Дело № 2-14/2025

УИД 58RS0018-01-2023-005257-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2025 года г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Кашиной Е.А.,

при секретаре Пилясовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании суда гражданское дело по иску администрации г. Пензы к ООО «Ариес» о признании самовольно реконструированного объекта капитального строительства самовольной постройкой, понуждении привести самовольно реконструированный объект капитального строительства в состояние соответствующее выписке из ЕГРН, взыскании компенсации, встречному исковому заявлению ООО «Ариес» к администрации г.Пензы, Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области, Министерству по охране памятников истории и культуры Пензенской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на реконструированное нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Пензы обратилась с названным исковым заявлением, указав, что поступили сведения из Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области о выявлении самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес .

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на указанном участке зарегистрирован объект капитального строительства – административное здание с кадастровым номером Номер , площадью 1 606,5 кв.м. и количеством этажей 3 (в том числе подземных 1), год завершения строительства -1888. В ходе осмотра указанного нежилого строения, проведенного в рамках выездного обследования, установлено, что с восточной стороны выполнены работы по увеличению площади второго этажа путем возведения настила на металлических опорах (колоннах), которые выполнены из металлического профиля квадратного сечения на фундаментах мелкого заложения стаканного типа, сопряжение колонн с фундаментом шарнирное на болтовом соединении. Балки настила выполнены из двутаврового прокатного профиля и смонтированы на металлические столики с помощью сварного соединения. Со второго этажа на данную конструкцию выполнено обособленных выходов из разных помещений. По трем сторонам выполнен монтаж ограждающих конструкций из оконных ПВХ профилей. Выполненные работы по возведению примыкающего настила повлекли за собой увеличение общей площади здания, данные работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства, и в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требуют получения разрешения на реконструкцию.

Разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства с кадастровым номером Номер администрацией г.Пензы, Министерством градостроительства и архитектуры Пензенской области не выдавалось.

Ссылаясь на нормы права, истец просит признать самовольно реконструированный объект капитального строительства – нежилое административное здание с кадастровым номером Номер , расположенное по адресу: Адрес , расположенное на земельном участке с кадастровым номером Номер самовольной постройкой; обязать ответчиков привести самовольно реконструированный объект капитального строительства в состояние, соответствующее выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16 августа 2023 года №КУВИ-001/2023-187177581, путем демонтажа с восточной стороны нежилого помещения возведенную путем настила на металлических опорах (колоннах) надстройку второго этажа, в течение 6 месяцев с момента вступления в законную силу судебного акта; установить в пользу истца компенсацию в виде денежной суммы (астрент) в связи с неисполнением соответствующего судебного акта по настоящему делу в размере 2 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

От представителя ответчика по первоначальному иску ООО «Ариес» поступило встречное исковое заявление, в котором он изначально просил сохранить нежилое помещение по адресу: Адрес состоянии с учётом работ по капитальному ремонту и (или) реконструкции. Встречное исковое заявление принято судом.

В ходе рассмотрения дела по существу встречное исковое заявление, в соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнялось и представитель ООО «Ариес» просит сохранить нежилое здание с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес в реконструированном и перепланированном состоянии общей площадью 1 837,1 кв.м.; признать за ООО «Ариес» право собственности на реконструированное нежилое помещение с кадастровым номером Номер площадью 771,9 кв.м., расположенного на 2 этаже нежилого здания по адресу: Адрес .

В судебном заседании 25 марта 2025 года представитель истца по встречному иску отказался от требований о сохранении нежилого здания с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес в перепланированном состоянии и отказ принят судом.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску администрации г.Пензы ФИО10, действующая на основании доверенности исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ответчика по первоначальным требованиям, истца по встречному исковому заявлению ООО «Ариес» ФИО11 полагал иск администрации г.Пензы подлежащим частичному удовлетворению, в части признания строения самовольным. Поддержал, доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика по встречному исковому заявлению Министерства по охране памятников истории и культуры Пензенской области ФИО12, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования каждой из сторон оставил на усмотрение суда. Дополнительно пояснил, что по адресу: Адрес располагается памятник культурного наследия. Каждому из собственников вручалось охранное обязательство. ООО «Ариес» обращались с заявлением о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия. 10 декабря 2020 года выдано задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия. Предложено разработать проект, после чего предоставить его на согласование, но указанные требования исполнены не были, в связи с чем, нарушена процедура получения разрешения на реконструкцию. Однако, с учётом заключений эксперта и пояснений эксперта о последствиях приведения строения в первоначальное состояние, оставил вопрос об удовлетворении требований на усмотрение суда.

