых горных работ АО «Луговое». Год разработки-2018. Кемеровская область, территория муниципального образования «Киселевский городской округ».

В границах указанной санитарно-защитной зоны находятся жилые дома, в том числе дом 

<

адрес> принадлежащий ФИО3 на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации. 

АО «Луговое» направило письменное предложение 19.11.2018 года и 13.05.2019 года ФИО3 заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в размере 1 000 000 рублей, либо договора мены взамен принадлежащего ФИО3 жилого дома на равноценную по площади благоустроенную квартиру в строящемся доме, расположенного в городе Киселевске, в районе Красный Камень.

От заключения договора купли- продажи принадлежащего ей жилого дома и земельного участка ответчик отказывается. При этом, по мнению истца, ответчик уклоняются от заключения договора купли-продажи на жилой дом.

Представитель ответчика в судебном заседании выдвинул возражения, что предложение заключить договор ФИО3 в полном объеме не принято по причине, что она намерена проживать в данном доме. Кроме того, направленное в адрес ответчика уведомления не являются офертой, соответственно, действия истца не могут быть признаны акцептом, обязанности заключить с истцом договор купли-продажи дома и земельного участка у ответчика не имеется.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО «Экспертная группа «ОТК» в данном случае сложилась ситуация, когда одна из сторон сделки понуждает другую сторону совершить сделку. Это является чрезвычайным обстоятельством, препятствующим определению рыночной стоимости, согласно ст.3 Закона 2Об оценочной деятельности в Российской Федерации»№135-ФЗ.Выкупная стоимость включает в себя рыночную стоимость и издержки собственника в связи со сменой места жительства. Выкупная стоимость также не может быть определена, так как включает в себя основную компоненту- рыночную стоимость, которая не может быть определена, ввиду наличия чрезвычайных обстоятельств.

Согласно ст. 420,421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии со ст. 549,550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 433,554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исходя из приведенных норм договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть заключен путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом ни для истца, ни для ответчиков заключение договора купли-продажи принадлежащего им имущества не является обязательным в смысле статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно понуждение к заключению такого договора не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу 

<

адрес> сторонами в предусмотренной законом форме не заключался, оснований для возложения обязанности на ответчика заключить с истцом такой договор не имеется.

В связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований Акционерного общества «Луговое» к ФИО3 о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, и понуждении заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в иске Акционерному обществу «Луговое» к ФИО3 о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, и понуждении ФИО3 заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в месячный срок с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 3марта 2020года.

Судья Н.Н. Ильина 

Решение в законную силу не вступило.

В случае обжалования судебного решения сведения об обжаловании и о результатах обжалования будут размещены в сети «Интернет» в установленном порядке