44RS0028-01-2024-002255-93

Дело № 2-107/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2025 года

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Вороновой О.Е.

при секретаре Бойцовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами,

по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи. 

Свои требования мотивирует тем, что 14.05.2024 между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 2000 кв.м, с кадастровым номером № и 2-х комнатной квартиры, общей площадью ***** кв.м, жилая площадь ***** кв.м, расположенной по адресу: (адрес). Сторонами общая стоимость объектов установлена в 570000 рублей, которые уплачиваются в следующем порядке: 2236,51 рубль покупатель передает продавцу в день подписания Договора, 567763,49 рублей должны были быть оплачены продавцу покупателем после погашения сертификата на материнский капитал серии №, выданного 16 декабря 2013 года Государственным Учреждением - Управлением Пенсионного Фонда Российской Федерации по городу Костроме и Костромскому району Костромской области, путем перечисления денежных средств на лицевой счет продавца. 

Согласно Договору, ответчица, как покупатель, обязалась купить и оплатить земельный участок и квартиру, а истец, как продавец, обязался продать и передать ей данные объекты. Обязательства со своей стороны по договору истец исполнил, Договор купли-продажи с ответчицей заключил, передал ей ключи и объекты, провел регистрацию сделки в Управлении Росреестра черед МФЦ, право собственности на указанные объекты за ответчицей было зарегистрировано.

Впоследствии выяснилось, что денежные средства по материнскому сертификату ответчицей не запрашивались в пенсионном фронде РФ по Костромской области, в связи с чем истец их не получил, несмотря на заверения стороны риелтора ответчицы. После регистрации права ответчица через своего риелтора сообщила, что передумала и объекты её не устраивают.

Таким образом, налицо произошедшее нарушение прав истца, как продавца: с мая 2024 года истец был уверен, что объекты уже не являются его собственностью, ждал оплаты от ответчицы, вернул задаток в двойном размере покупателям, которые обратились раньше. Истец считает, что действия ответчицы нарушили его права и достигнутые ими договоренности, закрепленные договором. Оплаты от ответчицы в размере 2236,51 рублей истец не получал.

Со ссылками на ст.ст. 309,310, 394, 395, 432, 484, 485,486,454,455,549,550,558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) просит взыскать с ФИО3 оплату по договору купли-продажи в размере 570000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.05.2024 по дату оплаты задолженности по договору.

В ходе судебного заседания в соответствии со ст. 39 ГПК РФ истец уточнил исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами: просил взыскать с ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.06.2024 по 16.01.2025 в размере 66623,36 рублей и далее по день оплаты задолженности по договору. 

Ответчик ФИО3 обратилась со встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости. В обоснование заявленных требований указала, что 04.05.2024 между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости стоимостью 570000 рублей, из которых 2236,51 рубль оплачивались наличными денежными средствами, что подтверждается распиской, а 567763,49 рублей должны были быть оплачены продавцу покупателем после регистрации сделки купли-продажи средствами материнского капитала серии №, выданного 16 декабря 2013 года, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Данные объекты недвижимости приобретались с целью загородного отдыха для семьи ФИО3 и двух несовершеннолетних детей ФИО4, ДДММГГГГ года рождения и ФИО5, ДДММГГГГ года рождения.

После регистрации права на объекты и получения документов в Пенсионном Фонде было отправлено распоряжение на использование средств материнского капитала для оплаты 2-х комнатной квартиры и земельного участка. В процессе проверки объектов независимой комиссией Антроповского района по утверждению и согласованию данных объектов недвижимости было выявлено, что недвижимость, проданная ФИО2 не соответствует нормам и условиям, подходящим для проживания несовершеннолетних детей (нет замка на двери, сломана печь, напольное покрытие отсутствует, течет крыша, а также нет забора и не скошен участок). Комиссией было вынесено официальное решение: в использовании средств для покупки недвижимости у ФИО2 отказать.

После отказа ФИО3 черед риэлтора пыталась организовать встречу с ФИО2, чтобы расторгнуть договор купли-продажи объектов черед МФЦ. Встреча была согласована и назначена на 02.07.2024 в 10.00 часов, куда ФИО3 приехала вместе с риелтором, встретилась там с ФИО2, но он по необъяснимым причинам покинул данное учреждение и перестал отвечать на звонки и сообщения. В ответ ФИО3 получила претензию и исковое заявление о возмещении убытков со стороны ФИО2, с которыми не согласна.

