Дело № 2-976/2019

УИД26RS0003-01-2019-000968-23

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 07 августа 2019 года

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе 

председательствующего судьи Ширяева А.С.,

при секретаре Радченко Н.В.,

с участием:

представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ООО «Юридическое агентство «АБА» - Абазова А.Х., действующего по доверенности, 

представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2 – ФИО3, действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Октябрьского районного суда г. Ставрополя гражданское дело по исковому заявлению ООО «Юридическое агентство «АБА» к ФИО2 о взыскании расходов на неотделимые улучшения арендованного помещения, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ООО «Юридическое агентство «АБА» о взыскании арендной платы и коммунальных платежей,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Экспертно-юридическое агентство «АБА-ГРУПП» (согласно сведениям ЕГРЮЛ наименование изменено на ООО «Юридическое агентство «АБА» 11.07.2019), обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании расходов на неотделимые улучшения арендованного помещения.

Неоднократно уточнив исковые требования, указывает, что между ФИО2 (арендодатель) и ООО «ЭЮА «АБА-ГРУПП» (арендатор) 02.03.2016 заключен договор аренды нежилого помещения, предметом которого является сдача во временное пользование помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> А, общей площадью 133,5кв.м, номера в поэтажном плане №№ 52-56, 58-64, обеспеченное отоплением, водой, электроэнергией. Срок договора аренды с 01.04.2016 по 01.04.2019.Арендная плата по вышеуказанному договору составляет 25 000 руб. в месяц и не подлежит изменению на протяжении трех лет до 31.03.2019. Согласно приложению № 1 к Договору аренды по акту приема-передачи от 02.03.2016 имущество передано арендатору состоянии, пригодном для эксплуатации.Арендатор 28.09.2018 направил в адрес арендодателя посредством почтовой связи письменное сообщение о досрочном расторжении Договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 с просьбой 28.10.2018 принять у арендатора помещение по акту приема-передачи помещения и зарегистрировать в регистрационной службе соглашение о досрочном расторжении Договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016.Арендодатель 31.10.2018принял арендуемое помещение у ООО «ЭЮА «АБА-ГРУПП» по акту приема-передачи (возврата) помещения по договору аренды.

Арендатор за время аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> А, произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения пожарной и охранной сигнализацией, внутренним и внешним видеонаблюдением, кондиционированием, санузлом, произвел косметический ремонт всего арендуемого помещения площадью 133,5 кв.м. Данный факт подтверждается представленными в материалы дела документами.

Арендодатель 31.10.2018 при приёме арендуемое помещение у ООО «ЭЮА «АБА-ГРУПП» по акту приёма-передачи (возврата) помещения по договору аренды отказался принимать неотделимые улучшения, произведённые арендатором ООО «ЭЮА «АБА-ГРУПП». 

Учитывая выводы экспертного заключения по судебно-строительной экспертизе № СТЭ 082/2019 от 25.06.2019, а также договоры возмездного оказания услуг, представленные в материалы дела, всего арендатором, на проведение капитального ремонта и улучшения арендуемого помещения было затрачено 359 469,14 руб.

Указывает, что собственником арендуемых помещений является ФИО2, в связи с чем, обязанность по внесению платежей на содержание многоквартирного дома, согласно нормам действующего законодательства возложено на арендодателя, а не на арендатора. В платежных документах, направляемым арендодателем в адрес арендатора в период с января 2017 года по май 2018 года в графе виды услуг значилось содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 1 708,00 руб. В период с июня 2018 года по сентябрь 2018 года указанная сумма возросла и составила 1 827,62 руб. Кроме того, арендатор осуществлял платежи на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Указанные платежи договором аренды не предусмотрены. Таким образом, переплата за содержание общего имущества многоквартирного дома, в рамках договора аренды за указанный период времени составила 10569,37 руб.

Арендатор ООО «ЭЮА «АБА-ГРУПП» 29.11.2018 посредствам почтовой связи направил претензию в адрес арендодателя с просьбой принять и оплатить неотделимые улучшения арендуемого помещения. Претензия осталась без внимания арендодателя.

