Дело №2-344/2018г. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 мая 2018 года п.Добринка Липецкая область

Добринский районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Наставшевой О.А.,

при секретаре Кашириной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Добринского муниципального района Липецкой области о признании договора незаключенным и взыскании денежных средств, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Добринского муниципального района Липецкой области о признании договора аренды земельного участка незаключенным, взыскании денежных средств, судебных расходов. В обоснование заявленных требований указал, что между ответчиком - администрацией Добринского муниципального района Липецкой области и истцом - ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. сроком на 3 года. Предметом указанного договора должен являться земельный участок площадью ... с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> Согласно условиям договора сумма арендной платы за год составляет 1 185 832,62руб. К договору аренды приложена схема земельного участка, но не указаны размеры и местоположение земельного участка с описанием его границ, указана лишь его площадь – ....м. В соответствии с приложенной схемой земельного участка к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № в обозначенных на схеме границах в кадастровой карте не существует. Таким образом, объектом договора аренды является несуществующий в качестве объекта гражданского оборота земельный участок. На схеме участка, приложенного к договору существует наложение несколько земельных участков, принадлежащих другим лицам с кадастровыми номерами №, площадью ....м., № площадью ....м., № площадью ....м. Первые два участка площадью ....м. и ....м. полностью находится на территории земельного участка, являющегося приложением к договору аренды. На территории вменяемого истцу участка, также находится дорога с кадастровым номером №, и плату за которую арендодатель также включает в арендную плату. Согласно схеме договора, земельный участок не определен по границам, и не указаны его размеры. Земельный участок, площадью ....м. имеет кадастровый №, но конкретно его границы ничем не определены. В договоре отсутствует надлежащее описание земельного участка, не указаны его границы, не указан кадастровый номер, прилагаемого в схеме, земельного участка, что не позволяет прийти к выводу о наличии сформированного земельного участка, как предмета договора, в связи с чем между сторонами не достигнуто соглашения о предмете договора. Между сторонами договора не достигнуто соглашения по существенному условию – предмету договора. Договор аренды не повлек за собой реального исполнения обязательств одной из сторон - ответчиком, который получив оплату за аренду, изначально не указал в договоре идентификационные признаки передаваемого участка. За период с 13.03.2017г. по момент предъявления претензии ответчику, истцом перечислены платежи в счет арендной платы в размере 795535,40руб. Учитывая то, что договор аренды земельного участка не заключен, в виду не достижения соглашения о предмета договора, то выплаченные ранее денежные средства по договору в размере 795535,40руб. являются неосновательным обогащением ответчика. Просит суд признать договор аренды земельного участка № от 30.03.2017г. между истцом и ответчиком незаключенным, взыскать с администрации Добринского муниципального района Липецкой области в пользу ФИО1 денежные средства в размере 795535,40руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300руб.

В судебном заседании истец ФИО1, его представители: ФИО2, ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, указанным в исковом заявлении и приведенным в установочной части решения. Истец ФИО1 суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком – администрацией Добринского муниципального района Липецкой области был подписан договора аренды земельного участка №, согласно которому в аренду подлежал передачи земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, в связи с тем, что он является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., который расположен на территории земельного участка № Срок аренды земельного участка должен был составить 3 года, в последующем он был намерен произвести выкуп указанного земельного участка. По условиям оспариваемого договора, сумма арендной платы за год составляет 1 185832,62 руб., которая была им добросовестно внесена в размере 795535,40 руб. Акт приема-передачи земельного участка между сторонами не подписывался, земельный участок № стоит на учете как ранее учтенный, в действующей системе координат не зарегистрирован, в связи с чем его границы не определены, что не позволяет определить объект договора аренды и границы земельного участка. В целях определения границ земельного участка, для реализации своего права по его использованию, им было заказано проведение межевых работ для уточнения границ земельного участка. Кадастровым инженером установлено несоответствие фактических границ земельного участка на местности, границам внесенным в ГКН, а также наложение границ с другими земельными участками, в связи с чем он не может использовать земельный участок как объект аренды в виду его неопределенности. Согласно кадастровому паспорту земельного участка, на указанном земельном участке расположены помимо его объекта недвижимости, который не указан в кадастровом паспорте, объекты недвижимости с кадастровыми номерами № № принадлежащие иному лицу. В целях уточнения границ земельного участка № им было заказано проведение межевых работ, согласно заключению кадастрового инженера на указанный земельный участок налагаются границы иных земельных участков, а также установлено расположение на нем иных объектов, собственником которых он не является. Он обращался к ответчику в целях заключения договора аренды земельного участка, который необходим для использования принадлежащего ему объекта недвижимости. В последующем, он обращался к ответчику с требованием о расторжении договора аренды земельного участка, на что получил отказ. Считает договор аренды незаключенным в виду не достижения соглашения об объекте аренды – земельного участка, границы которого не определены, а также в связи с нахождением на земельном участке иных строений, не принадлежащих ему на праве собственности. Просил суд признать договор аренды незаключенным, взыскать с ответчика денежную сумму в размере 795 535 руб. 40 коп., внесенную в качестве арендной платы по незаключенному договору, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере – 11460 руб. 00 коп. При заключении договора аренды он действовал добросовестно.

