дело № 2-2188/2021

16RS0042-03-2020-012185-70

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 марта 2021 года г. Набережные Челны РТ 

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Кашаповой З.Г., 

при секретаре Хабибрахмановой Э.Р.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Набережные Челны» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве жилья, процентов, штрафа, убытков, судебных расходов,

установил:

ФИО1, ФИО4 обратились в суд с иском к ООО «Талан-Набережные Челны» о взыскании в пользу каждого истца суммы излишне уплаченных денежных средств по 32127 рублей 81 копейки, убытков в виде уплаченных процентов за пользование кредитом по 11131 рубль 20 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15803 рублей 61 копейки, штрафа, в пользу истца ФИО1 расходов по оплате юридических услуг в размере 5000 рублей, указывая, что ... между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома ..., согласно которому застройщик принял обязательства по строительству объекта - ..., общей площадью ....м., площадь балкона/лоджии/террасы без понижающего коэффициента – 2,74 кв.м., сумма площади балкона/лоджии/террасы и общей площади – ... кв.м. Цена объекта по договору составила ... рублей. Согласно акту сдачи-приемки от ... объект передан со следующими параметрами: сумма площади балкона/лоджии/террасы и общей площади помещения с учетом коэффициентов – ... кв.м. Согласно акту взаиморасчетов от ... в связи с различием договорных и фактических параметров объекта дольщику осуществлен возврат в сумме 19276 рублей 69 копеек. Из буквального толкования условий договора долевого участия в строительстве жилого дома следует, что для целей определения цены квартиры принимается ее общая площадь (цена договора ... рублей на общую площадь квартиры, с учетом лоджии ... кв.м.). Таким образом, дольщик вправе требовать с ответчика возврат излишне уплаченных средств за объект в сумме 64255 рублей 62 копейки (83532,31-19276,69). Размер убытков в виде уплаченных процентов по кредиту составляет 22262 рубля 39 копеек, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ... по ... составляет 15803 рубля 61 копейка. 

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом. 

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Истец ФИО1 и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали. Истец ФИО1 просила взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по 7901 рубль 80 копеек в пользу каждого истца, пояснив, что сумма процентов в 15803 рубля 61 копейку в пользу каждого указана ошибочно. 

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что при подписании договора истцами не было заявлено никаких возражений относительно условий договора, согласие истцами было выражено добровольно при подписании договора. 

Выслушав стороны, участвующие в деле, исследовав материалы дела, заслушав судебные прения, суд приходит к следующему.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (часть 1 статьи 1 закона).

Частью 2 названной статьи закона установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 закона).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

Согласно положениям названного закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Аналогичные разъяснения даны судам в пунктах 2, 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от ... N 214-ФЗ, согласно части 1 которой (в редакции закона, действовавшей на дату заключения договора участия в долевом строительстве) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

На основании части 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве жилья по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Федеральным законом от ... N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" из части 1 статьи 5 Федерального закона от ... N 214-ФЗ исключено указание на то, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

При этом пунктом 7 статьи 8 Федерального закона от ... N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что положения части 1 статьи 5 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от ... N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до ..., с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Судом установлено, что ... между истцами ФИО1, ФИО4 и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № ..., согласно которому объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира, общей площадью ... кв.м., площадь балкона/лоджии/террасы без понижающих коэффициентов – 2,74, с учетом балкона/лоджии – ... кв.м., этаж – 11. 

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора общая сумма, подлежащая уплате участником, составляет ... рублей, которые истцами оплачены в полном объеме.

... квартира передана истцам по акту приема-передачи (л.д. 12).

... между сторонами подписан акт взаиморасчетов, согласно которому отклонение фактических размеров суммы общей площади жилого помещения от проектной в меньшую сторону составила 0,54 кв.м. на сумму 19276 рублей 69 копеек, которые подлежат компенсации застройщиком участнику (л.д.66). Указанная сумма застройщиком компенсирована истцам ... (л.д. 67).