В связи с необходимостью защищать свои права в судебном порядке Общество с ограниченной ответственностью «экспертно-юридическое агентство «АБА- ГРУПП», заключило с адвокатом Абазовым Алексеем Хашаовичем соглашение (поручение на оказание юридической помощи) от 29.10.2018. Размер гонорара (вознаграждения) за оказание юридической помощи по настоящему соглашению составил 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Исходя из заявленных требований, а также уточнений к ним, просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ЮА «АБА»» расходы на проведение косметического ремонта и созданию неотделимых улучшений арендованного помещения в размере 359 469,14 руб.; излишне уплаченную сумму коммунальных платежей в размере 34 638,48 руб.; излишне уплаченную сумму коммунальных платежей и платежей на капитальный ремонт в размере 10569,37 руб.; государственную пошлину в размере 7 658,00 руб.; судебные расходы по договору № КИ 24/1/2018 на оказание услуг по оценке от 11.12.2018 в размере 10 000,00 руб.; судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 50000 руб.

При этом, определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 07.08.2019 производство по делу в части взыскания с ответчика ФИО2 судебных расходов по договору № КИ 24/2018 на оказание услуг по оценке от 11.12.2018 в размере 6000 руб. прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.

В свою очередь, не согласившись с заявленными требованиями, ответчиком ФИО2 подано встречное исковое заявление о взыскании с ООО «Юридическое агентство «АБА» арендной платы, в обоснование которого указано, что согласно условиям заключенного договора, арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также оплачивать коммунальные услуги, предоставляемые ему арендодателем в конце каждого текущего месяца.В соответствии с п.3.3 договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 «коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, телефон, интернет и т.п.) в арендную плату не входят, оплачиваются арендатором в конце каждого оплачиваемого месяца. ООО «Юридическое агентство «АБА» нарушил условия договора, а именно в части неоплаты аренды за октябрь 2018 года в размере 25000 руб., а также имеется задолженность по коммунальные услуги в размере 30561,50 руб. 

Просит взыскать с ООО «Юридическое агентство «АБА» в пользу ФИО2 денежные средства за аренду за октябрь 2018 года, в размере 25000 руб.; денежные средства по оплате коммунальных услуг в размере 30561,50 руб.

Представители истца по первоначальному иску, ответчики по встречному иску ООО «Юридическое агентство «АБА» - Абазов А.Х., ФИО1 в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования, просили суд удовлетворить их в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований просили отказать в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях. 

Ответчик по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Учитывая мнение участников процесса о возможности рассмотрения дела в ее отсутствие, суд в соответствии с ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием представителя по доверенности.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному

иску ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в возражениях на уточненный иск, из которых следует, что, учитывая содержание договора аренды, прямой обязанности о компенсации расходов не предусмотрено. Кроме того, истец не согласовывал стоимость и виды работы в помещении с ответчиком. При этом истец говорит о произведенном капитальном ремонте, то есть истцом нарушены условия п. 2.2.6 договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016, поскольку арендатор не вправе проводить реконструкции помещения, капитальные ремонтные работы без письменного согласия арендодателя. 

