№ 2-933/2017 

РЕШЕНИЕ

 

«Именем Российской Федерации

20 июля 2017 г. Советский районный суд г. Тамбова в составе:

председательствующего судьи Рублевой Л.И. 

при секретаре Трункиной М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жилищно-строительного кооператива « » к ООО фирма « ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ПРоскурякову К.Д., ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 , ФИО25, ФИО26, ФИО27 (в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО28), ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36 (в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО37), ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО32, ФИО24 о признании права отсутствующим.

У С Т А Н О В И Л:

Жилищно-строительный кооператив « » обратился в суд с иском к ООО фирма « », участникам в долевом строительстве жилого дома по адресу:

<

...> и др.(всего по иску 58 человек) о признании права отсутствующим.

В заявлении указано, что Определением Арбитражного суда от в отношении ООО фирма « » введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО56.

Определением Арбитражного суда от к процедуре банкротства ООО фирма « » применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от Ыо127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» 

Решением Арбитражного суда от ООО фирма « » признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО56

1. года Определением Арбитражного суда по делу № А64-5813/2013 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью фирма « » ФИО56 о погашении требований участников строительства жилых домов общества с ограниченной ответственностью фирма « » путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Тамбов, , жилой дом и земельный участок под ним, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу « 

Жилищно-строительному кооперативу « (Тамбовская ), переданы права застройщика, принадлежащие ООО фирма « » на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки кв.м., инв. № , адрес (местонахождения) объекта: г. и земельный участок под ним.

В соответствии с данным определением, ЖСК осуществил государственную регистрацию перехода соответствующих прав от ООО фирма « » на незавершенные строительством жилой дом и земельный участок.

Как указано в определении Арбитражного суда от по делу №А64-5813/2013 в соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

Непогашенная часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов. Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Согласно, полученных выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за объектом незавершенного строительства (адрес: кадастровый номер

68:29:0312001:8649) зарегистрировано обременение, а именно ипотека в силу закона. Аналогичное обременение зарегистрировано и за земельным участком (адрес: Тамбовская область, г. , кадастровый :804).

Для погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка и незавершенного строительства необходимо выполнение одного из следующих условий:

· совместное обращение представителя ЖСК и всех участников долевого строительства согласно записям ЕГРП с заявлением о погашении записи об ипотеке; 

заявление представителя ЖСК и предъявление им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с предоставлением передаточных актов в отношении всех помещений, являющихся предметом зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.

· вступившее в силу решение суда о прекращении ипотеки. 

Истец просит признать отсутствующим зарегистрированное право залога в отношении объекта незавершенного строительства площадью застройки кв. м., степенью готовности объекта: 25%, кадастровый (или условный) номер объекта , расположенного по адресу: Тамбовская обл., г. , установленного в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве; признать отсутствующим зарегистрированное право залога в отношении права аренды земельного участка площадью кв.м., расположенного по адресу: Тамбовская обл., г.Тамбов , кадастровый (или условный) номер объекта , установленного в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО57 поддержала доводы иска, дополнив, что снятие обременения необходимо ЖСК для дальнейшего строительства жилого дома по адресу: г.Тамбов, 

Надлежаще извещенные представитель ООО фирма « » и конкурсный управляющий ООО фирма « » ФИО56 в суд не явились, не представили отзыв на иск.

Представитель ответчика ФИО55 по доверенности ФИО58, представитель ФИО46 по доверенности ФИО59, представитель ФИО24 по доверенности ФИО60 иск не признали. 

Ответчики ФИО54 и ФИО53 оставляют разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель 3\лица ФИО61 по доверенности ФИО62 просит в иске отказать, пояснив, что обременение не ущемляет права истца по исполнению обязательств перед участниками долевого строительства.

Другие ответчики в суд не явились, о дне слушания дела извещены.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что Решением Арбитражного суда от ООО фирма « признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО56

1. года Определением Арбитражного суда по делу № А64-5813/2013 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью фирма « » ФИО56 о погашении требований участников строительства жилых домов общества с ограниченной ответственностью фирма « » путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Тамбов, , жилой дом и земельный участок под ним, созданному жилищно-строительному кооперативу « 

Жилищно-строительному кооперативу « переданы права застройщика, принадлежащие ООО фирма « » на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 2577,4 кв.м. по адресу: г.Тамбов и земельный участок под ним. 