Ответчик – представитель администрации Добринского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика по доверенности ФИО4, исковые требования ФИО5 не оспаривала. Суду пояснила, что на территории земельного участка № расположено несколько объектов недвижимости, в том числе и ФИО1, при предоставлении указанного земельного участка в аренду его межевание в целях уточнения координат границ не проводилось, договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не заключался. Доказательств того, что указанный земельный участок необходим истцу для размещения объекта в обусловленном размере, не предоставила. 

Заслушав истца и его представителей, принимая во внимание объяснения представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам:

Согласно ч.3 ст.6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

В свою очередь, существование земельного участка как объекта недвижимости и индивидуально определенной вещи, имеющей свои уникальные характеристики, подтверждает его государственный кадастровый учет (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

В соответствии с положениями части 3 статьи 1, статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе; в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.

Таким образом, из приведенных выше положений следует, что принадлежность земельного участка на праве собственности конкретному лицу и в конкретных границах определяется сведениями, внесенными в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственный кадастр недвижимости.

В силу ч.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Исходя из положений ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч.1). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч.3).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст.609 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исходя из общих положений о договоре, указанных в Гражданском кодексе РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч.1 ст.420 ГК РФ).

ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора – ч.2 ст. 39.20 ЗК РФ.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок – ч.6 указанной правовой нормы. 

Ч.10 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Исходя из этого, стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи. Договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в данном документе предусмотрено, что он является актом приема-передачи, либо определена дата, с которой объект аренды считается переданным.

ч.1 ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях – ч. 4 ст. 166 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом – ч.2 ст. 167 ГК РФ.

Ч.2 ст. 168 ГК РФ установлено: сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено:

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Добринского муниципального района Липецкой области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с условиями которого: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок: категория земель- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (п.1.1); разрешенное использование земельного участка: для размещения промышленных объектов (1.2).

Согласно п. 2.1 договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается на 3 года. Земельный участок считается переданным арендодателем и принят арендатором в аренду со дня гос. регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> без оформления акта приема передачи земельного участка (2.2). 

По условию п. 3.1 договора, сумма арендной платы за год составляет 1 185 832 руб. 62 коп. Арендная плата вносится арендатором равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – до 15 ноября текущего года путем перечисления на счет (3.2). 

Договор аренды подписан сторонами, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в УФРС по Липецкой области.

В качестве приложений к договору указан кадастровый паспорт земельного участка. 

Исследованным в судебном заседании кадастровым паспортом земельного участка № (приложение к договору аренды) установлено, что на данном участке расположены объекты капитального строительства: №, №, дата внесения номера земельного участка в государственный кадастр недвижимости – ДД.ММ.ГГГГ Площадь земельного участка составляет ... кв.м. Имеются особые отметки о пересечении границ земельных участков. Объект имеет статус ранее учтенного. 

Как установлено судом, вопрос о заключении договора аренды земельного участка был рассмотрен в связи с поступлением заявления ФИО1 о предоставлении земельного участка № в аренду сроком на 3 года в связи с размещением производственного здания.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора аренды земельного участка в связи с нахождением на территории арендуемого участка иных объектов, а также наложением границ земельных участков. Повторно обратился с претензией и требованием возврата оплаченной арендной платы - ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком – администрацией Добринского муниципального района Липецкой области в адрес истца ФИО1 предоставлен ответ об отказе в удовлетворении претензии. 

Исследованными в судебном заседании копиями платежных поручений: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ установлена оплата ФИО1 ответчику платежей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 299757,26 руб., 300 778 руб. 14 коп., 195 000 руб., в общей сумме 795 535 руб. 40 коп. 