Согласно договору купли-продажи практически вся сумма за объект недвижимости должна была быть оплачена на счет средств материнского капитала, а так как в данной ситуации объекты не прошли проверку и нарушены права детей, ФИО3 со ссылками на ст.ст. 450,452 ГК РФ просит:

- расторгнуть договор купли-продажи от 04.05.2024;

- взыскать с ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины; расходы на оплату юридических услуг в размере 10000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей.

В ходе судебного разбирательства, ФИО3 уточнила встречное исковое заявление, в качестве оснований расторжения договора купли-продажи указала: несоответствие критериям проживания детей: 1. по результатам экспертизы выявлены следующие критические недостатки: отсутствует замок на входной двери, сломана печь, отсутствует напольное покрытие, течет крыша, нет забора, не скошена трава. Данный жилой объект не пригоден для проживания семьи, в том числе двух несовершеннолетних детей. 2. Продавцом ФИО2 были предоставлены фотографии объекта недвижимости несоответствующие действительности, продавец заведомо умолчал о критическом характере повреждений объекта недвижимости, которые были выявлены в ходе проверки межведомственной комиссии администрации Антроповского муниципального района. Риэлтор и продавец ввели в заблуждение, которое повлекло за собой попытку приобретения ФИО6 объекта не подходящего для проживания семьи с несовершеннолетними детьми. 3. Продавцом ФИО2 не были соблюдены условия договора купли- продажи об оплате и качестве товара, в связи с чем договор подлежит расторжению. Ключи продавец не передавал, доказательством того, что ключи не передавались, служит заключение комиссии «там даже нет замка». Момент расторжения договора является дата заключения договора 04.04.2024, так как 4 мая 2024 года ключи продавцов покупателю не передавались. Соответственно продавец ФИО2 не исполнил свои обязательства. По факту проверки межведомственной комиссии администрации Антроповского муниципального района Пенсионный Фонд не перечислил денежные средства материнского капитала на счет продавца ФИО2 Продавец ФИО2 ввел в заблуждение на предмет соответствия дома всем нормам и правилам для проживания семьи и особенно несовершеннолетних детей.

Определением Костромского районного суда Костромской области от 22 января 2025 года принят отказ ФИО3 от встречных исковых требований к ФИО2 о взыскании компенсации морального вреда и прекращено производство по делу в указанной части.

К участию в деле в соответствии со ст. 43 ГПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены: Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Костромской области, ФИО4, ФИО7, действующий в интересах несовершеннолетнего ФИО5, отдел опеки и попечительства администрации Костромского муниципального района Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области.

В судебном заседании истец по первоначальному иску/ответчик по встречному иску ФИО2 не присутствует, его интересы представляла ФИО8, действующая на основании доверенности, которая иск ФИО2 поддержала в полном объеме, по доводам и основаниям в нем изложенным, встречный иск ФИО3 не признала. Пояснила, что право собственности за ответчиком ФИО3 на спорные объекты недвижимости зарегистрировано 31.05.2024 по настоящее время, и данные объекты недвижимости находятся в её (ФИО3) владении. При продаже дома продавец предоставил фотографии дома и земельного участка риэлтору для дальнейшей пересылки Покупателю. На фотографиях именно купленный Покупателем жилой дом, который не продавец отказался показывать, а именно покупатель не удосужилась проверить, соответствует ли его представлениям этот дом. Продавец не фотографировал чужой дом и не выдавал его за свой. Продавцу изначально риэлтор озвучивала, что покупателя интересует в основном земля, а также что дом будет использоваться, как летний домик, и супруг покупателя сам произведет необходимый ремонт дома.

Продавец неоднократно передавал покупателю через риэлтора, что при изъявлении желания покупателем к просмотру жилого дома, недалеко проживает его знакомый, который может показать дом просто по звонку. Продавец не ухудшил качество дома с момента подписания договора, передал его покупателю именно в том виде, в котором покупатель его купил.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора. По мнению истца ФИО2, он своими действиями никоим образом не нарушил договор, в связи с чем отсутствуют основания для его расторжения. Просила отказать ФИО3 в удовлетворении встречных исковых требований.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску/истец по встречному иску ФИО3, исковые требования ФИО2 не признала, встречные исковые требования поддержала в части расторжения договора купли-продажи, взыскании уплаченных по нему денежных средств в размере 2236,51 рублей. Требования о взыскании расходов на услуги представителя в размере 10000 рублей, а также по уплате государственной пошлины не поддержала. 