В обоснование требований истцы указывают, что площадь объекта при заключении договора между сторонами должна была быть определена с понижающим коэффициентом 0,5, тогда как ответчик указал площадь без учета понижающих коэффициентов, в связи с чем разница в площади при передачи квартиры по их расчетам составила 2,34 кв.м. (69,24-66,6), следовательно, застройщик обязан им возместить излишне уплаченные денежные средства в размере 83532 рублей 31 копейки за вычетом уплаченных 19276 рублей 69 копеек, то есть 64255 рублей 62 копейки. 

Оценив в совокупности все обстоятельства по делу, суд не находит оснований для удовлетворения этих требований истцов, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство в отношении данного объекта капитального строительства были выдано до ..., а именно ... (л.д. 64) в связи с чем цена в договоре могла быть определена в виде фиксированной суммы, без указания цены единицы общей площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2).

По смыслу приведенных законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Суд полагает, что сторонами в договоре участия в долевом строительстве жилого дома согласованы все существенные условия, в том числе сведения об объекте - многоквартирном доме с отражением общей площади многоквартирного дома и жилого помещения; определена цена в размере ... рублей, необходимая для возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика. Цена договора является неизменной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2.7 данного договора.

Таким образом, стороны согласовали цену объектов долевого строительства, а также установили возможность ее изменения пропорционально изменению площади объекта, определенной по данным БТИ без соответствующих коэффициентов понижения.

При подписании договора участия в долевом строительстве истцы ознакомлены с его условием, возражений не имели, выразили согласие на передачу им в собственность объекта недвижимости по цене, указанной в договоре, о чем свидетельствуют их подписи в договоре участия в долевом строительстве, акте сдачи-приема, акте взаиморасчетов.

Доказательств, свидетельствующих о преднамеренных действиях ответчика по указанию в договорах недостоверных сведений о площади объекта долевого строительства, ущемляющих права истца, как потребителя не представлено, как и не представлено доказательств несоответствия, построенного ответчиком и переданного истцам жилого помещения условиям договора и проектной документации.

Условия договора истцами в установленном порядке не оспорены, при его подписании какой-либо протокол разногласий сторонами сделки не составлен.

Помимо этого, в пункте 2.7 договора стороны определили, что не является основанием для заключения сторонами соглашения об изменении цены договора случаи, когда разница в размерах площадей связана с разными методами учета площадей балкона (применении понижающего коэффициента).

Ссылка истцов на положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от ... N 37, согласно которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 (балкона – 0,3), не может быть признана правомерной, поскольку данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и обязательна для всех организаций технической инвентаризации. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная инструкция обязательного характера не носит (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ... N 82-КГ15-4).

Таким образом, застройщик, с одной стороны, и участники долевого строительства, с другой стороны, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными в установлении прав и обязанностей на основе договора, действуя в рамках принципа свободы договора, согласовали условия договора об участии в долевом строительстве.

При заключении договора об участии в долевом строительстве и принятии участником долевого строительства условий застройщика общие принципы гражданского законодательства, равенства сторон и свободы договора соблюдены.

При таких обстоятельствах, требования иска о взыскании излишне уплаченных денежных средств подлежат оставлению без удовлетворения.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку суд пришел к выводу о необоснованности основных требований иска, следовательно, производные требования о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, судебных расходов также подлежат отклонению.

В то же время, суд считает необходимым отметить, что ... между ПАО «...» и истцами был заключен кредитный договор на цели приобретения строящегося жилья, по которому получена сумма ... рублей, при этом цена договора участия в долевом строительстве составила ... рублей, следовательно, часть суммы в ... рублей была уплачена истцами ответчику из личных средств.

Как было указано выше, при передаче ответчиком объекта долевого строительства истцам разница в его площади в сторону уменьшения составила 0,54 кв.м. и сумма возмещения стоимости объекта установлена в 19276 рублей 69 копеек.

Таким образом, поскольку истцами получены кредитные средства в размере, составляющем лишь часть цены договора, учитывая разницу в площади при передачи объекта в сторону уменьшения на 0,54 кв.м., убытков в виде переплаченных процентов по кредиту также не возникло.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Набережные Челны» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве жилья, процентов, штрафа, убытков, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись З.Г. Кашапова 

Решение16.03.2021