РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2- 33/2017 

г.Славянск-на-Кубани. 02 февраля 2017г.

Славянский городской суд Краснодарского края в составе судьи Мурашева Н.И.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Цементная транспортная компания» ФИО2, представителей ответчика Юго-Западного банка ПАО Сбербанк России ФИО3 и ФИО4, представителей ТСЖ «Победа, 276/1» ФИО5 и ФИО6, представителя филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Краснодарскому краю ФИО7,

при секретаре Павловой А.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ООО «Цементная транспортная компания» и Темрюкскому отделению Юго-Западного банка ПАО Сбербанк России о признании договора ипотеки недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании недействительным раздела земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

15.10.2015г. ФИО8 обратился в суд с указанным иском к ООО «Цементная транспортная компания» и Темрюкскому отделению Юго-Западного банка ПАО Сбербанк России. Из содержания заявления следует, что истец является собственником квартиры по адресу: (...) на основании договора купли-продажи квартиры от 15.11.2012г., заключенного истцом с ООО «ЦТК». Согласно п.4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ истец также является совладельцем на праве общедолевой собственности земельного участка, расположенного под указанным многоквартирным жилым домом. 06.03.2015 г. от представителя ООО «ЦТК» ФИО2 истцу стало известно, что земельный участок с кадастровым номером (....) общей площадью 13 536 кв.м., на котором расположен дом, обременен правом залога в пользу СБ РФ в соответствии с договором ипотеки (....) от 25.04.2012г. Земельный участок с кадастровым номером (....) был разделен на три земельных участка с кадастровыми номерами: (....) и (....) и был снят с кадастрового учета так же 23.04.2012г., т.е. раньше, чем был заключен договор ипотеки. Многоквартирный жилой дом строился на земельном участке с кадастровым номером (....) в соответствии с разрешением на строительство № (....) от 09 сентября 2010 года и в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию № (....) приобрел статус завершенного строительством многоэтажного многоквартирного жилого дома 28 декабря 2010г. Истец считает, что стороны, заключившие договор ипотеки 25 апреля 2012 г., не могли не знать, что обременяемый земельный участок с кадастровым номером (....) уже был обременен правами собственников квартир в указанном доме. Раздел земельного участка с кадастровым номером (....) на 3 других участка производился без получения согласия на то жильцов введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, при этом были нарушены права жильцов на благоустроенное жизненное пространство: рядом с домом маленькая детская площадка, нет мест для отдыха и сушки белья, дом не обеспечен достаточным количеством парковочных мест. Просит суд признать договор ипотеки недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования регистрационных записей, касающихся всех предметов залога, указанных в договоре ипотеки, указать, что данное решение суда является основанием для прекращения права залога на все предметы залога по договору ипотеки (....) от 25.04.2012 года. Просит также признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером (....)

После подачи иска ФИО8 направил в суд ходатайство об уточнении исковых требований, в котором указал исковые требования: признать указанный в иске договор ипотеки недействительной сделкой; применить последствия недействительности сделки; указать в решении, что оно является основанием для прекращения залога; признать недействительным раздел указанного в иске земельного участка на три земельных участка; указать в решении, что оно является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости.

Решением Славянского городского суда от 12.11.2015г. уточненные исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 03.03.2016г. решение суда оставлено без изменения. Постановлением суда кассационной инстанции - президиума Краснодарского краевого суда от 26.10.2016г. решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В материалах дела имеется заявление истца о рассмотрении дела без его участия.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал и пояснил, что не согласен с выводами суда кассационной инстанции, поскольку истец срок давности не пропустил, т.к. не знал и не мог знать об обременении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Истец не принимал участия ни в разделе земельного участка, ни в ипотеке. Раздел участка не был согласован с собственниками квартир. Возвращение участка в первоначальное положение и признание его обременения недействительным предоставит истцу возможность распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Представитель ответчика ООО «ЦТК» ФИО2 иск признала и пояснила, что предприятие свой долг перед Сбербанком по ипотеке пока не погасило. Она представила суду ходатайство конкурсного управляющего ООО «ЦТК» ФИО9 о привлечении ООО «Цементная транспортная компания» к участию в деле в качестве соистца.

