Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2021 года пос. Волово

Богородицкий районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Кожуховой Л.А.,

при секретаре Соколовой М.Ю.,

с участием

представителя истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвоката Васильева С.Ю., 

ответчика ФИО5,

ответчика ФИО6,

представителя ответчика ФИО6 по доверенности ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Богородицкого районного суда Тульской области гражданское дело № по иску общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя, 

у с т а н о в и л:

ООО «Воловосельхозтехника» обратилось в суд с иском к ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя, мотивируя свои требования тем, что на основании договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года ФИО5 передал в аренду ООО «Воловосельхозтехника» земельные участки: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В силу п. 3.1. договора аренды договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 7.11.2014 года. В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами. Таким образом, истец и ФИО5 при заключении указанного выше договора аренды от 16.10.2014 года пришли к взаимному соглашению о возникновении у истца права собственности на арендуемый земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендодателем данного недвижимого имущества. В настоящее время ответчик ФИО6 является собственником спорных земельных участков с кадастровыми №, №, № согласно договорам купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и от 20.07.2018 года, заключенным между ФИО5 (продавец) и ФИО6 (покупатель). Право собственности ФИО6 на спорные земельные участки подтверждается записями о государственной регистрации права №, №, № от 30.07.2018 года. О существовании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и от 20.07.2018 года истец узнал только 24.11.2021 года, когда к нему обратился ответчик ФИО6 с заявлением о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу и представил копии договоров купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и от 20.07.2018 года. Договоры купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и от 20.07.2018 года между ответчиками был заключен в период действия договора аренды земельных участков (поле 181) от 16.10.2014 года, в связи с чем, ООО «Воловосельхозтехника» имеет преимущественное право покупки спорного земельного участка. О существовании договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года ответчики не могли не знать, поскольку в договорах купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и от 20.07.2018 года, содержится ссылка на договор аренды, с указанием, что продаваемые земельные участки обременены правами ООО «Воловосельхозтехника». Между тем, в нарушение п. 2.2. договора аренды в адрес истца от ФИО5 никаких предложения и уведомления о приобретении данных земельных участков не поступали. Ответчики, заключив договоры купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и от 20.07.2018 года, нарушили п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года и, тем самым, нарушили преимущественное право истца на покупку спорных земельных участков. При заключении договора аренды ООО «Воловосельхозтехника» и ФИО5 пришли к соглашению о возникновении у ООО «Воловосельхозтехника» права собственности на арендуемый им земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендодателем данного недвижимого имущества. Поскольку при отчуждении ФИО5 спорного недвижимого имущества ФИО6 было нарушено право ООО «Воловосельхозтехника» на выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, предусмотренное договором аренды, ответчики не уведомили истца о совершении сделки, следовательно, требования о переводе прав и обязанностей покупателя являются законными и обоснованными.

В связи с чем, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и от 20.07.2018 года, заключенными между ФИО5 (продавец) и ФИО6 (покупатель) в отношении земельных участков: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», заменив покупателя ФИО6 на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», а также внести изменения в записи Единого государственного реестра недвижимости: № от 30.07.2018 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, № от 30.07.2018 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; № от 30.07.2018 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, правообладателя ФИО6 заменить на правообладателя общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника».

В ходе рассмотрения дела, заявленные исковые требования были представителем ООО «Воловосельхозтехника» дополнены, в дополнениях к иску указано, что условия договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года, предусматривающие преимущественное право арендатора перед посторонними лицами на выкуп земельных участков при их продаже арендодателем, не оспорены, недействительными не признаны, сомнений в содержании в порядке ст. 431 ГК РФ не вызывают. Основания для вывода о несоответствии спорных условий требованиям закона не усматриваются. Норм закона, запрещающих предусматривать в договоре аренды право преимущественного выкупа арендуемого имущества, не имеется. Из содержания п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года, в соответствии с ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору. Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатели - сособственники земельного участка предоставили арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемой земельной доли даже по сравнению с их правовым статусом. Заключив договор аренды в 2014 году, арендодатель - сособственник спорного земельного участка не ставил под сомнение его условия, не оспаривал его законность и действительность. Возникшее в силу договора обязательство ФИО5, предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ. В связи с неисполнением ФИО5 обязательств по договору, истцом выбран способ защиты нарушенного права, не противоречащий ст. 12 ГК РФ. ФИО5 не мог не знать о существовании договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года, поскольку в самих договорах купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и от 20.07.2018 года имеется ссылка на обременение продаваемых участков договором аренды в пользу ООО «Воловосельхозтехника» (п. 5 Договоров купли-продажи недвижимого имущества). В основу искового заявления положена подлежащая исполнению обязанность арендодателя по предоставлению истцу преимущественного права на покупку земельных участков. Неисполнение обязанностей по договору послужило основанием для подачи настоящего искового заявления в целях защиты нарушенных прав арендатора. Отсутствие в законе положений о преимущественном праве арендаторов не исключает права лица заявить иск, основанный на договоре, не противоречащем требованиям закона. Истец – ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией, которая использует спорные земельные участки по прямому назначению. Используя спорные земельные участки ООО «Воловосельхозтехника» систематически улучшает его плодородные качества, удобряя дорогостоящими удобрениями и препаратами и согласно договору аренды понимало, что собственник в случае продажи земельного участка продаст его именно ООО «Воловосельхозтехника», для дальнейшего использования уже на праве собственности, то есть ООО «Воловосельхозтехника» было заинтересовано в выкупе данного участка. Тот факт, что ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией подтверждается уведомлением о возможности применения системы налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей от 11.01.2006 года №, выданным 

