86RS0002-01-2023-004404-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 сентября 2023 года г. Нижневартовск

Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Школьникова А.Е., 

при секретаре судебного заседания Кошкаровой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4650/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о регистрации права собственности по соглашению об отступном,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя требования тем, что 

<

дата> между ней и ответчик был заключен договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого ответчику предоставлены денежные средства в сумме 1000000 руб. на срок по 

<

дата> под 3% ежемесячно. В целях обеспечения исполнения обязательств по возврату суммы займа заемщик предоставил в залог земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – огород, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. 

<

адрес> кадастровый №; здание, назначение – жилое, площадью 61,6 кв.м. адрес (местоположение): г. 

<

адрес>, кадастровый № и здание (баня), назначение – нежилое, площадью 23,1 кв.м., адрес (местоположение): г. Нижневартовск, 

<

адрес>, садово-огороднический потребительский кооператив «Ремонтник-87», кадастровый №. Так же между сторонами был заключен договор залога между физическими лицами от 

<

дата>. Управление Росреестра по ХМАО-Югре 30.06.20220 произвело государственную регистрацию, ипотека, на все три объекта недвижимости. Наличие задолженности ответчик не отрицает, однако утверждает, что денежных средств на данный момент у него нет. Общая задолженность по договору займа составляет 1090000 руб., которую ответчик должен был выплатить 

<

дата>. Общая стоимость залогового имущества между сторонами была оценена в размере 1050000 руб. 

<

дата> между сторонами заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым в связи с тем, что ответчик не имеет возможность вернуть долг по договору займа, то в качестве отступного он передает истцу спорные объектные недвижимого имущества, указанные в договоре залога, которые принадлежат ему на праве собственности. Однако по состоянию на 

<

дата> со стороны ответчика не предпринято никаких действий по переходу права собственности указанного имущества. Указывает, что она неоднократно обращалась в многофункциональный центр для сдачи документов на переход права собственности на объекты недвижимости по соглашению об отступном, однако ответчик в назначенное время не являлся, уклоняется от исполнения обязанности по передаче имущества. До настоящего времени спорное недвижимое имущество по акту приема-передачи ей не передано, однако она фактически им пользуется, ключи от дачи ответчик ей передал. Так же она производит оплату коммунальных платежей за свет и членские взносы. 

<

дата> в адрес ответчика было направлено требование о необходимости регистрации соглашения об отступном, которое было оставлено без ответа. Полагает, что в данном случае ответчик уклоняется от передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности с ответчика на нее на: земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – огород, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Нижневартовск, СОТ «Ремонтник-87», кадастровый №; здание (дом), назначение – жилое, площадью 61,6 кв.м. адрес (местоположение): г. 

<

адрес>, кадастровый № и здание (баня), назначение – нежилое, площадью 23,1 кв.м., адрес (местоположение): г. Нижневартовск, 

<

адрес>, садово-огороднический потребительский кооператив «Ремонтник-87», кадастровый №. 

Определением Нижневартовского городского суда от 

<

дата> в удовлетворении заявления ФИО1 и ФИО2 об утверждении мирового соглашения в рамках гражданского дела № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о регистрации права собственности по соглашению об отступном было отказано. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушании дела извещен надлежащим образом, ранее представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Региональная служба взыскания», ПАО Банк «УралСиб», ПАО «Сбербанк России», Межрайонная ИФНС России № по ХМАО-Югре в судебное заседание не явились, о времени и месте слушании дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФБУ Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ в судебное заседание не явился, о времени и месте слушании дела извещен надлежащим образом, представил письменное заявление относительно заявленных требований, согласно которому, возражает против удовлетворения заявленных требований, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени слушания дела.

Суд, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положениями ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Согласно ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В судебном заседании установлено, подтверждено материалами дела, что 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа с залоговым обеспечением (далее – договор займа), согласно которому истец передал ответчику денежные средства в размере 1000000 руб. под 3% ежемесячно, а ответчик обязался в срок до 

<

дата> возвратить сумму займа и процентов (п.п. 2.1, 2.2, 2.3 договора займа). 

Согласно п. 2.4 договора займа в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа в срок, заемщиком предоставлено в залог имущество: земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – огород, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. 

<

адрес>», кадастровый №; здание (дом), назначение – жилое, площадью 61,6 кв.м. адрес (местоположение): г. 

<

адрес>, кадастровый № и здание (баня), назначение – нежилое, площадью 23,1 кв.м., адрес (местоположение): г. Нижневартовск, 

<

адрес> кадастровый №. 

Пунктом 2.8 договора займа стороны определили, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа займодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, за счет имущества, служащего обеспечением обязательств заемщика путем его реализации. 

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся в ст. 346 ГК РФ. 

Так, в соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. 

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (п. 3 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору займа между сторонами был заключен договор залога между физическими лицами от 

<

дата> (далее – договор залога), согласно которому залогодатель передает в залог залогодержателю, принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – огород, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Нижневартовск, СОТ «Ремонтник-87», кадастровый №; здание (дом), назначение – жилое, площадью 61,6 кв.м. адрес (местоположение): г. Нижневартовск, СОТ «Ремонтник-87», 

<

адрес>, кадастровый № и здание (баня), назначение – нежилое, площадью 23,1 кв.м., адрес (местоположение): г. Нижневартовск, 

<

адрес>, садово-огороднический потребительский кооператив «Ремонтник-87», кадастровый №, который в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре от 

<

дата>, на вышеуказанные объекты недвижимости произведена государственная регистрация в виде ипотеки. 

В соответствии с п. 1.3 договор залога с учетом всех обстоятельств объекты недвижимости, как предмет залога, стороны договора оценили в размере 1050000 руб. 

