Дело № 2-42/2025 (2-1932/2024)

УИД: 56RS0027-01-2024-001851-88

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе: 

председательствующего судьи Евсеевой О.В.,

при секретаре Шинкаревой С.В., 

с участием представителя истца ФИО6, 

ответчика ФИО7, его представителя ФИО8, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО10 к ФИО7 о возмещении ущерба, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО10 обратилась в суд с иском к ФИО7, указав, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ответчика по договору купли-продажи квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №

Однако, к отопительному сезону в октябре 2023 года квартира стала непригодна для проживания, поскольку выявлены дефекты, о которых в нарушение закона и договора ответчик знал и не предупредил продавца, а именно, при наличии установленных радиаторов отопления в комнатах, квартира в отопительный сезон не обеспечена теплоснабжением. Согласно информации управляющей компании, для подключения квартиры истца к общей системе теплоснабжения необходимо согласие всех собственников, так как работы связаны с реконструкцией общедомового имущества. Собственники на проведение указанной работы согласие не дают. Ссылаясь на наличие в квартире скрытого недостатка в виде отсутствия центрального отопления и необходимости несения расходов на установку индивидуальной системы отопления, предъявила настоящий иск в суд к продавцу квартиры. 

Просит суд взыскать с ответчика в пользу истцу сумму ущерба в размере 

<

данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины в размере 

<

данные изъяты> руб. 

В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования и окончательно просила суд взыскать с ответчика в пользу истцу сумму ущерба в размере 

<

данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины в размере 

<

данные изъяты> руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 

<

данные изъяты> руб., взыскать с ответчика в пользу АНО «Судебная экспертиза» расходы на проведение экспертизы в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Истец ФИО10 в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом, направила своего представителя ФИО6, действующую на основании доверенности, которая в судебном заседания требования иска поддержала, пояснила, что при покупке квартиры был выявлен скрытый дефект – квартира не подключена к центральной системе отопления, в квартире установлены электрические конвекторы, которых недостаточно для отопления жилого помещения, в квартире холодно, истец вынуждена купить обогреватель. Продавец об этом не предупреждал покупателя. Сумма убытков складывается из стоимости приобретения отопительного котла индивидуального, его монтажа. Подключить квартиру к центральной системе отопления невозможно по причине отсутствия согласия всех собственников МКД. 

Ответчик ФИО7 и его представитель ФИО8, допущенный в качестве представителя на основании устного ходатайства, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, просили в иске отказать. Пояснили, что квартира им приобреталась как творческая мастерская, находится она на мансардном этаже, центральное отопление в ней отсутствует. В квартире проложена система трубопровода для подключения к центральной системе отопления. Квартира отапливается с помощью установленных в квартире электрических конвекторов, которые визуально видимы, истец при покупке квартиры была уведомлена об этом. Данные конвекторы подключаются к розетке и работают по типу «климат-контроль», поддерживают необходимую температуру в помещении. Таким способом квартира отапливалась в период проживания в ней ответчика с семьей, в квартире в холодное время было тепло, необходимости в установке дополнительных отопительных приборов не имелось. Доказательств со стороны истца о том, что квартира непригодна для проживания, не представлено, как и не представлено доказательств, как определена сумма ущерба. 

Представитель третьего лица ООО УК «Ростоши», представитель третьего лица Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. 

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц в порядке, определенном статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (продавец) и ФИО10 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество: квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., стоимостью 

<

данные изъяты> руб. 

Согласно п. 12 договора купли-продажи покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с техническим, санитарно-гигиеническим состоянием вышеуказанного объекта недвижимости и претензий к нему не имеет, то есть объект недвижимости не имеет видимых технических (строительных) недостатков. 

Продавец обязуется передать и освободить указанный объект недвижимости в пригодном для жилья состоянии, укомплектованный исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, свободный от прав и претензий третьих лиц, не обременённый задолженностями по квартплате, коммунальным платежам и оплате за электроэнергию в течение 1 рабочего дня (п. 13 договора).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности за ФИО10 в Управлении Росреестра по Оренбургской области.

