Дело № 2-4668/2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Челябинск 08 августа 2017 года

Центральный районный суд г. Челябинска в составе: 

председательствующего М.Н. Величко, 

при секретаре С.Н. Араповой,

с участием прокурора П.В. Черепанова, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Капитал-Групп», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ФИО2 о признании недействительными торгов и договора купли-продажи реализованного на торгах имущества, применении последствий недействительности сделки и по иску ФИО2 к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Капитал-Групп», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ФИО2, в котором просит признать недействительными торги от ДД.ММ.ГГГГ по продаже арестованного имущества должника ФИО1 – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры, по которому она была передана в собственность ФИО11, применить последствия недействительности сделки, прекратив государственную регистрацию права собственности ФИО2 на спорную квартиру. 

В качестве оснований для признания указанных торгов недействительными истец указывает нарушение организатором торгов порядка извещения о предстоящих торгах, а именно отсутствие доказательств размещения информации о предстоящих торгах на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, отсутствие достаточного срока на подачу потенциальными покупателями заявки на участие в торгах. 

Кроме того, проведенной Управлением Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области проверкой установлены следующие нарушения при проведении оспариваемых торгов:

отсутствие в извещении о проведении торгов информации о порядке проведения торгов (нарушение п. 2 ст. 448 ГК РФ); 

указание в форме заявки на участие в торгах противоречивой информации относительно заявки (п. 2,5, ст. 448 ГК РФ), 

отсутствие в заявке информации (дата, номер) об акте описи и ареста, постановлении о передаче арестованного имущества на реализацию (п. 2 ст. 448 ГК);

установление обязанности предварительной записи ля подачи заявки на участие в торгах (п. 2 ст. 448 ГК РФ). 

Оспариваемые торги ФИО1 считает проведенными с нарушением правил, установленных в п. 1 ст. 449 ГК РФ, п.п. 2, 3, 5 ст. 448 ГК РФ, ст. 449-1 ГК РФ, ч. 3 ст. 57, ч. 3 ст. 90 Федерального закона «Об ипотеке». 

Кроме того, истец считает, что спорная квартира выбыла из его владения в результате злоупотребления со стороны ФИО2, а потому оспариваемый договор купли-продажи ничтожен, поскольку противоречит положениям ст. 10 ГК РФ. 

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просит признать ФИО1 утратившим право пользования вышеуказанной квартирой и выселить ФИО1 из спорного жилого помещения, ссылаясь на то, что ФИО1 с переходом права собственности на спорную квартиру к ФИО2 утратил право пользования этим жилым помещением. 

С целью правильного и своевременного рассмотрения дела по искам ФИО1 и ФИО2 объединены в одно производство. 

Истец ФИО1 участия в судебном заседании не принял, извещен, сведений о причинах неявки суду не представил, просил рассмотреть дело в своё отсутствие.

Представитель истца ФИО1 – ФИО8, действующая на основании адвокатского ордера, в судебном заседании на удовлетворении иска своего доверителя настаивала, возражала против удовлетворения иска ФИО2, сославшись на то, что ФИО1 не принимал участия в ходе рассмотрения дела при обращении взыскания на спорную квартиру, а потому был лишен возможности заявить о том, что начальная продажная стоимость данной квартиры занижена. Считает оспариваемые торги незаконными и по тому основанию, что начальная продажная стоимость спорной квартиры была явно занижена. 

Представитель ФИО2, ООО «Капитал-Групп» - ФИО8, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании на удовлетворении иска ФИО2 настаивал по изложенным в нём основаниям, возражал против удовлетворения иска ФИО1, сославшись на то, что оспариваемые торги были проведены на основании вступившего в законную силу решения суда. Существенных нарушений порядка и правила проведения торгов допущено не было. 

Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области, представитель третьего лица УФССП России по Челябинской области, представитель третьего лица АО «АИЖК» участия в судебном заседании не приняли, извещены, сведений о причинах неявки суду не представили. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, заслушав объяснения прокурора, сославшегося на законность исковых требований ФИО2 и на отсутствие оснований для удовлетворения иска ФИО1, суд находит исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению, а исковые требования ФИО1 неподлежащими удовлетворению. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» был заключен кредитный договор 

<

***>, по условиям которого, банк принял на себя обязательство предоставить заемщику ипотечный кредит на приобретение квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>11, общей площадью 37.3 кв.м., на общую сумму 1485000, а заемщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ возвратить кредитору сумму основного долга и уплатить проценты по кредиту из расчета ставки 12,3% годовых. 