<

данные изъяты>, а также сведениями об итогах сева под урожай по форме № за период времени с 2014 года по 2021 года. Кроме того, указано, что спорный земельный участок использовался ООО «Воловосельхозтехника» с 2008 года, что подтверждается договорами аренды с правопредшественником ФИО5 – ФИО1, а именно договором срочного пользования земельным участком (поле 

<

данные изъяты> га) от 29.07.2011 года, договором аренды земельных долей от 8.05.2009 года, договором аренды земельных долей от 30.04.2008 года, указанные договоры также содержали условия о преимущественном праве выкупа земельных участков перед другими лицами. 

В судебном заседании представитель истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвокат Васильев С.Ю., заявленные исковые требования, с учетом их дополнения, поддержал в полном объеме. При этом пояснил, что в первоначальном иске имеется описка, о существовании договора купли-продажи истец узнал не 24.11.2021 года, а 24.11.2020 года, когда к нему обратился ответчик ФИО6 В п. 2.2 договора аренды земельных участков от 16.10.2014 года не указано, как именно арендодатель должен был обратиться в ООО «Воловосельхозтехника» о выкупе земельного участка, но считает, что все изменения и дополнения, обращения должны быть в письменной форме. ООО «Воловосельхозтехника» не оспаривает договор купли-продажи. ФИО6 говорил, что планирует сам обрабатывать земельные участки. В результате заключения договоров купли-продажи ответчиками на земле ООО «Воловосельхозтехника» получится межполосица, что приведет к финансовым потерям на обработку земельных участков.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом их уточнения не признал. Пояснил, что у него было три земельных участка, один его и два достались ему по наследству от родителей. У них в колхозе было собрание по вопросу передачи земли в аренду ООО «Воловосельхозтехника», но то, что нельзя продавать землю, он не слышал. Договор аренды он подписывал, но на руках у них его не было, просто агроном ФИО2 и ФИО3 ходили со списками по домам и собирали подписи, говорили, что будут обрабатывать частные огороды по условиям договора, предоставлять технику. Некоторые собственники не отдавали свою землю в аренду. ФИО8 - житель д. Красный Холм была старшей по полю. Земельные участки ООО «Воловосельхозтехника» обрабатывались, арендные платежи выплачивались зерном, претензий к ООО «Воловосельхозтехника» у них не было. На семейном совете они решили продать земельные паи, искали покупателя, и первым позвонили ФИО4 с предложением купить у них землю, но он отказался, сказал, что земли у него достаточно, также он отказывал и другим людям. Они решили продать землю ФИО6, хотели продать земельные участки целиком, но продавали долями, последние доли продал быстрее, так как увеличились налоги. Договоры купли-продажи оформляли с ФИО6 вместе.

В судебном заседании ответчик ФИО6 заявленные исковые требования с учетом их дополнения не признал в полном объеме, и просил в их удовлетворении отказать. При этом пояснил, что им были приобретены доли земельных участков ФИО5 У ФИО5 было три земельных участка. Сначала он купил одну долю, потом оформили остальные. Земельные участки он приобретал долями, потому что часть хотел приобрести сразу, а остальные после окончания договора аренды.

