Дело № 2- 1193/2025

УИД 11RS0001-01-2024-019191-41

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе судьи Некрасова О.С.,

при секретаре Лахтионовой Л.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре

6 ноября 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «ЕВРОИНВЕСТ Благодатная» о защите прав потребителя, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о защите прав потребителя, просил суд взыскать с ответчика:

- 239 712 руб. 64 коп. в счет соразмерного снижения цены по договору;

-неустойку согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 20.12.2004 № 214 ФЗ в размере 5 369, 56 руб., начисленную на сумму основного долга 239 712, 64 руб. за период с ** ** ** по ** ** **, а с ** ** ** – по день фактического исполнения обязательства;

- 299 569, 23 руб. – компенсации за разницу в площади переданного по договору жилого помещения;

- 72 300 руб. - компенсации морального вреда,

Истец просил суд признать недействительными условия п. 4.4, 4.5, 4.6 Договора №....2/135 от ** ** **, 

взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 5% от присужденной судом суммы.

В обоснование заявленного иска указано на заключение ** ** ** меду сторонами Договора участия в долевом строительстве №..., передачу объекта по договору с отступлениями от качества / определение в результате досудебного исследования расходов по устранению выявленных недостатков в размере 239 712, 64 руб. /; предоставление объекта по договору меньшей площади, чем предусмотрено договором, наличие оснований для признание части условий договора недействительными средств, компенсации морального вреда.

Впоследствии истец уточнил иск, указав, что :

- в качестве соразмерного уменьшения цены по заключенному между сторонами договору просит взыскать с ответчика 127 599, 35 руб.; 

-неустойку по ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 20.12.2004 № 214 просит суд взыскать за период с ** ** ** по ** ** ** и далее по день фактического исполнения обязательства (начисленную на сумму основного долга 127 599, 35) руб. ; 

-компенсацию морального вреда взыскать в том же размере 72 300 руб., 

-штраф в размере 5% от суммы, присужденной в пользу потребителя. 

По состоянию на день принятия судом настоящего решения отказ от ранее заявленных исковых требований о взыскании с ответчика 299 569, 23 руб. – компенсации за разницу в площади переданного по договору жилого помещения; о признании недействительными условия п. 4.4, 4.5, 4.6 Договора №... от ** ** **, принятым к рассмотрению в рамках настоящего дела, - истцом не представлен.

Поскольку указанные требования приняты к рассмотрению судом в рамках гражданского дела №..., с учетом положений с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по всем заявленным истцом требованиям.

В судебное заседание стороны, их представители не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, третьи лица в суд не явились, извещались о месте и времени рассмотрения дела. Ходатайство стороны истца о возложении на ответчика обязанности по предоставлению дополнительной документации по делу суд оставляет без удовлетворения. Сторонам неоднократно разъяснялся порядок представления доказательств, судом предложено представить доказательства в обоснование иска и возражений по заявленному иску. В рассматриваемом случае представление доказательств- есть право стороны в рассматриваемом споре. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Указанный Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании положений части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (п. 6).

Установлено, что по Договору участия в долевом строительстве №... от ** ** ** Застройщик (ООО «Специализированный Застройщик «ЕВРОИНВЕСТ Благодатная» ИНН 

<

***>) обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением подрядных организаций построить (создать) Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями коммерческого назначения, встроено-пристроенным гаражом…. На земельном участке по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир ... (...) (Объект) и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в срок, установленный настоящим Договором, передать Участнику долевого строительства (ФИО2) жилое помещение в Объекте- однокомнатную квартиру, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Квартиру.

Технические характеристики Квартиры в соответствии с проектной документацией:

- общая площадь квартиры 50, 91 кв. м.;

- приведенная площадь квартиры 48, 86 кв. м. (под приведенной площадью понимается сумма общей площади квартиры и произведения площади балкона, лоджии, полулоджии, террасы с на понижающий коэффициент, который составляет 0,5 для лоджии, 0, 3 – для балкона и террасы

- жилая площадь 12, 68 кв. м., в том числе, площадь комнаты 12, 68 кв. м.;

- нежилая площадь 34, 13 кв. м., в том числе, кухня 22, 73 кв. м., прихожая 5, 57 кв. м., санузел 3, 44 кв. м., гардеробная 2, 39 кв. м. ;

- площадь лоджии/ балкона, террасы 4, 10 кв. м. 

