Дело № 2-409/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

(мотивированное)

г. Райчихинск 19 сентября 2018 года

Райчихинский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Грачевой О.В., 

при секретаре Хомяковой Н.Н.,

с участием помощника прокурора г. Райчихинска Корховой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации пгт. Прогресс, отделу по управлению имущество рабочего поселка пгт. Прогресс о признании договора коммерческого найма жилого помещения недействительным, признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма жилого помещения, понуждении к предоставлению благоустроенного жилого помещения,

встречному иску Администрации пгт. Прогресс к ФИО1 о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Райчихинский городской суд к Администрации пгт. Прогресс Амурской области, отделу по управлению имуществом о признании договора коммерческого найма жилого помещения недействительным, признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма жилого помещения, понуждении к предоставлению благоустроенного жилого помещения, указав в его обоснование, что проживал в частном 

<

адрес> со своим отчимом Л.Н.М.

Дом являлся собственностью матери Ш.Н.С., после её смерти он продолжил проживать в данном доме в связи с чем фактически принял наследство.

ДД.ММ.ГГГГ в доме произошел пожар, дом сгорел полностью. Отчим Л.Н.М. погиб при пожаре.

Оказавшись без жилья обратился в администрацию, в ДД.ММ.ГГГГ ему была предоставлена квартира № в аварийном жилом доме по 

<

адрес>.

<

адрес> подлежит сносу, а его жильцы переселению в благоустроенные жилые помещения. Администрация пгт. Прогресс предлагает ему выселиться из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на тот факт, что был предложена комната в общежитии по 

<

адрес>. 

Считает, что заключенный с ним договор коммерческого найма ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям закона в связи с чем является ничтожным.

Он проживает в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ оплачивает коммунальные услуги, отдельную плату за коммерческий найм не вносит, признан ответчиком нуждающимся в жилом помещении в связи с чем имеет право на признание указанного договора на условиях договора социального найма.

Поскольку дом, в котором находится его квартира, признан аварийным и подлежащим сносу, администрация пгт. Прогресс должна предоставить ему равнозначное благоустроенное жилое помещение по договору социального найма во внеочередном порядке.

Просит суд признать договор коммерческого найма жилого помещения 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и отделом по управлению имуществом пгт. Прогресс недействительным. Признать за ФИО1 право пользования жилым помещением квартирой 

<

адрес> на условиях социального найма, обязать администрацию пгт. Прогресс предоставить ФИО1 благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке по договору социального найма общей площадью не менее 38,3 кв.м. в границах рабочего поселка пгт. Прогресс.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией пгт. Прогресс подано встречное исковое заявление к ФИО1 о расторжении договора коммерческого найма по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ ответчику ФИО1 было направлено уведомление об освобождении жилого помещения в связи с истечением срока действия указанного договора.

Просит суд расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ФИО1 освободить жилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес>

В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержал, встречный иск не признал. В судебном заседании пояснил, что его жилое помещение утрачено при пожаре, иного жилого помещения не имеет, признан органом местного самоуправления малоимущим и нуждающимся в жилом помещении в связи с чем при сносе жилого дома останется без жилья.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску учреждения - Администрации пгт. Прогресс Амурской области на основании доверенности ФИО2, не оспаривая обстоятельства того, что истец лишился своего жилого помещения при пожаре, принадлежащего на основании свидетельства о праве на наследство, пояснила, что предоставленное ему жилое помещение в 

<

адрес> на учет как бесхозяйной недвижимой вещи, признании права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости не предпринималось. Жилое помещение по договору коммерческого найма было предоставлено истцу в целях сохранности. Жилой дом, в котором проживает истец, включен в региональную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, на территории Амурской области». Поскольку истец проживает в жилом помещении по договору коммерческого найма, срок которого истек, он подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Представитель ответчика отдела по управлению имуществом пгт. Прогресс Амурской области в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела надлежаще уведомлен. В представленном отзыве требования истца не признал.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени слушания дела надлежаще уведомлена.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы гражданского дела, заключение прокурора, полагавшего иск ФИО1 подлежащий удовлетворению частично, встречный иск не подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

Квартира 

<

адрес> общей площадью 38,3 кв.м. является бесхозяйным недвижимым имуществом.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось ответчиком, 

<

адрес> в результате пожара, произошедшего ДД.ММ.ГГГГ, поврежден огнем по всей площади, 56 кв.м., принадлежал истцу на праве собственности. Истец ФИО1 признан органом местного самоуправления малоимущим и нуждающемся в жилом помещении.

Истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени зарегистрирован в 

<

адрес>.

Согласно акту о пожаре от ДД.ММ.ГГГГ, справки отдела надзорной деятельности и профилактической работы по г. Райчихинску ГУ МЧС России по Амурской области № от ДД.ММ.ГГГГ виновником пожара явился Л.Н.М., нарушивший правила пожарной безопасности при эксплуатации электроприборов.

На основании договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ отдел по управлению имуществом пгт. Прогресс передал в срочное возмездное пользование и владение 

<

адрес> ФИО1

Как следует из акта приема-передачи муниципального имущества 

<

адрес>, указанное жилое помещение передано истцу в пригодном к эксплуатации состоянии.

Вместе с тем, из акта обследования межведомственной комиссии многоквартирного жилого 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и заключения межведомственной комиссии о признании жилых помещений непригодными для проживания от ДД.ММ.ГГГГ установлено, год ввода в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, физический износ более 75%, двухэтажный, деревянного исполнения, 9 жилых помещений, отопление централизованное, канализация отсутствует, за время эксплуатации капитальный ремонт дома не проводился, на момент обследования полы в жилых помещениях пришли в негодность, наблюдается прогибы и просадки деревянного покрытия полов, изломы и загнивание досок, деревянные стены и перегородки поражены гнилью, дверные коробки и полотна, оконные блоки значительно разрушены, деформированы, большей частью поражены гнилью, наблюдается прогибы деревянных несущих стен, выкрашивание древесины, стены на грани обрушения, все сопряжения нарушены, разрушены отдельные участки перекрытия, деревянные конструкции кровли прогнили, кровля протекает, в элементах лестниц нарушены связи, наблюдается гниль и прогиб в тетивах, зыбкость при ходьбе, внутри жилых помещений значительное разрешение штукатурного слоя, система отопления пришла в негодность, трубы подвержены коррозии, радиаторы протекают, электропроводка в аварийном состоянии и представляет значительную угрозу для жизни проживающих. 

<

адрес> не соответствует заданным эксплуатационным требованиям. Все жилые помещения признаны непригодными для постоянного проживания, жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Как указано в п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно частям 1, 2 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

В силу п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Учитывая, что жилье истцу предоставлено, не входящее в состав муниципального жилищного фонда, поскольку включению в реестр муниципальной собственности спорного имущества должна предшествовать процедура, предусмотренная ч. 3 ст. 225 Гражданского кодекса РФ, факт проживания в спорном жилом помещении и несение обязанностей нанимателя, не порождает право пользования данным жилым помещением на условиях социального найма, требования истца о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 671 ГК РФ, требования истца о признании договора коммерческого найма жилого помещения недействительным, как не соответствующий требования закона, подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, требования истца по встречному иску администрации пгт. Прогресс о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока действия договора и возложении обязанности ФИО1 освободить жилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес> удовлетворению не подлежат.

В целях ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда в Российской Федерации, а также реализации прав граждан на жилище был принят Федеральный закон от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

На основании ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В случае, если действие такой программы начинается после 1 января 2013 года, она утверждается на период до завершения срока деятельности Фонда.

Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности срок переселения граждан из каждого многоквартирного дома, включенного в перечень, указанный в пункте 1 настоящей части. При этом в первоочередном порядке подлежат переселению граждане из многоквартирных домов, которые расположены на территории муниципального образования и год признания которых аварийными и подлежащими сносу или реконструкции предшествует годам признания аварийными и подлежащими сносу или реконструкции других многоквартирных домов, расположенных на территории этого муниципального образования, а также из многоквартирных домов при наличии угрозы их обрушения или при переселении граждан на основании вступившего в законную силу решения суда. В случае, если несколько многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в разные годы, расположены в границах одного элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или смежных элементов планировочной структуры, переселение граждан из этих домов может осуществляться в рамках одного этапа региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (пункт 2 части 2).

В силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

В целях реализации Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" постановлением Правительства Амурской области от 12.04.2013 N 157 утверждена региональная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, на территории Амурской области в 2013 - 2018 годах" (далее Программа).

Основными задачами Программы являются: формирование финансовых ресурсов для обеспечения благоустроенными жилыми помещениями граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда; привлечение финансовой поддержки за счет средств Фонда; предоставление жилых помещений переселяемым гражданам; ликвидация аварийных многоквартирных домов, перечень которых приводится в приложении N 1 к настоящей Программе.

