***

Дело № 2-85/2019

РЕШЕНИЕ

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Торжок 23 апреля 2019 года.

Торжокский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Арсеньевой Е.Ю., 

при секретаре судебного заседания Жуковой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Тверской областной коллегии адвокатов «Интеллект-Альянс» Сурикова Н.Н., представившего удостоверение № 794 и ордер № 002156 от 11 февраля 2019 года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования города Торжок Тверской области о признании права собственности на незавершённый строительством объект недвижимости (нежилое здание), 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО г. Торжок Тверской области о признании права собственности на незавершённый строительством объект (нежилое здание), расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***, степенью готовности 73,4 %.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что постановлением и.о. Главы администрации МО г. Торжок Тверской области от 07 октября 2011 года № 530 согласовано предварительное место размещения издательского дома на земельном участке в кадастровом квартале *** по адресу: ***, утверждён акт выбора земельного участка от 19 августа 2011 года под строительство издательского дома.

Согласно акту выбора земельного участка в г. Торжке от 19 августа 2011 года, составленному комиссией при администрации г. Торжка для строительства издательского дома по ул. Пролетарская в г. Торжке, заказчиком которого являлось ООО «Торжокская типография», произведены выбор и обследование площадки под строительство издательского дома на земельном участке в кадастровом квартале *** по адресу: *** метрах по направлению на север от дома ***, площадью 2300 кв.м, при этом в пункте 5 акта установлена возможность строительства на выбранном участке после получения условий на разработку проектной документации, разработки и согласования проектной документации с Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области (в настоящее время Главное управление), после заключения охранных обязательств, получения разрешения на археологические исследования и проведения археологических исследований, получения разрешения на строительство.

Названный акт согласован 16 сентября 2011 года с Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области при условии запроса технических условий на проектирование в Комитете, согласования проекта в Комитете, заключения охранного обязательства на занимаемый объект археологического наследия, проведения до начала земляных работ археологических исследований.

Постановлением администрации г. Торжка от 21 июня 2012 года № 339 ООО «Торжокская типография» предоставлен в аренду сроком на 5 лет (до 01 июня 2017 года) земельный участок, площадью 2289 кв.м из земель населённых пунктов с кадастровым номером *** для строительства издательского дома по адресу: Тверская ***, в границах, указанных в кадастровом паспорте. 

На основании указанного постановления, между администрацией г. Торжка и ООО «Торжокская типография» заключен договор аренды № 046/12 земельного участка, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Актом от 03 июля 2012 года (приложение 1 к договору № 046/12 аренды земельного участка), этот земельный участок передан ООО «Торжокская типография» для строительства издательского дома.

Впоследствии, ООО «Торжокская типография», на основании договора от 16 мая 2013 года уступило право аренды указанного земельного участка ФИО1

В настоящее время срок действия договоры аренды продлён на тех же условиях, на неопределённый срок.

На арендуемом ФИО1 земельном участке расположен незавершённый строительством объект – издательский дом, двухэтажный, общей площадью нежилых помещений по зданию *** кв.м, степенью готовности – 73,4 %, являющийся самовольной постройкой.

Земляные строительные работы для обустройства фундамента издательского дома, заказчиком которых выступало ООО «Торжокская типография», согласно данным паспорта памятника археологии «Посад 2 г. Торжка /Тверецкая сторона/, XI – XVII вв. н.э.» от 25 декабря 1987 года № 203, определяющим его границы, выполнены без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, приведённых выше. 

По документам Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, выявлено разрушение культурного слоя на площади 36,75 кв.м, из них 12 кв.м в связи с устройством фундамента, 24,75 кв.м – бетонных тумб.

Вместе с тем, в последующем (в июне 2013 года) проведены полевые археологические исследования (раскопки), в результате установлена мощность культурного слоя от 0,3 до 0,5 м, слои ранее XIX в. не зафиксированы. Ниже 0,5 м обнаружено залегание так называемого «материка» (суглинка) – основы культурного слоя, который археологическую ценность не представляет, объекты жизнедеятельности в себе не содержит.