Ранее указанное помещение согласно выписке их технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ являлось нежилым, значилось как помещение № – творческая мастерская, этаж расположения – мансарда. 

В 2020 году ФИО7 инициировал перевод указанного нежилого помещения в жилое. 

ДД.ММ.ГГГГ состоялось внеочередное собрание собственников помещений в МКД по 

<

адрес>, на котором принято решение о возможности перевода нежилого помещения № в жилое помещение (квартира). 

По инициативе ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО9 подготовлен технический план в результате переоборудования нежилого помещения № в жилое помещение – 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. 

АО НПО ПИ «Оренбурггражданпроект» разработан проект перевода помещения № в жилое помещение – 

<

адрес>, согласно которому 

<

адрес> расположена на 6 этаже шестиэтажного жилого дома. В результате перевода изменилась площадь за счет добавления второго уровня, статус объекта изменился (перевод из помещения в жилое). После перевода сети подключить от существующих сетей МКД. Санузел расположен над нежилым помещением (санузлом), кухня над кухней. Данный перевод не затрагивает несущих конструкций дома, их прочность и устойчивость обеспечены, не требует каких-либо мероприятий по усилению конструкций. Инженерные системы жилого дома не нарушены. Перевод не нарушает действующих строительных норм и правил. 

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и земельных отношений Управления градостроительства и архитектуры администрации 

<

адрес> направлено в адрес ФИО7 уведомление о переводе нежилого помещения в жилое помещение, все работы проводить согласно проекты, разработанному 

<

данные изъяты>

Согласно ответу ООО «УК «Ростоши» от ДД.ММ.ГГГГ года на запрос суда, подключение к системе отопления незаконно осуществлялось предыдущим собственником 

<

адрес> ФИО7 в 

<

данные изъяты> году. После предписания ГЖИ о проведении СО в первоначальное состояние был произведен демонтаж. Новый собственник квартиры ФИО4 в 2023 году обращалась в ООО «УК «Ростоши» для разрешения врезки в СО, но в соответствии с предписанием ГЖИ и отсутствием проекта на подключение получила отказ. В данном МКД отопление осуществляется собственной крышной котельной. В 

<

адрес> отопление через крышную котельную согласно технической документации не предусмотрено. 

Согласно акту технического состояния оборудования, составленному ООО «УК «Ростоши» ДД.ММ.ГГГГ, комиссия в составе главного инженера УК, собственников 

<

адрес> ФИО1, №г ФИО7, произвела обследование на предмет технического состояния следующего объекта: отвод системы центрального отопления на 6 этаже 5 подъезда в 

<

адрес>. Отвод системы отопления находится в исправном состоянии, никаких повреждений при обследовании не обнаружено.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «Ростоши» выдало собственнику 

<

адрес>, предписание, в котором просило представить правоустанавливающие документы на квартиру, разрешающие документы на подключение и схемы инженерных сетей в помещении №, документы, подтверждающие разрешение на врезку окон в общедомовую кровлю. Имеется подпись ФИО4 об ознакомлении с предписанием. 

ДД.ММ.ГГГГ председатель совета МКД № по 

<

адрес> ФИО1 обращалась к директору ООО «УК «Ростоши» с жалобой, указав, что новый собственник помещения №, бывшим владельцем которого являлся ФИО5, пытается подключиться к общедомовой системе отопления. ФИО1 встретилась с ФИО10, разъяснила ситуацию, что данное подключение невозможно, незаконно. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 обращалась к директору ООО «УК «Ростоши» с заявлением, в котором просила рассмотреть и принять положительное решение по вопросу подключения 

<

адрес>, к общедомовому (водяному) отоплению. К письму приложила проект о переводе помещения в жилое. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «Ростоши» дан ответ ФИО4, в котором разъяснено о необходимости провести общее собрание собственников по переустройству инженерных сетей отопления, а также нужно провести экспертизу и получить заключение, насколько изменения влияют на внутридомовую систему в целом и к каким неблагоприятным последствиям могут привести. 

