Дело № 3а-130/2025 

УИД 33OS0000-01-2025-000106-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 19 сентября 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н., 

с участием представителей административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО1, заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 269 000 руб.

ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

В судебном заседании представители административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также – ГБУ ВО «ЦГКО ВО») ФИО1, заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2 указали, что не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. №**** от 1 августа 2025 г. Вместе с тем, возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, поскольку оно не может являться надлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Полагали, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости земельного участка. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы.

Заинтересованные лица – филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация г. Карабаново Александровского района Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Заинтересованное лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.

Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области в письменном отзыве оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда, не оспаривая заключение эксперта С.Т.Л. №**** от 1 августа 2025 г. 

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 1 сентября 2023 г. между администрацией г.Карабаново и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером **** на срок 10 лет (т.1, л.д. 12-14).

Арендная плата за данный земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (т.1, л.д. 15). 

Права и обязанности по названному договору переданы административному истцу ФИО3, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости (т.1, л.д. 9-11).

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, ФИО3, как арендатор земельного участка, вправе обратиться в суд с требованиями об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» №АОКС-33-2023-000581 от 27 июня 2023 г. в размере 987 886,9 руб. (т.1, л.д. 8, 112-114).

Дата начала применения кадастровой стоимости – 13 июня 2023 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости земельного участка с названным кадастровым номером над его рыночной стоимостью представлен отчёт об оценке **** №**** от 3 апреля 2025 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 269 000 руб.

Административным ответчиком ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и заинтересованным лицом Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области были представлены возражения относительно отчета об оценке **** №**** от 3 апреля 2025 г. Указано на то, что в разделе 4.3 «Анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект», оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В результате произведенных расчетов оценщик получил удельную рыночную стоимость объекта оценки, которая составила 138,23 руб./кв. м. При этом согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 19 сентября 2022 г. № 07/2022 средняя цена предложений с земельными участками, имеющими разрешенное использование «Индивидуальное жилищное строительство», в муниципальном районе Александровский составила 383,34 руб./кв.м, а средняя цена зарегистрированных сделок с земельными участками, имеющими разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство», в муниципальном районе Александровский составила 490,90 руб./кв.м. Некачественно проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости, что является нарушением положений ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ и п. 10, подп. «б» п. 22 ФСО № 7. На стр. 42 в табл. 8 и на стр. 44 отчета оценщик излишне применяет корректировку на физическое состояние участка/расчистку территории участка от кустарника и мелколесья к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3, 4, 5 (от 31,33 % до 44,23 %). При этом согласно справочнику оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 физическое состояние участка/наличие на участке кустарников и мелколесья не является ценообразующим фактором для земельных участков под жилую застройку. Излишнее применение корректировки оказывает влияние на итоговую стоимость и является нарушением ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ и подп. «д» п. 22 ФСО № 7 (т.1, л.д. 94-95, 110-111).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д.123-125). 

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. № **** от 1 августа 2025 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:01:001701:791 по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 405 000 руб.

Относительно соответствия отчёта об оценке **** №**** от 3 апреля 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что при проведении исследования экспертом выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. В соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, которая должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации, материалов и копий документов, информационных источников. Не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по объектам на страницах 35-40 отчета. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по объектам на страницах 35-40 отчета, не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложениях с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки и интервал значений цен на странице 23 отчета (требования пункта 11 в ФСО №7). В связи с выявленными нарушениями требований пункта 11 г ФСО №7, пункта 11 в ФСО №7, пункта 2 ФСО VI, пункта 8 ФСО VI не представляется возможным проверить и подтвердить вывод на страницах 28-29 отчета (пункт 11 д ФСО №7). В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить информацию на страницах 35-40 отчета, не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11), а также проверить и подтвердить примененные корректировки и расчет стоимости. По информации на странице 36 отчета объект-аналог №2 «имеет частичное ограждение и металлические столбы по периметру», при этом соответствующая корректировка не применяется. В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки (страницы 40-43 отчета). В соответствии с пунктом 13 ФСО III заказчик оценки должен подтвердить предоставленную им информацию путем заверения копий документов и материалов. На страницах 54-57 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком.

Экспертом сделан вывод о том, что содержащиеся в отчете сведения относительно методов расчета не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д. 2-109).

Экспертиза проведена С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта № **** от 1 августа 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

На возникшие у представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что проведенный экспертом анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости объекта недвижимости, экспертом С.Т.Л. даны пояснения в письменном виде.

В частности экспертом С.Т.Л. обращено внимание на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета. 

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов садоводства и огородничества, малоэтажная жилая застройка. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов. 

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости формулировать выводы по объекту оценки некорректно. 

Средняя величина стоимости предложения, указанная в возражениях и отзыве, составляет 275,38 руб. за кв.м, что значительно превышает величину стоимости квадратного метра объектов-аналогов, используемых для расчета кадастровой стоимости (347,90, 433,33, 566,67).

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к отзывам имеются копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. По копиям материалов не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке; по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение и тд. 

Анализ фактических данных рынка предложений земельных участков во Владимирской области представлен на страницах 26-48 заключения эксперта, проанализировано 10 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.

Заключение от 1 августа 2025 г. содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г., о соответствии отчёта об оценке **** №**** от 3 апреля 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение № **** от 1 августа 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта № **** от 1 августа 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2022 г.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** №**** от 3 апреля 2025 г. суд не принимает в качестве доказательства по данному административному делу. Приведенные в данном отчете об оценке выводы опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 405 000 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать 16 апреля 2025 г., то есть дату обращения в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1946 +/-15 кв.м., местоположение: ****, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование – для индивидуального жилищного строительства, по состоянию на 1 января 2022г., в размере его рыночной стоимости 405 000 (четыреста пять тысяч) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 16 апреля 2025 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 22 сентября 2025 г.