Дело № 2-1354/2020

УИД 86RS0007-01-2020-001774-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2020 года г.Нефтеюганск. 

Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Фоменко И.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Султановой А.Ф., с участием представителя истца/ответчика – ФИО1 и представителя ответчика/ истца – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска к Ковальчуку Николаю НВ о возврате арендованного имущества и по встречному иску Ковальчука НВ к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска о признании незаконным отказа от исполнения договоров аренды в одностороннем порядке, признании договоров аренды земельных участков действующими,

установил:

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее - Департамент) обратился в суд с иском, в котором просит обязать ответчика ФИО3 в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Департаменту по акту приема-передачи земельные участки: площадью 452 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес) (далее - Участок 1); площадью 491 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес) (далее – Участок 2);

В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок, предоставить Департаменту право самостоятельно освободить земельные участки, с последующим возмещением расходов за счет ответчика. 

Свои требования Департамент мотивировал тем, что спорные земельные участки были предоставлены ФИО3 (Арендатор) на основании договоров аренды земельного участка: от (дата) № – Участок 1 под гостевую автостоянку без права капитального строительства, сроком с (дата) по (дата) и от 03.11.2010 № – Участок 2 под строительство объекта «Теплотрасса (узел учета), контрольно-пропускной пункт и благоустройство прилегающей территории», сроком с (дата) по (дата).

Поскольку при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжил пользоваться земельными участками после окончания срока действия договоров аренды, договоры продлены на период до вступления в законную силу договора на новый срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договореа предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

04.09.2019 Департаментом в адрес арендатора были направлены уведомления № и № об отказе в одностороннем порядке от исполнения договоров аренды спорных земельных участков, а также о необходимости по истечении трех месяцев, со дня получения настоящих уведомлений передать земельные участки Департаменту по акту приема-передачи в качестве не хуже первоначального, которые были получены ФИО3 (дата).

Однако, в установленный срок земельные участки переданы не были, при этом (дата) произведены натурные осмотры земельных участков, в результате которых было установлено: на Участке 1 расположены железобетонные блоки, плиты, металлические контейнеры, часть земельного участка используется для доступа к магазину «Арт Декор»; на Участке 2 расположено одноэтажное строение, обшитое сайдингом, установлены металлические ворота. Также на земельном участке находятся железобетонные блоки, плиты, металлические контейнеры.

Не согласившись с иском Департамента, ФИО3 заявлен встречный иск, в котором он просит признать отказ Департамента в одностороннем порядке от исполнения договоров аренды спорных земельных участков незаконным, признав их действующими, ссылаясь на то, что свои обязательства по договорам он исполняет в полном объеме, своевременно внося арендную плату.

Поскольку по окончании срока арендатор продолжил пользоваться арендованными земельными участками, следовательно, договоры считается возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.

Также, при заключении договоров аренды, арендодателю было известно о наличии у арендатора в собственности недвижимого имущества, а именно теплотрассы, контрольно-пропускного пункта (КПП) и узел учета, которые располагаются на арендованных земельных участках, в связи с чем, отношения планировались быть долгосрочными. По принадлежащей арендатору теплотрассе производится подача отопления для иных собственников строений (зданий), а также других арендаторов.

Со стороны арендодателя никогда никаких замечаний в адрес арендатора не поступало.

Однако, отказавшись от договоров аренды в одностороннем порядке, Департамент продолжает принимать от арендатора исполнение договоров (оплату арендной платы), в связи с чем, последний считает, что отказ от договоров в одностороннем порядке со стороны арендодателя является незаконным, нарушает его права, как собственника.

Ввиду того, что в случае изъятия у арендатора земельного участка, нарушатся не только его права, как собственника теплотрассы, узла учета и КПП, но и права третьих лиц, которым осуществляется подача тепла, а также несоразмерности стоимости земли и принадлежащей ему недвижимости, снос указанных объектов невозможен и у него имеется право пользования указанными земельными участками, в связи с чем, отказ Департамента от договоров в одностороннем порядке является незаконным.

В судебном заседании представитель истца/ответчика, заявленные Департаментом требования вновь поддержала по доводам искового заявления и возражений на встречное исковое заявление.

Ответчик/истец ФИО3 в судебное заседание не явился, его представитель с иском Департамента не согласилась, встречные требования 

поддержала по основаниям, изложенным во встречном иске.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика/истца.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду по правилам пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ могут быть переданы, в том числе земельные участки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).

