УИД: 

Дело № 2-101/2025 копия

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2025 года

Фрунзенский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Синягина Р.А.,

при секретаре судебного заседания Тишиной Е.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца, адвоката Ивашкевича Г.А.,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения, процентов, денежной компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения, процентов, денежной компенсации морального вреда. 

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ... между ответчиком (продавцом) и истцом (покупателем) был заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером ......, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство, общая площадь ...... кв. м., адрес (местоположение) объекта: ......, стоимостью ...... рублей. В этот же день сторонами составлены и подписаны передаточный акт и расписка о получении денежных средств ответчиком. ... документы были переданы для регистрации перехода права собственности. ... поступил звонок от сотрудника Росреестра, который сообщил о невозможности продолжения процедуры регистрации перехода права собственности в связи с тем, что объект перехода права (земельный участок) имеет ограничения, связанные с его дальнейшим использованием и отсутствие указания на эти ограничения в договоре. Как выяснилось позже, после предоставления ответчиком полной выписки ЕГРН ограничения были связаны, в том числе, и с ограничениями прав и обременениями земельного участка, предусмотренными ст. 56 Земельного кодекса РФ, срок действия: с ....

... истец уведомил ответчика о звонке, уточнил у ответчика об отсутствии правовых ограничений для строительства дома на данном земельном участке. В ответном письме в месседжере whats’app ответчик указали на отсутствие запретов строительства, а также отправил истцу расширенную выписку ЕГРН на земельный участок, которую ранее, перед продажей участка, не отправлял. В данной выписке содержались упомянутые сотрудником Росреестра запреты, связанные с природоохранными ограничениями, действующими на данной территории.

... истец, имея правовые сомнения о возможности строительства жилого дома на купленном участке, в связи с информацией из Росреестра направился в администрацию муниципального образования, где сотрудник профильного департамента сообщил об отсутствии правовых оснований для строительства жилого дома на вышеуказанном земельном участке, в связи с тем, что участок расположен на территории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся за границами населенного пункта и предоставленных для нужд сельского хозяйства, а также предназначенных для этих целей. На этом основании истец полагает, что легальная возможность строить дом на проданном ответчиком земельном участке, отсутствует.

С учетом изложенного, истец полагает, что до продажи земельного участка ответчик не только скрыл информацию о действующих природоохранных ограничениях в зоне земельного участка, путем неуказания на эти ограничения в договоре, но и подтверждал возможность строительства жилого дома на этой территории с его последующей легализацией. По мнению истца, хоть природоохранные ограничения и не являются основной причиной невозможности строительства жилого дома, сам факт таких ограничений ответчиком целенаправленно раскрыт не был, так как сообщив эти сведения у истца возникли бы сомнения в покупке участка, что было бы не выгодно для ответчика. Действия ответчика, начиная с размещения объявления о продаже участка в сети «Интернет» на сайте «Авито» и до момента подачи иска истец расценивает как недобросовестные. Так, в размещенном объявление на сайте «Авито» ответчиком была указана категория земель земельного участка – ИЖС, описывая земельный участок, ответчик указала, что он подходит для строительства жилого дома, никакой информации подтверждающее обратное в объявлении не содержалось. Таким образом, по мнению истца, до момента продажи земельного участка ответчиком не была предоставлена и последовательно скрывалась или предоставлялась недостоверная информация о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка для целей истца, в то время как предоставление информации о данных ограничениях и запретах не привело бы к заключению договора.

В связи с вышеперечисленными обстоятельствами, ответчику была направлена претензия, которая получена ..., в разумный срок после получения претензии ответ истцу не поступил.