Таким образом, проведённые археологические раскопки на земельном участке с кадастровым номером ***, являются императивным свидетельством отсутствия вредных последствий в виде возможного уничтожения в ходе проведения земляных работ археологических ценностей скрытых в разрушенном на площади 36,75 кв.м культурном слое. На данном земельном участке культурных слоёв, относящихся к памятнику археологии «Посад 2 г. Торжка/ Тверецкая сторона, XI-XVII вв. н.э.» не выявлено.

Само по себе выполнение землеустроительных работ для закладки фундамента, его отдельных элементов (опорных тумб), без предварительного проведения археологических раскопок, допущенное ООО «Торжокская типография», не может быть признано обстоятельством, препятствующим дальнейшему использованию постройки ФИО1, влекущим необходимость её сноса в связи с нарушением чьих-либо прав её сохранением. Снос постройки не может привести к восстановлению культурного слоя, иных нарушений допущено не было.

Вместе с тем, 11 февраля 2015 года ФИО1 дано Главному управлению по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области охранное обязательство № 6-Т/02-19, в соответствии с которым она обязалась использовать памятник археологии «Посад 2 г. Торжка (Тверецкая сторона), XI – XVII вв. н.э.» в научных целях, сохраняя от разрушения и расхищения, в том числе не допуская использование территории памятника под новое строительство без специального письменного разрешения ГУ по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

В настоящее время завершение строительства здания (внутренние и внешние отделочные работы) не предполагает проведение дополнительных земляных работ на арендуемом ФИО1 земельном участке, которые могли бы привести к разрушению культурного слоя.

Учитывая изложенное, а также фактические данные о физических свойствах издательского дома, установленные в ходе рассмотрения Торжокским городским судом гражданских дел № 2-955/2015, 2-47/2018, постройка соответствует установленным градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, её сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Выявленные в 2015 году в ходе проведения технического обследования, проведённого ООО «Граффити» недочёты строительных конструкций ФИО1 устранены. В целях окончания строительства издательского дома и последующего ввода в эксплуатацию при наличии получения соответствующего разрешения, 17 августа 2018 года ФИО1 обратилась в администрацию г. Торжка с ходатайством о выдаче разрешения на строительство, в котором письмом от 29 августа 2018 года ей было отказано в выдаче разрешения до предоставления проектной документации, согласованной с ГУ по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

При этом, заявление ФИО1 в ГУ о согласовании проектной документации и выдаче разрешения на строительство оставлено без удовлетворения в связи с фактическим возведением объекта. 

Сохранение постройки (введение её в гражданский оборот) в настоящее время не нарушает права и охраняемые законом интересы каких-либо лиц, в частности смежных землепользователей, неопределённого круга лиц. В сухом остатке имеется не подлежащее сносу бесхозяйное здание, его физический износ, природно-климатическое воздействие, что со временем приведёт к саморазрушению. В таком юридически неопределённом состоянии оно представляет опасность. 

Единственным признаком самовольной постройки в настоящее время является отсутствие разрешения на строительство администрации г. Торжка.

Определением Торжокского городского суда Тверской области от 05 февраля 2019 года привлечено МО г. Торжок в лице Комитета по управлению имуществом г. Торжка Тверской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1, адвокат Суриков Н.Н. поддержал заявленные исковые требования в полном объёме, по изложенным в иске основаниям, просил исковые требования удовлетворить.

Истица ФИО1, извещена о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, просила рассматривать дело в её отсутствие.

Ответчик – администрация МО г. Торжок Тверской области, извещённый надлежащим образом о рассмотрении дела, своего представителя в суд не направил, об отложении судебного заседания не просил. В письменном отзыве указано, ответчик не возражает против удовлетворения исковых требований. Построенный издательский дом соответствует установленным градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, её сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Объект недвижимости соответствует правилам землепользования и застройки, обязательным требованиям к параметрам строения. Правовой режим использования и содержания земельного участка в настоящее время сохранением самовольной постройки не нарушается.