Заочным решением ФИО8 районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены требования ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности по вышеуказанному кредитному договору, об обращении взыскания на вышеуказанное заложенное имущество. 

Во исполнение данного решения Центральным районным судом г.Челябинска был выдан исполнительный лист серии ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого было возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ об обращении взыскания на вышеуказанную квартиру. 

ДД.ММ.ГГГГ Судебным приставом-исполнителем ФИО8 О.К. вышеуказанная квартира была передана на реализацию в специализированную организацию ООО «Капитал-Групп», которое организовало торги по реализации данной квартиры. По результатам торгов, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов был признан ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ между ТУФАУГИ в 

<

адрес> в лице ООО «Капитал-Групп» и ФИО2 был заключен договор № купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Определением ФИО8 районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение ФИО8 районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было отменено.

Однако решением ФИО8 районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования АО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» (до переименования ОАО) к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора были вновь удовлетворены. 

Данным решением с ФИО1 в пользу АО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» взыскана задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № КИ№, а также обращено взыскание на заложенное имущество: двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>11, и установлена начальную продажная цена заложенного имущества в 1323016 рублей. В части обращения взыскания на указанное квартиру решение не приведено судом в исполнение ввиду фактического исполнения данного решения на момент рассмотрения дела. 

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В силу ч. 3 ст. 1 ГПК РФ гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения и разрешения гражданского дела, совершения отдельных процессуальных действий или исполнения судебных постановлений (судебных приказов, решений суда, определений суда, постановлений президиума суда надзорной инстанции), постановлений других органов.

В соответствии с ч. 3 ст. 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (с изменениями и дополнениями) заложенное имущество реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 89 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (организатор торгов).

Согласно п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008г. №, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе, функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество. 

ДД.ММ.ГГГГ ТУФАУГИ в Челябинской области (в настоящее время МТУФАУГИ в Челябинской и Курганской областях) поручило ООО «Капитал-Групп» на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ № СПО(К)-2/2016, заключенного между ТУФАУГИ в Челябинской области и ООО «Капитал-Групп», принять от судебного пристава-исполнителя по акту приема-передачи вышеуказанное недвижимое имущество с необходимыми документами для его реализации на торгах. 

ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ФИО8 г. Челябинска УФССП России по Челябинской области ФИО8 О.Н. вышеуказанное недвижимое имущество передала на реализацию ООО «Капитал-Групп». 

В соответствии с п. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Положениями п. 2 Правил направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет (утв. постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 526) предусмотрено, что информация о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества размещается на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов.

Информационное извещение о проведении торгов было опубликовано в газете «Южноуральская панорама» № (3626) от ДД.ММ.ГГГГ, а также на сайте www.torgi.gof.ru и на официальном сайте УФССП России по Челябинской области, что подтверждается скриншотом интернет сайта www.fssprus.ru с данной публикацией. 

По результатам проведения торгов организатором торгов они были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия претендентов на приобретение предмета торгов. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ снижена цена вышеуказанного имущества с 1323016 рублей до 1124563 рубля 60 копеек ( на 15%). 

Информационное извещение о проведении повторных торгов ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано в газете «Южноуральская панорама» № (3677) от ДД.ММ.ГГГГ, на сайте www.torgi.gof.ru, а также на официальном сайте УФССП России по Челябинской области, что подтверждается соответствующим скриншотом интернет сайта www.fssprus.ru. 

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в качестве претендентов для участия в торгах были зарегистрированы ФИО8, ФИО8, ФИО2, ФИО8. По результатам торгов победителем торгов был признан ФИО2, предложивший за продаваемое имущество 1190000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ между ТУФАУГИ в Челябинской области в лице ООО «Капитал-Групп» и ФИО2 был заключен договор № купли-продажи арестованного имущества, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены сведения о возникновении права собственности ФИО2 на квартиру, общей площадью 37,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, л. Братьев К-ных, 

<

адрес>. 

Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, протоколом заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества должника № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Доводы истца ФИО1 о том, что вышеуказанные торги были проведены с нарушением требований закона об опубликовании информации о проведении торгов, опровергаются вышеизложенными фактическими обстоятельствами дела, из которых следует, что организатором торгов выполнены требования положений ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регламентирующие порядок извещения о проведении публичных торгов по продаже недвижимого имущества, на которое решением суда обращено взыскание по договору об ипотеке. 

Несостоятельны доводы истца об отсутствие достаточного срока на подачу потенциальными покупателями заявки на участие в торгах.