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт, в результате осмотра установлено, что факт врезки с 

<

адрес> в общедомовую систему отопления отсутствует. 

ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> составлен акт № визуального обследования 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, на предмет подключения квартиры в сети центрального отопления. В результате осмотра установлено, что в квартире радиаторы отопления отсутствуют, установлен 1 радиатор отопления в жилом помещении (спальня) в уровне 2 яруса; радиаторы отопления не подключены к центральной системе отопления; развязка сети отопления квартиры не подключена к центральной сети отопления здания; обогрев квартиры происходит с помощью электрических обогревателей. К акту приложены фотографии. 

В судебном заседании 22.07.2024 года в качестве свидетеля была допрошена ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрированная по адресу: 

<

адрес>, которая пояснила, что проживает в этом доме на одной площадке с ФИО10 Ровно три года назад начались монтажные работы болгаркой по врезке 

<

адрес> в систему отопления, в трубе сделали два отвода, осуществлялись монтажные работы. В МКД 

<

данные изъяты> квартиры, общедомовая котельная располагается на крыше. По сегодняшний день прибавилось 

<

данные изъяты> помещений, переведенных в жилые. Дому 

<

данные изъяты> лет, котельная газовая, котлы рассчитаны на определенный объем, поэтому любое дополнительное подключение создает угрозу жизнеобеспечения дома. Что касается помещения 

<

данные изъяты>, по поводу врезки в систему отопления, имеется проект, который сделан ФИО11, кадастровый инженер переделал документы. По подключению к центральной системе отопления никто не инициировал собрание, сначала нужно провести расчёты по технической возможности. В квартире ФИО10 свидетель заходила в зимнее время года, там находилось несколько обогревателей, в квартире было прохладно. Несколько квартир на чердаке провели трубы и повесили котел от электричества, работает от рабочего напряжения. После большого количества врезок, несколько квартир страдает, так как горячая вода не успевает нагреваться. Через чердаки проходят инженерные коммуникации. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственник 

<

адрес> знал, что подключиться в общедомовой системе отопления невозможно. Когда ФИО10 стала собственником 

<

адрес>, ей об этом сообщили, ДД.ММ.ГГГГ свидетель ей об этом сообщила, пояснила, что имеются акты. Проведение индивидуального отопления в квартире ФИО4 возможно только после согласования с УК и с собственниками помещений. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 инициировано общее собрание собственников помещений МКД по адресу: 

<

адрес>, по вопросу согласования с собственниками помещений в МКД подключение 

<

адрес> к общедомовой системе отопления. Однако, ввиду отсутствия кворума собрание не состоялось. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны истца назначена судебная оценочная, строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам 

<

данные изъяты> ФИО2, ФИО3.

Согласно заключению 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ на момент проведения экспертами обследования выполнена скрытая разводка отопления по квартире из металлопластиковых труб, выполнены выпуски системы отопления из жилого помещения. Отсутствуют радиаторы под окнами на первом ярусе квартиры. В качестве источника отопления выступают электрические конвекторы.

Согласно ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях» устанавливает параметры микроклимата обслуживаемой зоны помещений жилых (в том числе общежитий), детских дошкольных учреждений, общественных, административных и бытовых зданий. 

Согласно таблице 1 оптимальные и допустимые нормы температуры составляет: жилая комната – оптимальная температура 20-22 градуса, допустимая 18-24 градуса; кухня, туалет – оптимальная температура 19-21 градусов, допустимая 18-26 градусов. 

Также допустимые нормы температуры в помещениях жилых зданий указаны в приложении 1 к СанПиН 2.1.22645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». 

Устанавливаются следующие требования: в жилой комнате 18-24 градусов, в кухне, туалете, ванной, совмещенном санузле – температура 18-26 градусов. 

При проведении обследования эксперты произвели измерение температуры внутренних помещений квартиры. Температура на момент проведения обследования составляла плюс 17 градусов. 

На основании измеренной температуры эксперты пришли к выводу о том, что система отопления (электрические конвекторы) не обеспечивает надлежащий температурный режим в квартире и нарушают действующие на территории РФ нормы и правила (гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим, др.). 

