Судья: Иванова Н.В. Дело № 33-44413/2025

50RS0015-01-2024-005601-03

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 8 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Конатыгиной Ю.А.,

судей Бездетновой А.С., Денисовой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соловьевым Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-249/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании переплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, пени, компенсации морального вреда, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Истринского городского суда Московской области от 11 июля 2025 года,

заслушав доклад судьи Бездетновой А.С.,

объяснения истца ФИО1, ее представителя адвоката Горбуновой С.Э., представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3,

установила:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о взыскании переплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, пени, компенсации морального вреда, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 29.03.2023г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств, в соответствии с которым истец купила у ответчика недвижимое имущество: земельный участок с к.н. 

<

данные изъяты> и расположенный на нем жилой дом с к.н. 

<

данные изъяты> общей площадью 278,4 кв.м, однако при проведении замеров жилого дома с целью подготовки дизайн проекта для будущего ремонта, ею выявлено, что площадь Жилого дома существенно отличается от указанной в Договоре и содержащейся в сведениях ЕГРН. Для определения площади дома истец обратилась к кадастровому инженеру ФИО4, который в экспертном заключении ООО «ООО «ТриПод» указал, что площадь крытого навеса не следовало включать в площадь 1-го этажа, а также конфигурация открытой террасы отображена неверно, площадь здания (жилого дома) по состоянию на 2023г. составляла 227,5 кв.м, без учета площади крытого навеса для автотранспортных средств, обустройство которого произведено в 2024г. (том 1 л.д. 21-41, том 2 л.д. 41-61). Истец считает, что существенным условием договора купли-продажи недвижимости является такой идентифицирующий признак как площадь дома. Указание в договоре площади дома, отличной от реальной, существенным образом нарушает права покупателя и указывает на введение покупателя в заблуждение относительно потребительских свойств продаваемого объекта. Ответчик ничего не сообщила истцу о том, что реальная площадь проданного дома отличается от указанной в выписке из ЕГРН. Считает, что исходя из условий договора стоимость 1 кв.м жилого дома составляет 150 862 руб. (42 000 000/278,4), и в ее пользу подлежит взысканию переплата по Договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 29.03.2023г. в размере 7 678 895 руб., пени за нарушение исполнения требования, начиная с 06.07.2024г., исходя из размера ключевой ставки ЦБ РФ, по день фактической оплаты задолженности, 500 000 руб. в счет компенсации морального вреда, расходы по оплате госпошлины в размере 46 594 руб.

Решением Истринского городского суда Московской области от 11 июля 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе истец с решением суда не согласна, полагала его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просила отменить и принять по делу новое решение.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель адвокат Горбунова С.Э. доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы истца просила отказать.

Ответчик ФИО2, третье лицо кадастровый инженер ФИО5, представители третьих лиц Банка ВТБ (ПАО), Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном порядке, в связи с чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ судебная коллегия нашла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представления и возражения относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.03.2023г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств (том 1 л.д.17-18). Пунктом 1.3 Договора купли-продажи установлено, что цена продаваемого по настоящему Договору недвижимого имущества, определенная соглашением сторон, составляет 50 000 000,00 (пятьдесят миллионов и 00/100) рублей Российской Федерации, в том числе: цена земельного участка составляет 8 000 000,00 (восемь миллионов и 00/100) рублей Российской Федерации; цена жилого дома составляет 42 000 000,00 (сорок два миллиона и 00/100) рублей Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 передаточного акта от 04.04.2023г. покупатель принял вышеназванные земельный участок и жилой дом в таком виде, в котором они есть на день подписания настоящего акта. Претензий к состоянию Земельного участка и Жилого дома, состоянию технических сооружений, сетей и коммуникаций Покупатель не имеет.

Ссылаясь на заключение кадастрового инженера ФИО4, который в экспертном заключении ООО «ООО «ТриПод» указал, что площадь крытого навеса не следовало включать в площадь 1-го этажа, а также конфигурация открытой террасы отображена неверно, площадь здания (жилого дома) по состоянию на 2023г. составляла 227,5 кв.м, без учета площади крытого навеса для автотранспортных средств, истец обратилась в суд с требованиями к ответчику, продавцу указанного дома, ФИО2 о взыскании излишне уплаченных за дом денежных средств в связи с недостоверным указанием продавцом площади продаваемого объекта недвижимости.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из положений ст.ст. 469, 476, 475, 477, 557 ГК РФ, в соответствии с которыми по договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи либо, если условия о качестве товара в договоре не предусмотрены, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. В случае нарушения указанных требований покупатель вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Между тем, согласно п. 1.3 заключенного между сторонами договора цена объекта определена в твердой сумме за объекты недвижимости жилой дом и земельный участок, от площади передаваемого недвижимого имущества цена не определялась.

Таким образом, истцом заключался договор в отношении существующего имущества, имевшего на дату заключения договора определенные характеристики.

Характеристики приобретаемого истцом строения (жилого дома) были определены в договоре купли-продажи, сведениях Единого государственного реестра недвижимости, техническом описании объекта, выполненном кадастровым инженером ФИО5 по состоянию на дату введения его в экспуатациию 15.09.2021.