На основании изложенного, ссылаясь в качестве правового основания на ст.ст. 395, 450, 451, 453, 475, 1107 ГК РФ, ст. 37 Земельного кодекса РФ, с учетом уточненных исковых требований истец просил суд:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ... заключенного между истцом и ответчиком;

- взыскать с ответчика в пользу истца сумму, неосновательного денежного обогащения в размере ...... рублей;

- взыскать с ответчика в пользу истца проценты, начисленные на сумму неосновательного денежного обогащения за пользование чужими средствами за период с ... по ... в размере ...... рублей ...... копеек;

- взыскать с ответчика в пользу истца проценты, начисленные на сумму неосновательного денежного обогащения за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьёй 395 ГК РФ в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начисленных на сумму ......, начиная с ... по дату фактического исполнения решения суда;

- взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию морального вреда в размере ...... рублей (том 1 л.д. 3-10, 165-172).

Определением суда от 24.10.2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация Суздальского района Владимирской области в лице Управления архитектуры и строительства (том 1 л.д. 133).

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель адвокат Ивашкевич Г.А. исковые требования поддержали, с учетом уточнений.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещалась судом надлежащим образом, судебное извещение возвращено за истечением срока хранения (том 2 л.д. 19).

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, полагал исковые требования необоснованными, просил в их удовлетворении отказать. В обоснование своих возражений пояснил, что все существенные условия оспариваемого договора были согласованы. Право собственности ФИО3 на земельный участок зарегистрировано ..., в адрес истца ответчиком перед заключением договора были направлены сведения из ЕГРН от ..., содержание выписок из ЕГРН от ... и от ... совпадают, оба документа не содержат сведений о каких-либо ограничениях или обременениях. Полагал, что истец злоупотребляет правом, поскольку до заключения договора его условия покупатель согласовывал со своим юристом. Также, указал, что в соответствии с пунктом 12 статьи 70 Федерального закона от 13 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Ссылку истца на то, что спорный земельный участок находится за чертой населенного пункта – ......, полагал не обоснованной, так как это противоречит сведениям о земельном участке, внесенных в ЕГРН. На основании вышеуказанной нормы права представитель ответчика полагал, что государственная регистрация права собственности на жилой дом на спорном земельном участке возможна.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Владимирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен судом надлежащим образом, ранее представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ......, принадлежит на праве собственности ФИО3, и имеет следующие характеристики: площадь: ...... кв.м; категория земель: земли населённых пунктов; установленное разрешённое использование: садоводство; указанный земельный участок расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: зона с особыми условиями использования территории №... (зона санитарной охраны поверхностного источника водозабора ......, принадлежащего ...... (второй пояс); зона с особыми условиями использования территории №... (зоны санитарной охраны водопроводных сооружений и источников водоснабжения ...... (третий пояс); зона с особыми условиями использования территории №... (зона санитарной охраны поверхностного водозабора ...... (третий пояс); зона с особыми условиями использования территории №... (зоны санитарной охраны водопроводных сооружений и источников водоснабжения ...... (второй пояс). Отсутствие в договоре об отчуждении недвижимого имущества указания на ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий является основанием для приостановления государственной регистрации права, заявленного к регистрации на основании такой сделки (пункт 17 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) (том 1 л.д. л.д. 205-211).

Представитель третьего лица администрация Суздальского района Владимирской области в лице Управления архитектуры и строительства в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен судом надлежащим образом, ранее представил выписку из Правил землепользования и застройки МО Павловское Суздальского района в отношении земельного участка с кадастровым номером ......, расположенного в территориальной зоне «СХ - зона сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов» (том 1 л.д. 214-218).

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1). Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут (пункт 2).

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено, что ... между ответчиком (продавцом) ФИО3 и истцом (покупателем) ФИО1 был заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером ......, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство, общая площадь ...... кв. м., адрес (местоположение) объекта: ...... стоимостью ...... рублей (том 1 л.д. 14-16).

Согласно п. 8 договора, продавец гарантировал, что до подписания договора указанный земельный участок не отчужден, не заложен, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц и иными обязательствами не обременен, лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования этим земельным участком, не имеется, долгов по налогам и другим платежам не имеется, скрытых дефектов нет. 