Представитель ответчика Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области в судебное заседание не явился о времени и месте слушания дела извещался. Ранее в заявлении просил в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились. О времени и месте слушания дела извещались. Заявлений и ходатайств не представили.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования ООО «Смартвэй», Управление муниципального имущества г.Пензы, ПАО «Сбербанк России», ООО «Артматериалы», третьи лица ФИО13, конкурсный управляющий ООО КБ «Агросоюз» в судебное заседание не явились о времени и месте слушания дела извещались. Заявлений и ходатайств не представили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился. О времени и месте слушания дела извещался, заявлений и ходатайств не представил. Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ФИО14, действующая на основании доверенности, вопрос об удовлетворении исковых требований каждой из сторон оставила на усмотрение суда. Дополнительно пояснила, что на учете находится объект недвижимости с кадастровым номером Номер , расположенный по адресу: Адрес , площадью 1 606,5 кв.м. Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером Номер . Помещения в указанном здании в 2004 году реализовывались муниципальным образованием через аукцион. В выписке из ЕГРН имеются номера без указания собственников, поскольку это архивные номера и часть помещений учтены как со старыми, так и с новыми номерами. Разница в площади объекта недвижимости связана с изменением системы координат, а также с тем, что права на часть помещений может быть не зарегистрировано, например, на места общего пользования: лестницы, подвалы.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно правилам, установленным главой 14 Гражданского кодекса Российской Федерации, основаниями приобретения права собственности являются те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение этого права. Для приобретения этого права собственности необходимо существование вещи, которая может быть собственностью, выражение воли лица приобрести в собственность эту вещь и другие, предусмотренные законом обстоятельства (основания).

Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Конституционным Судом Российской Федерации неоднократно отмечалось, что указанная в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения от 29 января 2015 года № 101-О, от 24 марта 2015 года № 658-О, от 27 сентября 2016 года № 1748-О и др.).

Разъяснения о том, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, содержатся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

В пункте 10 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 разъяснено, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10).

Необходимость сноса самовольной постройки связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства является крайней мерой.

Как указано в абзаце втором пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Согласно пункту 30 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Возведение (создание) постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, является в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самостоятельным основанием для признания ее самовольной (абзацы 2, 4 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером Номер , расположенный в границах участка по адресу: Адрес , Адрес площадью 1 524 +/- 13,66 кв.м. является общей долевой собственностью и принадлежит ФИО1 3/100, ООО «Ариес» 43/100, ФИО2 2/100, ФИО3 2/100, ФИО4 17/100, ФИО6 2/100, ФИО5 6/100, ФИО7 11/100, ФИО8 14/100 категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – размещение торгового дома (т.1 л.д. 31-35, 163-165, т.2 л.д. 192). В выписке по состоянию на 11 ноября 2024 года сведения фактически не изменились, кроме как ФИО1 указан как собственник 3/100 и 17/100 земельного участка, а ФИО4 собственником не указан (т.2 л.д. 192-223).

Аналогичное следует из карты-плана на земельный участок с кадастровым номером Номер (т.3 л.д. 136).

В выписке из ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером Номер , расположенного по адресу: Адрес указано, что здание нежилое имеет площадь 1 606,5 кв.м., состоит из 3 этажей, в том числе 1 подземный, год завершения строительства 1 888. В здании располагаются помещения с кадастровыми номерами: Номер (т.1 л.д. 30-70, 180-197).

Согласно выпискам из ЕГРН помещения с кадастровыми номерами Номер сняты с кадастрового учета 08 сентября 2016 года (т.2 л.д. 147 - 157).

В инвентарном деле, представленном ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» содержатся технические паспорта как на отдельные помещения, так и на здание Номер по Адрес в Адрес , в которых имеется информация о том, что по состоянию на 22 августа 2008 года здание располагалось на земельном участке площадью 1 716кв.м., общая площадь строения составляла 1 606, 5 кв.м. В техническом паспорте на нежилое помещение с инвентарным номером Номер по состоянию на 10 мая 2006 года указано, что 02 августа 2005 года зарегистрирован право ООО «Ариес» на 558,2 кв.м. Документом, подтверждающим право собственности является протокол об итогах аукциона по продаже муниципального имущества от 04 октября 2004 года, договор купли-продажи объекта нежилого фонда от 11 октября 2004 года № 176, дополнительное соглашение от 11 ноября 2004 года (т.3 л.д. 142-193).