Данных, свидетельствующих о том, что при приобретении имущества приобретаемые истцом по договору купли-продажи объекты имели иные характеристики, не имеется.

Судом по делу также было установлено, что после приобретения жилого дома истцом 10.04.2023 был заключен Договор строительного подряда с ФИО6, в соответствии с которым подрядчик принял на себя обязательства произвести строительно-монтажные работы по возведению гаража, дворового навеса и навеса крыльца, в перечень необходимых к выполнению работ вошло в том числе демонтаж брусчатки, части крыши, потолка, монтаж пристройки гаража в виде навеса. 25.05.2023г. подписан акт о выполненных работах по договору подряда.

09.09.2024 истцом было подано заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое в отношении спорного жилого дома. В разделе 5 заявления указано: В части государственного кадастрового учета осуществить: учет изменений в связи с изменением сведений об объекте недвижимости площадь, уточнением местоположения объекта недвижимости на земельном участке. Указания об исправлении реестровой ошибки данное заявление не содержит.

13.09.2024г. истцом поставлен на государственный кадастровый учет объект недвижимости с наименованием «Гараж», к.н

<

данные изъяты>

Проверяя доводы истца, судом первой инстанции была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено Заключение эксперта 

<

данные изъяты> ССТЭ ОТ 19.03.2025, которому судом придано доказательственное значение.

Из выводов заключения эксперта следует, что по состоянию на 29.03.2023 – дату фактической передачи жилого дома полноценные технические характеристики объекта исследования остаются неизменными с 30.11.2021. В обоих случаях объект описывается как двухэтажный жилой дом общей площадью 278,4 кв.м, с датой завершения строительства в 2021 году. Технические характеристики объекта: наименование – индивидуальный жилой дом, код ВРИ 2.1, назначение – жилое, количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, общая площадь – 278,4 кв.м, материал стен – смешанные. Подробное техническое описание представлено в таблице 3 (стр.экспертизы 22). Площадка с опорами и крышей в качестве «хозяйственной террасы» в техническом плане от 12.10.2021 отражена верно. Расхождения в конфигурации открытой террасы жилого дома обусловлено проведёнными работами по реконструкции и изменению конфигурации объекта в период с 29.03.2023 по 09.09.2024, что подтверждается фактом направления новым собственником в Росреестр 09.09.2024 обновлённого технического плана, содержащего изменённые параметры здания, включая новую конфигурацию и площадь "хозяйственной террасы".

Гараж с кадастровым номером 

<

данные изъяты> является частью жилого дома с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, образованной в результате реконструкции жилого дома, что выразилось в изменении общей площади здания, в перестройке, в полной замене конструкций полов (демонтаж брусчатки и устройство бетонной стяжки), также частичной замене крыши.

Обстоятельства, которые привели к уменьшению площади жилого дома с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

- изменение конфигурации площадки с опорами и крышей в качестве «хозяйственной террасы», относительно отраженной в техническом плане от 12.10.2021 г.: расхождения в конфигурации отображено на рис. 11 (стр.экспертизы 28). Площадь данной площадки по состоянию на 12.10.2021 г. составляла 19,8 кв.м, фактическая площадь – 16,7 кв.м;

- изменение конфигурации гаража относительно сведений, отраженных в Техническом плане от 12.10.2021г., в части общей площади гаража (см. рис. 12, стр.экспертизы 31): фактическая площадь 33 кв.м, согласно Техническому плану – 37,8 кв.м.

Уменьшение площади произошло в результате реконструкции жилого дома, заключающейся в возведении наружных стен и внутренних перегородок гаража, а также расхождении в очертании «хозяйственной террасы».

Таким образом, исходя из представленных в материалы дела доказательств отсутствуют основания полагать предоставление продавцом недостоверных сведений относительно качественных и количественных характеристик продаваемого истице жилого дома, изменение площади которого, как установлено в ходе рассмотрения дела, произошло в связи с последующей произведенной реконструкцией его покупателем.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно отсутствия оснований для взыскания переплаченных по договору купли-продажи в связи с расхождением по площади денежных средств ввиду согласования сторонами условия по цене без относительно к площади объектов, являющихся предметом договора, а также ввиду установления обстоятельств изменения площади жилого дома в ходе самостоятельной последующей его реконструкции покупателем.

Доводы апелляционной жалобы истца о недостоверности представленного заключения судебной экспертизы по тем основаниям, что проводивший экспертное исследование государственный эксперт является учредителем и руководителем негосударственной экспертной организации, не могут являться основанием ставить под сомнение выводы представленного заключения, поскольку при проведении экспертного исследования эксперт действовал как государственный эксперт, тогда как в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" недостоверным может быть признано заключение государственного эксперта, проводившего исследование как негосударственный эксперт, что в настоящем деле не имело места.

Ссылка в апелляционной жалобе истца о неверной оценке заключения кадастрового инженера ФИО4, является несостоятельной, поскольку выводы кадастрового инженера получили надлежащую оценку в решении суда, в том числе, с применением результатов экспертного исследования. При этом из содержания заключения кадастрового инженера следует, что исследование им проводилось также после проведения истцом реконструкции приобретенного жилого дома.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Истринского городского суда Московской области от 11 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.12.2025.