Дело № 2-86/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Урюпинск 27 января 2025 г.

Урюпинский городской суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Трофимовой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Абрамовой Г.И.,

с участием представителя истца ООО Специализированный застройщик «Выбор-Запад» ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «Выбор-Запад» к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, 

УСТАНОВИЛ:

ООО Специализированный застройщик «Выбор-Запад» обратилось в Урюпинский городской суд Волгоградской области с иском к ФИО2 (после регистрации брака ФИО4) о взыскании неосновательного обогащения, в котором просит взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 1 075 000 руб. 

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что между ООО СЗ «Выбор-Запад» и ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО СЗ «Выбор-Запад» взяло на себя обязательство построить объект недвижимости – жилой дом на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, участок №, и передать ФИО2 (инвестору) при условии надлежащего исполнения ею своих обязательств по договору и полной оплаты объекта квартиру со строительным номером 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

В соответствии с пунктом 4.2 договора цена по договору строительства определялась как произведение размера проектной площади подлежащего передаче объекта (

<

данные изъяты> кв.м.) на стоимость 1 кв.м. (121 000 руб.), то есть общая цена по договору должна составлять 6 473 500 рублей.

По причине допущенной технической ошибки в пункте 4.1 договора цена была определена в размере 5 398 500 рублей. 

В связи с допущенной ошибкой на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в сумме 1075000 руб., которое истец просит взыскать с ответчика.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на удовлетворении требований настаивала. Суду пояснила, что при изготовлении текста договора долевого строительства, заключаемого с ФИО2, была допущена техническая ошибка. Об этом ФИО2 стало известно после регистрации договора, то есть в сентябре 2023 г. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было предложено устранить такую ошибку, заключив дополнительное соглашение к договору, от подписания которого та отказалась. При заключении договора с ФИО2 оговаривались его условия, ей было известно о том, что квартира, приобретаемая ею, стоит более 6 миллионов. В настоящее время застройщиком дом сдан в эксплуатацию. Квартира ФИО2 не передана в связи с наличием у неё задолженности перед застройщиком в сумме 1075000 руб.

Представитель ответчика ФИО3 против заявленных требований возражал, указывая на то, что цена по договору долевого строительства между сторонами согласована. ФИО2 подписала договор, в соответствии с условиями которого цена была установлена в размере 5 398 500 рублей. С такими условиями она была согласна. В настоящее время ФИО2 квартира не передана, в связи с чем застройщику направлена претензия.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась. На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в её отсутствие, с участием её представителя. 

Выслушав мнение сторон, исследовав представленные доказательства, суд пришел к вводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Так частью 1 ст. 4 указанного Федерального закона установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 части 4 указанной статьи договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с частью 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. 

Согласно части 3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Таким образом, по смыслу приведенных выше правовых норм, при заключении договора долевого строительства стороны обязаны указать цену такого договора. При этом окончательная цена может быть определена как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено при рассмотрении дела, 19.09.2023 г. между ООО Специализированный застройщик «Выбор-Запад» и ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО СЗ «Выбор-Запад» взяло на себя обязательство построить объект недвижимости – жилой дом на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, участок №, и передать ФИО2 (инвестору) при условии надлежащего исполнения ею своих обязательств по договору и полной оплаты объекта квартиру со строительным номером 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д. 19-25).

Договор долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с требованиями закона ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (л.д. 98-100).

Согласно пункту 1.1.4 указанного договора объектом долевого строительства являлось жилое помещение (квартира), общее имущество Объекта недвижимости, подлежащие передаче Инвестору после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Объекта недвижимости при условии надлежащего исполнения Инвестором обязательств по договору.

Срок передачи Объекта Инвестору – третий квартал 2024 г. (п. 1.1.9).

В пункте 2 определен предмет договора - квартира со следующими характеристиками: 

<

данные изъяты>. (п. 2.2.).

В пункте 4 договора установлена его цена. Так согласно п.п.4.1., 4.1.1. цена настоящего договора, то есть размер (сумма) денежных средств, подлежащих уплате Инвестором Застройщику для строительства (создания) Объекта на момент заключения договора, составляет 5 398 500 рублей, которые уплачиваются в следующем порядке: 810 500 руб. оплачиваются Инвестором за счет собственных денежных средств, денежная сумма 4588000 рублей оплачивается Инвестором за счет кредитных средств, полученных в 

<

данные изъяты> Кредитные средства предоставляются по кредитном договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4588000 руб. Расчет между сторонами производятся с использованием счета эскроу, открытого на имя Инвестора. Сумма платежа является окончательной и изменению не подлежит.

Вместе с тем в пункте 4.2 договора установлено, что цена настоящего договора определяется как произведение размера проектной площади подлежащей передаче Объекта (с учетом площади балконов, определяемой с коэффициентом 0,3, и площади лоджий, определяемой с коэффициентом 0,5) на стоимость 1 кв.м. площади подлежащего передаче Объекта. Стоимость 1 кв.м. площади Объекта на момент заключения Договора установлена в размере 121 000 рублей (л.д. 21). 

Таким образом, определенная в соответствии с пунктом 4.2 договора цена составляла 6473 500 рублей (121000 руб. х 53,5 кв.м. = 6473500 руб.).