На момент обращения ФИО1 17 августа 2018 года в администрацию г. Торжка с ходатайством о выдаче разрешения на строительство, учитывая, что постройка фактически возведена и соответствует устанавливаемым нормам и правилам, предоставление документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требовалось. Выдача разрешения на строительство в таких условиях не предусмотрена действующим законодательством и подлежит разрешению в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третье лицо – ГУ по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, извещённое о времени и месте рассмотрения дела, представителя в суд не направило, об отложении судебного заседания не просило. В письменном отзыве указано, что объект культурного наследия «Посад 2 г. Торжка/Тверецкая сторона/ XI-XVII вв. н.э.» поставлен на государственную охрану в соответствии с Постановлением законодательного собрания Тверской области от 27 ноября 1997 года № 647.

В паспорте № 203, составленном 25 декабря 1987 года дано описание границ объекта археологического наследия «Посад 2 г. Торжка/Тверецкая сторона/ XI-XVII вв. н.э.» при этом, согласно схеме «охранные археологические зоны г. Торжка» нанесены границы охранной археологической зоны «Б», в которую входит земельный участок, расположенный по адресу: ***.

Приказом Министерства культуры Российской Федерации, Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 июля 2010 8года № 418/339, г. Торжок отнесён к историческим поселениям.

В целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения, градостроительная деятельность в таком поселении подлежит особому регулированию в соответствии с Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Градостроительным кодексом Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Особое регулирование градостроительной деятельности в историческом поселении осуществляется органами местного самоуправления.

Решением Торжокской городской Думы Тверской области от 11 июля 2014 года № 263 «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории муниципального образования города Торжок, установлено, что градостроительная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов данного поселения и подлежит особому регулированию в соответствии с действующим законодательством.

Условия на проектирование и строительство нового здания на вышеуказанном земельном участке были сообщены Главным управлением в письме от 14 ноября 2012 года № 4712/03, исходя из регламентов содержания зоны регулирования застройки, предусмотренных Проектом охранных зон, зон регулирования застройки и зон охраны и регулирования ландшафта города Торжка Калининской области, согласованным Министерством культуры РСФСР от 16 октября 1978 года № 17-11-ра, а также в целях обеспечения сохранения расположенного в границах участка объекта археологического наследия «Посад 2 г. Торжка», состоящего на государственной охране в соответствии с постановлением законодательного собрания Тверской области от 27 ноября 1997 года № 647.

Однако строительство здания было произведено без предварительного согласования проекта с ГУ и без выполнения предварительных археологических исследований, что было установлено в ходе проведённых ГУ контрольных мероприятий.

Факт возведения здания на территории объекта археологического наследия без предварительного согласования проекта с ГУ и без обеспечения проведения спасательных археологических работ, указывает на нарушение условий согласования Главного управления от 14 ноября 2012 года № 4712/03.

При этом, Главным управлением сообщалось, что представленный истцом проект по своему архитектурному содержанию не противоречит режимам использования территории регулирования и застройки зон охраны памятников истории и культуры города Торжка. 

Письмом от 12 марта 2015 года № 734/03 Главное управление отклонило от согласования проект строительства «Издательский дом» по вышеуказанному адресу в связи с тем, что строительство объекта фактически завершено.

Разрешение на строительство выдаётся органом охраны исключительно в случаях, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Возможность согласования проектной документации после завершения строительства объекта недвижимости, предусмотренного данной документацией, действующим законодательством не предусмотрена.

В силу положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на постройку, возведённую или созданную без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (то есть самовольную постройку), может быть признано в судебном порядке. 

Таким образом, законные основания для выдачи Главным управлением разрешения на строительство объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: ***, а также для согласования проектной документации на данный объект, отсутствуют.

Третье лицо – МО г. Торжок в лице Комитета по управлению имуществом г. Торжка Тверской области, извещено о времени и месте рассмотрения дела, представитель в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Третье лицо ООО «Торжокская типография» извещено о времени и месте рассмотрения дела, представитель в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Руководствуясь частями 3 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. В этой же статье закреплено общее правило, согласно которому собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Таким образом, право лица на создание нового объекта недвижимости обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Для осуществления строительства объекта недвижимости на земельном участке необходимо получить разрешение на строительство, только при наличии которого можно приступить к работам по строительству, реконструкции объектов капитального строительства (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил нормативов.

