Дело № 3а-75/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июля 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Ахмировой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агропремикс» к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Агропремикс» (далее по тексту ООО «Агропремикс», Общество) обратилось в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 502 628 кв.м. равной его рыночной стоимости 23 091 000 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25 845 +/- 281 кв.м., равной его рыночной стоимости 1 419 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указали, что общество является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, №. Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 94 700 141 рубль 48 копеек; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № – 3 755 795 рублей 40 копеек. Общество с установленной кадастровой стоимостью не согласно, считает ее завышенной. Установленная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку Общество является плательщиком арендной платы, размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости. 

Определением Челябинского областного суда от 05 февраля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Росреестра по Челябинской области (том 1 л.д. 1-2).

Определением суда от 09 апреля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области (том 2, л.д. 120).

Представитель административного истца адвокат Димитров М.А., действующий на основании ордера от 05 марта 2021 года № 05/03, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивал, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта № 3/Э-0621 от 05 июля 2021 года. 

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области – ФИО1, действующий на основании доверенности от 09 января 2020 года, в судебном заседании вопрос об удовлетворении административных исковых требований оставила на усмотрение суда. 

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, администрации Сосновского муниципального района Челябинской области, Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно абзацу 6 вышеназванного Постановления арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО «Агропремикс» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, № (том 1 л.д. 18-30, 38-51), арендная плата исчисляется исходя из кадастровй стоимости земельных участков.

30 ноября 2020 года генеральный директор ООО «Агропремикс» обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области (далее – Комиссия) с заявлением об оспаривании определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №.

Решениями Комиссии от 17 декабря 2020 года № 2299, 2300 заявления отклонены (том 1 л.д. 52-54, 55-57).

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федеральным стандартом оценки «Оцнка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299: при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги из нижнего диапазона цен, что привело к неверным выводам о рыночной стоимости объекта оценки. Нарушение п. 11 ФСО № 7; при подготовке отчета об оценке оценщиком использована информация об экономических и социальных факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, ставшая известной после даты оценки. Нарушение п. 8 ФСО № 3.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 октября 2019 года № 163-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категорий «Земли сельскохозяйственного назначения», «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», «Земли водного фонда», расположенных на территории Челябинской области».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 94 700 141 рубль 48 копеек (том 1 л.д. 15), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 3 755 795 рублей 40 копеек (том 1 л.д. 16).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемых кадастровых стоимостях внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23 января 2020 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровых стоимостей земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена указанным выше актом, не пропущен. 

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости земельных участков № 07-1120, изготовленному ИП ФИО2, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года с кадастровым номером № составляет 1 419 000 рублей, с кадастровым номером № составляет 23 091 000 рублей (том 1 л.д. 67-152).

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

По ходатайству административного ответчика по административному делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия об определении рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «НовацияПрофф» ФИО3.

Согласно экспертному заключению № 10/04/21-ЗЭ от 02 апреля 2021 года отчет об оценке от 27 ноября 2020 года № 07-1120, составленный ИП ФИО2, в целом не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартом и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. В отчете об оценке содержатся нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Экспертом определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года: с кадастровым номером № в размере 2 481 120 рублей; с кадастровым номером № в размере 84 441 504 рубля (том 2 л.д. 4-118).

Определением суда от 25 мая 2021 года по ходатайству административного истца на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ назначена повторная судебная экспертиза. Проведение повторной экспертизы поручено эксперту ООО «Антей-Эксперт» ФИО4.

Согласно заключению эксперта ФИО4 № 3/Э-0621 от 05 июля 2021 года, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года с кадастровым номером № составляет 2 220 000 рублей, с кадастровым номером № составляет 45 307 000 рублей (том 3 л.д. 50-198).

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (пункт 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 2).

Заключение эксперта ФИО4 содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков. Определение рыночной стоимости произведено сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, произведены необходимые корректировки. Отказ от применения иных подходов обоснован. В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которому относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков. Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. ФИО4 имеет высшее профессиональное образование, является кандидатом экономических наук, доцентом, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, является членом ассоциации СРОО «Экспертный совет», членом экспертного совета ассоциации «СРО «Экспертный совет», неоднократно проходила повышение квалификации и переподготовку, профессиональная деятельность застрахована Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Квалификация эксперта ООО «Новация Профф» ФИО3 также подтверждена документально, однако эксперт имеет значительно меньший опыт работы, членом экспертного совета не является. Кроме того, основанием для назначения повторной экспертизы явились выявленные в заключении ФИО3 недостатки, которые повлияли на результаты экспертного исследования. 

Отчет об оценке, выполненный ИП ФИО2 требованиям, предъявляемым к экспертым заключениям, не отвечает, об уголовной ответчтвенности по ст. 307 УК РФ оценщик не предупреждался.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу, что заключение повторной судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить выводы эксперта под сомнение.

Достоверность выводов, содержащихся в заключении эксперта ФИО4, под сомнение никем из участников процесса не поставлена, не вызывает сомнений в своей объективности и допустимости в качестве доказательства по настоящему административному делу. 

Стороны с выводами эксперта по результатам повторной экспертизы согласились.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 ноября 2020 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агропремикс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 502 628 кв.м., расположенного относительно ориентира за пределами участка. Ориентир п. Полетаева-2 ж/д разъезд. Участок находится примерно в 1,1 км по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 45 307 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25 845 кв.м., расположенного относительно ориентира в границах участка. Почтовый адрес ориентира; 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 220 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления считать 30 ноября 2020 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2021 года