Дело № 2-3273/2018

64RS0043-01-2018-003607-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 ноября 2018 года г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе: 

председательствующего судьи Даниленко А.А.,

при секретаре ФИО3

с участием представителя истца, представителей ответчиков, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г.Саратова в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов", ФИО2 о признании соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий

установил:

прокурор г. Саратова обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов",ФИО2 о признании недействительным заключенного между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ФИО2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от 29.09.2014г. земельного участка площадью 1000 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, совхоз «Комбайн», б/н в 

<

адрес>. Требования мотивированы противоправностью заключения дополнительного соглашения с измененным видом разрешенного использования земельного участка с "для целей, не связанных со строительством, – ведение садоводства в индивидуальном порядке" на "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры", поскольку предоставление земельного участка для данного вида использования возможно исключительно посредством проведения аукциона. Так же просит применить последствия недействительности сделки. Восстановить, установленный договором аренды земельного участка №А-14-790Ф-1 от ДД.ММ.ГГГГ разрешенный вид использования данного земельного участка. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ФИО2 возражал против удовлетворения иска. 

Представитель ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов", представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом г. Саратова в судебном заседании иск не признали, просили в иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик ФИО2, остальные третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Часть 1 статьи 45 ГПК РФ устанавливает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок для ведения садоводства в индивидуальном порядке, с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Саратов, совхоз «Комбайн» б/н в Волжском районе, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для целей, не связанных со строительством – ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке.

На основании вышеуказанного постановления заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № А-14-790Ф-1, сроком на 49 лет с разрешенным использованием: для целей, не связанных со строительством – «ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке». 

Актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ данный участок был передан ФИО1

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию 29.10.2014г.

ДД.ММ.ГГГГ подготовлено и подписано соглашение об изменении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в части разрешенного использования земельного участка. Стороны изменили разрешенный вид использования земельного участка с «ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке на «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

В соответствии с п.1,2 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Однако, как установлено в судебном заседании соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об изменении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в части разрешенного использования земельного участка не прошло государственную регистрацию.

Более того, как следует из представленных документов, разрешенный вид использования был изменен на основании заявления ФИО4 от 23.05.2015г. и сообщения Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству от 27.04.2015г. № о возможности изменения разрешенного вида использования и ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об изменении вида разрешенного использования с кадастровым номером № с «Ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке» на «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о незаключенности соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 ЗК РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Как следует из материалов дела, не оспаривается сторонами и подтверждается Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утв. Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008г. №, рассматриваемый земельный участок находится в территориальной зоне Ж-5, где такие виды разрешенного использования участка как «для целей, не связанных со строительством, - ведение садоводства в индивидуальном порядке» и «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» являются основными.Исходя из п.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды №А-14-790Ф-1 от 29.09.2014 регламентировался ст.30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Материалами дела подтверждается, что разрешенный вид использования спорного земельного участка изменен без проведения аукциона. Между тем, при совершении данных действий органу местного самоуправления необходимо было руководствоваться действующей на тот момент специальной нормой, установленной статьей 39.6 ЗК РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Из норм ст. 40 - 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 29.09.2014г. на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе ст. 39.6 ЗК РФ). 

Как предусмотрено п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок был предоставлен ФИО2 для целей, не связанных со строительством, – ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке, что следует из постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от ДД.ММ.ГГГГ № и отражено в п.1 договора аренды земельного участка №А-14-790Ф-1 от 29.09.2014.

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, ФИО2 как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст.85 ЗК РФ.

Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30.1 ЗК РФ (до 01.03.2015), ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 (после 01.03.2015).

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка путем произвольного внесения записи в ЕГРН привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Ж-5 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для целей, не связанных со строительством, - ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры. 

Аналогичное правило касается и собственника земельного участка (муниципалитета, в лице администрации), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил ФИО2 преимущество в получении участка для индивидуальной жилой застройки минуя соответствующие процедуры.

Прокурор г.Саратова, обращаясь в суд с исковым заявлением, ссылается на то, что изменение вида разрешенного использования земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору, предусматривающего размещение (строительство) на участке жилого дома, по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством при предоставлении земельных участков для жилищного строительства.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.75 Постановления от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к ст.166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст.336, ст.383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст.928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Доводы ответчика и третьих лиц о том, что к возникшим правоотношениям не подлежат применению нормы ст. 39.6 ЗК РФ, так как земельный участок не предоставлялся вновь, а сторонами был изменен лишь вид использования участка, удом не принимаются, поскольку специальное регулирование законодателем процедуры предоставления участков, находящихся в муниципальной либо государственной собственности, связано с гарантированием государством гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В статье 4 указанного закона приводится понятие государственных или муниципальных преференций, к которым относится предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Таким образом, нарушение установленной законом процедуры, предусматривающей обеспечение гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости восстановления прежнего разрешенного вида использования земельного участка и внесения изменений в ЕГРН. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать незаключенным соглашение от 24.08.2015г. к договору аренды № А-14-790Ф-1 от 29.09.2014г. между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ФИО2.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., по адресу: г. Саратов, с/х «Комбайн» б/н - жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей. 

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А.Даниленко