25RS0029-01-2019-003343-81

Дело № 2-2659/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2019 года г.Уссурийск 

Уссурийский районный суд Приморского края в составе 

председательствующего судьи Веригиной И.Н. 

с участием прокурора Жуковой И.А.

при секретаре Тёгай И.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уссурийского городского прокурора в интересах Уссурийского городского округа к Администрации Уссурийского городского округа, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, с участием в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 

УСТАНОВИЛ:

Уссурийский городской прокурор, уточнив в процессе рассмотрения дела требования, обратился в суд с указанным иском к ответчикам, мотивируя свои требования тем, что Уссурийской городской прокуратурой проведена проверка по вопросу незаконного предоставления земельных участков Администрацией Уссурийского городского округа (УГО). В ходе проверки установлено, что ДД.ММ.ГГ между Администрацией УГО в лице начальника управления градостроительства Администрации УГО и ФИО1 заключен договор купли-продажи XXXXК земельного участка с кадастровым номером XXXX, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в XXXX м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира XXXX, разрешенное использование – индивидуальные жилые дома. Участок передан в собственность ФИО1 на льготных условиях (без проведения торгов), в порядке наличия у покупателя исключительного права, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса (лицо является собственником здания расположенного на спорном земельном участке). Между тем в ходе осмотра участка установлено, что участок свободен от построек, на участке расположены две бетонные плиты, следы фундамента отсутствуют, составлен соответствующий акт осмотра. При отсутствии в границах спорного земельного участка объекта капитального строительства, земельный участок был передан Администрацией УГО в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего законодательства, что является основанием для признания договора купли-продажи от XXXX от ДД.ММ.ГГ недействительным, с применением последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером XXXX, и возложении на Администрацию УГО обязанности возвратить полученные по договору купли-продажи денежные средства 39119,25 рублей.

В судебном заседании прокурор исковые требования поддержал по основаниям указанным в иске.

Представитель ответчика Администрации УГО ФИО2 исковые требования признала, пояснила, что они были введены в заблуждение, поскольку при регистрации проверялись только документы без выезда на земельный участок для осмотра. При проверке было установлено, что капитальные строения на земельном участке отсутствуют.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, возражения по существу требования не поступили. С учетом положений статей 117,167 Гражданского процессуального кодекса суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещение которого признал надлежащим. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, возражения по существу требования не поступили. 

Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. 

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса).

Статьей 39.3 Земельного кодекса предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Статьей 39.20 Земельного кодекса определены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное право является исключительным.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. При этом земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

ДД.ММ.ГГ между Администрацией УГО (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор XXXXа аренды земельного участка площадью XXXX кв.м. для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер XXXX, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в XXXX м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира XXXX, разрешенное использование – индивидуальные жилые дома.

ДД.ММ.ГГ между Администрацией УГО и ФИО1 заключен договор купли-продажи XXXX спорного земельного участка, п.1.2 договора установлено, что право собственности на объект недвижимости расположенного на участке подтверждается выпиской ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ XXXX, цена договора составила 39119,25 рублей (выкупная стоимость), при кадастровой стоимости земельного участка 782385 рублей, денежные средства перечислены покупателем продавцу в безналичном порядке до регистрации права собственности на земельный участок, государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГ, договор подписан уполномоченным доверенностью ФИО3, договор заключен на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГ. 

Таким образом, участок передан в собственность ФИО1 без проведения торгов, в порядке наличия у покупателя исключительного права, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса (для обслуживания и эксплуатации жилого дома, кадастровый XXXX, объект капитального строительства, площадь XXXX кв.м., кадастровая стоимость XXXX,95 рублей, информация отражена на публичной кадастровой карте как актуальная на дату ДД.ММ.ГГ). 

Между тем в ходе осмотра участка ДД.ММ.ГГ установлено, что участок свободен от построек, на участке кадастровый номер XXXX расположены две бетонные плиты, следы фундамента отсутствуют, составлен соответствующий акт осмотра, к акту проверки представлены фотоиллюстрации, подтверждающие отсутствие жилого дома, т.е. земельный участок для эксплуатации строения кадастровый XXXX не используется.

В границах спорного земельного участка наличие объекта недвижимости (капитального строения) не установлено (по факту), т.е. объектов, которые имеют прочную связь с землей, конструктивные характеристики которых не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению этих объектов, характеристики объекта недвижимости в кадастре недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, не соответствуют действительности, при этом у суда нет оснований полагать, что объект капитального строительства прекратил существование. 

При этом, указанный объект – индивидуальный жилой дом, наличие которого и послужило основанием для заключения оспариваемого договора купли-продажи, был поставлен уполномоченным органом на кадастровый учет по заявлению ФИО1 только ДД.ММ.ГГ году, то есть незадолго до совершения указанной сделки ДД.ММ.ГГ и по прошествии менее года после рассматриваемых событий ДД.ММ.ГГ «прекратил существование», что с очевидностью свидетельствует о возведении указанного объекта как некапитального строения, не с целью его использования, а с целью приобретения земельного участка в собственность (при арендной плате в размере 138000 рублей в год) и по льготной цене 39119,25 рублей равной 5% кадастровой стоимости участка.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса).

Согласно части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи не обладал исключительным правом на приобретение участка в собственность, оснований для предоставления ФИО1 земельного участка не имелось, в том числе по льготной цене, нарушение прав Уссурийского городского округа выразилось в недополучении в бюджет денежных средств, вырученных от продажи участка на аукционе, поскольку реализация участка осуществлена по цене, равной 5% кадастровой стоимости участка, по общему правилу после расторжения договора аренды (срок аренды по ДД.ММ.ГГ, арендная плата 138000 рублей в год) участок подлежал реализации на торгах (пункт 1 статьи 39.3 Земельного кодекса).

Ответчиками не представлено суду достаточных и достоверных доказательств наличия спорного объекта (индивидуальный жилой дом) на момент осуществления государственной регистрации права собственности на него, а также на момент заключения договора купли-продажи земельного участка.

При установленных обстоятельствах, на основании перечисленных выше положений материального закона, с учетом требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если впоследствии договор купли-продажи, заключенный между арендодателем и арендатором, будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку утрата отношений из договора аренды была связана с заключением договора купли-продажи земельного участка, который признан недействительным, стороны подлежат возвращению в первоначальные арендные правоотношения.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

По изложенному, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса, суд 

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи XXXX земельного участка с кадастровым номером XXXX, заключенный ДД.ММ.ГГ между Администрацией Уссурийского городского округа и ФИО1.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером XXXX. 

Взыскать с Администрации Уссурийского городского округа в пользу ФИО1 39119,25 рублей, уплаченных во исполнение договора XXXX от ДД.ММ.ГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.07.2019 года.

Председательствующий И.Н. Веригина