В соответствии с данным определением, ЖСК осуществил государственную регистрацию перехода соответствующих прав от ООО фирма « » на незавершенные строительством жилой дом и земельный участок.

По договору от 11.11.2016г. Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации (арендодатель) передал ЖСК « » в аренду сроком с 25.10.2016г. по 25.10.2019г. земельный участок площадью 2040 кв.м.(ранее находившийся в аренде ООО фирма « »), расположенный по адресу: Тамбовская обл., г.Тамбов, ул , кадастровый (или условный) номер объекта 68:29:0312001:804.

Данный договор 09.01.2017г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по .

Также в ЕГРП зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве с ответчиками - участниками долевого строительства, денежные средства которых были привлечены ООО фирма « » для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г.Тамбов, ул. , возводимого на спорном земельном участке.

Одновременно в отношении земельного участка на основании Федерального закона от N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (управлением Росреестра по внесена запись об ипотеке права аренды в пользу ответчиков (долевиков).

Обращаясь в суд с настоящим иском о признании обременения спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства площадью застройки кв. м., степенью готовности объекта: 25%, отсутствующим, истец ссылается как на прекращение обеспеченного залогом обязательства, так и на прекращение самого права аренды, являвшегося предметом ипотеки.

Однако указанные доводы суд не может признать законными и обоснованными.

Согласно ч.1 ст.13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" №214-ФЗ от 30.12.2004г. в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу ч.1 ст.12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13-15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и ФЗ "Об ипотеке" с учетом особенностей, установленных настоящим законом.

В соответствии с ч. 8.1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды или субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу п.4 ст.29 Федерального закона от N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 ст.25 Федерального закона от N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия (что имеет место быть по настоящему делу). В этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ РФ и другими законами РФ, регулирующими спорные правоотношения.

Как указывалось выше, застройщик - ООО фирма « » признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство (Решение Арбитражного суда от 15.07.2014г.), что свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников долевого строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

В соответствии с п.8 ст.142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" погашенными требованиями кредиторов считаются удовлетворенные требования, а также те требования, в связи с которыми достигнуто соглашение об отступном, или конкурсным управляющим заявлено о зачете требований, или имеются иные основания для прекращения обязательств.

Статьей 201.10 указанного Закона установлен порядок и условия погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

В частности, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, перечисленных в п.3 ст.210.10 Закона о банкротстве, одним из которых является условие о принятии участниками строительства решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Согласно п.п. 14,15 ст.201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Таким образом, в рамках дела о банкротстве ООО фирма « » осуществило передачу незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу и прав застройщика в пользу ЖСК " ", у которого в свою очередь возникает обязанность выполнить предусмотренные законом действия, связанные с завершением строительства дома и сдачей его в эксплуатацию.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от N 2-О "По запросу Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о проверке конституционности части 3 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 1 статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Поскольку ипотека права аренды и иного недвижимого имущества в силу прямого указания в ч.1 ст.12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей - участников долевого строительства в целях обеспечения исполнения именно этих договоров, доводы иска о прекращении в отношении объекта незавершенного строительства и договора аренды земельного участка, обеспеченных залогом обязательства, на основании пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ нельзя признать обоснованными.

Кроме того, согласно п.1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных впп.2 п.1 ст.352 и ст.357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичные положения содержатся в ст.38 Федерального закона от N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, применительно к вышеуказанным правовым нормам передача прав застройщика от ООО фирма « » ЖСК " не является основанием для прекращения права залога. Учитывая приведенные выше нормы и фактические обстоятельства дела, требования истца ЖСК « удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ЖСК « » к ООО фирма », ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ПРоскурякову К.Д., ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 , ФИО25, ФИО26, ФИО27 (в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО28), ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36 (в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО37), ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО32, ФИО24 :

О признании отсутствующим зарегистрированное право залога в отношении объекта незавершенного строительства площадью застройки кв. м., степенью готовности объекта: 25%, кадастровый (или условный) номер объекта , расположенного по адресу: установленного в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве - отказать;

О признании отсутствующим зарегистрированное право залога в отношении права аренды земельного участка площадью кв.м., расположенного по адресу: Тамбовская , кадастровый (или условный) номер объекта , установленного в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда в течение месяца со дня его вынесения путем подачи жалобы в суд, вынесший решение.

Судья: Л.И.Рублева