Денежные средства в сумме ...... рублей получены продавцом от покупателя по расписке о ... (том 1 л.д. 15).

... стороны обратились в Росреестр с документами для регистрации перехода права собственности (том 1 л.д. 181-190). 

Согласно п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Из объяснений истца следует, что ... ему поступил звонок от сотрудника Росреестра, который сообщил о невозможности продолжения процедуры регистрации перехода права собственности, в связи с тем что объект перехода права (земельный участок) имеет ограничения, связанные с его дальнейшим использованием и отсутствие указания на эти ограничения в договоре. 

... покупателем ФИО1 подано заявление о прекращении государственной регистрации (том 1 л.д. 191-192).

Согласно п. 41 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора.

На этом основании ... Управлением Росреестра по Владимирской области государственная регистрация прав была приостановлена в соответствии с ч. 8 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, о чем было сообщено сторонам (том 1 л.д. 193-194).

... Управлением Росреестра по Владимирской области принято решение об отказе в государственной регистрации прав, о чем также было сообщено сторонам (том 1 л.д 195-196).

Из объяснений истца следует, что после заключения договора выяснилось, что земельный участок имеет ограничения прав, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ. Также, истец указывает, что на земельном участке имеется объект археологического наследия, включенный в перечень выявленных объектов культурного наследия, данная информация продавцом покупателю также не сообщалась, что может повлечь для истца несоразмерные денежные расходы при осуществлении строительства.

Доводы стороны истца о наличии ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, подтверждаются выпиской из ЕГРН от ... по форме «Сведения о характеристиках объекта недвижимости», срок действия ограничений - с ... (том 1 л.д. 80-85).

В договоре купли-продажи от ... вышеуказанные сведения о наличии ограничений прав на земельный участок, предусмотренных ст. 56 Земельного кодекса РФ отсутствуют.

Оценивая существенность указанных условий, суд учитывает следующее.

Как следует из объяснений истца, земельный участок приобретался им с целью строительства жилого дома.

Согласно ответу Министерства природопользования и экологии Владимирской области от ... земельный участок с кадастровым номером ...... попадает в зону санитарной охраны (далее - ЗСО) ....... Реестровые номера границ ЗСО: ...... - второй пояс; ...... - третий пояс. На вышеуказанные ЗСО утвержден проект ЗСО поверхностного источника водозабора ......, принадлежащего ......». Проект утвержден постановлением Департамента природопользования и охраны окружающей среды администрации Владимирской области №... от ....

На территории второго пояса ЗСО запрещается: расположение пастбищ и выпас скота; сброс промышленных, городских и ливневых сточных вод, содержание в которых химических веществ и микроорганизмов превышает установленные унитарными правилами гигиенические нормативы качества воды. На территории третьего пояса ЗСО запрещается: применение высокотоксичных, стойких в почве и кумулятивных веществ. 

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером ...... попадает в зону санитарной охраны ....... Реестровые номера границ ЗСО: ...... - второй пояс; ...... - третий пояс. На вышеуказанную ЗСО утвержден проект ЗСО водопроводных сооружений и источников водоснабжения г. Владимира (......), принадлежащего ......». Проект утвержден постановлением Департамента природопользования и охраны окружающей среды администрации Владимирской области №... от ....

На территории второго, третьего пояса ЗСО запрещается: размещение складов ГСМ, ядохимикатов, минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обуславливающих опасность химического загрязнения подземных вод; расположение стойбищ и выпаса скота, а также всякое другое использование водоема и земельных участков, лесных угодий в пределах прибрежной полосы шириной не менее ...... м, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества воды источника водоснабжения; купание, туризм, водный спорт и рыбная ловля допускается в установленных местах при условии соблюдения гигиенических требований к охране поверхностных вод, а также гигиенических требований к зонам рекреации йодных объектов; размещение кладбищ, скотомогильников, полей ассенизации, полей фильтрации, навозохранилищ, силосных траншей, животноводческих и птицеводческих предприятий и других объектов, обусловливающих опасность микробного загрязнения подземных вод; сброс промышленных, сельскохозяйственных, городских и ливневых сточных вод, содержание в которых химических веществ и микроорганизмов превышает установленные санитарными правилами гигиенические нормативы качества воды; рубка леса главного пользования и реконструкция, а также закрепление за лесозаготовительными предприятиями древесины на корню и лесосечного фонда долгосрочного пользования. Допускаются только рубки ухода и санитарные рубки.

