Дело № 3а-23/2025

73OS0000-01-2024-000357-72

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

24 апреля 2025 года                                                              г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Трошиной П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Молвино Агро» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «Молвино Агро»  обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью      2 066 228 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 909 140 руб., определенной отчетом оценщика ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» № ***  от 30 июня 2024 года. 

Требования мотивировало тем, что является арендатором указанного земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области.  

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере       17 397 993 руб. 08 коп.  Вместе с тем в соответствии с отчетом оценщика ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» № ***  от 30 июня 2024 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 июня 2024 года составляет 909 140 руб. 

По вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось  в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от *** года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности. 

С данным решением общество не согласно.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ООО «Центр экономических и юридических экспертиз», оценщик ФИО1

После проведения по делу судебной экспертизы истец уточнил исковые требования в части размера рыночной стоимости земельного участка: просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2024 года в размере 6 095 755 руб., определенной заключением судебной экспертизы, до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки (л.д. 52 т.2).

В судебное заседание участники процесса не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в удовлетворении требований истца, указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие со стороны истца обоснования незаконности данного решения. 

Возражал против удовлетворения требований истца об установлении рыночной стоимости земельного участка, поскольку в случае устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решения об отказе, административный истец может воспользоваться своим правом на установление рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 закона о государственной кадастровой оценке. 

Полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка не является самостоятельным. 

В дополнительных пояснениях указал, что в заключении экспертизы не подтверждено нарушение п. 16 решения ОГБУ «БТИГКО», однако фотоматериалы в отчете об оценке не отражают информацию об оцениваемом объекте (л.д. 55 т.2).

Арифметических ошибок в расчете рыночной стоимости земельного участка в заключении судебной экспертизы  не выявлено (л.д. 62 т.2). 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка  (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 2 066 228 кв.м, расположенный по адресу: ***; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, находится в собственности *** (л.д. 21-23, 171-176 т.1). ООО «Молвино Агро» является арендатором указанного земельного участка (л.д. 24-41 т.1). 

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена  в размере          17 397 993 руб. 08 коп. по состоянию на 1 января 2022 года приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области    № 263-пр от 25 ноября 2022 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки. Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 20, 147 т.1, л.д. 42, 51 т.2).

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года  № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ   «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования -  ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

В ходе рассмотрения дела установлено, что 1 августа 2024 года                 ООО «Молвино Агро»  обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением (л.д. 159 т.1) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке  № *** от 30 июня 2024 года,  составленный         ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» (оценщик        ФИО1),  согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию 20 июня 2024 года составила 909 140 руб.   

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  *** в размере  его рыночной стоимости 909 140 руб. по состоянию на 20 июня 2024 года (л.д. 12-19 т.1).

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1.Оценщиком на стр. 18 отчета об оценке указано: «Поскольку объектом оценки является недвижимое имущество, согласно п.  11 Раздела V Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка  недвижимости» (ФСО № 7)» оценщиком принято решение для целей настоящей оценки  проанализировать: рынок жилой недвижимости ***». Согласно  заданию на оценку объектом оценки является земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Оценщиком на стр.29 отчета об оценке указано, что «Так как на *** отсутствуют предложения о продаже объектов недвижимости с земельными участками, сопоставимых с оцениваемым, применение данного метода для оценки  земельных участков невозможно» Согласно заданию на оценку объект оценки расположен на территории ***.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Оценщиком на стр. 24-25 отчета об оценке приведены факторы, которые влияют на формирование цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения.  Данные факторы приведены для земельных участков для индустриальной застройки. Согласно заданию на оценку  объектом оценки является земельный участок сельскохозяйственного назначения. Приведение основных факторов для индустриальной застройки не обосновано в отчете об оценке.

Согласно п. 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников  информации должно быть выполнено следующим образом: в виде материалов и копий  документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.  Доступ к Справочнику оценщика недвижимости – 2022 происходит на платной основе. Копии  фрагмента данного справочника, устанавливающие факторы,  которые влияют на формирование цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения, в отчете об оценке отсутствуют.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.

4. Согласно п. 11 ФСО № 7 при проведении анализа рынка оценщик определяет сегмент рынка, к которому принадлежит  оцениваемый объект. Данный раздел в отчете об оценке отсутствует.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.