Представитель ответчика ФИО6 по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их уточнения не признала, при этом пояснила, что договоры аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года не должны противоречить федеральному законодательству. Указанный договор не содержит условий о выкупной цене и, что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Сторонами в договоре аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года не поименованы какие-либо конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права. Указанные договоры также не содержат условий о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка. Условия договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года не содержат права арендатора на преимущественное право выкупа доли в праве собственности на земельный участок. В связи с чем, не имеется основании для выводов о невыполнении арендодателем взятых на себя обязательств на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и дату его регистрации (10.07.2018 года) долей в праве собственности на спорные земельные участки. Прежде чем продать доли земельных участков ФИО6, ФИО5 обращался к генеральному директору ООО «Воловосельхозтехника» ФИО4, но он отказался покупать земельные участки, заявив, что земля ему не нужна. ФИО6 приобрел на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года 

<

данные изъяты> долей в праве собственности на земельные участки: с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Преимущественного права покупки доли в праве собственности на вышеперечисленные земельные участки у ООО «Воловосельхозтехника» и у Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и дату его регистрации (10.07.2018 года) не имелось, поскольку предметом договора купли-продажи являлись доли в праве собственности на земельные участки, кроме того земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № не были предметом договоров аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года. В своем исковом заявлении истец ссылается на положения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые касаются несоблюдения обязанности продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Вместе с тем, особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 ГК РФ, на арендные правоотношения не распространяются, как и на правоотношения связанные с куплей-продажей недвижимости, не являющейся долевой собственностью, в связи, с чем доводы истца о наличии у него права на приобретение спорных земельных участков в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права. При этом действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки доли в праве собственности арендуемого им земельного участка, а также права субъекта Российской Федерации на преимущественное право покупки доли в праве собственности на земельный участок. При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом. Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению. Спорные земельные участки были приобретены в собственность ответчиком ФИО6 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2018 года. Между продавцом ФИО5, с одной стороны, и покупателем, ФИО6, с другой стороны заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2018 года 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и на спорные земельные участки, право ФИО6 на приобретенные доли зарегистрировано в ЕГРН 30.07.2018 года. При этом ФИО6 являлся участником общей долевой собственности на спорные земельные участки, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 20.6.2018 года в размере 

<

данные изъяты> долей. Указанное обстоятельство, свидетельствует об отсутствии нарушений действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношений при совершении обжалуемой сделки купли-продажи. В соответствии с правилами ст.ст. 218, 250 ГК РФ, с учетом конкретных обстоятельств дела, ООО «Воловосельхозтехника» сельскохозяйственная организация, использующая по договору аренды спорные земельные участки, находящиеся в долевой собственности, не имеет преимущественного права на покупку долей в этих земельных участках по отношению к другим участникам долевой собственности, поэтому полагает, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Из представленных в адрес суда пояснений относительно заявленных исковых требований следует, что просят рассмотреть исковое заявление ООО «Воловосельхозтехника» в отсутствии их представителя и в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ФИО5 на праве собственности принадлежали земельные участки: 

- с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>,

- с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>,

- с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>,

В соответствии с договорами аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года ФИО5, передал в аренду ООО «Воловосельхозтехника» вышеуказанные земельные участки, в силу п. 3.1. он заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. 

Договор аренды прошёл государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена записи регистрации № от 7.11.2014 года. 

В соответствии с п. 2.2 договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между ФИО5 и ФИО6 20.06.2018 года, ФИО6 является собственником 99/100 долей вправе земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, №, №.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между ФИО5 и ФИО6 20.07.2018 года, ФИО6 является собственником 

<

данные изъяты> доли вправе земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, №, №.

Право собственности ФИО6 на спорные земельные участки подтверждается записями о государственной регистрации права №, №, № от 30.07.2018 года. 

24.11.2020 года ФИО6 обратился с заявлением в ООО «Воловосельхозтехника» о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу, представив копии договоров купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и от 20.07.2018 года.

Указанные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела и не оспариваются сторонами.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

На основании ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (п.1).

В силу п. 2 данной статьи земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В п.п. 1, 2 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что договор аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года не должен противоречить действующему федеральному законодательству.

В п. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже (подпункт 3) и на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 4). 

В отношении других лиц такой принцип не установлен.

В соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для договора аренды - это условия: о предмете договора; размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка); выкупной цене (для договора аренды недвижимости - с правом выкупа).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с изложенным суд приходит к выводу, что договор аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года не содержит условий о выкупной цене, а также указаний на то, что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, в связи с чем, установление права преимущественного выкупа земельного участка арендатором, по мнению суда, недопустимо.

В соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как установлено в ходе рассмотрения дела и следует из договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года сторонами не поименованы конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права, а также не содержит условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, и кроме того, не содержит права арендатора на преимущественное право выкупа доли в праве собственности на земельный участок.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 постановления № 49 при толковании условий договора в силу абзаца первого ст.431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Из представленного в материалы дела ООО «Воловосельхозтехника» договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года следует, что ФИО5 передал в аренду ООО «Воловосельхозтехника» вышеуказанные земельные участки.