Пояснила, что ей предложили купить дом на материнский капитал, по фотографиям дом её устраивал. Фотографии дома ей передавала риэлтор. ФИО3 обратилась в Пенсионный Фонд, чтобы получить разрешение на покупку дома за счет средств материнского капитала, но 04.06.2024 получила ответ об отказе, так как спорное жилое помещение оказалось под снос. Она сразу же решила аннулировать сделку, была назначена встреча с ФИО2 На встречу пришла риэлтор ФИО9 и встретилась с ФИО2, но пока риэлтор ходила в МФЦ, ФИО2 ушел и в дальнейшем на звонки не отвечал. Указала, что спорными объектами она не пользовалась, фактически по сделке их не принимала.

Третье лицо ФИО7, действующий в интересах несовершеннолетнего ФИО5, в судебном заседании не присутствует, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании считал исковые требования ФИО2 незаконными и необоснованными, встречные исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению. Пояснил, что сделка купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 фактически состоялась. ФИО3 деньги по сделке не заплатила. Считает, что ФИО2 не вправе требовать оплаты по договору, так как он продавал не то, что было указано на фотографиях. По встречному исковому заявлению ФИО3 пояснил, что договор купли-продажи необходимо расторгнуть, так как опека в интересах детей не разрешила приобрести жилое помещение.

Третье лицо ФИО4, достигшая 14-летнего возраста, в судебном заседании не присутствует, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании считала исковые требования ФИО2 не обоснованными и не законными, встречные исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению. Пояснила, что ей было известно о том, что ФИО3 приобретает жилье в её интересах. Мать показывала фотографии жилого помещения, которое собирается приобрести, дом выглядел нормально.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Костромской области, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, разрешение требований оставил на усмотрение суда. В отзыве указал, что согласно сведениям ЕГРН, 31.05.2024 за ФИО3 на основании Договора купли-продажи от 04.05.2024 было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, № расположенные по адресу: (адрес). Также имеются регистрационные записи об ипотеке. Предметом ограничения/обременения являются спорные объекты недвижимости, где залогодержателем выступает ФИО2, залогодателем ФИО3 Срок действия установлен с 31.05.2024 до полного погашения финансовых обязательств по Договору купли-продажи от 04.05.2024.

Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. В случае удовлетворения требований, необходимо решить судьбу регистрационной записи об ипотеке.

Представители третьих лиц Отделения Пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Костромской области, отдела опеки и попечительства администрации Костромского муниципального района Костромской области, будучи надлежаще извещенными, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие. Разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В п. 1 ст. 421 ГК РФ, предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статьей 554 ГК РФ также установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 4 мая 2024 года между ФИО2, именуемым «Покупатель», и ФИО3, именуемой «Продавец» заключен договор купли-продажи, согласно которому, Продавец продал в целом квартиру и земельный участок, а Покупатель купила 2-х комнатную квартиру, общей площадью ***** кв.м, в том числе жилая площадь ***** кв.м, лит А, объект №, часть №, находящуюся по адресу: Россия, (адрес) земельный участок, целевое назначение: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью ***** кв.м с кадастровым номером №. Указанная квартира и земельный участок принадлежат Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 12 марта 2002 года.

В абзаце 3 п. 1 заключенного сторонами договора предусмотрено, что Продавец продал Покупателю указанную квартиру и земельный участок за 570000 рублей, из которых 2236,51 рубль уплачиваются Покупателем наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора, оставшаяся сумма в размере 567763,49 рублей будут уплачены Покупателем после погашения государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия № №, выданного ДДММГГГГ Государственным учреждением-Управлением Пенсионного Фонда Российской Федерации по городу Костроме и (адрес), за счет средств федерального бюджета в установленный законодательством срок со дня принятия договора Пенсионным фондом РФ, путем перечисления денежных средств на лицевой счет №, открытого в городе Сочи ПАО Сбербанк на имя ФИО1

Из пункта 5 вышеуказанного договора следует, что покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием квартиры и земельного участка и претензий к качеству недвижимого имущества не имеет, Продавец обязуется передать имущество в том качественном состоянии, в каком оно находится на день подписания договора.

Пунктом 7 договора предусмотрено, что передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно передаточному акту от 04.05.2024, подписанному ФИО2 и ФИО3, продавец передал в целом квартиру и земельный участок, а покупатель приняла: в целом квартиру и земельный участок, находящиеся по адресу: Россия, (адрес) земельный участок с кадастровым номером № площадью ***** кв.м, в таком виде, в котором они находились на момент подписания договора.