Согласно приложению 1 к региональной адресной Программе, по муниципальному образованию рабочий поселок (пгт) Прогресс многоквартирный жилой дом №3 по ул. Ленинградская пгт. Прогресс включен в перечень аварийных многоквартирных домов планируемых к сносу и расселению его жителей. Планируемая дата сноса жилого дома и окончания расселения ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации пгт. Прогресс № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена муниципальная программа «Обеспечение доступным и качественным жильем населения рабочего поселка (пгт) Прогресс на 2015-2020 годы» одной из подпрограмм которой является подпрограмма «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда рабочего поселка (пгт) Прогресс с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства».

В приложении к муниципальной подпрограмме многоквартирный жилой 

<

адрес> включен в перечень аварийных многоквартирных домов, планируемая дата сноса жилого дома ДД.ММ.ГГГГ. 

Рассматривая требования истца ФИО1 о возложении обязанности администрации пгт. Прогресс предоставить во внеочередном порядке равнозначное жилое помещение по договору социального найма суд пришел к следующим выводам.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Внеочередное предоставление жилого помещения из муниципального жилищного фонда допускается при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и подтверждения объективной нуждаемости в жилом помещении (ч.2 ст. 49, ч.1 ст. 52 ЖК РФ).

Из анализа указанных норм следует, что во внеочередном порядке жилые помещения предоставляются только малоимущим гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, осуществляемый органом местного самоуправления.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ, к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений относится ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

Согласно п. п. 3, 4 ст. 52 ЖК РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 85 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания.

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (статья 87 названного кодекса).

В силу статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).

Как следует из правовой позиции Конституционного суда РФ, выраженной в Определении от 5 марта 2009 г. № 376-О-П, закрепление такого условия для внеочередного предоставления жилья гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, как нахождение гражданина на учете, применительно к ситуациям непредвиденной утраты пригодного для проживания жилого помещения противоречило бы принципам равенства и справедливости как конституционным критериям правомерного регулирования прав и свобод человека и гражданина, поскольку означало бы предъявление гражданам, относящимся к данной категории нуждающихся в жилье (к которой относится и заявитель), объективно невыполнимых требований для целей реализации их права на жилище и тем самым ставило бы их в положение объекта государственно-властной деятельности. По своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся жилища в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении. Решение же вопроса о признании конкретных лиц нуждающимися в жилье по причине утраты пригодного для проживания жилого помещения в результате пожара в соответствии с предусмотренными Жилищным кодексом Российской Федерации основаниями относится к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции.

Учитывая вышеизложенное, что жилой дом 

<

адрес> площадью 56 кв.м. утрачен в связи с пожаром, многоквартирный 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, требования истца о возложении обязанности администрации рабочего поселка (пгт) Прогресс Амурской области предоставить ФИО1 благоустроенное жилое помещение применительно к условиям рабочего поселка пгт. Прогресс, общей площадью не менее 38,3 кв.м., в границах рабочего поселка пгт. Прогресс во внеочередном порядке по договору социального найма, подлежат удовлетворению. 

Доводы ответчика о том, что истцу ранее предлагалось жилое помещение в общежитии по 

<

адрес> судом не могут быть приняты как обоснованные, поскольку данное жилое помещение не является равнозначным ранее занимаемому жилому помещению.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что в результате заключения ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием пгт. Прогресс Амурской области и ФИО1 договора коммерческого найма жилого помещения №, согласно которому ФИО1 в срочное возмездное владение и пользование предоставлено жилое помещение, не относящееся к муниципальной собственности, а также в доме признанном аварийным и подлежащем сносу, представляющего угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан, для временного проживания в нем, администрацией пгт. Прогресс Амурской области свои обязанности по предоставлению жилого помещения как лицу, лишившемуся единственного жилого помещения в результате пожара, не было исполнено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 196-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор коммерческого найма жилого помещения 

<

адрес>, заключённый между ФИО1 и отделом по управлению муниципальным имуществом рабочего поселка пгт. Прогресс недействительным.

Обязать Администрацию рабочего поселка пгт. Прогресс Амурской области предоставить ФИО1 благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке по договору социального найма в черте пгт. Прогресс Амурской области общей площадью не менее 38,3 кв.м.

Встречный иск администрации рабочего поселка пгт. Прогресс о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Райчихинский городской суд Амурской области в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, то есть с 24.09.2018.

Мотивированное решение изготовлено 24 сентября 2018 года.

Председательствующий судья: О.В. Грачева

<

>

<

>