Из показаний допрошенного в судебном заседании 15.04.2019 в качестве специалиста ФИО6 следует, что на титульном листе заключения № 244/18-ЗС допущена опечатка, вместо 29.10.2018 ошибочно указана дата 29.03.2018. Правильная дата составления заключения 29.10.2018. Обследование производилось 25.10.2018. ООО «АБА-ГРУПП» обратилось за составлением заключения 20.10.2018. Обращение было не лично к нему, а к организации о возможности предоставления строительно-технического заключения по вопросу технического обследования нежилых помещений, общей площадью 133,5 кв.м, номера в поэтажном плане №52-56, 58-64, расположенные на 1 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>А, и определения неотделимых улучшений, произведенных на объекте. Об обращении ему известно из поручения руководителя. Ему были переданы документы – реестр улучшений и сам вопрос. Строительно-технический эксперт должен обладать всем необходимым для производства экспертиз, перечнем инструментов и оборудования, которое эксперт берет с собой на каждый осмотр объекта, в данном заключении описан полный перечень оборудования, который был у него при обследовании данного объекта. Инструменты были в наличии, была использована фотофиксация и визуальный осмотр помещения. Информация о трубе медной была в перечне оборудования, который предоставил заказчик. Он по факту убеждался в этом, перечень составлял не он сам, метраж труб не определял. Он не помнит, для чего применялась труба медная. Жалюзи можно демонтировать, это понятие неотделимое улучшение. Он исходил из повторного демонтажа, при котором ценность предмета снижается. Технологически сплит-систему также можно демонтировать. При демонтаже жалюзи, демонтаже кабеля канала 5 метров, отверстия останутся, штукатурка повреждается. 

Суд, выслушав лиц, участвующих при рассмотрении спора, изучив письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.15 Гражданского кодекса РФлицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что 02.03.2016 между ФИО2 и ООО «Экспертно-юридическое агентство «АБА-ГРУПП» заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям п. 1.1 которого арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> А, общей площадью 133,5 кв.м, номера в поэтажном плане № 52-56, 58-64, обеспеченное отоплением, водой, электроэнергией. Срок действия договора с 01.04.2016 по 01.04.2019.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 18.04.2016.

Исходя из содержания ст. 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

При этом действующее законодательство не конкретизирует понятие неотделимых улучшений объектов недвижимого имущества.

Согласно п.п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6 договора аренды от 02.03.2016 арендатор вправе произвести оборудование арендуемого помещения пожарной и охранной сигнализацией, внутренним и внешним видео наблюдением, кондиционированием, санузлом (унитаз, умывальник и т.д.) с возможным возмещением расходов арендодателя после расторжения договора аренды. В случае не возмещения данных расходов арендатор вправе забрать установленное им оборудование и приборы и т.д. Арендатор вправе произвести косметический ремонт в арендуемом помещении, с возможным возмещением расходов арендодателем. Арендатор не вправе проводить реконструкции помещения, капитальные ремонтные работы без письменного согласия арендодателя. 

Из материалов дела следует, что за время аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> А, арендатор произвел неотделимые улучшения арендуемого имущества на общую стоимость 359 49,14 руб., а именно установил пожарную и охранную сигнализацию, внутреннее и внешнее видеонаблюдение, кондиционирование, санузел, произвел косметический ремонт всего арендуемого помещения, площадью 133,5 кв.м.

Как следует из заключения специалиста № 244/18-ЗС, подготовленного ООО «БизнесПрофиль» по результатам сопоставления типа, характера и номенклатуры выполненных работ в отношении нежилых помещений, общей площадью 133,5 кв. м. номера в поэтажном плане № 52-56, 58-64, расположенные на 1 этаже здания, расположенные по адресу: 

<

адрес>А, согласно прилагаемого перечня, приведённый перечень работ является неотделимыми улучшениями.

Определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 24.10.2019 по ходатайству представителя ответчика ФИО2 назначена судебная строительная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы: были ли произведены неотделимые улучшения в нежилых помещениях, общей площадью 133,5 кв.м, номера на поэтажном плане № 52-56, 58-4, расположенные на 0 этаже здания, по адресу: 

<

адрес>А; если да, то какие именно; учет износа неотделимых улучшений в указанных нежилых помещениях; стоимость с учетом износа неотделимых улучшений в указанных нежилых помещениях. 