Продаваемая квартира и земельный участок Покупателем осмотрен и претензий к качеству и комплектации недвижимого имущества Покупатель не имеет ( п.2).

В соответствии с условиями договора купли-продажи Продавец ФИО2 получил от Покупателя ФИО3 денежные средства в размере 2236,51 рубль, что подтверждается распиской от 04.05.2024 о получении ФИО2 денег, находящейся в деле правоустанавливающих документов.

По результату совершенной сделки право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости: квартиру и земельный участок зарегистрировано за ФИО3 в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. 

В выписках ЕГРН на квартиру и земельный участок установлено ограничение прав и обременение объектов недвижимости, а именно: ипотека в силу закона. Срок действия с 06.05.2024 до полного погашения финансовых обстоятельств по договору купли-продажи от 04.05.2024. Лицо, в пользу которого установлены ограничения - ФИО2

04.06.2024 года ФИО3 обратилась в отделение фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Костромской области с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий - приобретение жилого помещения, что подтверждается скриншотом с сайта «Госуслуги».

Отделением фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Костромской области ФИО3 отказано в использовании средств материнского капитала для покупки недвижимости по адресу: (адрес), так как дом не соответствует нормам и условиям подходящим для проживания несовершеннолетних детей.

После получения отказа в выдаче разрешения, ФИО3 через риэлтора ФИО10 пыталась организовать встречу с продавцом ФИО2 по вопросу расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости, с её слов ФИО2 по необъяснимым причинам отказался от встречи. Указанное послужило поводом к подаче встречного иска о расторжении договора в судебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Покупатель, исходя из пункта 2 статьи 475 ГК РФ, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков).

Статьей 469 ГК РФ предусмотрена обязанность продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предназначением жилого помещения является его пригодность для проживания граждан.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Поскольку назначением жилого дома является возможность проживания в нем, то данное обстоятельство является существенным условием спорной сделки.

Положениями пп. 1 п. 3 ст. 7, пп. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" предусмотрено, что лица, получившие сертификат, могут обратиться в пенсионный орган с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения путем безналичного перечисления указанных средств физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения. При этом средства материнского (семейного) капитала в данном случае должны быть направлены именно на улучшение жилищных условий, а юридически значимым является установление обстоятельства - улучшились ли жилищные условия семьи в результате приобретения жилого дома.

Таким образом, продаваемое и приобретаемое жилое помещение за счет средств материнского капитала, должно быть пригодным для проживания.

Из договора купли-продажи от 04.05.2024 года квартиры и земельного участка следует, что целью распоряжения средствами материнского капитала в данном случае является именно улучшение жилищных условий семьи ФИО3, о чем ФИО2 было известно при заключении договора, пункт 1 которого содержит условие об оплате 567763,49 руб. средствами материнского (семейного) капитала.

11 июня 2024 года актом обследования межведомственной комиссии, назначенной администрацией Антроповского муниципального района, установлено, что дом по адресу (адрес) требует ремонта, имеются отверстия в потолке, на кухне требуется замена пола, входное крыльцо разрушено, входные двери и двери на веранде не закрываются, разбухли, в мансарде начат косметический ремонт, но не доделан, в печи на кухне отсутствуют рукава к дымовой трубе, оконные рамы сгнили, дом не запирается, отсутствует замок, территория не окошена, хозяйственные постройки запущены, в доме длительное время не проживали, проводка требует замены, требуется косметический ремонт стен, покраска пола, потолка. 

Межведомственной комиссией принято заключение: Соответствие помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещения, не пригодно для проживания согласно разделу II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Указанные в акте обследования обстоятельства, подтверждаются, представленными в материалы дела фотографиями, а также свидетельскими показаниями.

Риэлтор ФИО10, опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснила, что с ФИО2 познакомилась в конце 2023, который попросил продать его объект недвижимости. ФИО2 прислал фотографии объекта, после чего она (ФИО10) стала подыскивать покупателей. К маю 2024 года через своих знакомых предложила ответчику ФИО3 купить спорный объект недвижимости, переслала фотографии знакомой ФИО3, после этого ФИО3 согласилась на покупку за счет средств материнского капитала. Сама ФИО10 объект недвижимости не осматривала, у неё были только фотографии, продавец заверил, что с домом все нормально. Кроме того, знали, что будет проведен акт обследования комиссией, поскольку при покупке затрагивались интересы детей.

