Дело №2-105/2025

УИД 32RS0033-01-2024-002459-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 декабря 2025 года город Брянск

Фокинский районный суд города Брянска в составе:

председательствующего судьи Устинова К.А.,

при секретаре Лосевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО СК «Пионер» о признании действий незаконными

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> В квитанциях, выставляемых ООО «РИРЦ» от имени управляющей организации ООО СК «Пионер» внесена графа «Сод. жил.помещ» с муниципальным тарифом 

<

...> руб./кв.м, а также незаконно внесена дополнительная графа по оплате «ТО котельной» с разным ежемесячным размером оплаты. По информации от ООО «РИРЦ» графа «ТО котельной» включена в квитанции на основании письма ООО СК «Пионер», то есть включение в квитанции незаконной платы было осуществлено по инициативе ответчика без предоставления протокола общего собрания собственников помещений дома для решения вопроса об увеличении платы по статье «содержание жилья». При этом, ответчик в квитанциях по оплате жилищно-коммунальных услуг указывает постоянно изменяющиеся величины общей площади помещений дома без учета сведений Росреестра и не имея на то документального подтверждения. В связи с чем истец, с учетом уточнений и дополнений просил суд: признать неправомерными действия ООО СК «Пионер» по включению в ежемесячные квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг дома 

<

адрес> платы за «ТО котельной», выставляемые ООО «РИРЦ» и обязать ООО СК «Пионер» исключить из квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг дома № строки «ТО котельной»; признать неправомерными действиями ООО СК «Пионер» по расчету платы по графе в квитанциях на оплату «ТО котельной» недостоверной информации о площади помещений в многоквартирном доме, которая участвует в расчетах платы по графе «ТО котельной» без подтверждающих документов об изменении площадей и обязать ответчика указывать площадь помещений в многоквартирном доме, исходя из данных Росреестра на соответствующую дату, взыскать компенсацию морального вреда в размере 

<

...> штраф, переплату за техническое обслуживание котельной в размере 

<

...> по день вынесения решения суда.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования с учетом их уточнений и дополнений.

Представители ответчика ФИО3, ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражали по изложенным в письменных возражениях основаниям.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о месте, дате и времени судебного заседания.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, ходатайство рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

По сведениям ЕГРН ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Управляющей организацией является ООО СК «Пионер» на основании лицензии № от 

<

дата>.

Выработка тепловой энергии для предоставления услуги по отоплению жилых и нежилых помещений многоквартирного дома и производство горячей воды производится двумя крышными котельными, установленными на крыше первой очереди строительства дома с кадастровым № и на крыше 3-4 очереди строительства с кадастровым №.

В квитанциях, выставляемых от имени управляющей компании - ООО СК «Пионер» внесена графа «Сод. жил.помещ» с муниципальным тарифом, а также внесена дополнительная графа «ТО котельной» с ежемесячным размером платы.

Согласно части 4 статьи 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отвод сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 настоящего Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом (часть 2 статьи 157 ЖК РФ).

В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

На основании п.29 Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» предусмотрено, что расходы на содержание общего имущества, включаемые в плату за содержание жилого помещения, определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и включают в том числе: расходы на содержание внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

Содержание общего имущества обеспечивается:

а) собственниками помещений - за счет собственных средств (п.39);

В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности ( п.39).

Постановлениями Брянской городской администрации от 14 декабря 2022 года № 4680-п, 14 декабря 2023 года №5243-п, 17 декабря 2024 года №5074-п установлены цены на содержание жилых помещений для населения 2023, 2024 и 2025 годы соответственно.

Постановлением Брянской городской администрации от 19 июня 2018 года № 1826-п «О предельных индексах изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших на их общем собрании решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения» установлено, что предельный индекс изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, принять равным индексу потребительских цен (п.1).

В силу п. 1.1. ст. 162 ЖК РФ в случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

Согласно п. 2.1. ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Пунктом 7 указанной статьи регламентировано, что управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Из положений ст. 198 ЖК РФ следует, что сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом в системе. Состав указанных сведений, подлежащих размещению в системе, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (п.1).