Квартира передается Участнику долевого строительства с выполнением следующих работ:- окна с поворотно- откидным механизмом с двухкамерными стеклопакетами; стены: наружние-кирпичные, оштукатуренные по минераловатному утеплителю; выполнена штукатурка и шпаклевка внутренних стен, за исключением стен в санузлах и ванных комнатах; материал этажных перекрытий- монолитный железобетон; потолок монолитный; выполнен вывод сантехнических труб в санузле; установлены счетчики холодной и горячей воды; выполнена разводка труб теплоснабжения; установлены радиаторы отопления; выполнена разводка электроснабжения в квартире; установлены розетки и выключатели; произведена стяжка пола; выполнена гидроизоляция в санузлах; установлена входная металлическая дверь.

Цена договора 15 571 226 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади квартиры равной 318 690 рублей 67 копеек (п. 2.1 Договора).

В силу положении п. 4.5 Договора, при увеличении площади Квартиры по данным первого обмера более, чем на 1 квадратный метр Участник долевого строительства доплачивает застройщику денежную сумму, являющуюся разницей между окончательной Ценой Договора, определенной по правилам пункта 2.1 настоящего договора исходя из фактической площади Квартиры и уже уплаченной Участником долевого строительства денежной суммой.

Из положений п. 4.6. заключенного между сторонами Договора, при уменьшении площади Квартиры по данным первого обмера органами технической инвентаризации более чем 1 квадратный метр, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства денежную сумму, являющуюся разницей между величиной денежных средств, уже уплаченных Участником долевого строительства по настоящему договору, и окончательной Ценой Договора, определенной по правилам пункта 2.1 настоящего договора исходя из фактической площади Квартиры 

Согласно п. 4.7 Договора, пункты 4.5 и 4.6 настоящего договора применяются только в том случае, если с момента заключения настоящего Договора до первого обмера квартиры не производились изменения Участником долевого строительства конструктивных элементов Квартиры и других работ, повлекших изменение проекта, отраженного в Приложении № 1 к настоящему договору или отступление от него (перепланировка, переоборудование и (или) переустройство, возведение (разборку) внутренних перегородок, пробивки (закладку) проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и др.) и (или) отделочных работ.

Акт приёмо-передачи ... подписан ** ** **

В данном Акте указано, на передачу ФИО2 1- комнатной квартиры, расположенной на 5 этаже, общей площадью 47 кв. м., жилой площадью 13, 5 кв. м., с приведенной площадью 49, 3 кв. м. 

Право собственности ФИО2 на квартиру, переданную ответчиком по указанному договору, зарегистрировано в установленном законом порядке ** ** **, объекту присвоен кадастровый номер ..., местоположение Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ ....

Истцом указано, что ** ** ** в рамках гарантии произведено обследование объекта обязательным строительным нормам, обнаружены недостатки, оформлен Акт и Экспертное заключение №... от 23.09.20924, произведен расчет стоимости устранения недостатков, которая составила 239 712, 64 руб. 

ФИО2 обратилась к ООО «Специализированный застройщик «ЕВРОИНВЕСТ Благодатная» с требованием, датированным ** ** **, о перечислении денежной суммы в размере 239 712, 64 руб. – в счет снижения покупной цены на сумму ремонта; 299 569, 23 руб. – денежной суммы, в связи с разницей в площади предоставленного объекта и предусмотренными Договором условиями; о признании п.п. 4.4., 4.5, 4.6 заключенного между сторонами договора недействительными Требование отправлено в адрес ответчика ** ** **, требование получено ООО «Специализированный застройщик «ЕВРОИНВЕСТ Благодатная» ** ** **. 

При обращении в суд указано, что недостатки объекта долевого строительства не устранены, допущено нарушение прав потребителя. 