Согласно заключению эксперта № СТЭ 082/2019, подготовленному ООО «Арбитраж» под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, которые не могут быть отделены от имущества без причинения вреда последнему. Под отсутствием причинения вреда с технической точки рения понимается отсутствие необходимости выполнения каких-либо ремонтно-восстановительных работ вызванных демонтажем, а также возможность повторного использования демонтированного объекта. К неотделимым улучшениям могут относиться работы, имеющие капитальных характер. Неотделимые улучшения применительно к изделиям (деталям), использованным при производстве выполненных работ, не должны обладать двумя признаками: технологически предусмотренной возможностью демонтажа изделия или детали наличие болтовых, съемно-разъемных соединений и т.п.), что позволяет осуществить демонтаж без полного или частичного разрушения; технической возможностью повторного использования изделия (детали). Отделимые улучшения – такие улучшения, которые могут быть отделены от имущества без необходимости выполнения каким-либо ремонтно-восстановительных работ, вызванных демонтажем, а также при возможности повторного использования демонтированного объекта (л.д. 7 заключения). 

В результате проведенного анализа определено, что большая часть улучшений являются отделимыми и их демонтаж возможен без повреждения помещения, в котором они находятся, так же возможно повторное использование демонтированных элементов в полном объеме. 

Часть улучшений являются неотделимыми, их демонтаж технически не предусмотрен и несет ущерб помещению, в котором находится, а также будет поврежден сам демонтируемый элемент. Повторное использование данного элемента невозможно. 

При этом, к неотделимым улучшениям были отнесены следующие: кабель канал ФИО4 40x16 2-й замок (16); кабель-канал ФИО4 15x10 2-й замок (14); короб ФИО4 40x16 2-й замок (180 м); плитка напольная Normandiadlue PG 03 45*45*0,9 (6 пз.) (2 шт.); пороги (5 шт.); сплит система «АС ELECTRIC АСЕ-07 HNI_15Y» (1 шт.); сплит система «АС ELECTRIC АСЕ-07 HNI_15Y» (1шт.); сплит система «Mistery MSS-07R12» (1шт.); сплит система «Mistery MSS-12R06 in|out» (1шт.); кухня на заказ (мойка).Стоимость фактически выполненных работ из состава заявленных и относящихся к неотделимым с учетом износа составляет 56116 руб.

Часть улучшений являются отделимыми, однако их демонтаж нанесет ущерб помещению, в котором они находятся, в виде физических повреждений, и ограничит функциональность работы помещения, так как являются частью системы. Устранение данных повреждений потребует ремонта или установки на место демонтированного элемента аналогичного, что приведет к новым затратам. 

Часть улучшений являются неотделимыми, их демонтаж технически возможен, но это приведет к нанесению ущерба помещению. Для устранения которого потребуется проведение ремонта, а, следовательно, дополнительным затратам. Также демонтированные элементы теряют возможность повторного использования, так как были приобретены уникальные характеристики в виде размеров и объемов для использования именно в данных помещениях. Повторное использование данных элементов в полном объеме невозможно. 

К таким улучшениям относятся следующие элементы и оборудование: КСПВ 4x0,5 Кабель Ноотэк (30), стоимостью 185,40 руб.; кабель КСПВ 6*0,5 мм Кабель ЭлектроСвязь (30) стоимостью 298,50 руб.; коробка распаянная ФИО4 40-0210 для о/п 80x80x40 (8 шт.) стоимостью 183,04 руб.; КВК-В-1,5 2*0,5 белый, плоский Элетек системе (100 шт.) стоимостью 1654,20 руб.; 710 -0200-122 Розетка с/з керамика белый (4шт.)(для электропитания кондиционеров) стоимостью 492 руб.; труба медная 1/4 (1 шт.) 800 руб.; труба медная 3/8 (1 шт.) стоимостью 800 руб.; труба металлическая 1/6(1 шт.) стоимостью 100 руб.; труба медная 1/4 (22 м) стоимостью 2200 руб.; труба медная 3/8(11 м) стоимостью 1760 руб.; труба медная 1/2 (11 м) стоимостью 1980 руб.; кабель ПВС 5/1,5 (22 м) стоимостью 1276 руб.;K-flex1/4(22 м) стоимостью 220 руб.; К-Flех 3/8(11м)стоимостью 132 руб.; K-flex 1/2 (11 м) стоимостью 165 руб.; крепеж гофра труба d=20 мм. ФИО4, стоимостью 82 руб.; дюпель-гвоздь 6*40 с шурупом потай (100 шт.) стоимостью 65 руб.; оповещатель охранно-пожарный световой ОПОП1-8М выход, стоимостью 356 руб.; астра-Р комплект: радиоприемное устройство (РПУ)+2 брелока, стоимостью 1328 руб.; астра-Р-РПД брелок однокнопочный, стоимостью 814 руб.; астра -Р комплект (УБОС) радиоприемное устройство, стоимостью 1475 руб.; Optimus а/ч Аккумулятор АКБ 1,2, стоимостью 690 руб.; кнопка выход JSB-Kp-23 накладная с зеленой подсветкой, стоимостью 250 руб.; жалюзи (4 шт.), стоимостью 10000 руб.