Согласно сообщению, поступившему Из Управления муниципального имущества г.Пензы объект, расположенный по адресу: Адрес с кадастровым номером Номер в реестре муниципального имущества не значится. По результатам аукциона от 04 октября 2004 года реализованы нежилые помещения ООО «Ариес» встроенные помещения на 2 этаже площадью 547,8 кв.м., на 1 этаже 10,4 кв.м., а всего 558,2 кв.м., ФИО7 встроенные помещения на 1 этаже площадью 280,8 кв.м. и 47,10 кв.м., ФИО5 встроенные помещения на 1 этаже площадью 132,8 кв.м. и 178,2 кв.м. С указанными лицами 11 октября 2004 года заключены договоры купли-продажи. 

Как следует из выписки из ЕГРН помещение с кадастровым номером Номер на праве собственности принадлежит ООО «Ариес» (т.2 л.д. 165-166). Основанием для регистрации права собственности послужил протокол об итогах аукциона по продаже муниципального имущества от 04 октября 2004 года. Кроме того, 08 октября 2004 года собственнику выдано охранное обязательство на объект культурного наследия (памятника истории и культуры.

Помещение с кадастровым Номер площадью 178,2 кв.м. в нежилом помещении литер А этаж Номер подвал принадлежит ФИО5, которому также 08 октября 2004 года выдано охранное обязательство балансодержателя объекта культурного наследия (т.2 л.д.167-169). Он же является собственником нежилого помещения с кадастровым номером Номер площадью 36,4 кв.м., что подтверждается выписками из ЕГРН (т.2 л.д. 188-189).

Нежилое помещение в литере А площадью 29,9 кв.м. с кадастровым номером Номер принадлежит ФИО8, что следует из выписки из ЕГРН (т.2 л.д. 170-171). Ей же принадлежит ? в общей долевой собственности в нежилом помещении площадью 111,6 кв.м. с кадастровым номером Номер (т.2 л.д. 172-174) и ? указанного помещения принадлежит ФИО9

ФИО8 также принадлежит нежилое помещение в литере А площадью 59,1 кв.м. с кадастровым номером Номер (т.1 л.д. 175-176).

ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 176,2 кв.м. с кадастровым номером Номер (т.2 л.д. 177-178), а также нежилого помещения площадью 47,1 кв.м. с кадастровым номером Номер (т.2 л.д. 182-183), что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Согласно выписке из ЕГРН нежилое помещение с кадастровым номером Номер площадью 68,5 кв.м. находится в общей долевой собственности по 1/3 у ФИО2, ФИО6, ФИО3 (т.2 л.д. 179-181).

Нежилое помещение площадью 36 кв.м. с кадастровым номером Номер принадлежит ФИО7 (т.2 л.д.184-185). Ему же принадлежат: помещение площадью 64,5 кв.м. с кадастровым номером Номер (т.2 л.д. 186-187), нежилое помещение площадью 37,3 кв.м. с кадастровым номером Номер (т.2 л.д. 190-191).

В пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) определено, что под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В судебном заседании установлено, что 17 августа 2023 года Министерством градостроительства и архитектуры Пензенской области проведено выездное обследование, в ходе которого установлено, что с восточной стороны здания с кадастровым номером Номер , расположенного по адресу: Адрес выполнены работы по увеличению площади второго этажа путем возведения настила на металлических опорах (колоннах). Колонны выполнены из металлического профиля квадратного сечения на фундаментах мелкого заложения стаканного типа, сопряжение колонн с фундаментом шарнирное на болтовом соединении. Балки настила выполнены из двутаврового прокатного профиля и смонтированы на металлические столики с помощью сварного соединения. Со второго этажа на данную конструкцию (настил) выполнено несколько обособленных входов из разных помещений. По трем сторонам выполнен монтаж ограждающих конструкций из оконных ПВХ профилей. Выполненные работы по возведению примыкающего настила повлекли за собой увеличение площади здания, выполненные работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства и требуют разрешения на строительство (реконструкцию), которое не выдавалось (т.1 л.д. 24-27).

В техническом плане по состоянию на 08 октября 2024 года указано, что нежилое здание находится в пределах земельного участка по адресу: Адрес , вид разрешенного использования размещение торгового дома. Из заключения кадастрового инженера следует, что площадь нежилого здания с кадастровым номером Номер , расположенного по адресу: Адрес увеличилась на 231 кв.м., в связи с самовольно возведенным помещением Номер расположенного на 2 этаже помещения с кадастровым номером Номер (т.3 л.д. 24-60).

Согласно сообщению Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 18 октября 2024 года в предоставлении государственной услуги по выдаче разрешения на строительство отказано по причине не предоставления полного пакета документов.