Таким образом, ограничения, установленные в отношении вышеуказанных зон санитарной охраны, не предусматривают запрета на индивидуальное жилищное строительство при соблюдении установленных ограничений (том 1 л.д. 110-113).

Управлением Роспотребнадзора по Владимирской области на запрос суда сообщено, что индивидуальное жилищное строительство адресу: ......, кадастровый номер ......, допускается в случае попадания в пределы II и III пояса зоны санитарной охраны при условии выполнения мероприятий по санитарному благоустройству (оборудование канализацией, устройство водонепроницаемых выгребов, организация отвода поверхностного стока и др.) в соответствии с п. 3.2,3.2 СанПиН 2.1.4.1110-02.2.1.4 «Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы» (том 1 л.д. 148).

Как было указано выше, третьим лицом представлены сведения о том, что согласно Правилам землепользования и застройки МО Павловское Суздальского района (далее – ПЗЗ), земельный участок с кадастровым номером ......, расположен в территориальной зоне «СХ - зона сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов» (том 1 л.д. 151-154).

В силу пп. 6 п.1 ст. 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: сельскохозяйственного использования.

Пунктом 11 названной статьи определено, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Согласно ПЗЗ МО Павловское Суздальского района, к видам разрешенного использования земельных участков территориальной зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов «СХ» отнесены: Ведение огородничества (код 13.1) и Садоводство (код 1.5).

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, видом разрешенного использования земельного участка является:

- по коду «садоводство» - осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур;

- по коду «ведение огородничества» - осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Также, согласно вышеуказанному классификатору, вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» подразумевает размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Вместе с тем, согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ, до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На этом основании суд приходит к выводу, что отсутствие в договоре купли-продажи сведений о наличии ограничений прав на земельный участок, предусмотренных ст. 56 Земельного кодекса РФ (зон санитарной охраны водозабора, водопроводных сооружений и источников водоснабжения), об отнесении земельного участка по ПЗЗ к земельным участкам территориальной зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов «СХ» не является существенным условием, препятствующим осуществлению индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

Вместе с тем, по смыслу положений ст. 37 Земельного кодекса РФ, продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

К такой информации относятся также и сведения об отнесении приобретаемого объекта недвижимости к объектам культурного наследия, поскольку в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ) в целях обеспечения их сохранности на собственников этих объектов возлагаются определенные ограничения и обязанности при их использовании. 

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных.

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (п. 5 ст. 56 Земельного кодекса РФ).

Согласно ответу на запрос суда Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Владимирской области от ..., на территории земельного участка с кадастровым номером ...... расположен выявленный объект археологического наследия «......» (......), включенный в перечень выявленных объектов культурного наследия Владимирской области приказом Государственной инспекции от ... №....

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73- ФЗ изыскательские, проектные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные и иные работы в границах территории, а также, на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанных объектов культурного наследия, в том числе, археологического, включающим оценку воздействия проводимых работ на данные объекты, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия. Согласно статье 30 Федерального закона № 73-ФЗ документация или разделы документации, обосновывающие меры по обеспечению сохранности объекта археологического наследия, являются объектами историко-культурной экспертизы (том 2 л.д. 6-12).