5. Оценщиком на стр. 26-27 отчета об оценке приведены основные ценообразующие факторы земельных участков сельскохозяйственного назначения.  Фактор «качество почв», включающий в себя агроклиматические условия, свойства почв, содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, уклон, содержание глины и т.п., оказывающий влияние на формирование  стоимости  земельного участка сельскохозяйственного назначения и являющийся ценообразующим фактором, отражен  оценщиком в данном разделе, при этом объект оценки и объекты-аналоги различны  по своим комплексным показателям качества почв, что не учтено оценщиком при определении стоимости земельного участка. В нарушение п. 11 «г» ФСО № 7, факторы (элементы сравнения для земельных участков на стр. 26-27 отчета) не содержат сведений об интервале значений для данных факторов.

Нарушены требования п. 2 ФСО VI, статьи 11 Федерального закона от          29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п. 10 п. 7 ФСО VI, п. 11 п.п. «г» ФСО № 7.

6. Согласно п. 11 «в» ФСО № 7 при проведении анализа рынка оценщик проводит анализ фактических данных о ценах сделок и (ли) предложений с объектами из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах  его использования, с указанием интервалов значений цен. Данный раздел при проведении анализа рынка в отчете об оценке отсутствует.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11 «в» ФСО № 7.

7. Оценщиком на стр. 30 отчета приведено описание отказа от использования метода  капитализации земельной ренты. При отказе от использования в рамках доходного подхода метода  капитализации земельной ренты оценщиком указано, что «получение достоверных данных о сдаче в аренду сопоставимых земельных участков невозможно». 

Согласно п. 23 пп. «ж»  ФСО № 7 для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать  арендные платежи. Рассматривать арендные платежи в качестве источника доходов, учитывая вид оцениваемого земельного участка, некорректно.

В соответствии с п. 15 ФСО № 7 оценщик руководствуется результатом анализа НЭИ для выбора подходов и методов оценки объекта оценки. Условия применения метода капитализации земельной ренты – наличие информации о величине земельной ренты. Согласно п. 2 ФСО V в процессе оценки  оценщик рассматривает возможность  применения всех подходов к оценке, учитывает специфику объекта оценки. Учитывая вид оцениваемого объекта недвижимости, информация о величине земельной ренты на  основе доходов и расходов, связанных с получением соответствующей ренты с учетом нормативных показателей для соответствующих климатических и почвенных условий оценщиком не описаны и не рассмотрены. 

Также на стр. 30-31 отчета об оценке указано, что для расчета доходным подходом необходима точная и корректная информация о финансовом положении фирмы-владельца объекта оценки, которая не всегда доступна для оценщиков. В соответствии с разделом V «Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения»  Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 года № 568-р (далее – Методические рекомендации), при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации  земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка. Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли  предпринимателя.  Валовой доход рассчитывается  для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности  сельскохозяйственной культуры на её рыночную цену.

Нормативная урожайность – это та её величина, которая может быть  получена при данном плодородии почвы и фактической ресурсообеспеченности, но при среднем уровне использования ресурсов. Для  характеристики качества почвы используются данные бонитировки сельскохозяйственных угодий. Доход в виде земельной ренты рассчитывается  согласно нормативам. Рентообразующими  являются лишь те факторы производства, которые имеют объективный характер, и длительное время закреплены  на определенных участках земли. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции согласно Методическим рекомендациям  определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральной выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется, исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

Таким образом,  деятельность предприятия, информация о финансовом положении фирмы-владельца объекта оценки не являются основанием для отказа расчета стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты.

Отказ  от использования доходного подхода методом капитализации земельной ренты в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения не обоснован.

Нарушены требования п. 2 ФСО VI,  статьи 11 Федерального закона от         29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2 ФСО № V, п.п.13 п. 7 ФСО VI, п. 23 п.п. «ж» ФСО № 7, п. 15 ФСО № 7.

8. Оценщиком на стр. 31 отчета об оценке указано, что «Копии интернет-страниц коммерческих предложений приведены в тексте отчета». Копии интернет-страниц коммерческих предложений в тексте отчета отсутствуют.  Согласно заданию на оценку объектом оценки является земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

9. Оценщиком на стр. 18 отчета об оценке сделан вывод о ликвидности объекта оценки. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 17-18 отчета об оценке, не предоставляется установить сегмент, для которого срок реализации составляет от 61 до 270 календарных дней.

Доступ к сборнику рыночных корректировок  (СРК-21, 2021 г.) под редакцией *** происходит на платной основе. Копии фрагмента данного справочника, устанавливающие срок реализации в размере от 61 до 270 календарных дней в отчете об оценке отсутствуют.

