УИД22RS0065-01-2023-007416-61 

Дело № 2-1180/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2024 года г. Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: 

председательствующего судьи Серковой Е.А., 

при секретаре Некрасовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, 

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 с требованием о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи жилого дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер *** и земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер ***, земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: 

<

адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка с возведением на нем жилого дома.

В обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с возведением на нем жилого дома с использованием кредитных средств. По условиям предварительного договора купли-продажи ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи жилого дома, площадью не менее 

<

данные изъяты> кв.м., этажность 2, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1.2 договора, ответчик обязался построить жилой дом на земельном участке с кадастровым номером ***. На момент заключения предварительного договора купли-продажи процент готовности жилого дома составлял 40 % (возведен фундамент и первый этаж). Стороны договора определили стоимость договора в сумме 9 000 000 рублей, которая пересмотру в одностороннем порядке не подлежит. После подписания предварительного договора истец постоянно приезжала и контролировала строительство жилого дома в присутствии ответчика. Учитывая, что жилой дом площадью не менее 

<

данные изъяты> кв.м. на начало ДД.ММ.ГГГГ был уже построен, но оставались небольшие внутренние доделки помещений и оформление документов на ввод жилого дома в эксплуатацию и регистрация права, на что требовалось время, стороны согласовали заключение основного договора до ДД.ММ.ГГГГ. Истец и ответчик не имели намерений отказа от заключения основного договора, о чем свидетельствовала переписка WathsApp. Последний раз истец осматривала дом ДД.ММ.ГГГГ и установила, что жилой дом отапливается, имеется энергоснабжение, водопровод и канализация и все недочеты устранены, то есть претензий по качеству строительства дома у истца не имеется, после чего предложила заключить основной договор с полной оплатой, на что ответчик уклонился от ответа. ДД.ММ.ГГГГ истцом была получена выписка из Росреестра о том, что право на жилой дом по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, после чего позвонила ответчику по вопросу заключения основного договора купли-продажи, но через некоторое время получила уведомление о расторжении предварительного договора и возврата суммы задатка в двойном размере. Истец все обязательства по предварительному договору выполнила в полном объеме, как и ответчик по строительству жилого дома, однако ответчик отказывается от заключения основного договора купли-продажи по неизвестной причине. Истец желает заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с данным иском.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 29.01.2024, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3

Истец ФИО1, ее представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще. До судебного заседания от представителя истца посредством телефонограммы, поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Основания для удовлетворения данного ходатайства отсутствуют, в связи с тем, что доказательства, подтверждающие уважительность не явки истца и ее представителя не представлены, для истца и ее представителя было организовано проведение судебного заседания посредством ВКС, время данного судебного заседания было согласовано с истцом и ее представителем в предыдущем судебном заседании, о том, что истец не сможет явиться в судебное заседание по причин нахождения за границей она не сообщала. 

Ранее в судебном заседании пояснили, что основной договор должны были заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик каждый раз пояснял, что дом не достроен, есть недостатки, необходимо время для завершения. Истец неоднократно выезжала, контролировала ход строительства. В устной форме была договоренность о переносе срока. Истец действовала через риэлтора, попросила риэлтора о встрече с ответчиком на ДД.ММ.ГГГГ, но на встречу никто не пришел, потом получила уведомление о расторжении договора, также ответчик перечислил ей денежные средства, но реквизиты своей банковской карты она ответчику не предоставляла. Истец желает заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения искового заявления, пояснив, что истец письменно в срок до ДД.ММ.ГГГГ с предложением заключить основной договор не обращалась, в устной форме также не обращалась. Ответчик не предпринимал действий по заключению основного договора до ДД.ММ.ГГГГ, так как на тот момент дом был не достроен, а в настоящее дом не пригоден для проживания, поскольку имеет строительные недостатки. Договор между ответчиком и риэлтором не заключался, ответчик видел его один раз, доводы истца о том, что риэлтор являлся представителем ответчика, ничем не подтверждены, доверенность ему не выдавалась, ответчик его не уполномочивал на совершение каких-либо действий в рамках договорных отношений с истцом, в том числе продления сроков по предварительному договору. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. Ранее представил письменный отзыв на исковое заявление.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. Представил письменный отзыв на исковое заявление.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Обязательства возникают для сторон из договора, вследствие причинения вреда или из иных оснований (ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. ч. 1 - 5 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора (основного).