Использование арендованного земельного участка должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исследованными по делу доказательствами установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: *** (на всей территории участка) расположен объект археологического наследия (памятник археологии) федерального значения «Посад 2 г. Торжка (Тверецкая сторона)», состоящий на государственной охране в соответствии с постановлением Законодательного Собрания Тверской области № 647 от 27 ноября 1997 года «Об объявлении объектов историко-культурного наследия Тверской области памятниками истории и культуры местного значения».

Во вводной части Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» указано, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.

В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколей многонационального народа Российской Федерации.

Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В соответствии со статьёй 33 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя: установление ограничений (обременений) права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия требованиями в отношении объекта культурного наследия, разработанными в соответствии с настоящим Федеральным законом; установление требований к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, требований к градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места; установление особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия; согласование проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

Постановлением и.о. Главы администрации г. Торжка Тверской области от 07 октября 2011 года № 530 согласовано предварительное место размещения издательского дома на земельном участке в кадастровом квартале ***, расположенном по адресу: *** по ул. Пролетарская, ООО «Торжокская Типография». Утверждён акт выбора земельного участка от 19 августа 2011 года под строительство издательского дома на указанном земельном участке.

Согласно акту выбора земельного участка в г. Торжке от 19 августа 2011 года, составленному комиссией при администрации г. Торжка для строительства издательского дома по ул. Пролетарская в г. Торжке, заказчиком которого является ООО «Торжокская типография», был произведён выбор и обследование площадки под проектирование и строительство издательского дома на земельном участке в кадастровом квартале *** по адресу: ***. Согласно схеме расположения земельного участка, его площадь составляет 2300 кв.м. Строительство возможно осуществить после получения условий на разработку проектной документации, разработку и согласование проектной документации с Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, после заключения охранных обязательств, получения разрешения на археологические исследования и проведения археологических исследований, получения разрешения на строительство. 

Данный акт был согласован с Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области при условии: запросить технические условия на проектирование в Комитете, согласовать проект в Комитете, заключить охранное обязательство на занимаемый объект археологического наследия, до начала земляных работ провести археологическое исследование.

В силу статьи 3 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ под объектом археологического наследия понимаются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах (включая все связанные с такими следами археологические предметы и культурные слои), основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки. Объектами археологического наследия являются в том числе городища, курганы, грунтовые могильники, древние погребения, селища, стоянки, каменные изваяния, стелы, наскальные изображения, остатки древних укреплений, производств, каналов, судов, дорог, места совершения древних религиозных обрядов, отнесённые к объектам археологического наследия культурные слои.

Под культурным слоем понимается слой в земле или под водой, содержащий следы существования человека, время возникновения которых превышает сто лет, включающий археологические предметы. 

Приказом Министерства культуры Российской Федерации и Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 июля 2010 года № 418/339, город Торжок отнесён к историческим поселениям. 

Градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, предмета охраны исторического поселения (статья 60 Федерального закона № 73-ФЗ).

Согласно пунктам 5, 6 и 7 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город Торжок, утверждённых решением Торжокской городской Думы Тверской области от 11 июля 2014 года № 263, в историческом поселении государственной охране подлежат все исторически ценные градоформирующие объекты: планировка, застройка, композиция, природный ландшафт, археологический слой. Градостроительная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех ценных градоформирующих объектов данного поселения и подлежит особому регулированию в соответствии с действующим законодательством. 

На основании постановления администрации г. Торжка от 21 июня 2012 года между Комитетом по управлению имуществом МО г. Торжок Тверской области и ООО «Торжокская типография» 03 июля 2012 года заключен договор аренды земельного участка № 046/12 из земель населённых пунктов с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м по адресу: ***, для размещения производственных и административных зданий, для строительства издательского дома, сроком до 01 июня 2017 года. Земельный участок передан арендатору ООО «Торжокская типография» по акту приёма-передачи земельного участка от 03 июля 2012 года. 

16 мая 2013 года заключен договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО «Торжокская типография» переуступила права аренды вышеуказанного земельного участка ФИО1

Договор аренды земельного участка от 03 июля 2012 года и договор уступки прав аренды земельного участка от 16 мая 2013 года зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. 

Срок действия договора аренды является длящимся, что следует из содержания пункта 7.1 договора аренды. 