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору залога стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п. 5.1 договора залога). 

Распиской от 

<

дата> подтверждается, что ФИО2, 

<

дата> года рождения, получил от ФИО1, 

<

дата> года рождения, заем в размере 1000000 руб., предусмотренный на условиях договора займа процентный, с залоговым обеспечением от 

<

дата>. 

Однако в указанный в договоре срок сумма займа ответчиком возвращена не была, указанное в качестве обеспечения обязательств недвижимое имущество реализовано не было. 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым должник взамен исполнения обязательства, вытекающего из договора займа с залоговым обеспечением от 

<

дата> предоставляет кредитору отступное в порядке и на условиях, определенных соглашением. Согласно п. 2.1 соглашения об отступном в качестве отступного по соглашению должник передает кредитору имущество: земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – огород, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Нижневартовск, СОТ «Ремонтник-87», кадастровый №; здание (дом), назначение – жилое, площадью 61,6 кв.м. адрес (местоположение): г. 

<

адрес>, кадастровый № и здание (баня), назначение – нежилое, площадью 23,1 кв.м., адрес (местоположение): г. Нижневартовск

<

адрес>», кадастровый №.

Стоимость передаваемого имущества составляет 1050000 руб. (п. 2.2 соглашения об отступном).

Срок передачи имущества не позднее 

<

дата> (п. 2.3 соглашения об отступном). 

Имущество передается согласно акта приема-передачи (п. 2.5 соглашения об отступном). 

Поскольку ответчик не исполнял обязанности по передаче имущества, переход права собственности не оформлял, истцом 

<

дата> в адрес ответчика было направлено требование о необходимости регистрации соглашения об отступном, однако ФИО2 уклоняется от проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В силу ст. 409 ГК РФ, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества

Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения. С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.

Поскольку заключенное между сторонами спора соглашение предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества, право собственности на которое, в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Исходя из положений п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как следует из материалов дела, истец неоднократно приглашала ответчика в регистрирующий орган с целью государственной регистрации перехода права собственности на данные спорные объекты недвижимости, однако ответчиком приглашения были игнорированы.

Регистрация перехода права собственности на основании соглашения об отступном от 

<

дата> до настоящего времени не произведена.

По смыслу закона соглашение об отступном прекращает ранее возникшее обязательство в момент надлежащего исполнения нового обязательства и предусмотренного, соответственно, соглашением об отступном.

Вместе с тем, учитывая требования закона о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, исполнение данного соглашения завершается соответствующей регистрацией права в ЕГРП, и которая в данном случае обусловлена действиями и, следовательно, волей сторон на такую регистрацию, осуществляемую на основании заявлений сторон соглашения. 

Статьей 309 ГК РФ установлено, что Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 307 ГК РФ При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Как усматривается из материалов дела, подтверждается ответом на запрос суда ОСП по г. Нижневартовску и Нижневартовскому району, в отношении ФИО2 были вынесены постановления о возбуждении исполнительных производств, а также постановления о запрете на совершение действий по регистрации № от 

<

дата>, № от 

<

дата>, № от 

<

дата>, № от 

<

дата> в отношении жилого 

<

адрес>», № от 

<

дата>, № от 

<

дата>, № от 

<

дата>, № от 

<

дата> в отношении нежилого помещения (бани), расположенной по адресу: г. 

<

адрес>», № от 

<

дата>, № от 

<

дата>, № от 

<

дата>, № от 

<

дата> в отношении земельного участка (огород), расположенного по адресу: г. Нижневартовске, СОТ «Ремонтник-87», принадлежащих ФИО2, 

<

дата> года рождения, на праве собственности.

При этом, спорный договор займа с залоговым обеспечением заключен между ФИО1 и ФИО2 

<

дата>, одновременно с договором займа между сторонами также был заключен договор залога между физическими лицами от 

<

дата>, который в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре от 

<

дата>, на вышеуказанные объекты недвижимости произведена государственная регистрация в виде ипотеки.

Судом установлено, что на момент заключения вышеуказанных договоров какое-либо обременение спорного недвижимого имущества отсутствовало.

Вышеуказанные постановления ОСП по г. Нижневартовску и Нижневартовскому району о запрете на совершение действий по регистрации недвижимого имущества, указанного в соглашении об отступном, вынесены после заключения сторонами договора займа. 

Таким образом, в ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик заключил соглашение об отступном, фактически исполнил его в части передачи имущества, что подтверждается стороной истца, несмотря на отсутствие подписанного между сторонами акта приема-передачи. При этом, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, не имея на то уважительных причин и законных оснований, препятствуя тем самым закреплению результата сделки, на который были изначально направлены действия сторон при заключении ими соглашения, что противоречит приведенным выше положениям гражданского законодательства, указывает на злоупотребление ответчиком своими правами и потому свидетельствует о наличии правовых оснований для вынесения судом решения о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку иным образом данная процедура проведена быть не может.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1, паспорт гражданина РФ №, право собственности на земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – огород, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, кадастровый №; жилой дом, площадью 61,6 кв.м., адрес (местоположение): 

<

адрес>, кадастровый №, здание (баня), назначение – нежилое, площадью 23,1 кв.м., адрес (местоположение): 

<

адрес>», кадастровый №.

Указанное решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права на собственности, погашения в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО2, паспорт гражданина РФ №, на объекты недвижимости: земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – огород, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> кадастровый №; жилой дом, площадью 61,6 кв.м., адрес (местоположение): 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый №, здание (баня), назначение – нежилое, площадью 23,1 кв.м., адрес (местоположение): 

<

адрес>», кадастровый №, и регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за ФИО1, паспорт гражданина РФ №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Мотивированное решение изготовлено 22.09.2023.

Председательствующий судья А.Е. Школьников