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, … лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

В досудебном порядке истцом получено заключение эксперта №... от ** ** ** ФИО1, из которого следует, что выявлено несоответствие качества выполненных строительно-отделочных работ в ..., полученной истцом по Договору участия в долевом строительстве №....2/135 от ** ** **. Стоимость работ и материалов по устранению дефектов составляет 239 712, 64 руб. Фактическая площадь объекта согласно контрольному замеру составляет 49, 97 кв. м., что меньше площади объекта, указанного в Договоре участия в долевом строительстве №....2/135 от ** ** ** на 0, 94 кв. м. 

В целях проверки доводов истца об имеющихся нарушениях, необходимости проведения ремонтно-строительных работ, определением Сыктывкарского городского суда Республики Коми по делу назначено проведение экспертизы, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственности "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" (...) 

Согласно представленному заключению эксперта №..., подготовленного экспертом ООО ПетроЭксперт», в результате произведенного исследования выявлено, в. т. ч. производственные устранимые недостатки по окнам: отклонение вертикальных профилей оконных створок в кухне составляет 10мм, загрязнения стеклопакетов строительным составом; нарушен способ крепления оконных блоков к стене, все анкерные пластины установлены на 1 дюбель на одну платину, по стенам: отклонения стен от вертикали в помещении комнаты и кухни от 6 мм до 12 мм на 2 м. ; на ограждающих конструкциях (стены в санузле) зафиксированы дефекты в монолитных конструкциях (санузел) ; полы: отсутствие гидроизоляции в местах примыкания закладных деталей (стены в санузле), на стыке стен с полом на кухне и в комнате зафиксировано отслоение растрескивание выкрашивание (крошение, осыпание) штукатурного слоя, на лоджии: ржавчина на металлических частях ограждений лоджии; отопление, ХВС/ГВС, канализация, вентиляция: отсутствует хомут под соединительным раструбом (санузел), дефект производственный, устранимый. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков в квартире определена Локальной сметой № 1 и составляет 127 599, 35 руб. 

На момент осмотра экспертом квартиры, ремонтные работы в квартире после приемки и подписания акта приёмо-передачи не производились, поэтому с большой долей вероятности повреждение входной двери (сколы, царапины) и повреждения деревянных рам могли появиться в процессе монтажа конструкций. Учитывать ли работы по устранению этих недостатков в общей стоимости работ- эксперт выносит на усмотрение суда. По заключению эксперта сметная стоимость работ и материалов для устранения дефектов, которые могли быть как производственными, так и эксплуатационными, составляет 57 163, 26 руб. 

Оценив представленные доказательства, в т. ч. заключение досудебного исследования №... от ** ** ** и заключения ООО «ПетроЭксперт», суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы. 

Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, сомнений в компетенции которого не имеется, данные о его заинтересованности в исходе настоящего гражданского дела отсутствуют. Исследование было произведено полно и всесторонне, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Заключение проведено с учетом всех установленных по делу обстоятельств и собранных по делу доказательств, исследованием представленных в материалы дела доказательств. 

В силу положений Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В нарушение положений действующего в РФ законодательства, положений ст. 56 ГПК РФ, разъяснений, содержащихся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения обязательства, передачи объекта долевого строительства без недостатков.

Вопреки приведенным выше положений действующего в РФ законодательства, Застройщик не представил доказательств возникновения вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства,

При этом Участник долевого строительства полагает, что недостатки возникли не по его вине.

Доводы ответчика об отсутствии недостатков опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, в т.ч. заключением судебной экспертизы.

Оснований к назначению судом дополнительных, повторных экспертиз; для признания заключения судебной экспертизы недопустимым, неполным доказательством, - не имеется. Оснований для исключения указанного заключения из числа доказательства по делу не принятию его в качестве доказательства при принятии решения по спору – суд не усматривает. Оснований полагать, что в экспертном заключении ООО «Петро-Эксперт» допущены описки, - не имеется, в удовлетворении ходатайств представителя истца ФИО3 от ** ** ** (вх. ** ** **) суд отказывает. 

Разрешая спор, руководствуясь положениями действующего в Российской Федерации законодательства, в положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд признает установленным факт передачи истцу объекта долевого строительства - квартиры – с недостатками. 

Действуя в пределах заявленных истцом требований (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ), учитывая, что истец уменьшил иск в части взыскания денежных средств в качестве соразмерного снижения цены по договору (вместо 239 712 руб. 64 коп истцом заявлено к взысканию 127 599, 35 руб.), суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца 127 599, 35 руб. 