11 февраля 2015 года ФИО1 оформлено охранное обязательство № 6-Т/02-19 на памятник археологии (Посад 2 г. Торжка (Тверецкая сторона), XI – XVII вв. н.э.» в границах земельного участка, общей площадью 2289 + 21 кв.в, расположенный по адресу: ***. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 13,1 м от ориентира по направлению на север, кадастровый номер участка ***. В соответствии с охранным обязательством, ФИО1 (пользователь) приняла на себя следующие обязательства: 

1. Расположенный на его территории памятник археологии (название памятника) – «Посад 2 г. Торжка (Тверецкая сторона), XI – XVII вв. н.э.», находящийся на государственной охране согласно постановлению Законодательного Собрания Тверской области от 27 ноября 1997 года № 647, использовать исключительно в научных целях, сохранять от разрушения и расхищения, а именно:

1.1. Не использовать памятник в качестве строительного материала или других хозяйственных целях (кроме оговорённых настоящим обязательством); 

1.2. Не допускать использование территории памятника под новое строительство без специального письменного разрешения «Госоргана».

Администрацией города Торжка был подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, для строительства издательского дома. Градостроительным планом установлены требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, в том числе предельная высота здания. Иными показателями согласно пункту 2.2.4 плана являются Условия Главного Управления по охране объектов культурного наследия Тверской области, а также технические условия по благоустройству муниципального образования город Торжок.

В феврале 2013 года ООО Архитектурно-проектное бюро «Аркадия» подготовлен проект строительства издательского дома по адресу: *** (том 2 л.д. 118 – 185). 

В настоящее время, на арендуемом ФИО1 земельном участке, расположен незавершённый строительством объект – издательский дом, двухэтажный, общей площадью нежилых помещений по зданию 544 кв.м. Строительство не завершено. 

В результате проведённых работ по возведению здания издательского дома по адресу: ***, был повреждён и частично уничтожен участок памятника археологии «Посад 2 г. Торжка (Тверецкая сторона), XI – XVII вв. н.э.» в прибрежной его части. Площадь разрушений составила 36,75 кв.м. Изложенное подтверждается актом № 259 о проведении полевых и охранных археологических исследований и дополнением к акту № 259. 

В целях окончания строительства издательского дома и последующего ввода в эксплуатацию при наличии получения соответствующего разрешения, 17 августа 2018 года ФИО1 обратилась в администрацию г. Торжка с ходатайством о выдаче разрешения на строительство. 

29 августа 2018 года ФИО1 было предложено представить проектную документацию, согласованную с Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области. 

Обратившись в Главное управление для согласования проектной документации, ФИО1 получила отказ, так как строительство здания было произведено без предварительного согласования проекта с Главным управлением и без выполнения предварительных археологических исследований, что было установлено в ходе проведённых Главным управлением контрольных мероприятий. Письмом от 12 марта 2015 года № 734/03 Главное управление отклонило от согласования проект строительства «Издательского дома» по адресу: *** на земельном участке с кадастровым номером ***, в связи с тем, что строительство объекта фактически завершено. 

Объект незавершённого строительства представляет собой незаконченный объект недвижимости с определённым уровнем готовности в процентном соотношении, строительство которого начато, но до конца не доведено (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Поскольку строительство объекта не закончено, на него не выдаётся и разрешительная документация на ввод в эксплуатацию. 

Чтобы объект можно было рассматривать в качестве объекта незавершённого строительства, она должна обладать определёнными устойчивыми признаками, которые позволяют выделить её среди иных объектов гражданского оборота. 

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершённого строительства) необходимо установить, что на нём по крайней мере полностью завершено сооружение фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такие разъяснения дал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 38 Постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Анализ приведённых данных свидетельствует о том, что незавершённый строительством объект является самовольной постройкой. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан 

В целях установления соответствия возведённого здания издательского дома (определённой степенью готовности – 73,4%) строительным и иным нормам, по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза ООО «Тверской центр судебных экспертиз».

Как следует из заключения эксперта № 1583 от 20 марта 2019 года, в ходе анализа соответствия возведённого здания издательского дома требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм и правил при его строительстве, установлено следующее.