В ходе судебного заседания установлено, что здание с кадастровым номером Номер является объектом культурного наследия регионального значения «Адрес ». Указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось, более того подтверждается материалами дела.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее закон № 73-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 47.3 Федерального закона № 73-ФЗ при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны: не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия.

Таким образом, владелец объекта культурного наследия обязан обеспечивать неизменность объекта и не проводить работы, изменяющие, разрушающие и уничтожающие предмет охраны, а разрабатываемая научно-проектная документация по сохранению объекта культурного наследия не должна нарушать утвержденный предмет охраны данного объекта.

Согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляется региональным органом охраны объектов культурного наследия - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (за исключением отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации), объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия (пункт 2 статьи 45 Федерального закона № 73-ФЗ).

Как следует из материалов дела решением исполнительного комитета Пензенского областного совета депутатов трудящихся от 20 августа 1966 года «О состоянии и мерах улучшения охраны памятников истории и культуры в РСФСР» постановлено установить мемориальную доску на доме, в котором в 1918 году находилась редакция Чехословацкой коммунистической газеты «Чехославацкая Красная Армия» (т.2 л.д. 247-250, т.3 л.д.1-15).

08 октября 2004 года ООО «Ариес» подписано охранное обязательство балансодержателя объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) (т.3 л.д. 68-70).

ООО «Ариес» обратилось в Комитет Пензенской области по охране памятников истории и культуры с заявлением о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия в целях приспособления для современного использования объекта культурного наследия (т.2 л.д.238-241).

10 декабря 2020 года на основании вышеуказанного заявления ООО «Ариес» выдано задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, согласно которому было предложено разработать проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (т.2 л.д. 242-246).

Согласно сообщению Министерства по охране памятников истории и культуры Пензенской области от 22 января 2025 года в связи с не предоставлением полного пакета документов ООО «Ариес» отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта культурного наследия регионального значения «Адрес ».

Таким образом, ответчиком по первоначальному иску ООО «Ариес» не соблюден порядок получения разрешения на реконструкцию объекта культурного наследия не только от Министерства по охране памятников истории и культуры Пензенской области, но и от Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области, в связи с чем, исковое заявление администрации г.Пензы в части признания объекта реконструкции самовольной постройкой подлежит удовлетворению.

Вместе с тем ООО «Ариес» заявлено о сохранении здания в реконструированном виде.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом правовой позиции, изложенной в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Таким образом, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при установлении в совокупности фактов, перечисленных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие одного из них влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

По ходатайству ответчика по первоначальному иску ООО «Ариес» в судебном заседании назначены судебная строительно-техническая и судебная историко-культурная экспертизы.

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы № 1238/2-2-24 от 19 сентября 2024 года следует, что строение по адресу: Адрес располагается в многофункциональной общественно-деловой зоне; строительные работы в нежилом здании относятся к работам по реконструкции, которые соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, правилам землепользования и застройки г.Пензы. Эксплуатационная безопасность нежилого здания, с учетом выполненных работ обеспечивается и не создает угрозы жизни и здоровью граждан (т.2 л.д. 91-105).

В судебном заседании эксперт ФИО15 поддержала свое заключение и дополнительно пояснила, что в случае приведения строения в первоначальное положение состояние строения ухудшится.

Из заключения судебной историко-культурной экспертизы от 14 января 2025 года следует, что выполненные строительные работы не противоречат предмету охраны объекта культурного наследия, т.к. в ходе выполненных строительных работ все обозначенные в предмете охраны исторические элементы здания и их характеристики сохранены. Выполненные строительные работы не ухудшают лучшие ракурсы восприятия здания как объекта культурного наследия, т.к. конструкции возведенные в ходе выполненных строительных работ, с точек наилучшего восприятия объекта культурного наследия (ул.Московская) не видны. Выполненные строительные работы можно отнести к работам по приспособлению объекта культурного наследия для современного использования, т.к. в результате указанных работ улучшены функциональные качества объекта культурного наследия для его современного использования. Выполненные строительные работы не ухудшают сохранность объекта культурного наследия, т.к. ни одна историческая конструкция объекта культурного наследия не демонтирована, не получила уменьшения несущей способности, а некоторые наоборот получили дополнительные усиления. Демонтаж возведенной конструкции может ухудшить физическую сохранность объекта культурного наследия, т.к. возведенные в ходе строительных работ конструкции стали способствовать повышению сохранности исторических элементов объектов культурного наследия, а дополнительные физические воздействия на них при демонтажных работах не исключают возможности их повреждения (т.3 л.д. 80-114).