Рассматривая требования потребителя о взыскании неустойки, суд приходит к следующему. 

В силу положений ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Начиная с 1 сентября 2024 г. законодателем внесены изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в части порядка исчисления неустойки, который определен вне ссылок на законодательство о защите прав потребителя, порядок и размер неустойки определяются положениями части 8 статьи 7 названного Федерального закона.

С учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ, вступивших в силу в силу с 1 сентября 2024 года ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ следующая: 

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора";

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление от 26 марта 2022 г. N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее Постановление N 479), которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. Постановление N 479 вступило в силу 29 марта 2022 года.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 № 479, установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.- период моратория с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 года включительно.

18 марта 2024 принято Постановление Правительства РФ N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" с периодом действия с 22 марта до 31 декабря 2024 года включительно. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2024 г. N 1916 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326, в соответствии с которыми неустойка в соответствии с правилами, установленными части 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно;

Постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 N 925, внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326, установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (абзац 4 пункта 1 Постановления) 

В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

В отношении заявленной истцом неустойки постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 не содержит указаний на то, что она не подлежит начислению за период с 31.10.2024 по 31.12.2024, мораторий введен за период с 01.05.2025 по до 31.12.2025 включительно. 

При указанных обстоятельствах, с учётом представленных по делу доказательств, суд полагает возможным частично удовлетворить иск, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости устранения недостатков в размере 127 599, 35 руб. руб., начиная с 31.10.2024 года до даты фактического исполнения обязательств по оплате стоимости устранения недостатков, за исключением периодов, в отношении которых в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлен мораторий на начисление неустойки.

Принятое решение согласуется с положениями действующего в РФ законодательства, поддерживается судебной практикой (пример, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.04.2025 N 33-8016/2025 (УИД 78RS0002-01-2023-014240-55, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.10.2025 N 88-18035/2025). 

Рассматривая заявленное истцом требование о взыскании с ответчика 299 569, 23 руб. – компенсации за разницу в площади переданного по договору жилого помещения, суд приходит к следующему. 

В силу положений ч. 1 и ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) (в редакции, действующей на дате заключения между сторонами Договора), в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В рассматриваемом случае квартира получена участником долевого строительства – без замечаний относительно ее площади.

Доводы о площади объекта, о несоответствии ее условиям заключенного между сторонами договора проверены судом, получено заключение судебной экспертизы, исходя из которой следует, что по условиям договора участнику долевого строительства подлежал передаче объект общей площадью 50, 91 кв. м., приведенной площадью 48, 86 кв. м. 

Приведенная площадь объекта указанная в акте приёмо-передачи №... от ** ** ** составляет 49, 3 кв. м. 

Реальная площадь жилого помещения составляет 53, 9 кв. м., приведенная 50, 3 кв. м. 

Не усмотрев наличия отклонения в сторону уменьшения площади спорной квартиры и нарушений прав истца как потребителя услуг ответчика в указанной части, суд приходит к выводу об отказе у удовлетворении иска ФИО2 к ответчику взыскании с ответчика 299 569, 23 руб. – компенсации за разницу в площади переданного по договору жилого помещения.

Рассматривая исковое требование о взыскании компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

Поскольку правоотношения сторон в сфере оказания услуг по управлению общим имуществом дома подлежат регулированию Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» (ст. 15 указанного Закона), суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, причиненного истцу нарушением его прав как потребителя, в размере по 10 000 руб. При определении размера компенсации суд учитывает продолжительность нарушения прав истца, являющегося потребителями услуг ответчика, характер и степень причиненных нравственных страданий, степень вины ответчика, необходимость обращения истца в суд для защиты своих прав.

Рассматривая заявленное истцом требование о признании недействительными условия п. 4.4, 4.5, 4.6 заключенного между сторонами договора №... от ** ** **, суд приходит к следующему. 