Данный объект является незавершённым строительством нежилым двухэтажным зданием с мансардой издательского дома, возведение которого производилось на основании проекта ООО АПБ «Аркадия» и технического заключения № 4415 – ТО (Техническое обследование) о состоянии строительных конструкций незавершённого строительством объекта издательского дома по адресу: ***, выполненное ООО «ГРАФФИТИ».

Эксперт установил, что возведение незавершённого строительством нежилого двухэтажного здания с мансардой издательского дома было произведено с выполнением условий по целевому использованию земельного участка ***, то есть для строительства здания издательского дома, что было разрешено в имеющейся документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки. Однако строительство данного объекта было произведено без получения соответствующих согласований проекта и разрешения на строительство этого здания, что является нарушением градостроительных требований, действовавшими на момент строительства здания издательского дома. Однако имеются принципиальные согласования со стороны контролирующих организаций как проекта строительства здания издательского дома, выполненного ООО АПБ «Аркадия», так и самого возведения данного объекта. 

Оценка технического состояния основных строительных конструкций здания издательского дома выполнена экспертом в соответствии с положениями Свода правил СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций». 

Из анализа технического состояния фундамента здания, наружных и внутренних стен, перекрытий и кровли здания, экспертом установлено, что: 

- фундамент здания издательского дома находится в работоспособном техническом состоянии, однако необходимо выполнить боковую гидроизоляцию сборного фундамента здания из блоков ФБС и фундаментных балок таврового профиля, а также монолитных фундаментов под кирпичные столбы в помещении 1;

- каких-либо трещин, сколов, выпучиваний, отклонений от вертикали, оголения арматуры в монолитных поясах и других существенных дефектов наружных и внутренних стен обнаружено не было. Конструкции наружных и внутренних стен здания издательского дома находятся в работоспособном техническом состоянии при обязательном выполнении усилением всех кирпичных столбов на 1-ом и 2-ом этажах здания металлическими обоймами из прокатного уголкового профиля, установленными по четырём углам данных столбов по всей их высоте и соединёнными между собой металлическими полосами электросваркой;

- конструкции перекрытий 1 и 2 этажей здания издательского дома находятся в работоспособном техническом состоянии при обязательном выполнении анкеровки плит перекрытий между собой и замоноличиванию стыков между ними на обоих этажах, а также защите от коррозии металлических элементов перекрытий, в том числе балок монолитных участков и пластин, через которые прогоны опираются на кирпичные столбы; 

- конструкции кровли здания издательского дома находятся в работоспособном техническом состоянии при обязательном выполнении дополнительной обработки огнебиозащитными составами деревянных конструкций стропильной системы кровли здания издательского дома. 

В отношении санитарно-эпидемиологических требований экспертом проанализированы имеющиеся в материалах дела сведения: акт выбора земельного участка в г. Торжке от 19 августа 2011 года, экспертное заключение № 1422 ООО «Тверской центр судебных экспертиз», экспертное заключение № 01к/1975 от 30 сентября 2011 года филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тверской области» в г. Торжке и Торжокском районе. Из результатов экспертного анализа руководящих документов, эксперт пришёл к однозначному выводу о том, что незавершённое строительством здание издательского дома возведено в соответствии с положениями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещённому освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», а также СанПиН 42.128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населённых мест».

По заключению эксперта, здание издательского дома возведено без нарушений противопожарных нормативов. Делая такой вывод эксперт установил нормативное противопожарное расстояние между зданием издательского дома и соседними строениями, определил степень огнестойкости и класс конструктивной пожарной опасности указанных зданий (строений), сопоставил полученное значение нормативного противопожарного расстояния с действительным расстоянием между строениями.

При этом в ходе экспертного осмотра было установлено, что здание издательского дома представляет собой незавершённое строительством нежилое двухэтажное здание с мансардой, которое не имеет электроснабжения, газоснабжения и отопления. Несущие конструкции выполнены из силикатного кирпича, блоков из лёгкого бетона, сборного и монолитного железобетона, крыша выполнена с применением деревянной стропильной системы, защищённой огнебиозащитными составами и утепленной минеральной ватой, материал покрытия – кровельный металл.