При рассмотрении дела также установлено, что во исполнение договора долевого строительства на имя ФИО5 в 

<

данные изъяты> был открыт счет эскроу, на который были зачислены денежные средства в общей сумме 5 398 500 руб., из которых 4588 000 руб. – кредитные средства, полученные ФИО2 на основании заключённого ею кредитного договора (л.д. 104-112).

Оплата ФИО2 по договору строительства денежных средств в сумме 5 398 500 руб. в сроки, установленные договором, истцом не оспаривается.

Обращаясь в суд с иском, истец ООО Специализированный застройщик «Выбор-Запад» указывает на то, что действительная стоимость квартиры по договору долевого строительства была определена сторонами в соответствии с пунктом 4.2 договора и составляла 6473 500 рублей. Тем самым разница между такой ценой и уплаченной ФИО2 денежной суммой (1075000 руб.) является её неосновательным обогащением. 

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения истцу необходимо доказать совокупность следующих условий: факт приобретения или сбережения имущества; факт приобретения или сбережения имущества за счет истца и уменьшение имущества истца вследствие выбытия из его состава конкретной стоимости имущества или неполучения доходов, на которые истец правомерно мог рассчитывать; отсутствие правовых оснований обогащения, то есть, что приобретение или сбережение имущества ответчиком за счет истца не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно. 

Нормы о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражая против заявленных требований, представитель ответчика указывает на то, что цена по договору долевого строительства была между сторонами определена, в связи с чем ФИО2 имела основания для приобретения спорной квартиры по цене, установленной в пункте 4.1 договора. 

Вместе с тем, в договоре имеется п. 4.2, в соответствии с которым цена объекта строительства (квартиры) определена как произведение стоимости 1 кв.м. площади на общую площадь квартиры и составляет 6473 500 рублей. Таким образом, договор долевого строительства содержит противоречивые условия относительно цены объекта недвижимости. 

Как установлено ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. По смыслу закона, необходимость в толковании возникает, если стороны закрепили в договоре неоднозначные или противоречивые условия и у них произошел спор по поводу их применения и смысла.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу (п. 44).

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (п. 45). 

Как указано выше, в пункте 4.2 договора долевого строительства, заключенного с ФИО2, определен порядок определения цены по договору как произведение размера проектной площади квартиры (53,5 кв.м.) на стоимость 1 кв.м. квартиры (121000 руб.): 53,5 х 121000 = 6473500 руб. 

Очевидно, что цена по договору, указанная в пункте 4.1 (5 398 500 руб.), не является произведением общей площади квартиры и стоимости 1 кв.м., то есть при указании цены по договору была допущена явная арифметическая ошибка.

Кроме того, в подтверждение обоснованности определения такой цены истцом представлены договоры участия в долевом строительстве, заключенные ООО Специализированный застройщик «Выбор-Запад» в этот же период с другими инвесторами в отношении объектов, имеющих одинаковую с ФИО2 площадь и сходные характеристики, (

<

данные изъяты>), в соответствии с которыми цена по договорам определялась как произведение стоимости 1 кв.м. на общую площадь квартиры. 

Доказательств обоснованности установления цены по договору, заключённому с ответчиком, равной 5398 500 рублей, материалы дела не содержат. 

Таким образом, действительная цена по договору долевого строительства, заключенного с ФИО2, составляет 6 473 500 рублей Разница между такой ценой и оплаченной ответчиком суммой составляет 1075000 руб. (6473500 руб. - 5398500 руб.).

Из объяснений представителя истца следует, что о допущенной арифметической ошибке в определении окончательной цены по договору ФИО2 стало известно в сентябре 2023 г., то есть сразу после заключения такого договора. ФИО2 было предложено заключить дополнительное соглашение к договору с целью устранения этой ошибки. Данные обстоятельства подтверждают скриншоты переписки риэлтора с ФИО2, представленные истцом, принадлежность которых ответчику её представителем не опровергнута, из которых следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказалась от заключения дополнительного соглашения к договору. 

Вместе с тем от участия в долевом строительстве ФИО2 не отказалась, договор, заключенный с ООО Специализированный застройщик «Выбор-Запад», расторгнут не был. Правоотношения между сторонами, обязывающие истца построить жилой дом и передать ФИО2 квартиру, а ФИО2 – оплатить полную её стоимость, не прекращены. 

Объект (многоквартирный жилой дом) был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленными истцом документами.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратилась к застройщику ООО Специализированный застройщик «Выбор-Запад» с претензией, в которой просит передать ей ключи и документы от спорной 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 90), то есть подтвердила свое намерение на приобретение квартиры на основании заключённого с нею договора долевого строительства. 

С учетом изложенного, разница между действительной стоимостью квартиры, которую застройщик обязан передать ФИО2 (6 473500 руб.), и суммой, оплаченной ответчиком по договору (5398 500 руб.), является неправомерно сбережённым ФИО2 имуществом, её неосновательным обогащением. В силу положений ст. 1102 ГК РФ такая разница (1075000 руб.) подлежит взысканию с ФИО2 в пользу истца, исполнившего свою обязанность по договору долевого строительства.

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО Специализированный застройщик «Выбор-Запад» к ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить.

Взыскать с ФИО5 в пользу ООО Специализированный застройщик «Выбор-Запад» денежные средства в размере 1075000 рублей. 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Урюпинский городской суд Волгоградской области.

Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2025 года. 

Судья Т.В.Трофимова