Данные улучшения были произведены за счет арендатора, что подтверждается представленными в материалы дела документами: договором возмездного оказания услуг от 09.03.2016 по ревизии, установке, демонтажу, монтажу и замене электрооборудования в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес> А. Стоимость услуг составляет 35600 руб.; договор № 2 возмездного оказания услуг от 05.03.2016по установке и настройке системы видеонаблюдения и охранной сигнализации. Стоимость услуг составляет 75000 руб.; договор № 2 возмездного оказания услуг от 19.03.2016 по установке и настройке 4-х сплит систем. Стоимость услуг составляет 20 000 руб.; ордер на выполнение работ от 23.03.2016 по прокладке кабеля «Телко» на сумму 1 500 руб.; договор на установку пожарной тревожной кнопки, план эвакуации на сумму 4 500 руб.

Суд полагает необходимым отнести к улучшениям нежилого помещения покупку арендатором пультов для шлагбаума, поскольку указанные пульты были приобретены и настроены под индивидуальный шлагбаум для подъезда к недвижимому имуществу. Применение указанных пультов для других шлагбаумов не представляется возможным. Затраты арендатора на приобретение указанных пультов составили 6500 руб.

Кроме этого, арендатор произвел косметический ремонт за свой счет на основании Договора возмездного оказания услуг от 03.03.2016 по ремонту и отделочным работам. Стоимость услуг составила 93 100 руб., расходные материалы по договору возмездного оказания услуг от 03.03.2016 составили 39847 руб.

При этом в материалы дела истцом по первоначальному иску представлены первичные бухгалтерские документы, подтверждающие внесение денежных средств по указанным договорам, такие как счета на оплату, товарные и кассовые чеки.

Поскольку после демонтажа указанных улучшений на месте их крепления останутся отверстия и повреждения полов, стен и потолка, в целях устранения которых необходимо будет проведение ремонтных работы, что подтверждается в том числе, показаниями специалиста ФИО6, принимая во внимание, что улучшения в виде проложенных в кабель-каналах проводов, кабелей, установленного оборудования приобрели свойства неотделимых улучшений в рамках оснащения арендуемого помещения системами видеонаблюдения, пожаротушения, кондиционирования, электроснабжения, при этом повышая качественные характеристики объекта недвижимости, суд полагает их подлежащими включению в число неотделимых улучшений.

Учитывая то, что договором аренды от 02.03.2016 предусмотрено, что в случае, если арендатор произведет за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для него, то они по окончании срока договора переходят в собственность арендодателя с возмещением расходов арендатору, суд полагает заявленные требования истца о взыскании расходов на проведение косметического ремонта и созданию неотделимых улучшений арендованного помещения в размере 359469,14 руб. законным, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

При этом истцом по первоначальному иску понесены необходимые расходы в размере 10000 руб. по договору № КИ-14/2018 от 24.10.2018, заключенному с ООО «БизнесПрофиль» по определению неотделимых улучшений, которые на основании ст. 15 Гражданского кодекса РФ, подлежат взысканию в его пользу с ответчика ФИО2

Оценивания требования истца по первоначальному иску о взыскании в его пользу излишне уплаченных сумм коммунальных платежей и платежей на капитальный ремонт в размере 34638,48 руб. и 10596,37 руб., суд приходит к следующему.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФсобственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как следует из ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Исходя из ст. 249 Гражданского кодекса РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу; а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из содержания п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, следует, чтособственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

Статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что лицо, являющееся арендатором помещения в многоквартирном доме, не несет бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, данное бремя возложено на собственника.