Из характеристики объекта «......» (......) (приложение № 1 к Приказу от ... №...) следует, что памятник расположен на правом берегу ...... и приурочен к неглубокому оврагу, отделяющему его от восточной оконечности крупнейшего поселения куста. Перепад высот в пределах площадки составляет около 5 м. (отметки 111- 116 м в Балтийской системе высот), небольшой уклон имеет направление северо-восток - юго-запад, в сторону оврага. В северной части проложена асфальтовая дорога ....... Зона культурного слоя, расположенная за дорогой, представляет собой пахотное поле. Южнее дороги территория используется под огороды жителей села ......, в центре селища зафиксированы развалины крупных хозяйственных построек советского времени. Пятно культурного слоя имеет округлую форму слегка вытянутую к северу. Культурный слой представляет собой темно-серый опесчаненный суглинок с включениями керамики, печных камней, печины, костей животных. Наиболее насыщена массовым и индивидуальным материалом часть селища, расположенная южнее автомобильной дороги. Пятно культурного слоя почти не выделяется на фоне окружающей распашки. Объект археологического наследия «...... (......) был выявлен в процессе проведения археологических разведок на территории Суздальского района в ...... году. Работы проводились на основании Открытого листа №... выданного Министерством культуры РФ на имя директора ИА РАН ....... Выявленный памятник археологии является неотъемлемой частью ...... (......) - одного из крупных центров средневековой колонизации юго-восточной части Суздальского Ополья. Время возникновения или дата создания объекта и (или) дата связанного с ним исторического события ...... в. Площадь территории объекта археологического наследия ...... га.

Согласно пункту 5 статьи 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в Реестр, либо выявленного объекта археологического наследия.

В силу положений ст. 30 Федерального закона № 73-ФЗ, объектами историко-культурной экспертизы являются: разделы об обеспечении сохранности объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, входящие в состав проектной или иной документации, проекты обеспечения сохранности указанных объектов при проведении земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в настоящей статье работ по использованию лесов и иных работ, включающие оценку воздействия таких работ на указанные объекты и содержащие меры по обеспечению сохранности указанных объектов при проведении таких работ в границах территорий указанных объектов либо на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территорий указанных объектов.

Строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия (пункт 3 статьи 36 Федерального закона № 73-ФЗ).

В соответствии с п. 5 и 6 ст. 48 Федерального закона N 73-ФЗ распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, при реализации объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка в процедурах банкротства должника - собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, земельный участок в границах территории объекта культурного наследия либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия.

В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта (п. 7 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ).

До утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 настоящего Федерального закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 настоящей статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии) (п. 8 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ).

В случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 настоящей статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 настоящего Федерального закона или пунктом 8 настоящей статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона, соблюдать установленный статьей 5.1 настоящего Федерального закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 настоящего Федерального закона. После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения (п. 9 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ).

Вместе с тем, в договоре купли-продажи от ... отсутствуют сведения о том, что на земельном участке расположен выявленный объект археологического наследия «......» (......), включенный в перечень выявленных объектов культурного наследия Владимирской области.

С учетом вышеизложенных положений ст.ст. 30, 36, 48 Федерального закона № 73-ФЗ, суд полагает данное условие существенным обстоятельством для оспариваемого договора, которое было установлено после его заключения.

Так, согласно ответу ООО «Владимирский областной центр археологии при ВлГУ» от ... на запрос суда о приблизительной (ориентировочной) стоимости производства государственной историко-культурной экспертизы на земельном участке, стоимость разработки раздела проекта об обеспечении сохранности объекта археологического наследия составляет ...... тысяч рублей; при разработке раздела проекта возможно потребуется проведения мониторинга (предварительных археологических исследований) с целью определения мощности и степени сохранности культурных напластований, стоимость таковых варьируется от ...... до ...... тысяч рублей в зависимости от площади участка; историко-культурная экспертиза разделов проектов составляет от ...... до ...... рублей; ввиду расположения указанного участка в границах объекта археологического наследия итогом разработки раздела проекта и выводами эксперта вероятнее всего станет обязательность проведения археологических раскопок на участке предполагаемого строительства, их стоимость с учетом выездной экспедиции составит ориентировочно ...... тысяч рублей за квадратный метр, то есть под фундамент площадью ...... кв.м. – ...... рублей (том 2 л.д. 18).