Все противопожарные расстояния между зданиями издательского дома и соседними зданиями соответствуют противопожарным нормативам (статья 69 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», пункт 4.3 Свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям», Свод правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям»). 

При возведении нежилого двухэтажного здания с мансардой издательского дома, являющегося предметом настоящей экспертизы, требования градостроительных норм и правил (Сводов правил), входящих в «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изменениями на 7 декабря 2016 года), утверждённый постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 года № 1521, нарушены не были. Эксперт пришёл к выводу, что требования Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» были соблюдены, а угрозы жизни и здоровью граждан создано не было.

Экспертом установлено, что фактически на строительстве выполнены фундаменты, наружные и внутренние стены с оконными и дверными проёмами, перекрытия первого и второго этажей, кровля. Перегородки, входные группы (крыльцо), лестницы, полы, благоустройство, внутренняя и наружная отделка не выполнены, окна и двери не установлены, инженерные сети и оборудование не смонтированы. 

Возведённое здание издательского дома в основном соответствует проектной документации (шифр 160), выполненной ООО «Архитектурно-проектное бюро «Аркадия», однако имеются некоторые изменения проекта (существенные и несущественные). 

Существенные изменения проекта здания издательского дома, а именно, увеличение глубины заложения и усиление фундаментов, укладка дополнительных плит перекрытия в осях «Б-В» - «3/4-4», изъятия плит перекрытия в осях «Б-В» - «4-5» из объёмов строительно-монтажных работ, устройство монолитных участков в перекрытиях первого и второго этажей, увеличение размеров кирпичных столбов и устройство монолитных железобетонных поясов по верху внутренних и наружных стен здания, являются улучшениями строительных конструкций здания издательского дома и необходимы к применению на данном объекте.

Остальные изменения проекта здания издательского дома (уменьшение и перенос дверных проёмов, изъятие из объёмов строительно-монтажных работ одной внутренней стены и вентиляционного канала, установка дополнительных мансардных окон) не влияют на несущую способность основных строительных конструкций этого здания, поэтому являются несущественным изменением проекта, которые необходимы собственнику в соответствии с новой концепцией использования помещений данного здания. 

Все указанные в рамках настоящей экспертизы изменения проекта здания издательского дома, выполненного ООО АПБ «Аркадия», с технической точки зрения обоснованы, в конструктивном смысле правильны, и поэтому, необходимы и подлежат применению на данном объекте. 

Допрошенный в качестве специалиста, эксперт ООО «Тверской центр экспертиз», ФИО2 пояснил в суде, что ранее он принимал участие в подготовке заключения судебной комиссионной строительно-археологической экспертизы № 1422 от 23 марта 2018 года в отношении здания издательского дома, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***. При производстве указанной экспертизы было достоверно установлено, что построенное здание в целом соответствует проекту компании «Аркадия», а также техническому заключению ООО «Граффити». 

Оценивая заключение эксперта ФИО2 № 1583 от 20 марта 2019 года, суд учитывает, что экспертиза была назначена в судебном заседании, по ходатайству стороны истца, ответчик и третьи лица возражений по вопросу проведения судебной строительно-технической экспертизы указанному эксперту не имели. 

Оснований сомневаться в компетенции эксперта ФИО2 и достоверности представленного заключения не имеется, поскольку выводы, изложенные в заключении не противоречивы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, являются мотивированными и обоснованными, со ссылками на научную литературу и приведением расчётов и методик, приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, им дан соответствующий анализ, приведённые выводы согласуются с другими исследованными в судебном заседании доказательствами. 

Заключение эксперта подробно мотивировано и достаточно аргументировано данными проведенных исследований. Экспертиза проведена с выходом на место. Экспертизу выполнил эксперт – строитель, почётный строитель России, имеющий высшее техническое образование по специальное «Промышленное и гражданское строительство», а также квалификацию инженера-строителя, стаж работы в строительной отрасли 34 года, стаж экспертной работы 10 лет. 

Заключение эксперта не противоречит документам, представленным в материалах дела, которые исследованы экспертом полно и объективно. Ответчик заключение эксперта не опроверг, поэтому оно принимается судом в качестве доказательства по делу. 