Кроме того, исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. При этом даже отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника от участия в таких расходах.

Исходя из п. 2.2.7 договора аренды от 02.03.2016 арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также оплачивать коммунальные услуги, предоставляемые ему арендодателем в конце каждого текущего месяца. Коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, телефон, интернет и т.п.) в арендную плату не входят, оплачиваются арендатором в конце каждого оплачиваемого месяца. 

Таким образом, договором аренды от 02.03.2016 также не предусмотрена обязанность арендатора вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Учитывая вышеизложенное обязанность по внесению платежей на содержание многоквартирного дома возложена на арендодателя ФИО2

При этом исходя из платежных документов за период январь 2017-май 2018 в графе виды услуг значилось содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 1 708,00 руб.; за период июнь 2018-сентябрь 2018 года - 1827,62 руб. Согласно представленным в материалы дела документам в общем счете за содержание общего имущества многоквартирного дома ООО «ЮА «АБА» было оплачено 34 638,48 руб..При этом, за указанные периоды платежных документов было выставлено на общую сумму 94940,64 руб. 

Анализируя вышеизложенные нормы законодательства, а также условия договора аренды, суд приходит к выводу, что за указанный период ООО «ЮА «АБА» должно было произвести оплату коммунальных услуг на сумму в размере 60302,16 руб., исходя из расчета: 94940,64 руб. – 34638,48 руб. 

При этом, согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, ООО «ЮА «АБА» оплачены коммунальные услуги на сумму 66526,10 руб. 

Кроме того, из акта сверки взаимных расчетов следует, что ООО «ЮА «АБА» осуществило платежи по оплате капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на общую сумму 4345,43 руб., тогда как обязанность по оплате капитального ремонта возложена на собственника нежилого помещения.

Таким образом, возникла переплата по оплате коммунальных услуг на сумму 10569,37 руб. исходя из расчета: 66526,10 руб. + 4345,43 руб. –60302,16 руб. Сумма переплаты в размере 10569,37 руб. также подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в пользу ООО «ЮА «АБА». При этом суд отказывает в удовлетворении требования о взыскании образовавшейся переплаты за коммунальные услуги в размере 34638, 48 руб. как не подтвержденной.

Помимо изложенного, принимая во внимание положения ст. 137, 138 ГПК РФ, учитывая выводы суда о наличии переплаты по оплате коммунальных платежей, суд находит требования истца ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2 о взыскании в ее пользу денежных средств по оплате коммунальных услуг в размере 30561, 51 руб. не подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования встречного искового заявления ФИО2 о взыскании арендной платы за октябрь 2018 года в размере 25000 руб., суд находит их подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно п. 3.1 договора аренды от 02.03.2016 стороны договорились, что стоимость арендной платы по договору составляет 25000 руб. в месяц и не подлежит изменению на протяжении трех лет до 31.03.2019 года. Указанную сумму арендатор оплачивает ежемесячно наличным или безналичным способом не позднее пятого числа каждого предстоящего отчетного месяца (п.3.2).

Арендатор ООО «ЮА «АБА» 28.09.2018 направил в адрес арендодателя ФИО2 посредством почтовой связи письменное сообщение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016, с просьбой 28.10.2018 принять у арендатора помещение по акту приема-передачи помещения и зарегистрировать в регистрационной службе соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016.

Согласно акту приема-передачи от 31.10.2018 ФИО2 приняла арендуемое помещение у ООО «ЭЮА «АБА-ГРУПП».

