№ 2а-1866/2025

26RS0035-01-2025-003039-67

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Михайловск 16.09.2025

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе: 

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре судебного заседания Охременко Т.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края и ФИО2 заключен договор аренды земель населенных пунктов, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 600 кв.м. В период пользования земельным участком ФИО2 возвела на земельном участке с кадастровым номером № объект незавершенного строительства степень готовности 18 %, площадью 25 кв.м., что подтверждается Техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на объект незавершенного строительства ФИО2 зарегистрировать не успела. Срок действия договора аренды земель населенных пунктов ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа 

<

адрес> в заключении договора аренды без проведения торгов на земельный участок с кадастровым номером № ФИО1 было отказано, ввиду отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте незавершенного строительства, находящемся на испрашиваемом земельном участке. Отказ в предоставлении муниципальной услуги о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным, нарушающим права ФИО1, поскольку достройка объекта и последующая эксплуатация жилого дома невозможны без предоставления ей земельного участка. При этом административным ответчиком какие-либо меры по предъявлению требований об изъятии объекта, принадлежащего ФИО1, путем продажи с публичных торгов не предпринимались. Законность выдачи разрешения на строительство от 2009 года, выданное ФИО1 ответчиком не оспаривается. Объект разрешения на строительство соответствуют назначению земельного участка. Истребование административным ответчиком земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ. Без продления срока аренды земельного участка истец не имеет возможности завершить строительство и зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом, так как в отсутствие действующего договора аренды ФИО1 лишена возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником жилого дома. Приведенные обстоятельства указывают на наличие у ФИО1 права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации, путем заключения с административным ответчиком соответствующего договора аренды.

На основании вышеизложенного просит суд:

- признать незаконным решение комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 600 кв.м.,

- возложить на комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа 

<

адрес> обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 600 кв.м., в соответствии с требованиями законодательства.

Административный истец ФИО1, ее представитель ФИО3, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. От представителя административного истца ФИО3 имеется заявление о рассмотрении дела без участия административного истца и ее представителя.

Представитель административного ответчика - комитета по градостроительству земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. От представителя по доверенностям ФИО4 поступило заявление о рассмотрении дела без его участия.

В соответствии с положениями ст. 150 КАС РФ, суд приходит к выводу о возможности начать и окончить рассмотрение дела в отсутствие неявившегося административного истца его представителя, представителя административного ответчика и заинтересованного лица.

Проверив материалы дела, оценив доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Судом установлено, что администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды ФИО2 предоставлен земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: «для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства» общей площадью 600кв.м., сроком аренды по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО Верхнерусского сельсовета ФИО5 было выдано разрешение на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО6 был подготовлен технический план, из которого следует, что на земельном участке с КН № по адресу: 

<

адрес> расположен объект незавершенного строительства, степенью готовности 20 %.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка № по адресу: 

<

адрес>, находящегося в муниципальной собственности или государственной собственность на который не разграничена без проведения торгов. 

Согласно акта осмотра земельного участка КН № по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок самовольно занят объектом незавершенного строительства, участок не огорожен. На участке расположены инертные материалы, строительный мусор (битый кирпич, пленка от упаковочного материала). На территории земельного участка расположен шлакоблок, сложенный в виде фундамента, но не имеющего сцепки с землей и не являющегося объектом незавершенного строительства. По данным Публичной кадастровой карты (Росреестр), вышеуказанный объект незавершенного строительства не значится на государственном кадастровом учете. В соответствии с правилами землепользования и застройки Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, утвержденными постановлением администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края первого созыва № 515 от 2.05.2023, вышеназванный земельный участок находится в территориальной зоне Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной жилой застройки.

ДД.ММ.ГГГГ комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края в заключении договора аренды без проведения торгов на земельный участок с кадастровым номером № ФИО1 было отказано ввиду отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте незавершенного строительства, находящемся на испрашиваемом земельном участке.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя административного ответчика была назначена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО ЦЭ «Лидер».