В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора (п.2).

В случае признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации или об изменении способа управления многоквартирным домом, которое послужило основанием для направления в орган государственного жилищного надзора сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации вносятся органом государственного жилищного надзора на основании вступившего в законную силу решения суда о признании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным не ранее даты вступления в силу такого решения суда.

Как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским дела Брянского областного суда от 

<

дата>, судом установлено, что 

<

дата> в форме очно-заочного голосования проведено собрание собственников дома 

<

адрес>. Инициаторами собрания были собственники многоквартирного дома из третьей и четвертой очереди. Председателем собрания была ФИО2 Собранием собственников помещений в МКД, в том числе, рассматривался вопрос № о внесении изменения в Договор о передаче прав по управлению общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> Дополнительного соглашения к Договору о передаче прав по управлению общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно дополнительного соглашения в пункте 11 соглашения были внесены изменения в п. 6.2. Договора управления, а именно «Размер расходов на ЖКУ, произведенных управляющей компанией от своего имени и за счет собственника и возмещаемых собственником, определяется на основании расчетов составленных исходя из тарифов установленных Брянской городской администрацией для жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда применяемые в период действия установления такого тарифа по следующим статьям:

1.Содержание и ремонт общедомового имущества;

2.Коммунальные услуги;

3.Прочие жилищные услуги;

4.Содержание и текущий ремонт общедомовой котельной и водонасосной станции - предусматривает покрытие необходимых затрат по содержанию обслуживанию, электроснабжению и текущему ремонту соответствующего оборудования по цене определяемой расчетным методом ежемесячно исходя из фактически сложившихся расходов на указанные цели в соответствии с заключенными договорами с соответствующими организациями».

Указанное соглашение, а также условия устанавливающие порядок определения затрат на содержание и текущий ремонт общедомовой котельной и водонасосной станции были утверждены протоколом общего собрания собственников дома 

<

адрес> № от 

<

дата>, т.е. несение расходов за техническое обслуживание котельной были предметом рассмотрения на общем собрании собственников помещений, кворум имелся, поскольку проголосовало 87,234 % от общего числа участников собрания. В собрании приняли участие собственники многоквартирного дома обладающие правом собственности на 

<

...> кв.м., что соответствует 80,063% голосов от общего числа голосов собственников МКД. Решение собрания собственниками обжаловано не было.

Бланк дополнительного соглашения предоставленный ответчиком после проведения собрания был направлен в Государственную жилищную инспекцию по Брянской области 

<

дата>, текст соглашения размещен на официальном сайте ГИС ЖКХ и с момента проведения собрания и по настоящее время подписывается с собственниками помещений в МКД.

По вопросу 3 повестки дня собственниками помещений принято решение об утверждении тарифа на содержание жилых помещений МКД в размере, установленном Брянской городской администрацией.

Кроме того, представитель истца ФИО2 подтвердила, что ФИО1 оплачивала расходы на ТО котельной, которые были указаны в квитанции.

Строка «Техническое обслуживание газовой (крышной) котельной» формируется в платежных квитанциях с момента принятия каждой очереди дома в управление ООО СК «Пионер».

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ, пункту 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13,08.2006 № 491, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В состав общего имущества включаются внутри домовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорнорегулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, исходя из положений вышеназванных нормативно-правовых актов, крышная газовая котельная, осуществляющая отопление и горячее водоснабжение МКД по адресу: 

<

адрес>, являются общедомовым имуществом.

Доводы истца, что техническое обслуживание котельной должно входить в содержание общедомового имущества, суд полагает необоснованными виду следующего.

Брянской городской администрацией издаются постановления по утверждению тарифа на содержание жилых помещений многоквартирного дома, которым в соответствии с протоколом общего собрания собственником помещений в МКД по адресу: 

<

адрес>, № от 

<

дата> для начисления платы за коммунальные услуги пользуется ООО СК «Пионер».