В силу положений п. 2 ст. 1 ГК РФ Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 той же статьи, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Факт ознакомления истца со всеми документами, связанными с заключенным между сторонами договором, с учетом оспариваемых истцом условий, подтверждается собственноручной подписью истца в договоре от ** ** **

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 29.09.2016 N 1875-О, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 (часть 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в пункте 1 статьи 421 ГК Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Таким образом, данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.12.2013 N 1961-О, от 27.10.2015 N 2461-О и др.) и само по себе не может расцениваться как нарушающее перечисленные в жалобе конституционные права заявительницы, равно как и часть 2 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", имеющая целью - с учетом особенностей регулируемых отношений - достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 20.03.2014 N 611-О).

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что все существенные условия договора от ** ** ** между сторонами были согласованы, при заключении договора ответчиком истцу была предоставлена полная информация.

Истец совершил целенаправленные действия по заключению договора с учетом всех указанных в нем условий.

Доказательств невозможности заключения договора без п.п. п. 4.4, 4.5, 4.6 Договора, материалы дела не содержат, объективной невозможности для ФИО2 заключения Договора без указанных в нем пунктов 4.4., 4.5, 4.6 – не имеется. 

Защите подлежит нарушенное право. 

Доказательств нарушения ответчиком прав истца, в рассматриваемом случае/ заключением договора с учётом изложенных в нем условий/ суд не усматривает. 

Принятое судом решение в указанной части соответствует положениям действующего в РФ законодательства, поддерживается судебной практикой (пример, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ** ** ** N 88-19036/2025 (УИД 78RS0№...-50), Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от ** ** ** N 88-12039/2023, Апелляционное определение Свердловского областного суда от ** ** ** по делу N 33-12303/2019.

Рассматривая вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа, суд приходит к следующему.

Требования истца не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, 

Частью 3 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Федеральный закон от 08.03.2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон N 46-ФЗ наделяет Правительство Российской Федерации полномочиями на принятие решений, предусматривающих установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4 части 1 статьи 18).

Из пункта 2 статьи 422 ГК РФ следует, что в случае, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Следовательно, федеральный законодатель вправе распространить новые нормы на юридические факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу. Реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, законодатель учитывает специфику регулируемых законом общественных отношений.

Изложенная правовая позиция неоднократно высказывалась Конституционным Судом Российской Федерации, в том числе в его решении от 1 октября 1993 г. N 81-р, постановлениях от 22 апреля 2014 г. N 12-П, от 15 февраля 2016 г. N 3-П, определениях от 23 апреля 2015 г. N 821-О, от 2 июля 2015 г. N 1539-О.

Аналогичная правовая позиция по вопросу о действии закона во времени также высказана и в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 г. N 34-П,

Установленные Постановлением особенности носят временный характер, возможность их введения предусмотрена Федеральным законом N 46-ФЗ.

Постановление закрепляет особенности финансовых санкций, применяемых в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, которые являются установленными в силу закона, а не договора, 

ГК РФ и Закон об участии в долевом строительстве не запрещают устанавливать особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Принятые меры обусловлены необходимостью реагировать на чрезвычайные обстоятельства, происходящие в том числе в экономике и затрагивающие права участников гражданско-правовых отношений, 

В соответствии с абз. 3 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;

На основании п. 3 Постановления Правительства РФ № 326 от 18.05.2024 особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Оснований для начисления и взыскания штрафа суд не усматривает. 

Заявленный иск ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «ЕВРОИНВЕСТ Благодатная» подлежат удовлетворению в части.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (...) к ООО «Специализированный застройщик «ЕВРОИНВЕСТ Благодатная» (ИНН 

<

***>) о защите прав потребителя - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЕВРОИНВЕСТ Благодатная» в пользу ФИО2:

- денежные средства в сумме 127 599 руб. 35 коп., ; 

- неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости устранения недостатков в размере 127 599, 35 руб. коп, начиная с ** ** ** до даты фактического исполнения обязательств по оплате стоимости устранения недостатков, за исключением периодов, в отношении которых в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ** ** ** N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлен мораторий на начисление неустойки.

- 10 000 руб. - компенсации морального вреда ; 

В удовлетворении оставшейся части иска ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «ЕВРОИНВЕСТ Благодатная»- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья О.С. Некрасова

Решение суда в окончательной форме принято 17 ноября 2025 года