Согласно заключению экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ:

- в результате проведенного натурного исследования, измерений и сопоставления полученных данных с нормативно-технической документацией в области строительства установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, расположено сооружение площадью 25 кв.м., которое является ленточным фундаментом, объектом капитального строения и имеет прочную связь с землей,

- объект незавершенного строительства ленточный фундамент, возведенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, не соответствует:

градостроительным нормам, а именно п. 7.1, СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», и ст. СТ. 48. Ж-1. Правил землепользования и застройки муниципального образования Верхнерусского сельсовета Шпаковскогомуниципального района Ставропольского края, в части отступов от границ земельного участка по красной линии менее 5метров;

из-за использования при возведении ленточного фундамента пустотелых бетонных блоков, фундамент не обладает необходимой прочностью и устойчивостью, имеет неработоспособное состояние, не соответствует требованиям механической безопасности. Дефект является устранимым.

В связи с отсутствием иных, кроме фундамента конструктивных элементов жилого дома, проекта (не требуется п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ) исследование на предмет: соответствия пожарной безопасности; соответствия безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; соответствия санитарным нормам; соответствия экологическим нормам; обеспечению выполнения санитарно-эпидемиологических требований; обеспечению охраны окружающей среды; в связи с чем данные вопросы экспертом оставлены без рассмотрения.

- в результате проведенного исследования по третьему вопросу степень готовности возведенного объекта незавершенного строительства - ленточного фундамента, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 18%.

Оценив указанное заключение экспертов, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства, поскольку приведенное заключение соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, эксперты до начала производства экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, заключение эксперта согласуется с иными доказательствами по делу и его выводы являются достаточными, достоверными и допустимыми доказательствами не опровергаются. Экспертное исследование проведено в рамках судебного разбирательства, квалификация экспертов, его подготовивших, подтверждена документально соответствующими дипломами и сертификатами, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы экспертов логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется. 

Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертизы от лиц, участвующих в деле не поступило.

Согласно договору аренды срок аренды был установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, в предусмотренные сроки строительство объекта не завершено и основания для заключения договора аренды на вышеуказанный земельный участок отсутствуют.

Установив вышеуказанные обстоятельства и проверив доводы сторон, суд приходит к следующему. 

Оспаривая данный отказ, ФИО1 ссылается на то, что достройка объекта незавершенного строительства и последующая эксплуатация жилого дома невозможны без предоставления ей земельного участка. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка.

Кроме того, административным ответчиком не заявлено требований об изъятии объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.I ЗК РФ. 

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2). 

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. 

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. 

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или в муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. 

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). 

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. 

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника, расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. 

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. 

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов указанного земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов. 

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия, заключенного в отношении него договора аренды, возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. 

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40). 

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2). 

Административный истец при рассмотрении данного дела ссылается на наличие уважительных причин, по которым она не успела в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. Указывает, что в отсутствие договора аренды она лишен возможности завершить строительство дома и ввести его в эксплуатацию. 

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует административному истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Суд считает, что оспариваемое истцом решение нарушает его права и законные интересы, как собственника незавершенного строительством объекта.

Отказ комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № суд признает незаконным.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», в п. 26 разъяснено, что признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять, то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. 

При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС РФ, статья 16 АПК РФ).

Поскольку оспариваемое решение комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края признано судом незаконным, при этом в соответствии с законом за административным ответчиком сохраняется возможность принятия решения по существу вопроса, суд считает возможным возложить на ответчика обязанность повторно рассмотреть вопрос предоставления муниципальной услуги с учетом поданного административным истцом заявления и приложенных к нему документов.

В связи с изложенным, и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 –удовлетворить.

Признать незаконным решение комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 600 кв.м.

Возложить на комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа 

<

адрес> обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 600 кв.м., в соответствии с требованиями законодательства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 30.09.2025 года