Из представленных ответчиками письменных доказательств следует, что извещение о проведении первоначальных торгов было опубликовано ДД.ММ.ГГГГ, о проведении повторных торгов ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 10 дней до проведения торгов, как то и предусмотрено положениями п. 3 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Доводы истца о том, что в связи с праздничными и нерабочими днями в периоды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ фактически срок для подачи заявки составлял три рабочих дня, не свидетельствуют о нарушении организатором торгов правил проведения торгов, поскольку положения п. 3 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержат в себе указания на исчисление сроков публикации извещения о предстоящих торгах в рабочих днях. При этом истцом не представлено суду доказательств наличия лиц, которые бы имели потенциальный интерес и имущественную возможность принять участия в вышеуказанных торгах, но не смогли это сделать ввиду того, что им недостаточно было времени для подачи заявки на участие в торгах. 

Доводы же истца о том, что в извещении о проведении торгов указано, что предметом реализации является квартира, вместе с тем в судебном акте указано, что предметом реализации является двухкомнатная квартира, не свидетельствуют о наличии со стороны организатора торгов существенных нарушений процедуры проведения торгов. 

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенный с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. 

Торги могут быть признаны недействительными в случае если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», нарушения допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца. 

Истцом не представлено суду доказательств того, что несоответствие вышеуказанной информации в решении суда и в извещении о проведении торгов о количестве комнат продаваемого объекта недвижимости повлияли на результаты публичных торгов и привели к ущемлению каких-либо прав и законных интересов истца. 

То обстоятельство, что решением УФАС по Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ в действиях ООО «Капитал-Групп» признаны следующие нарушения при проведении оспариваемых торгов: 

отсутствие в извещении о проведении торгов информации о порядке проведения торгов (нарушение п. 2 ст. 448 ГК РФ); 

указание в форме заявки на участие в торгах противоречивой информации относительно заявки (п. 2,5, ст. 448 ГК РФ), 

отсутствие в заявке информации (дата, номер) об акте описи и ареста, постановлении о передаче арестованного имущества на реализацию (п. 2 ст. 448 ГК);

установление обязанности предварительной записи ля подачи заявки на участие в торгах (п. 2 ст. 448 ГК РФ), не влечет их недействительности, поскольку из данного же решения следует, что данные нарушения существенными не являются, потому УФАС по Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ и не выдало предписания об аннулировании результатов указанных торгов. 

Не может признать суд обоснованными и доводы представителя истца о том, что реальная рыночная стоимость спорной квартиры в соответствии с отчетом ООО «ЭКСПейП» составляет 1951000 рублей, поскольку рыночная стоимость реализуемой на торгах квартиры была определена заочным решением ФИО8 районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в 1323016 рублей. Данное решение на момент проведения торгов не было отменено, а после его отмены начальная рыночная стоимость была определения решением ФИО8 районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ4 года, вступившим в законную силу и не обжалованным истцом ФИО1, в аналогичном размере. 

Доводы ФИО1 о наличии со стороны ФИО2 злоупотребления своими правами при приобретении спорной квартиры, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не подтверждены какими-либо доказательствами. 

С учетом вышеизложенного иск ФИО1 к ООО «Капитал-Групп», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ФИО2 о признании недействительными вышеуказанных торгов и договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки следует оставить без удовлетворения. 

Требования же ФИО2 о выселении ФИО1 подлежат удовлетворению ввиду следующего. 

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237).

В соответствии с п. 1 ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (п. 2 ст. 237 ГК РФ).

Таким образом, с момента возникновения у ФИО2 права собственности на спорную квартиру, право собственности ФИО1 на данное жилое помещение прекращено. 

Поскольку право собственности в силу ст. 209 ГК РФ включает в себя и право пользования имуществом, с прекращением права собственности ФИО1 на спорную квартиру прекращено и его право пользования спорным жилым помещением. 

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что право собственности ФИО1 на спорную квартиру прекращено, как прекращено и право пользования ФИО1 спорным жилым помещением, требования истца ФИО2 о признании ответчика ФИО1 утратившим право пользования спорным жилым помещением и о выселении ФИО1 из квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, следует удовлетворить. 

На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ.

Иск ФИО1 к ООО «Капитал-Групп», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ФИО2 о признании недействительными торгов и договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения. 

Иск ФИО2 к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении удовлетворить.

Признать ФИО1 утратившим право пользования квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Выселить ФИО1 без предоставления другого жилого помещения из квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Челябинска.

Председательствующий п/п М.Н.Величко

Копия верна. Решение в законную силу не вступило.

Судья М.Н. Величко

Секретарь С.Н. Арапова