При проведении обследования эксперт установил факт отсутствия газификации квартиры и системы вентиляции. Конфигурация кухонной зоны не подходит для размещения газового котла отопления. На основании вышесказанного эксперт пришел к выводу о невозможности устройства системы отопления, при которой в качестве источника тепла используется газовый котел. 

Для установки электрического котла необходимо соблюдать следующие основные требования: 

- расположение котла относительно окружающей обстановки: не менее 5 см от корпуса до стены, от 0,7 м свободного пространства перед передней панелью, от верхнего края корпуса до потолочной поверхности минимум 80 см, для подвесной модели расстояние до пола не менее 0,5 м, минимальная дистанция до труб - 50 см.;

- закрытие мест контактов водонепроницаемой защитой на случай прорыва труб, а сами кабели – гофрой или кабель-каналами из негорючих материалов; 

- размещение электрического кабеля на стене выше трубопровода, чтобы в случае прорыва или утечки электрокабель не оказался в воде;

- наличие контура заземления. 

Размещение электрического котла в ванной комнате позволяет выполнить указанные выше требования. При этом необходимо подключиться при монтаже котла к общедомовой системе заземления и электроснабжения, так как сечение проводов электроразведки по квартире не обеспечивает безопасную эксплуатацию электрического котла.

Возможно устройство индивидуальной системы отопления, источником в которой является электрический котел. Для установки системы отопления необходимы следующие материалы и оборудование:

электродный котел, 1 шт., марки «Галан-Очаг», мощностью 6 кВт; расширительный бак, 1 шт., марки Oasis everywhere RP-8, емкостью 8 л.; терморегулятор (блок управления), 1 шт., марки Навигатор, циркуляционный насос, 1 шт., марки Акватек АСР 25-40, труба металлопластиковая 45 м., вентиль, 14 шт., фильтр, 1 шт., батареи чугунные, 4 шт., марки МС-140 (7 секций); электрический кабель для подключения котла, 20 м., сечение 6 кв.мм., автомат, 1 шт., 32 А, заполнение системы отопления (канистра 20 кг), 2 шт., марки Аргус-Галан, температура замерзания -20. 

На основании вышеуказанных данных составлен локально-сметный расчет стоимости монтажа индивидуальной системы отопления с учетом стоимости оборудования. Стоимость составляет 

<

данные изъяты> руб. 

В акте осмотра 

<

адрес>, составленном ДД.ММ.ГГГГ экспертом ФИО2, указано, что экспертом произведен визуальный осмотр 

<

адрес>. Произведено измерение температуры в жилых помещениях. Выполнена фотофиксация нагревательных приборов, выпуски труб. Температура составляет 17 градусов. 

С целью выяснения обстоятельств проведения замеров температуры воздуха в спорном жилом помещении в ходе проведения судебной экспертизы в судебное заседание был вызван эксперт ФИО2