Оценщиком на стр. 17-18  отчета об оценке указано, что ликвидность объекта оценки оценивается на среднем уровне.  Срок реализации составит от 61 до 270 календарных дней. Дата  оценки согласно заданию на оценку –           20 июня 2024 года.

При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации для аналога № 1, устанавливается дата протокола о результатах аукциона – 22 июня 2023 года. На стр. 38 отчета об оценке дата предложения данного аналога  -           16 июня 2023 года. Аналог № 1 не в рамках периода экспозиции, указанного на стр. 18 отчета об оценке.

При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации для аналога № 2, устанавливается дата протокола о результатах аукциона –12 декабря 2022 года. На стр. 38 отчета об оценке дата предложения данного аналога указана как 9 декабря 2022 года. Аналог № 2 не в рамках периода экспозиции, указанного на стр. 18 отчета об оценке.

При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации для аналога № 3, устанавливается дата протокола о результатах аукциона – 22 июня 2023 года. На стр. 38 отчета об оценке дата предложения данного аналога указана как 20 июня 2022 года. Аналог № 3 не в рамках периода экспозиции, указанного на стр. 18 отчета об оценке. Дата предложения, указанная оценщиком на стр. 38 отчета об оценке – 20 июня 2022 года для аналога № 3 не подтверждена в отчете об оценке.

Информация о сроке экспозиции на стр. 18 и 34 отчета об оценке различна. Информация о сроке экспозиции, указанная на стр. 34, не подтверждена.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.

10. На стр. 32 оценщиком указано, что было выявлено всего 3 предложения, наиболее близких по параметрам  с оцениваемым участком, находящиеся в диапазоне от 0,38 до 0,55 руб./кв.м. Так как согласно п. 11 п.п. «б» ФСО № 7  допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам  с местоположением оцениваемого объекта, то предлагаются к рассмотрению объекты недвижимости в ***.

Оценщиком в качестве объектов-аналогов приняты предложения о продаже земельных участков, выставленных на торги. Данные условия являются нетипичными для рынка. Обоснование использования данных предложений в отчете об оценке отсутствует.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости.

Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что в период с сентября 2023 года по июнь 2024 года (средний срок экспозиции, указанный  в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным около 100 предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения Ульяновской области, находящихся в диапазоне 0,50 – 290,00  руб./кв.м  не рассмотренных (не использованных) оценщиком в рамках составления отчета.

Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». 

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.

11. В отчете об оценке отсутствует описание процесса оценки в соответствии с п. 1 раздела I ФСО № III.

Нарушены требования  п. 1 раздела I ФСО № III.

12. Оценщиком на стр. 37 отчета об оценке приведено обоснование введенных корректировок. При введении корректировки на торг указано, что данная корректировка составляет 15%.  На стр. 24 отчета об оценке приведено обоснование данной  корректировки, где указано, что средняя скидка на торг для земельных участков под индустриальную застройку  в условиях неактивного рынка (характерного для условия финансового кризиса) составляет 15%. Согласно заданию на оценку объектом оценки  является земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года        № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.

13. Оценщиком на стр. 36 отчета об оценке указано, что для объектов недвижимого имущества основными ценообразующими параметрами является также корректировка на физические характеристики дома. Согласно заданию на оценку объектом оценки является земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года       № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

14.Оценщиком на стр. 26-27 отчета об оценке указаны основные  ценообразующие факторы, среди которых  выделены «параметры фактора качества  почвы». При расчете стоимости объекта оценки  на стр. 37-39 отчета об оценке данный ценообразующий фактор не описан и не рассмотрен оценщиком. Согласно заданию на оценку объектом оценки является земельный участок сельскохозяйственного назначения. Данный фактор является одним из  ценообразующих факторов земель сельскохозяйственного назначения.

Оценщиком  на стр. 37 отчета об оценке приведено обоснование введения корректировок.  Информация, подтверждающая вывод оценщика о нахождении объекта оценки и объектов-аналогов в аналогичных  районах, не подтверждена,  отсутствует обоснование не введения корректировки на площадь земельных участков.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года       № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 5 ФСО    № 7.