Таким образом, стоимость работ по проведению государственной историко-культурной экспертизы на земельном участке для истца превысит стоимость указанного земельного участка, вместе с тем, как было указано выше, поскольку в договоре купли-продажи от ... отсутствуют сведения о том, что на земельном участке расположен выявленный объект археологического наследия, цена указанного договора формально с данным фактором связана быть не может.

Согласно положениям ст. 20 Федерального закона № 73-ФЗ, ведение реестра включает в себя регистрацию объекта культурного наследия в реестре, документационное обеспечение реестра, мониторинг данных об объектах культурного наследия, исправление содержащейся в реестре ошибки, повлекшей повторный учет объекта культурного наследия в реестре (п. 1). Мониторинг данных об объектах культурного наследия, включенных в реестр, осуществляется региональным органом охраны объектов культурного наследия в целях своевременного изменения данных об объектах культурного наследия, включенных в реестр (п. 5). Документационное обеспечение реестра осуществляется федеральным органом охраны объектов культурного наследия совместно с региональными органами охраны объектов культурного наследия и включает в себя подготовку и хранение документации, предусмотренной настоящим Федеральным законом, в виде учетных дел объектов культурного наследия, подлежащих бессрочному хранению в федеральном органе охраны объектов культурного наследия, региональном органе охраны объектов культурного наследия. На основе указанных учетных дел формируются информационные ресурсы реестра, обеспечивающие его автоматизированное ведение (п. 7). Содержащиеся в реестре сведения, указанные в пункте 2 настоящей статьи, подлежат размещению на официальных сайтах федерального органа охраны объектов культурного наследия и региональных органов охраны объектов культурного наследия в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и официальному опубликованию (п. 9). Перечень отдельных сведений об объектах археологического наследия, которые не подлежат опубликованию, устанавливается федеральным органом охраны объектов культурного наследия (п. 10).

Приказом Минкультуры России от 01.09.2015 N 2328 утвержден перечень отдельных сведений об объектах археологического наследия, которые не подлежат опубликованию, к которым относятся: сведения о местонахождении объекта археологического наследия (адрес объекта или при его отсутствии описание местоположения объекта); фотографическое (иное графическое) изображение объекта археологического наследия; описание границ территории объекта археологического наследия с приложением текстового описания местоположения этих границ, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра объектов недвижимости; сведения о наличии или об отсутствии зон охраны объекта археологического наследия; сведения о расположении объекта археологического наследия, имеющего вид «памятник» или «ансамбль», в границах зон охраны иного объекта культурного наследия, сведения о предмете охраны объекта археологического наследия.

Поскольку сведения о местонахождении объекта археологического наследия не подлежат опубликованию, вместе с тем, в силу ст. 37 Земельного кодекса РФ, обязанность указать в договоре сведения о том, что на территории земельного участка с кадастровым номером ...... расположен объект археологического наследия, возлагается на продавца земельного участка, в рассматриваемом случае ответчик, при проявлении разумной степени осмотрительности, учитывая месторасположение земельного участка (Суздальский район) и общеизвестные историко-культурные характеристики данной местности, имела возможность обратиться в региональный орган охраны объектов культурного наследия за получением соответствующей информации.

Указание в договоре купли-продажи вышеуказанной информации могли оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, или же сам договор мог быть заключен на значительно отличающихся условиях.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о расторжения договора купли-продажи земельного участка подлежат удовлетворению.

Пунктом 4 статьи 453 ГК РФ определено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу положений ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Принимая во внимание, что по результатам рассмотрения дела суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи от ..., земельный участок в собственность истца не переходил, зарегистрирован за ответчиком, суд полагает, что денежная сумма, уплаченная истцом по договору в размере ...... рублей является неосновательным обогащением ответчика.