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО2, предупрежденный об уголовной ответственности по ст. 307, 308 УК РФ, пояснил, что при проведении осмотра присутствовали оба эксперта и хозяйка квартиры, в квартире находились в период времени с 12.30 ч. до 13.10 ч. При осмотре было использовано оборудование – комплект ВИК – комплект визуально-измерительного контроля, это зеркала, фонарики, маркеры, то есть то, что необходимо для замеров. Для определения температуры использовал домашний термометр, он не указан в акте. Данный термометр – это личная собственность эксперта, был приобретен год назад, сертификат, свидетельство о проверке термометра отсутствует. У данного термометра имеется погрешность в измерениях в пределах 0,1 - 1 градуса. В квартире имеются электроприборы, которые задают определенную температуру, то есть на момент осмотра температуре в квартире могла быть как 16 градусов, так и 18 градусов. При входе в квартиру было обнаружено, что площадь помещения прямоугольная, мансардный этаж можно прировнять к угловым квартирам, поскольку увеличена площадь тепловыделения. Температура в квартире может быть и 20 градусов, если прибавить мощность нагревательных приборов, однако, это неэкономично. Фотофиксация самих конвекторов с выставленной на момент осмотра температурой экспертом не проводилась. Температура измерялась не во всех помещениях, а только в спальне, перегородок нет, это единый объем помещения. В квартире было три конвектора, они были включены, показывали 23 градуса. Субъективно в квартире было прохладно. Когда эксперты находились в квартире, визуально следов промерзания, племени зафиксировано не было. Ответ на первый вопрос экспертами был сформулирован только на основании того, что однократно измерили температуру воздуха в спорной квартире. Вопрос о том, смогут ли конвекторы обеспечить температуру в квартире до 18 градусов, эксперты не исследовали, поскольку требуется исследование электропроводки. Техническую документацию конвекторов эксперты не исследовали. Самостоятельно температуру конвекторов эксперты при проведении осмотра не регулировали. При этом эксперт допускает тот факт, если отрегулировать конвекторы на большие значения, то температура воздуха в помещении повысится. При осмотре квартиры эксперты не выясняли, когда в последний раз регулировали температуру конвекторов. Но хозяйка пояснила, что на ночь она отключает конвекторы, поскольку это дорого. Были ли выключены конвекторы в ночь перед осмотром, эксперт не помнит, не уточнял этот вопрос. Температура воздуха при регулировке конвекторов может изменяться. При установке индивидуальной системы отопления требуется заземление и подключение к общедомовой системе энергоснабжения. 

По смыслу положений ст. 55 ГПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по гражданскому делу.

Оценка заключения эксперта, как доказательства по гражданскому делу, происходит в совокупности с иными доказательствами в ходе рассмотрения дела (ст. 67 ГПК РФ), при этом заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (ч. 2 ст. 187 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Таким образом, судебное заключение экспертов АНО «Судебная экспертиза» и пояснения эксперта ФИО2 при принятии судом решения оцениваются наряду с иными имеющимися в материалах дела доказательствами. 

На основании статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу положений статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Положениями пункта 2 статьи 556 ГК РФ определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях» устанавливает параметры микроклимата обслуживаемой зоны помещений жилых (в том числе общежитий), детских дошкольных учреждений, общественных, административных и бытовых зданий, а также качества воздуха в обслуживаемой зоне указанных помещений и устанавливает общие требования к оптимальным и допустимым показателям микроклимата и качеству воздуха. 

Согласно п. 6.1 ГОСТ 30494-2011 в холодный период года измерение показателей микроклимата следует выполнять при температуре наружного воздуха не выше минус 5 °С. Не допускается проведение измерений при безоблачном небе в светлое время суток.

Согласно п. 6.3 ГОСТ 30494-2011 измерение температуры, влажности и скорости движения воздуха следует проводить в обслуживаемой зоне на высоте: 0,1; 0,4 и 1,7 м от поверхности пола — для детских дошкольных учреждений; 0,1; 0,6 и 1,7 м от поверхности пола — при пребывании людей в помещении преимущественно в сидячем положении; 0,1; 1,1 и 1,7 м от поверхности пола — в помещениях, где люди преимущественно стоят или ходят; в центре обслуживаемой зоны и на расстоянии 0,5 м от внутренней поверхности наружных стен и стационарных отопительных приборов — в помещениях, указанных в таблице 7. В помещениях площадью более 100 кв.м. измерение температуры, влажности и скорости движения воздуха следует проводить на равновеликих участках, площадь которых должна быть не более 100 кв.м. 

Согласно таблице 7 при проведении измерения в многоквартирных домах замеры производятся не менее чем в двух комнатах площадью более 5 кв.м. каждая, место измерения - в центре плоскостей, отстоящих от внутренней поверхности наружной стены и отопительного прибора на 0,5 м, и в центре помещения (точке пересечения диагональных линий помещения) на высоте, указанной в 5.3.

Согласно п. 6.9 ГОСТ 30494-2011 показатели микроклимата в помещениях следует измерять приборами, прошедшими регистрацию и имеющими соответствующий сертификат. Диапазон измерения и допустимая погрешность измерительных приборов должны соответствовать требованиям таблицы 8. Так, при измерении температуры внутреннего воздуха предельные отклонения 0,1 градусов. 