Однако о том, что земельные участки нельзя продавать, он не знал, поскольку договора аренды у него не было на руках, о чём он лично пояснил в судебном заседании.

Как было установлено в судебном заседании ФИО5, прежде чем продать земельные участки ФИО6, обращался к генеральному директору ООО «Воловосельхозтехника» ФИО4, который отказался покупать земельные участки.

Доводы представителя истца о том, что ФИО5 не уведомил арендатора ООО «Воловосельхозтехника» о намерении продать земельный участок правового значения по рассматриваемому делу не имеют, поскольку договор аренды не содержит обязанности арендодателя – собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок. Доводы ФИО5 о том, что он обращалась с предложением купить у него землю к ФИО4, представителем ООО «Воловосельхозтехника» не опровергнуты.

Таким образом, суд приходит к выводу, что между ФИО5 и ООО «Воловосельхозтехника» не было достигнуто соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков, в связи с чем, и не имеется основании для выводов о невыполнении арендодателем взятых на себя обязательств на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку договор аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года не содержат права арендатора на преимущественное право выкупа доли в праве собственности на земельный участок и условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, не имеется оснований для выводов о невыполнении арендодателем на момент заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года и от 20.07.2018 года долей в праве собственности на спорные земельные участки, поскольку ФИО6 приобрел на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2018 года 

<

данные изъяты> долей в праве собственности на земельные участки: №, №, №, №, №, №, а на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2018 года 

<

данные изъяты> долю в праве собственности на вышеуказанные земельные участки.

Преимущественного права покупки доли в праве собственности на вышеперечисленные земельные участки у ответчика и у Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на момент заключения договора и дату их регистрации не имелось, поскольку предметом договора купли- продажи являлись доли в праве собственности на земельные участки, кроме того земельный участок с кадастровыми номерами №, №, № не был предметом договоров аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года.

Ссылку истца на положения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые касаются несоблюдения обязанности продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, суд находит несостоятельной, поскольку особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 Гражданского кодекса РФ, на арендные правоотношения не распространяются, как и на правоотношения связанные с куплей продажей недвижимости, не являющейся долевой собственностью, в связи с чем, доводы истца о наличии у него права на приобретение спорных земельных участков в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений п.п. 1 - 3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с пунктами 1-2 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии с изложенным, суд приходит к выводу, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки доли арендуемого им земельного участка и субъекта Российской Федерации на преимущественное право покупки доли в праве собственности на земельный участок.

При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

Суд учитывает, что согласно подп. 4 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу подп. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Согласно договору купли-продажи от 20.06. 2018 года ФИО6 приобрел у ФИО5 

<

данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и на спорные земельные участки.

При этом суд отмечает, что ФИО6 являлся участником общей долевой собственности на спорные земельные участки, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2018 года 

<

данные изъяты> доли. 

Данное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии нарушений действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношений при совершении обжалуемой сделки купли-продажи.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков, (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него, прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. 4). 

Право преимущественной покупки доли, исходя из смысла п.п. 4 п. 3 ст. 1 и ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ принадлежит и сельскохозяйственной организации, использующей данный земельный участок, которым и является ООО «Воловосельхозтехника», однако, преимущество перед другими участниками долевой собственности на первоочередной выкуп земельных долей ООО «Воловосельхозтехника», не имеет, о чем прямо указано в ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ. Поэтому положения ст. 250 ГК РФ к данным правоотношениям не применимы.

Недобросовестного осуществления своих гражданских прав со стороны ответчиков 

<

данные изъяты> ФИО6, судом не установлено.

При принятии решения по делу суд учитывает, что то обстоятельство, что ответчик ФИО6 не зарегистрирован в качестве главы КФХ либо индивидуального предпринимателя не имеет правового значения для рассматриваемого спора и также не может свидетельствовать о том, что при приобретении земельных участков действовал не в своем интересе, и не будет их использовать по прямому назначению. Доказательств обратного суду не представлено.

Также в ходе рассмотрения дела судом установлено, и не оспаривалось представителем ООО «Воловосельхозтехника», что до настоящего времени, несмотря на смену собственника, ООО «Воловосельхозтехника» использует до истечения срока договора аренды, заключенного с ФИО5, спорные земельные участки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

Управлению Судебного департамента Тульской области вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» денежную сумму 256174 рублей 38 копеек внесенную на депозитный счет Управления Судебного департамента Тульской области 15 марта 2021 года.

Отменить меры по обеспечению иска принятые определением Богородицкого районного суда Тульской области от 17.03.2021 года в виде наложения ареста на земельные участки:

- категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>,

- категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>,

- категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы или принесения представления в Богородицкий районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

Мотивированное решение изготовлено 15.06.2021 года.