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Наделённые равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий. 

Такие юридически значимые обстоятельства при возведении (строительстве) объекта, как отсутствие разрешение на строительство, при установлении которых применяются положения пунктов 2 и 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о том, что в случае сохранения такой самовольной постройки будут нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц. То есть, сам по себе факт отсутствия у истца необходимых разрешений (в частности, разрешения на строительство) не препятствует в предусмотренных законом случаях признанию права собственности на самовольно возведённый объект.

Факт возведения здания на территории объекта археологического наследия без предварительного согласования проекта с Главным управлением и без обеспечения проведения спасательных археологических работ, указывает на нарушение условий согласования Главного управления от 14 ноября 2012 года на начальной стадии строительства. 

Вместе с тем, Главным управлением сообщалось ранее, что представленный истцом проект по своему архитектурному содержанию не противоречит режимам использования территории регулирования и застройки зон охраны памятников истории и культуры г. Торжка. 

Письмом от 12 марта 2015 года № 734/03 Главное управление отклонило от согласования проект строительства Издательского дома лишь по тем основаниям, что строительство объекта фактически завершено.

На момент обращения ФИО1 в администрацию г. Торжка с ходатайством о выдаче разрешения на строительство от 17 августа 2018 года, незавершённый объект (определённой степенью готовности) соответствовал установленным нормам и правилам, о чём указано в письменном отзыве администрации от 17 января 2019 года (том 1 л.д. 118). 

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 10 февраля 2012 года № 52 «Об утверждении формы технического плана объекта незавершённого строительства и требований к его подготовке», а также Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 года № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нём сведений, а также формы деклараций об объекте недвижимости, требований по его подготовке, состава содержащихся в ней сведений», определение степени готовности объектов незавершённого строительства определяется двумя методами:

- в соответствии со сметой на строительство по установленной формуле;

- в соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта. 

Экспертом ООО «Научно-консультационный экспертный центр» ФИО3 в ходе определения степени готовности объекта незавершённого строительства издательского дома, в связи с отсутствием сметной документации, расчёт степени готовности объекта определён от процента готовности каждого конструктивного элемента объекта исследования в составе объекта исследования (фундамент, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, окна и двери, оборудование, прочие работы). 

Таким образом, степень готовности объекта незавершённого строительства издательского дома (нежилого двухэтажного с мансардным этажом здания), расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***, общей площадью *** кв.м, составляет 73,4%.

Представленное экспертное заключение выполнено квалифицированным специалистом, имеющим сертификат № МРСДС.СЭСМК.0001-259 от 28 апреля 2018 года со сроком действия до 27 апреля 2021 года на исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки. 

В ходе судебного разбирательства дела техническое заключение не оспорено, доказательств несоответствия с технической точки зрения степени готовности объекта незавершённого строительства в процентном отношении от готовности каждого из поименованных в заключении элемента объекта исследования, не представлено. 

Объект незавершённого строительства законом отнесён к объектам недвижимого имущества, право собственности на него подлежит регистрации (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возведённый объект недвижимого имущества (с фундаментом), выстроенный на 73,4 %, уже обладает стабильными индивидуально – определёнными признаками, позволяющими его идентифицировать и определить визуально как будущую недвижимость. 

Учитывая, что строительство указанного объекта произведено с выполнением условий по целевому использованию земельного участка (для строительства здания издательского дома) с соблюдением параметров, установленных документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, а также обязательным требованиям к параметрам возведённого строения, не создаёт угроз жизни и здоровью людей, нарушения относительно охраны культурного наследия допущены на начальной стадии строительства и устранены, здание находится в таком техническом состоянии, которое позволяет произвести окончание его строительства с учётом рекомендаций, приведённых в экспертном заключении, суд полагает исковые требования удовлетворить. 

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, *** года рождения, уроженкой ***, право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости – Издательский дом (нежилое двухэтажное здание), расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***, общей площадью *** кв. м., степенью готовности 73,4%.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Торжокский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий Е. Ю. Арсеньева

Решение принято в окончательной форме 27 апреля 2019 года.

Судья Е. Ю. Арсеньева