Разрешая заявленные требования, суд, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, с учетом проведённой по делу судебной экспертизы, а также пояснений допрошенного в судебном заедании эксперта ФИО2, приходит к выводу о том, что отсутствие в квартире по адресу: 

<

адрес>, центральной системы отопления и наличие в ней электрических конвекторов взамен централизованного отопления не является скрытым недостатком приобретенного ФИО10 по договору купли-продажи жилого помещения, поскольку носят явный характер, должны были быть обнаружены во время осмотра имущества и могли быть оговорены при приемке объекта. 

Представленными в материалы дела фотографиями, сделанными в спорной квартире и в подъезде жилого дома, подтверждается возможность самостоятельного визуального определения отсутствия радиаторов отопления в жилом помещении и наличие электрообогревателей, выпуска разводки сети отопления в подъезде, не подключенной к центральной сети отопления здания. Более того, имеющимися в деле обращениями ФИО10 в адрес ООО «УК «Ростоши» с просьбой разрешить подключить квартиру к системе отопления, имевшими место в начале июня 2023 года, то есть через месяц после приобретения жилого помещения, подтверждается факт того, что покупатель ФИО10 на момент приобретения квартиры у ФИО7 была уведомлена о том, каким образом происходит обогрев приобретённого жилого помещения, а именно, в отсутствие подключения к центральной системе отопления. 

Таким образом, при приобретении квартиры истец не могла не знать об отсутствии в ее квартире системы отопления, отоплении жилого помещения посредством электрических конвекторов, данные обстоятельства могли быть установлены ею с достаточной степенью очевидности при осмотре объекта недвижимости, но, несмотря на это, покупатель заключил договор на изложенных условиях и принял в том состоянии, в котором объект находился.

При этом вывод экспертов 

<

данные изъяты> о том, что имеющаяся в квартире система отопления – электрические конвекторы не обеспечивает надлежащий температурный режим в квартире, суд ставит под сомнение, поскольку при проведении замеров температуры в спорном помещении экспертом допущен нарушения ГОСТа, использовался непроверенный надлежащим образом домашний термометр, не соблюдена методика контроля измерений показателей микроклимата, что привело к необъективным выводам экспертов на поставленный судом вопрос о ненадлежащем температурном режиме в спорной квартире. 

Как пояснил эксперт ФИО2 в судебном заседании, данный термометр имеет погрешность в 1 градус, в связи с чем установленная при осмотре температура в помещении 17 градусов не может с достоверностью свидетельствовать о недопустимом показателе температурного режима в жилом помещении. Однократно зафиксированная в акте осмотра экспертом ФИО2 температура в жилом помещении 17 градусов не поверенным прибором, при отсутствии сведений о работе установленных в квартире электрических конвекторов в период измерения температуры, не может свидетельствовать о непригодности квартиры для проживания. 

С учетом того, что электрические конвекторы подлежат программированию и на них возможно беспрепятственно выставлять определенную температуру нагрева воздуха, что не было опровергнуто стороной истца в ходе рассмотрения дела, по мнению суда, при проведении исследования эксперт обязан был зафиксировать показатели температуры, выставленной на терморегуляторе всех конвекторов, выяснить время работы конвекторов с заданной температурой, с учетом того, что в ходе осмотра эксперты выяснили у ФИО4, что на ночь данные конвекторы она выключает, в связи с чем данное обстоятельство также могло повлиять на показатели температуры воздуха, зафиксированные экспертами при осмотре квартиры истца. 

По смыслу пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу пункта 12 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа о согласовании переустройства, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в судебном порядке.

В силу пункта 1 и пункта 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Судом установлено и не опровергнуто в ходе рассмотрения дела по существу, что перевод нежилого помещения в жилое произведено ответчиком ФИО7 Данные мероприятия были согласованы с собственниками МКД посредством проведения общего собрания, с Департаментом градостроительства и земельных отношений Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Оренбурга, при этом разработан проект перевода нежилого помещения в жилое АО НПО ПИ «Оренбурггражданпроект», таким образом, пройдя процедуру перевода нежилого помещения в жилое, спорная квартиры была признана пригодной для проживания. Доказательств обратного суду не представлено. 