Выпиской из единого государственного реестра недвижимости установлено, что кадастровый номер земельного участка № присвоен ДД.ММ.ГГГГ., площадь земельного участка составляет ... кв.м., в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости: №; №, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Выписка содержит особые отметки о пересечении границ земельных участков. 

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ФИО1 принадлежит сооружение, кадастровый № площадью .... м., по адресу: 

<

адрес>. Изложенное подтверждается выпиской ЕГРН, копией договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ Сторонами также признано и не оспаривалось нахождение указанного объекта недвижимости на территории земельного участка с кадастровым номером №

Согласно выпискам ЕГРН объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и №, расположенные в границах земельного №, принадлежат на праве собственности ООО «Пушкинское», право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ 

ООО «Пушкинское» является действующим юридическим лицом.

Выписка ЕГРН на земельный участок № не содержит указания о том, что последний является участком единого землепользования и в его состав входят иные земельные участки. 

Исследованной копией кадастрового дела объекта недвижимости, земельного участка № установлено, что последний поставлен на кадастровый учет на основании заявления ОГУП «Пушкинский спиртзавод» от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь земельного участка по правоустанавливающему документу ... га. Из данных дела по межеванию земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлено изменение площади до ... кв. м. ДД.ММ.ГГГГ администрация Добринского муниципального района Липецкой области обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственном кадастровом учете указанного земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и изменением описания местоположения его границ, предоставив межевой план. ДД.ММ.ГГГГ вынесено уведомление об отказе в государственном кадастровом учете в связи с пересечением границ земельных участков. Из кадастрового дела не усматривается последующего изменения площади земельного участка в виду выдела из него иных земельных участков. 

Нахождение объектов недвижимости № и № на земельном участке, а также несоответствие фактических границ земельного участка на местности, подтверждается копией межевого плана земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ кадастрового инженера ФИО7 

Согласно заключению кадастрового инженера при проведении кадастровых работ выявлена реестровая ошибка, выразившаяся в том, что сведения в ЕГРН о местоположении границ исходного земельного участка не соответствуют их фактическому местоположению. 

Ответчиком не представлено доказательств отсутствия иных объектов недвижимости, не принадлежащих истцу, на территории земельного участка №, а также доказательств, свидетельствующих об определенности предмета договора аренды.

Нахождение на земельном участке № объектов недвижимости подтверждается представленной истцом копией инвентаризационного плана земельного участка. 

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о признании договора аренды земельного участка незаключенным в виду не достижения соглашения относительно существенного условия – предмета договора аренды, поскольку земельный участок №, обладая статусом «Ранее учтенный» не содержит сведений описания местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, а внесенные в ГКН сведения не соответствуют фактическому расположению земельного участка, что вызывает неопределенность в предмете договора аренды. 

Проверяя правомерность заключения сделки на соответствие ее требованиям закона, суд также приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка 86/17 заключен в нарушении требований, установленных ЗК РФ – ст. 39.20.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (ч.1).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (ч.2).

Признавая договор аренды № аренды земельного участка между администрацией Добринского муниципального района Липецкой области и ФИО1 не заключенным, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных истцом ответчику в счет исполнения обязательств по договору в размере 795 535 руб. 40 коп. 

В силу ч. 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом оплачена государственная пошлина в сумме 11460руб. при подаче искового заявления, что подтверждается платежными документами от 12.03.2018г. и 14.02.2018г.

Как установлено судом, ответчиком по указанному гражданскому делу являлась Администрация Добринского муниципального района Липецкой области, которая в силу закона освобождена от несения судебных расходов (п.19 ч.1 ст. 333.36 НК РФ), в связи с чем суммы, понесенные на оплату государственной пошлины подлежат возмещению за счет средств бюджета. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Добринского муниципального района Липецкой области о признании договора незаключенным, взыскании денежных средств удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., кадастровый №, между администрацией Добринского муниципального района Липецкой области и ФИО1 незаключенным. 

Взыскать с администрации Добринского муниципального района Липецкой области в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 795535 руб. 40 коп. 

Взыскать с Управления судебного департамента в Липецкой области в пользу истца ФИО1 за счет средств федерального бюджета, выделяемых на финансирование возмещения издержек, судебные расходы в сумме 11 460 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Добринский районный суд Липецкой области. 

Председательствующий Наставшева О.А. 

Мотивированное решение изготовлено 14.05.2018 г.