В силу п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.1 ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с возведением на нем жилого дома с использованием кредитных средств, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома общей площадью не менее 

<

данные изъяты> кв.м. (с учетом террасы), этажность 2, расположенный по адресу: 

<

адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно) на условиях, предусмотренных настоящим договором. Стороны договорились встретиться для подписания основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.5,т.1).

Согласно п.1.2 договора, для обеспечения обязательств по договору заказчик обязуется построить жилой дом на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов-ИЖС, общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер ***.

В силу п.2.1 договора, стоимость объекта недвижимости по основному договору составляет 9 000 000 рублей.

В доказательство заключения в будущем основного договора и в обеспечение его исполнения заказчик обязуется передать подрядчику платеж в качестве задатка в размере 100 000 рублей, который входит в стоимость строительства объекта недвижимости (п.2.2). 

Согласно 2.3 договора, настоящий предварительный договор считается исполненным после заключения основного договора.

В силу п.п. 5.2, 5.3 договора, в случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине заказчика, задаток подрядчиком не возвращается. В случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине подрядчика, он должен будет вернуть заказчику внесенный задаток в двойном размере в течении трех банковских дней с момент истечения срока, указанного в п.1.1 договора.

Все споры в отношении настоящего договора решаются сторонами путем переговоров, в случае не достижения соглашения - в судебном порядке (п.5.5).

Анализируя вышеуказанный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что данный договор содержит все существенные условия: условие о предмете, цене и сроках, данный договор подписан сторонами.

Факт перечисления истцом ответчику суммы в размере 100 000 рублей по предварительному договору в качестве задатка сторонами не оспаривался. 

Согласно выписки ЕГРН, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>13, кадастровый номер *** принадлежит ФИО2, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59,т.1). Жилой дом, расположенный по указанному адресу, принадлежит ФИО2, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.60,т.1).Представлены материалы регистрационных дел на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д.26-244, т.1).

Согласно п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Из приведенных положений закона следует, что предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока его действия. Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре.

В силу п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как было установлено судом, срок, в который стороны обязались заключить основной договор на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (включительно).

Основной договор купли-продажи жилого дома общей площадью не менее 

<

данные изъяты> кв.м. (с учетом террасы), этажность 2, расположенный по адресу: 

<

адрес> в установленный предварительным договором срок - не позднее ДД.ММ.ГГГГ (включительно), между истцом и ответчиком заключен не был, что подтверждено пояснениями сторон.

Из пояснений истца и ее представителя также следует, что с предложением о заключении основного договора истец к ответчику в письменном виде не обращалась, обращалась только в устной форме, приглашение в регистрирующий орган ответчику в письменном виде не направляла. Все вопросы решались через риэлтора ФИО3, с ним велись переговоры. При заключении предварительного договора, ФИО2 сам сказал, что все переговоры необходимо вести с ФИО3 Дополнительное соглашение о переносе сроков не заключали, так как риэлтор сказал, что все решать будут устно, истец не юрист и не полагала, что он может обмануть. Истец неоднократно звонила риэлтору. Какие либо дополнительные документы, сметы не было заключены, при этом истец ездила в дом, решала вопрос с электриками, ее знают охранники. 

В подтверждение чего истцом представлена флеш-карта разговоров истца с риэлтором ФИО3, детализация звонков с риэлтором ФИО3 

Между тем, суд не принимает данные доказательства, в качестве подтверждения заявленных исковым требований, поскольку ФИО3 стороной по предварительному договору не является, договор риэлтерских услуг между ним и ответчиком также не заключался.

Из пояснений представителя ответчика и письменного отзыва на исковое заявление следует, что ДД.ММ.ГГГГ стороны не приняли мер к заключению основного договора, истец не обращалась письменно до ДД.ММ.ГГГГ с предложением заключить основной договор, в связи чем, договор подлежал расторжению. В устной форме истец к ответчику также не обращалась. Довод стороны истца о том, что срок заключения основного договора продлен, не подтверждается, договор не был изменен в письменном виде, никаких дополнительных соглашений о переносе срока не заключалось. Дом строил третье лицо, ответчик там не присутствовал постоянно, переписку с истцом не вел. После завершения основных работ, он заказал экспертизу, и было выявлено большое количество недостатков, которые надо было устранять, поэтому ответчик решил расторгнуть договор, вернул задаток. Ответчик никого не уполномочивал на ведение переговоров по данному договору с истцом. У ответчика до ДД.ММ.ГГГГ не было телефона истца. 