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что продавцом перед продажей объекта недвижимости не были совершены действия, противоречащие нормам жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации, а также не были допущены существенные нарушения, выразившиеся в сокрытии юридически значимой информации о недостатках объекта недвижимости, которые в дальнейшем могут повлечь для истца неблагоприятные последствия.

Принимая во внимание, что показаниями допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО2, а также ответчика ФИО7 подтверждается, что в случае регулировки температурного режима работы конвекторов на большие значения, температура воздуха в помещении повысится и будет составлять 20 и более градусов, что обеспечивает надлежащий температурный режим в жилом помещении, учитывая, что ответчик ФИО7 проживал в спорном жилом помещении на протяжении 6 отопительных сезонов вместе со своей семьёй и маленькими детьми, что подтверждается представленными в материалы дела ответчиком фотографиями, при этом температурный режим в квартире в холодное время года был комфортным, а также учитывая, что Департаментом градостроительства и земельных отношений Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Оренбурга выдано ФИО7 уведомление о переводе нежилого помещения в жилое помещение, при этом разработан проект перевода АО НПО ПИ «Оренбурггражданпроект», жилое помещение было признано пригодным для проживания, каких-либо нарушений выявлено не было, суд приходит к выводу об отсутствии у истца ФИО10, как покупателя данного жилого помещения, прав требования возмещения каких-либо убытков с предыдущего владельца квартиры, ввиду недоказанности ею факта продажи ответчиком квартиры в ненадлежащем состоянии, непригодной для проживания и не соответствующей нормам действующего законодательства. Доказательств того, что техническое состояние объекта недвижимости не соответствует условиям договора, истцом не представлено. 

Ссылка представителя истца на тот факт, что в связи с установленными в квартире конвекторами во много раз увеличена сумма коммунальных платежей, ежемесячно истец вынуждена оплачивать за услуги электроснабжения около 

<

данные изъяты>., для истца, как для пенсионерки, данная сумма неподъемная, не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют о наличии в квартире скрытых недостатков и возникновении в связи с этим у истца права требования возмещения убытков. 

Кроме того, положениями статьи 475 ГК РФ покупателю, которому передан товар ненадлежащего качества, предоставлено право по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, при этом избранный истцом ФИО12 способ защиты права о взыскании с ответчика – продавца ФИО7 стоимости установки индивидуальный системы отопления, посредством установки в квартире электрического котла, не сможет привести к восстановлению нарушенного права, так как при проведении таких работ потребуется подключение котла к общедомовой системе заземления и электроснабжения, согласие на которые истцом ФИО10 у собственников помещений МКД не было получено, как и не получено согласие на подключение к центральной системе отопления. Указанное ведет к неисполнимости заявленных требований истца и, как следствие, к неосновательному обогащению. 

Проанализировав собранные в ходе рассмотрения дела доказательства и установленные обстоятельства дела, суд исходит из того, что на момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству квартиры у истца не имелось, при осмотре приобретаемого имущества, имея объективную возможность установить качество недвижимого имущества, в том числе наличие либо отсутствие в квартире центрального отопления, истец с данными характеристиками согласилась, о снижении покупной цены не заявила, приняла данное имущество в отсутствие каких-либо претензий к продавцу. До подписания договора истцом произведен визуальный осмотр дома, претензий по качеству передаваемого объекта при подписании договора у истца не возникло.

Указанное свидетельствует о том, что истцу было известно состояние объекта, его качество и цена договора была определена сторонами с учетом имеющихся характеристик и состояния недвижимости.

Доказательства сокрытия продавцом какой-либо информации относительно качества передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, не имеется. 

Исходя из совокупности представленных доказательств недостатки, на которые указывает истец, не являлись скрытыми и могли быть обнаружены истцом при осмотре квартиры перед покупкой, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО10 в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО10 к ФИО7 о возмещении ущерба, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2025 года

Судья: О.В. Евсеева