Постановлениями Брянской городской администрации на спорный период не устанавливался тариф на содержание крышных котельных, ввиду того, что тарифные органы не обладают правом установления данного тарифа.

В связи с чем, поскольку крышные котельные, расположенные в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, являются общедомовым имуществом, то затраты по обслуживанию данного имущества подлежат возложению на истца.

Таким образом, исходя из положений вышеназванных нормативно-правовых актов, крышная газовая котельная, осуществляющая отопление и горячее водоснабжение МКД по адресу: 

<

адрес>, являются общедомовым имуществом.

Доказательств, что расходы по обслуживанию котельной входят в оплату содержание жилых помещений, и истец дважды оплачивает услугу за ТО котельной, истцом суду не предоставлено.

Расчет за ТО котельной ведется из площади МКД, которую отапливает котельная. Данные обстоятельства подтверждены представленными расчетами ответчика.

В ЕГРН имеются сведения о трех объектах недвижимости, расположенных в одном кадастровом квартале № по адресу: 

<

адрес> со сквозной нумерацией квартир с кадастровыми номерами:

№ - жилой дом со встроенными общественными помещениями, 1-я очередь, год ввода в эксплуатацию - 

<

дата>, поставлен на кадастровый учет 

<

дата>, в котором расположены квартиры №, нежилые помещения I - IV;

№ - жилой дом со встроенными общественными помещениями, 2-я очередь, год ввода в эксплуатацию - 

<

дата>, поставлен на кадастровый учет 

<

дата>, в котором расположены квартиры №, нежилые помещения V - IX;

№ - жилой дом со встроенными общественными помещениями, 3 и 4 очереди, год ввода в эксплуатацию - 

<

дата>, поставлен на кадастровый учет 

<

дата>, в котором расположены квартиры №, нежилые помещения X-XVIII.

При этом, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела Брянского областного суда от 

<

дата> установлено, что несмотря на то, что дом строился в несколько этапов, он представляет собой единый объект недвижимого имущества, с единым почтовым адресом.

Порядок определения размера платы за коммунальные услуги регулируется Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (пункты 1 и 36 Правил № 354). При этом законодательством установлен различный порядок расчетов в зависимости от наличия у потребителей приборов учета коммунальных услуг.

В соответствии с п. 40 Правил потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее - коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).

Согласно п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В силу п. 4 Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН). Согласно пункту 4 Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.

На основании вышеизложенного установление площадей общего имущества многоквартирного дома, при отсутствии спора о составе общего имущества, к компетенции суда не относится (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23 июля 2025 года № 88-17924/2025).

При этом, ответчиком суду представлены доказательства использования при расчете размера платы за коммунальные услуги в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг значения общей площади помещений в многоквартирном доме на основе данных, содержащихся в документе, подтверждающем право собственности (пользования) на помещение в многоквартирном доме, т.е. именно те значения площадей, которые использует для расчета ООО СК «Пионер» в соответствии с данными из Росреестра с учетом имеющихся сведений о перепланировках, полученных ответчиком от собственников жилых и нежилых помещений МКД. Ответчиком используются только те сведения об изменении площадей, которые возникли в результате перепланировки, которая осуществлена в соответствии с нормами ЖК РФ и имеется решение суда о ее узаконении. Вместе с тем, из представленных ответчиком документов следует, что собственник помещения может и не обратиться своевременно за регистрацией права на измененную площадь в Росреестр, в связи с чем изменение общих площадей помещений дома носит постоянно меняющийся динамичный характер, сведения о которых отслеживаются ответчиком в установленном законом порядке и при наличии соответствующих данных отражаются в квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг.

Таким образом, законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется, поскольку доказательств нарушения действиями ответчика прав истца материалы дела не содержат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ООО СК «Пионер» о признании действий незаконными - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Фокинский районный суд города Брянска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 13 января 2026 года.

Председательствующий судья К.А.Устинов