15. Оценщиком  на стр. 16 отчета об оценке указано, что  «в ходе осмотра было установлено, что текущее использование объекта: земельный участок  сельскохозяйственного назначения». Одним из ценообразующих факторов земель  сельскохозяйственного назначения является степень заброшенности земельного участка. Согласно данным публичной кадастровой карты  объекты- аналоги № 1-3 не обрабатываются (заросли лесом). Данный ценообразующий  фактор не описан и не учтен оценщиком при определении стоимости земельного участка.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года      № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп.4 п. 5 ФСО V, пп.3 п. 9 ФСО V, п. 22 «б» ФСО № 7

16. Оценщиком на стр. 6 отчета об оценке указано, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период не более 7 дней от даты акцептования задания на оценку. На стр.9 отчета об оценке  указано, что  исполнитель провел осмотр объекта оценки, в процессе которого определил физическое наличие объекта, визуальное соответствие осматриваемого объекта документам, устанавливающим  количественные и качественные характеристики объекта, идентифицируемых визуально, провел фотографирование объекта в  целом и его составных частей, интервьюирование соответствующих специалистов заказчика о характеристиках и состоянии объекта. На стр. 14 указано, что осмотр был проведен 20 июня 2024 года. Результаты фотофиксации представлены в отчете,  фотоматериалы, приведенные оценщиком на стр. 17 отчета об оценке, не отражают информацию об оцениваемом объекте.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года      № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценивая законность данного решения, суд приходит к следующему.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от  29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ. 

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке  № *** от 30 июня 2024 года, составленного ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» (оценщик ФИО1),  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона       № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта № *** от 24 марта 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы ***,  на основании проведенных: исследования и анализа Отчета об оценке № *** от 30 июня 2024 года, выполненных экспертом, выявлены:

- нарушения требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.п. 2, 3 п. 2, п.п. 7, 9, 10 п. 7, п. 8 ФСО VI, п. 5 ФСО № 7, п.п. 2 п. 3 ФСО IV законодательства в оценочной деятельности, которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки;

- нарушения требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.п. 3 п. 2 ФСО VI, п.п. (б), (в), (г) п. 11 ФСО № 7, п. 22 (д), (е) ФСО № 7, допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости ОГБУ «БТИГКО» от *** года № ***: 

- по п. 16 решения – не выявлены, 

- по п. 7 решения не считается нарушением; 

- по п. 1,2,13 – не считается нарушением – опечатка, тем не менее, большое количество опечаток в тесте отчета является нарушением ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение»;  

- по п. 3,4,5,6,8,9,10,11,12,14,15 решения – нарушения выявлены.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке № *** от 30 июня 2024 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость земельного участка.

Поскольку отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на   20 июня 2024 года в размере 6 095 755 руб. 

Данный расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.

При этом ОГБУ «БТИГКО» не согласно с заключением эксперта, который пришел к выводу о том, что нарушения, указанные в п. 16 решения ОГБУ «БТИГКО», нарушением не являются. 

Согласно дополнительным пояснениям эксперта фотоматериалы, приведенные в отчете, отражают вид возделываемого поля. Объект оценки имеет большую площадь. По характеру рельефа можно сделать вывод, что снимок относится к участку степной полосы с ровным рельефом, в то время как объект оценки расположен в местности, имеющей возвышенности и овраги. Тем не менее, определить, какой именно земельный участок отражен на фото, не входит в компетенцию эксперта. 

В данном случае суд соглашается с позицией судебного эксперта, поскольку ввиду большой площади земельного участка (2 066 228 кв.м) и отсутствия у земельного участка индивидуально определенных характеристик, с достоверностью определить,  какой именно земельный участок отражен на фото, не представляется возможным.

Кроме того, эксперты ОГБУ «БТИГКО» при проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, не производили осмотр оцениваемого земельного участка. В связи с этим указание в решении ОГБУ «БТИГКО» на то, что  фотоматериалы, приведенные оценщиком на стр. 17 отчета об оценке, не отражают информацию об оцениваемом объекте, какими-либо объективными доказательствами не подтверждено.  

В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Поскольку из заключения судебной экспертизы следует, что в отчете об оценке имеются нарушения требований действующего законодательства в области оценочной деятельности,  повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования  административного  истца  о  признании  незаконным   решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от  *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке,  не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого установить кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером *** площадью 2 066 288 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2024 года,  в размере       6 095 755 руб., которая подлежит применению с 1 января 2024 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Молвино Агро» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения № *** от  *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2 066 228 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2024 года,  в размере 6 095 755 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.   

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                    Трифонова Т.П.     

Решение изготовлено 28 апреля 2025 года.