Согласно письменного отзыва ФИО3, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, он занимался оформлением предварительного договора купли-продажи между истцом и ответчиком, истца и ответчика он видел один раз, с истцом продолжил общение по телефону. С ответчиком договор на оказание риэлторских услуг не заключал, доверенность ответчик ему не выдавал, он сам проявил инициативу по поводу продажи строящегося дома, а именно самостоятельно ездил на объект, смотрел процесс строительства, уведомил несколько раз об этом покупателя, однако никаких поручений от собственника не получал. Соглашение о продлении срока по предварительному договору истцом и ответчиком не подписывалось. Номера телефона ответчика у него не было до ДД.ММ.ГГГГ, когда ему написал незнакомый номер, представился ФИО2 и просил предоставить информацию о возможности возврата истцу задатка, а также направил уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи. Он в свою очередь направил уведомление и чек о возврате суммы задатка истцу и понял, что отношения между истцом и ответчиком прекращены. В период с момента заключения предварительного договора купли-продажи и до получения уведомления от ответчика, он сам проявлял инициативу в продаже и общении с покупателем без вмешательства со стороны собственника, его об этом никто не просил, сам общался все время с покупателем. 

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи, с указанием на предоставление банковских реквизитов для перечисления денежных средств в качестве возврата задатка.

28.11.2023 ответчиком истцу перечислена сумма в размере 200 000 рублей, что подтверждается чеком по операции Сбербанк Онлайн, истцом не оспаривалось.

В подтверждение наличия строительных недостатков жилого дома ответчиком представлено экспертное заключение ООО «АБО» № *** от ДД.ММ.ГГГГ. 

Судом установлено, и сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка между истцом и ответчиком ни в установленный предварительным договором срок, ни в последующем заключен не был, ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне соответствующего предложения (оферты) заключить договор купли-продажи в установленный срок. Каких-либо письменных предложений от истца не поступало, иным образом истец не выражал намерения заключить основной договор, как предписывают положения п. 5 ст. 429 и п.4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств обратного согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду в ходе рассмотрения дела не представлено.

Уведомление с предложением о заключении основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено только ДД.ММ.ГГГГ, после направления ответчиком в ее адрес уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврата денежных средств, оплаченных в качестве задатка. 

Доводы стороны истца о том, что она устно обращалась к ответчику с требованием заключить основной договор, не подтверждены допустимыми доказательствами, которыми в силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации являются только письменные предложения о заключении договора, направленные другой стороне до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Довод стороны истца о том, что срок заключения основного договора продлен, материалами дела не подтверждается, договор не был изменен в письменном виде, никаких дополнительных соглашений о переносе срока не заключалось. Ответчиком данный факт оспаривался. 

Ссылка стороны истца на ведение переговоров с риэлтором, судом во внимание не принимается, в связи с тем, что наличие договорных отношений между ответчиком и риэлтором ФИО3 материалами дела не подтверждено, данный факт ими оспаривался.

Представитель ответчика пояснил, что ответчик никого не уполномочивал на ведение переговоров по данному договору с истцом. 

Согласно разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в п.п.27,28 основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

При таких обстоятельствах, учитывая, что до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к согласию по его условиям, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по предварительному договору прекращены по п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.

Учитывая изложенное, у истца в настоящее время отсутствуют законные основания для понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Определением Индустриального районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи вынесен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю совершать регистрационные действия в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со ст.144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле либо по инициативе судьи или суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

В силу п.3 ст.144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда, при удовлетворении иска – до исполнения решения суда.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано, основания для сохранения мер обеспечения иска, назначенных определением Индустриального районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи Индустриального районного суда города Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю совершать регистрационные действия в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула. 

Судья Е.А.Серкова

Решение в окончательной форме принято 16 февраля 2024 года.

Копия верна

Судья Е.А.Серкова

Секретарь с/з Е.В.Некрасова

Подлинник решения подшит в материалы гражданского дела №2-1180/2024 Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края. 

На 16.02.2024 решение в законную силу не вступило.

Секретарь с/з Е.В.Некрасова