При этом каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

На основании пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Права собственника от имени муниципального образования осуществляются органами местного самоуправления (статья 215 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1.1 Положения о Департаменте, Департамент является органом администрации г.Нефтеюганска, осуществляющим исполнительную и распорядительную деятельность администрации города в сфере строительства, архитектуры, градостроительной деятельности и земельных отношений. 

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, на основании заключенных Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганск (Арендодатель) с ФИО3 (Арендатор) договоров аренды земельных участков от (дата) № и от (дата) № последнему были предоставлены: Участок 1 - под гостевую автостоянку без права капитального строительства на срок с (дата) по (дата) (л.д. 67-76) и Участок 2 - под строительство объекта «Теплотрасса (узел учета), контрольно-пропускной пункт и благоустройство прилегающей территории», сроком с (дата) по (дата) (л.д. 7-17), соответственно.

По истечении сроков действия договоров аренды, при отсутствии возражений Арендодателя, Арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, следовательно, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, договоры аренды считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.

Воспользовавшись, предусмотренным абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ правом на односторонний отказ от договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, (дата) Департамент вручил ФИО3 Уведомления от (дата) № (л.д. 23-24) и №, в которых уведомил последнего о решении отказаться от договоров аренды с предложением освободить земельные участки по истечении трехмесячного срока с передачей их по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального.

Однако, до настоящего времени спорные земельные участки ФИО3 не освобождены, по актам приема-передачи Департаменту не переданы.

Более того, со ссылками на положения статей 271 и 272 Гражданского кодекса РФ, ответчик/истец считает, что вправе продолжать пользоваться спорными земельными участками, поскольку на них расположено принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: теплотрасса, контрольно-пропускной пункт и узел учета, под строительство которого был предоставлен Участок 2. При этом, при заключении договоров аренды, Арендодатель не мог не знать о том, что на Участке 2, уже как минимум имелась теплотрасса (узел учета). 

Факт расположения на Участке 2 на момент заключения договора аренды земельного участка от (дата) № сетей теплоснабжения и КПП, которые были приобретены ФИО3 у ООО «Трэйд-Авеню» на основании договоров купли-продажи № от (дата) (л.д. 137) и № от (дата) (л.д. 129-131), подтверждается техническим паспортом, составленным по состоянию на (дата), о наличии которого согласно сообщению БУ ХМАО – Югры «Центр имущественных отношений» от (дата), имеются сведения в инвентарном деле №.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 4 информационного письма от (дата) N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от (дата) N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от (дата) N 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно же пункту 21 статьи 3 Федерального закона от (дата) N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до (дата) или такой земельный участок предоставлен до (дата) в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до (дата), так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до (дата), независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Из договора аренды земельного участка № от (дата) следует, что Участок 2 предоставлялся не под готовый объект недвижимости, а под строительство объекта «Теплотрасса (узел учета), контрольно-пропускной пункт и благоустройство прилегающей территории», следовательно, исходя из вышеприведенной правовой позиции, Департамент не вправе требовать освобождения данного земельного участка, поскольку это предопределяет снос находящихся на нем объектов недвижимости, включая эксплуатируемые сети теплоснабжения, от которых снабжаются тепловой энергией и теплоносителем иные лица (л.д. 128, 138, 140-147) и которые, к тому же, не отвечают признакам самовольного строительства ввиду наличия градостроительного плана № № от (дата). 

По тем же основаниям суд находит несостоятельными и доводы ФИО3 о том, что в результате прекращения договора аренды Участка 2 он лишится прав в отношении имеющегося на нем недвижимого имущества.

Между тем, принимая во внимание, что Участок 1 предоставлялся Арендатору под гостевую автостоянку без права капитального строительства, при этом, используется последним не по назначению, что следует из Акта натурного осмотра от (дата) (л.д.18-22), суд приходит к выводу о том, что Департамент вправе истребовать его обратно.

Поскольку при подаче иска истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, на основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом разъяснений пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", суд взыскивает с ответчика/истца в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска – удовлетворить частично.

Обязать Ковальчука НВ в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу передать Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска по акту приема-передачи земельный участок площадью 452 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес).

В случае неисполнения Ковальчуком НВ обязанности по передаче земельного участка в установленный срок, предоставить Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска право самостоятельно освободить земельный участок, площадью 452 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: (адрес).

В остальной части первоначального иска – отказать.

В удовлетворении встречного иска Ковальчука НВ к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска о признании незаконным отказа от исполнения договоров аренды в одностороннем порядке, признании договоров аренды земельных участков действующими – отказать.

Взыскать с Ковальчука НВ в бюджет города Нефтеюганска государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, путем подачи апелляционной жалобы через Нефтеюганский районный суд.

В окончательной форме решение принято (дата).

СУДЬЯ