После того, как регистрация документов в Управлении Росреестра прошла, она (ФИО10) вместе с ФИО3 поехала в Пенсионный фонд для сдачи документов и подачи заявления для выплаты средств материнского капитала. В десятых числах июня позвонили из Пенсионного фонда и сообщили, что в использовании средств материнского капитала отказано, поскольку дом не пригоден для проживания. 2 июля 2024 года в МФЦ была назначена встреча с ФИО2 по вопросу расторжения договора купли-продажи. ФИО10 встретилась с ФИО2, потом отошла договориться о времени с сотрудниками МФЦ, когда вернулась, то ФИО2 уже не было. Она пыталась до него дозвониться, но трубку не брал, на смс-сообщения не отвечал.

Свидетель ФИО11, опрошенная в судебном заседании пояснила, что риэлтор Анна занималась расселением домов, она (ФИО11) обратилась с просьбой подобрать племяннику дом. Анна прислала фотографии, на них все понравилось, и фотографии она отослала ФИО3. После этого ФИО3 заключила договор купли-продажи, зарегистрировала сделку в МФЦ. ФИО3 обратилась в Пенсионный фонд с заявлением для выплаты средств материнского капитала, однако в выдаче было отказано и Пенсионный фонд прислали фотографии, на которых было видно, что дом развален. Она переслала фотографии риэлтору, которая пояснила, что продавец все отремонтирует. ФИО3 ждала, но так ничего в доме сделано не было, после чего ФИО3 решила расторгнуть договор купли-продажи. Была назначена встреча с продавцом, но ФИО2 походил у здания МФЦ 15 минут, после чего пропал, больше на связь не выходил.

Сама ФИО3 в адрес не выезжала, объекты недвижимости не осматривала. Риэлтор ФИО10 летом 2024 года сказала ФИО11, что выезжала на объект и его осматривала.

Суд доверяет показаниям свидетелей, поскольку они последовательны и подробны, а также согласуются с пояснениями сторон и представленными в дело доказательствами.

Таким образом, представленными в дело доказательствами, а также пояснениями свидетелей подтверждается, что целью приобретения спорного недвижимого имущества являлось улучшение жилищных условий семьи ФИО3, в т.ч. несовершеннолетних детей, следовательно, приобретаемое жилое помещение должно быть пригодным для проживания.

Вместе с тем, на момент заключения договора купли-продажи приобретенный ФИО3 объект недвижимости не соответствовал статусу жилого помещения.

Доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи, спорный объект недвижимости - квартира, являлась пригодным для проживания, ФИО2 не представлено и материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, установленные по делу обстоятельства, дают основания для вывода о том, что приобретенная ФИО3 у ФИО2 квартира имеет существенные недостатки, которые делают помещение непригодным для проживания и лишают ФИО3 вместе с несовершеннолетними детьми возможности пользоваться приобретенным жилым помещением по назначению, на что она рассчитывала при заключении договора купли-продажи, а поэтому имеются основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 04.05.2024, и возложении обязанности на ФИО2 по возврату уплаченной суммы предоплаты в размере 2236,51 рублей.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и системной взаимосвязи, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 в полном объеме и отказе в удовлетворении исковых ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры и земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В связи с расторжением договора купли-продажи зарегистрированное право собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости подлежат прекращению, а соответствующие записи ЕГРН, включая право обременения права ипотекой - погашению.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: (адрес), и земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 4 мая 2024 года между ФИО2 и ФИО3, возвратив имущество в собственность ФИО2, ДДММГГГГ года рождения.

Взыскать с ФИО2, ДДММГГГГ года рождения, в пользу ФИО3, ДДММГГГГ года рождения, денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от 04.05.2024, в размере 2236 (две тысячи двести тридцать шесть) рублей 51 копейка.

Погасить записи о государственной регистрации права собственности ФИО3, ДДММГГГГ года рождения, в том числе в отношении следующего имущества:

- квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: (адрес) - запись № от 31.05.2024,

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес) - запись № от 31.05.2024.

Погасить записи о государственной регистрации ограничения права собственности ипотекой в силу закона в пользу ФИО2, ДДММГГГГ года рождения, в том числе в отношении следующего имущества:

- квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: (адрес) - запись № от 31.05.2024,

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес) - запись № от 31.05.2024.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Костромской районный суд Костромской области.

Председательствующий судья Воронова О.Е.

решение в окончательной форме 

изготовлено 25.03.2025 - судья