Вышеуказанная денежная сумма неосновательного обогащения подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме, в связи с чем исковые требования в этой части также подлежат удовлетворению.

Рассматривая исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании процентов, начисленных на сумму неосновательного денежного обогащения за период с ... по ... в размере ...... рублей ...... копеек и с ... по дату фактического исполнения решения суда, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ установлено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», 

Сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов, начисленных за периоды просрочки, имевшие место с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, а за периоды, имевшие место после 31 июля 2016 года, - исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения.

По смыслу вышеуказанных норм, проценты, установленные ст. 395 ГК РФ, подлежат начислению на сумму этих денежных средств с момента, когда должник узнал или должен был узнать о неосновательности их получения или сбережения, до дня их фактического возврата (пп. 3 ст. 1103, п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, истцом ответчику ... была направлена претензия о расторжении договора, с предложением в течение 10 дней с момента получения претензии направить ответ о согласии заключения соглашения о расторжении договор с возвратом денежных средств (том 1 л.д. 50-53).

Вышеуказанная претензия получена ответчиком ..., таким образом, установленный в претензии 10-тидневный срок истек ....

Учитывая вышеизложенное, начиная с ... подлежат начислению проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ.

Расчет указанных процентов на дату рассмотрения дела выглядит следующим образом.

Задолженность, руб.

Период просрочки

Ставка

Дней в году

Проценты, руб.

c

по

дни

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

......

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты по п. 1 ст. 395 ГК РФ за период с ... по ... в сумме ...... рубля ...... копеек, и с ... по день фактического погашения основного долга.

Принимая во внимание вышеизложенное, указанные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, поскольку оснований для взыскания процентов за период с ... по ... судом не усматривается.

Разрешая исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда в сумме ...... рублей, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Пунктом 2 статьи 1099 ГК РФ установлено, что моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Законом не предусмотрена возможность взыскания денежной компенсации морального вреда при установлении факта неосновательного обогащения ответчика и нарушении в связи с этим имущественных прав истца.

В ходе рассмотрения дела судом не установлено фактов нарушения ответчиком личных неимущественных прав или нематериальных благ истца (например, жизнь, здоровье, достоинство личности, свободу, личную неприкосновенность, неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, честь и доброе имя, тайну переписки, неприкосновенность жилища, свободу передвижения, свободу выбора места пребывания и жительства и др.). Таким образом, исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат.

На основании всего вышеизложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 103.1 ГПК РФ, заявление по вопросу о судебных расходах, понесенных в связи с рассмотрением дела в суде первой, апелляционной, кассационной инстанций, рассмотрением дела в порядке надзора, не разрешенному при рассмотрении дела в соответствующем суде, может быть подано в суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции, в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор от ... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ......, заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель). 

Взыскать с ФИО3 (СНИЛС ) в пользу ФИО1 (СНИЛС ):

- денежную сумму неосновательного обогащения в размере ......;

- проценты по п. 1 ст. 395 ГК РФ за период с ... по ... в сумме ...... рубля ...... копеек.

Взыскать с ФИО3 (СНИЛС ) в пользу ФИО1 (СНИЛС ) проценты по п. 1 ст. 395 ГК РФ на сумму ...... рублей начиная с ... по день фактического погашения основного долга.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

Составление мотивированного решения отложить на десять рабочих дней со дня окончания разбирательства дела, то есть до 06 февраля 2025 года включительно.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Владимира в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Председательствующий судья: подпись Р.А. Синягин

Решение суда в окончательной форме составлено 04 февраля 2025 года.

Судья: подпись Р.А. Синягин

Решение суда в законную силу не вступило.

Подлинник документа подшит в деле 2-101/2025, находящемся в производстве Фрунзенского районного суда г. Владимира. 

Секретарь судебного заседания Е.Н. Тишина