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ООО «ЮА «АБА» использовало арендуемое помещение в октябре 2018 года, и, в соответствии с п. 3.1, 3.2 договора аренды обязано было внести арендную плату за октябрь 2018 года в размере 25000 руб. до 05.10.2018. 

Как утверждает ФИО2 оплата по договору аренды произведена не была. Вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, доказательств иного суду не представлено, в связи с чем указанная сумма подлежит взысканию с ООО «ЮА «АБА» в пользу ФИО2 

Рассматривая требования истцапо первоначальному иску, ответчика по встречному иску ООО «ЮА «АБА» о взыскании с ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску судебных расходов, суд исходит из следующего.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В материалы дела истцом представлены соглашение (поручение) на оказание юридической помощи от 29.10.2018 № АК-29102018-41/1-ГД, заключенного между ООО «ЭЮА «АБА-ГРУПП» и Абазовым А.Х. на сумму 50000 руб., а также квитанция № 0000060 об оплате указанных услуг в размере 50000 руб.

Исходя из объема исполненной работы, количества дней, занятых в суде, а также принципов разумности, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца ООО «ЮА «АБА» понесенные им расходы на оплату услуг представителя в размере по 35 000 руб.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска ООО «ЮА «АБА» удовлетворены на сумму 380038,51 руб., размер государственной пошлины по удовлетворенным требованиям составляет 7 000,39 руб.

ООО «ЮА «АБА» просил о взыскании государственной пошлины в размере 7658 руб. в его пользу. 

Исходя из удовлетворенной части требований, с ответчика ФИО2 в пользу истца ООО «ЮА «АБА» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2000,00 руб.

При этом, остальная сумма государственной пошлины в размере 5000,39 руб. подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в доход муниципального образования 

<

адрес>, на основании ст. 103 ГПК РФ, в связи с тем, что при подаче искового заявления ООО «ЮА «АБА» государственная пошлина была оплачена не в полном объеме. 

Кроме того, генеральным директором ООО «Арбитраж» заявлено ходатайство о взыскании с лица, на которого определением суда возложена обязанность по оплате экспертизы, судебных расходов в размере 30000 руб.

Согласно части 2 статьи 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 24.10.2019 расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика ФИО2 Стоимость экспертизы, с учетом поставленных перед экспертом вопросов, определена в размере 30 000 руб. 01.07.2019 гражданское дело поступило в суд с проведенной экспертизой, однако оплата экспертизы ответчиком ФИО2 до настоящего времени не произведена, доказательств обратного суду не предоставлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь вышеуказанными нормами закона, суд приходит к выводу, что поскольку обязанность ответчика ФИО2 по оплате судебной экспертизы не исполнена, тогда как экспертиза была проведена, расходы по ее проведению подлежат взысканию с ответчика ФИО2 в пользу ООО «Арбитраж» в размере 30 000руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Юридическое агентство «АБА» к ФИО2 о взыскании расходов на неотделимые улучшения арендованного помещения – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Юридическое агентство «АБА» расходы на проведение косметического ремонта и созданию неотделимых улучшений арендованного помещения в размере 359469,14 руб.; излишне уплаченную сумму коммунальных платежей и платежей на капитальный ремонт в размере 10569, 37 руб.; расходы на оказание услуг по оценке в размере 10000 руб.; расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

В удовлетворении требований ООО «Юридическое агентство «АБА» о взыскании с ФИО2 излишне уплаченной суммы коммунальных платежей в размере 34638,48 руб.; расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 5658 руб. – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ООО «Юридическое агентство «АБА» о взыскании арендной платы - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Юридическое агентство «АБА» в пользу ФИО2 арендную плату за октябрь 2018 года в размере 25000 руб.

В удовлетворении требований ФИО2 к ООО «Юридическое агентство «АБА» коммунальных платежей в размере 30561,50 руб. – отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход муниципального образования г.Ставрополя государственную пошлину в размере 5000,39 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Арбитраж» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 30000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 14 августа 2019 года.

Судья подпись А.С. Ширяев