Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

21 мая 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Шабер И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1075/2018 по административному исковому заявлению ООО «АСВД» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «АСВД» обратилось в Самарский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя тем, что 26 июля 2017 года между административным истцом и Администрацией городского округа Новокуйбышевск заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № №, согласно которому Арендодатель – Администрация городского округа Новокуйбышевск, предоставил, а Арендатор – ООО «АСВД», принял во временное владение и пользование на срок 3 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 50 067 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство базы по ремонту и отстою подвижного состава, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Кадастровая стоимость названного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 40 708 977 рублей 03 копейки. 

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью арендуемого им земельного участка, полагает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются его права и затрагиваются интересы, как арендатора земельного участка, поскольку существенное различие между кадастровой и рыночной стоимостью данного объекта недвижимости влечет повышение размера арендной платы. В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке от 18 декабря 2017 года № №, выполненный ООО «Институт оценки и управления», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составляет 21 618 429 рублей 93 копейки. 

21 декабря 2017 года ООО «АСВД» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости. Однако, решением Комиссии от 12 января 2018 года № № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления. 

При таких обстоятельствах, ООО «АСВД» полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в судебном порядке. 

На основании изложенного, административный истец просит суд: 

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 50 067 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство базы по ремонту и отстою подвижного состава, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 21 618 429 рублей 93 копейки;

- обязать Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной рыночной стоимости в размере 21 618 429 рублей 93 копейки, а также дату подачи заявления о пересмотре его кадастровой стоимости – 21 декабря 2017 года.

В судебном заседании представитель ООО «АСВД» ФИО1, действующая на основании доверенности от 27 марта 2018 года № №, изменила административные исковые требования, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 50 067 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство базы по ремонту и отстою подвижного состава, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 21 618 429 рублей 93 копейки. В обоснование своих требований привела доводы, изложенные выше, и дополнила, что требования об обязании Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной рыночной стоимости в размере 21 618 429 рублей 93 копейки, а также дату подачи заявления о пересмотре его кадастровой стоимости – 21 декабря 2017 года, были заявлены излишне, в связи с чем административным истцом изменены заявленные требования.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Администрации городского округа Новокуйбышевск в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в их отсутствие не просили, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором, в случае отсутствия дополнительных доказательств достоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, суд полагает административный иск ООО «АСВД» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

…Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Судом установлено, что 26 июля 2017 года между ООО «АСВД» и Администрацией городского округа Новокуйбышевск заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № №, согласно которому Арендодатель – Администрация городского округа Новокуйбышевск, предоставил, а Арендатор – ООО «АСВД», принял во временное владение и пользование на срок 3 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 50 067 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство базы по ремонту и отстою подвижного состава, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

На указанном выше земельном участке расположен объект капитального строительства – объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, принадлежащий административному истцу на праве собственности.

Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26 июля 2017 года № №, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 5 декабря 2017 года №№ №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 40 708 977 рублей 03 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 апреля 2018 года № №.

Поскольку административный истец несет расходы по оплате за пользование земельным участком в виде арендной платы исходя из его кадастровой стоимости, права и законные интересы ООО «АСВД» напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

В связи с этим, 21 декабря 2017 года ООО «АСВД» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 21 618 429 рублей 93 копейки, согласно отчету об оценке от 18 декабря 2017 года № №, выполненному ООО «Институт оценки и управления».

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 12 января 2018 года № № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого обращение ООО «АСВД» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендной платы.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 18 декабря 2017 года № №, выполненный ООО «Институт оценки и управления», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составляет 21 618 429 рублей 93 копейки.

Общие требования к отчету об оценке установлены ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка указанного выше объекта недвижимости выполнена по состоянию на 1 января 2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из письменных пояснений оценщика ООО «Институт оценки и управления» к отчету об оценке от 18 декабря 2017 года № №, на странице 42 имеется информация о наличии коммуникаций в непосредственной близости к объекту-аналогу, с возможностью подключения к коммуникациям. Следовательно, коммуникации на участок не заведены, мощности не выкуплены. При расчете стоимости объекта оценки, корректировка объекта аналога по данному фактору сравнения учтена верно. 

Обоснование и подробное описание корректировки на местоположение приведены на страницах 43-50 отчета об оценке. Описаны объемы доступных оценщику рыночных данных, изложена и подтверждена анализом рынка подробная информация по определению корректировки по данному фактору сравнения.

Местоположение: учитывает такие элементы сравнения как престижность местоположения, близость к деловой активности областного центра и жизнеобеспечения.

Корректировка цен аналогов по местоположению осуществлялась на основании данных по ценам предложений жилой недвижимости в рассматриваемых районах, и выбор такой основан на следующих соображениях:

1. Для получения величины корректировки необходимо сделать выборку объектов, отличающихся только одним фактором – местоположение. По земельным участкам такую выборку получить проблематично ввиду незначительного количества аналогов, кроме того отличающихся между собой площадью, расположением автотрасс и внутриквартальных застроек, коммуникациями и т.д. Последовательное исключение влияния факторов на каждом этапе может искажать истинную картину ценообразования для земли на слаборазвитом рынке, одно только субъективное мнение продавца при назначении цены предложения может влиять значительней суммарного действия иных факторов. Поэтому погрешность процесса выделения стоимостного влияния местоположения на землю из самих аналогов по земле может быть значительна. 

2. Коммерческая недвижимость может также быть использована как основа для определения корректировок на местоположение земли, однако и в этом случае действие факторов, не относящихся к местоположению – этаж, уровень отделки, конструктивные решения, наличие отдельного входа, масштаб и т.д. – также могут приводить к значительной погрешности процесса выделения степени влияния фактора местоположения.

3. Жилая недвижимость, как правило, служит индикатором востребованности и престижности района, а, следовательно, и ценности прилегающей земли. Жилая недвижимость более однородна по ценообразованию ввиду развитости данного сектора рынка, и влияние иных факторов сглажено массивностью выборки. Разброс цен невелик и практически невозможны ошибки, связанные с преобладанием в выборке дорогих или дешевых предложений. Кроме того, техника остатка и метод выделения может быть применим и в отношении земельных участков, застроенных многоэтажными жилыми домами, что подразумевает присутствие в стоимости квартир стоимости земли.

На основании вышеизложенного, для корректировки на местоположение применяются данные рынка жилой недвижимости.

Корректировка определена на основании анализа рынка недвижимости – средней стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости по районам Самарской области (по состоянию на 4 квартал 2012 года) – Информационная система «Центр». 

При таких обстоятельствах, давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке от 18 декабря 2017 года № №, выполненном ООО «Институт оценки и управления», выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке от 18 декабря 2017 года № №, выполненный ООО «Институт оценки и управления», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

На основании изложенного, суд считает возможным принять отчет об оценке от 18 декабря 2017 года № №, выполненный ООО «Институт оценки и управления», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения. При этом, порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд является 28 марта 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 21 декабря 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «АСВД» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 50 067 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство базы по ремонту и отстою подвижного состава, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 21 618 429 рублей 93 копейки.

Дата подачи ООО «АСВД» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 21 декабря 2017 года, дата подачи заявления в суд – 28 марта 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 мая 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.