Указанное ходатайство в судебном заседании было отклонено по тем основаниям, что ООО «ЦТК» уже привлечено к участию в деле в качестве ответчика со всеми правами, предоставленными законом стороне в процессе. При этом никаких исковых требований к кому-либо из участвующих в деле лиц ФИО9 не предъявил, искового заявления не подал, а представитель истца ФИО8 ФИО1 не отказался от исковых требований о признании недействительной сделки, ответчиком по которым является именно ООО «ЦТК».

Представители ТСЖ «Победы 276/1» ФИО5 и ФИО6 иск не признали. ФИО6 пояснил, что ипотека и раздел земельного участка не нарушает права истца как собственника квартиры в многоквартирном доме. Он и сейчас вправе беспрепятственно пользоваться своей квартирой, продать ее или распорядиться ею иным способом по своему усмотрению. Истец не указал, каким образом нарушены его права.

Представители ПАО Сбербанк России ФИО10 и ФИО3 иск не признали. ФИО3 пояснил, что предыдущее решение суда и определение апелляционного суда были отменены президиумом краевого суда по их кассационной жалобе, поскольку были незаконны. Практически вопрос по иску уже решен президиумом и в иске надо отказать. Истец обратился с этим иском в суд необоснованно, поскольку его права собственника ничем не нарушены. Он не был участником этих сделок, а при покупке квартиры не мог не знать об ипотеке и разделе земельного участка, поскольку документы были в его распоряжении. Раздел участка на три участка возможен и при ипотеке, поскольку он не отчуждается. На одном из вновь образованных участков расположен многоквартирный дом, поэтому в силу закона ипотека в отношении этого участка прекращена. Кроме того, истец пропустил срок исковой давности, о чем правильно указал краевой суд. Банк эти возражения сразу заявлял, но раньше они не были услышаны.

Представитель филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Краснодарскому краю ФИО7 своего мнения по иску не высказал.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные сторонами документы, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Признание сделки недействительной отнесено статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты гражданских прав.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является по общему правилу ничтожной, если только закон не устанавливает, что она оспорима, то есть закон предусматривает специальные нормы по регулированию особых последствий для отдельных групп недействительных сделок.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником квартиры по адресу: (...) на основании договора купли- продажи квартиры от 15 ноября 2012г., заключенного с ООО «ЦТК». Истец является совладельцем на праве общей долевой собственности земельного участка, расположенного под указанным многоквартирным жилым домом. 06 марта 2015г. от представителя ООО «ЦТК» истцу стало известно, что данный земельный участок обременен правом залога в пользу ОАО «Сбербанк России» в соответствии с договором ипотеки (....) от 25 апреля 2012г. Согласно графе (....) кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером (....) от 23 апреля 2012г., он был поставлен на учет 23 апреля 2012г. путем раздела земельного участка с кадастровым номером (....) на три земельных участка с кадастровыми номерами (....). Таким образом, земельный участок с кадастровым номером (....) был снят с кадастрового учета так же 23 апреля 2012г., то есть раньше, чем был заключен договор ипотеки (....) - 25 апреля 2012г. Многоквартирный жилой дом строился на земельном участке с кадастровым номером (....) в соответствии с разрешением на строительство и в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию приобрел статус завершенного строительством многоэтажного многоквартирного жилого дома 28 декабря 2010г. Истец считал, что стороны, заключившие договор ипотеки 25 апреля 2012г., не могли не знать, что обременяемый земельный участок с кадастровым номером (....) уже был обременен правами собственников квартир в указанном доме, реализация квартир в доме была начата еще с 29 ноября 2011г. С этого момента весь земельный участок с кадастровым номером (....) получил обременение правами жильцов указанного дома. Раздел земельного участка на три других участка производился без получения согласия на то жильцов введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, при этом были нарушены права жильцов на благоустроенное жизненное пространство. Нарушение прав истца, как одного из жильцов указанного многоквартирного дома, по его мнению явилось основанием подачи иска в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

ФИО8, полагая, что его право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, в котором он приобрел квартиру, нарушено договором ипотеки, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Однако в исковом заявлении не указано, в чем конкретно состоит нарушение прав истца, а также в какой степени и каким способом удовлетворение иска приведет к восстановлению его нарушенного права. Такого разъяснения судом не было получено о представителя истца.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Истец ФИО8 не является стороной оспариваемой им сделки (стороной договора ипотеки), а также не относится к числу лиц, указанных в законе, по заявлению которых сделка может быть признана недействительной.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент государственной регистрации договора купли-продажи квартиры) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Аналогичные положения закреплены и в п. 3 ст. 558 ГК РФ, согласно которой договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, право собственности истца на квартиру зарегистрировано 21 мая 2014г. Следовательно, право общей долевой собственности истца на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, также возникло 21 мая 2014г., то есть уже после государственной регистрации ипотеки в пользу банка (25 апреля 2012г.) и после государственной регистрации раздела земельного участка на три самостоятельных, необходимых для использования каждого многоквартирного дома, состоявшегося в июне 2012г.