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (далее ГПК РФ) закрепляет, что заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

При оценке заключений экспертов судом учитывается, что экспертом было проведено обследование спорного объекта, проведено визуальное и детальное (инструментальное) обследование объекта, обмерные работы.

Суд, давая правовую оценку заключению проведенной судебной строительно-технической, историко-культурной экспертиз считает необходимым указать, что исследование проведено экспертами объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключениях эксперты основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Оценив данные экспертные заключения, суд находит их соответствующим требованиям ГПК РФ, отражающим все предусмотренные Законом сведения, основанными на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данные экспертные заключения суд считает надлежащими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставления земельного участка для строительства объекта, получения разрешения на строительство, соблюдения градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Основанием для признания нежилого здания самовольной постройкой является отсутствие разрешительной документации, при этом материалами дела подтверждается, что постройка соответствуют градостроительным нормам и правилам, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из пункта 28 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего на праве долевой собственности могут осуществляться по соглашению участников общей долевой собственности (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.

В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта и на обсуждение выносится вопрос о перераспределении долей в праве собственности на спорный объект недвижимости.

С целью соблюдения указанного правила собственниками здания по адресу: Адрес проведено внеочередное собрание. В протоколе внеочередного общего собрания собственников нежилого помещения от 08 ноября 2024 года участники собрания единогласно приняли решение о согласовании (разрешении) выполнения работ по реконструкции (возведению пристройки с восточной стороны здания и увеличению его площади) нежилого здания с кадастровым номером Номер , расположенного по адресу: Адрес при условии соответствия строительных работ требованиям: строительных, противопожарных, санитарных, градостроительных норм и правил; сохранения эксплуатационной безопасности нежилого здания, а также отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации нежилого здания с учетом выполненных строительных работ. Принято единогласное решение о согласовании уменьшения размера общего имущества, а именно земельного участка с кадастровым номером Номер , на котором расположено реконструированное нежилое здание.

Таким образом, собственники земельного участка и строения согласовали возможность уменьшения размера доли в принадлежащем им объекте недвижимости.

Учитывая вышеизложенные доказательства, исковые требования ООО «Ариес» к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области, Министерству по охране памятников истории и культуры Пензенской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о сохранении нежилого здания с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес , площадью 1 837, 10 кв.м. в реконструированном состоянии и признании за ООО «Ариес» право собственности на реконструированное нежилое помещение с кадастровым номером Номер , площадью 771,9 кв.м., расположенного на 2 этаже нежилого здания по адресу: Адрес подлежат удовлетворению. Требования администрации г.Пензы о понуждении ООО «Ариес» привести самовольно реконструированный объект капитального строительства в состояние, соответствующее выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16 августа 2023 года №КУВИ-001/2023-187177581 удовлетворению не подлежит.

Исковые требования ООО «Ариес» к администрации г.Пензы удовлетворению не подлежат, поскольку в соответствии с Положениями о Министерстве градостроительства и архитектуре Пензенской области, а также о Министерстве по охране памятников истории и культуры Пензенской области полномочия по даче разрешения на строительство и реконструкцию объектов недвижимости делегированы Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области, а выдача разрешений на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия возложена на Министерство по охране памятников истории и культуры Пензенской области. 

Учитывая, что требования о приведении строения в состояние, соответствующее выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16 августа 2023 года №КУВИ-001/2023-187177581 оставлено без удовлетворения, то требование о взыскании денежных средств за не исполнение решения суда также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск администрации г. Пензы к ООО «Ариес» о признании самовольно реконструированного объекта капитального строительства самовольной постройкой, понуждении привести самовольно реконструированный объект капитального строительства в состояние соответствующее выписке из ЕГРН, взыскании компенсации удовлетворить частично.

Признать самовольно реконструированный объект капитального строительства нежилое здание с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес , расположенное на земельном участке с кадастровым номером Номер самовольной постройкой.

В удовлетворении иных требований администрации г.Пензы к ООО «Ариес» отказать.

Встречные исковые требования ООО «Ариес» к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области, Министерству по охране памятников истории и культуры Пензенской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на реконструированное нежилое помещение удовлетворить.

Сохранить нежилое здание с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес , площадью 1 837, 10 кв.м. в реконструированном состоянии.

Признать за ООО «Ариес» право собственности на реконструированное нежилое помещение с кадастровым номером Номер , площадью 771,9 кв.м., расположенного на 2 этаже нежилого здания по адресу: Адрес .

Исковые требования ООО «Ариес» к администрации г.Пензы о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на реконструированное нежилое помещение оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Кашина

Решение в окончательной форме изготовлено 08 апреля 2025 года.