В силу п. 13 ст. 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На момент заключения истцом договора купли-продажи квартиры раздел общего земельного участка на три самостоятельных состоялся.

Таким образом, право общей долевой собственности истца возникло в отношении земельного участка с кадастровым номером (....), общей площадью 5 161 кв.м, сформированного под многоквартирным домом, в котором он приобрел квартиру.

В соответствии с письмом Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 февраля 2013 г. (....), когда на одном земельном участке расположены несколько многоквартирных домов, должен быть сформирован земельный участок непосредственно для эксплуатации какого-либо конкретного многоквартирного дома (под каждым многоквартирным домом). 

Таким образом, с момента государственной регистрации вновь образованного земельного участка под отдельно стоящим многоквартирным жилым домом, к собственникам квартир в этом доме переходит бесплатно в общую долевую собственность право на такой земельный участок.

Согласно абз. 2 п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).

ФИО8 не доказал, каким образом нарушаются его права заключенным договором ипотеки с учетом того, что ипотека земельного участка (одного из трех вновь образованных), на котором расположен многоквартирный дом, в котором истец приобрел квартиру, прекратилась в силу закона (п. 5 ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, право общей долевой собственности в многоквартирном доме, расположенном по адресу: (...), в том числе на земельный участок, необходимый для использования дома, с кадастровым номером (....), общей площадью 5 161 кв.м, возникло 26 июня 2012г. Также 26 июня 2012г. прекратилась и ипотека банка в отношении указанного земельного участка, в силу закона.

В свою очередь ипотека в пользу банка в отношении оставшихся двух вновь образованных земельных участков с кадастровым номером (....), общей площадью 3 592 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером (....), общей площадью 4 777 кв.м, сохранилась, как сохранилась она и в отношении двух незавершенных строительством жилых домов, общей площадью застройки 891,7 кв.м и 896,2 кв.м, переданных в залог банку по договору ипотеки (....) от 25 апреля 2012г.

Признание договора ипотеки недействительным в отношении всех предметов залога не только не приводит к восстановлению прав истца, но и необоснованно освобождает ООО «ЦТК» от обязанности отвечать залоговым имуществом по неисполненным перед банком кредитным обязательствам.

Этим обстоятельством можно объяснить признание иска представителем ООО «ЦТК» в судебном заседании, которое в силу ст. 173 ГПК РФ не имеет для суда обязательной силы.

Представители ПАО Сбербанк России в судебном заседании заявили о пропуске истцом срока давности для обращения в суд.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав, являются общедоступными и каждое лицо, действуя добросовестно и разумно при совершении сделки с недвижимым имуществом, могло и должно было узнать о наличии в ЕГРП сведений о правах (ограничениях, обременениях) как в отношении предмета сделки квартиры, так и земельного участка.

Таким образом, истец, подписывая 15 ноября 2012г. договор купли-продажи квартиры, действуя разумно и добросовестно, должен был знать о разделе земельного участка на три самостоятельных и о наличии обременения двух оставшихся земельных участков в пользу банка.

Исковое заявление подано лишь в октябре 2015г., то есть после истечения годичного срока на обжалование оспоримой сделки.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах исковые требования не могут быть удовлетворены.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 к ООО «Цементная транспортная компания» и Темрюкскому отделению Юго-Западного банка ПАО Сбербанк России о признании договора ипотеки (....) от 25.04.2012г. недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании недействительным раздела земельного участка с кадастровым номером (....) на земельные участки с кадастровыми номерами (....) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Славянский городской суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме вынесено 03 февраля 2017г.

Копия верна: Судья Н.И.Мурашев

СОГЛАСОВАНО

Судья Н.И.Мурашев