дело № 3а-76/2025(3а-873/2024) 

УИД 26OS0000-04-2024-000806-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 30 июля 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Драновой А.С.,

с участием представителя административного истца ФИО2 по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, действуя через представителя по доверенности ФИО3, обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указывая, что ей на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: российская Федерация, 

<

адрес>, №.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 42 823 528,61 руб.

Административный истец ФИО2, полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает её права как плательщика налогов, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в отчете об оценке 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № для объекта с КН № в размере 6 233 000 руб.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила своего представителя по доверенности ФИО3, который поддержал заявленные требования, с заключением судебной оценочной экспертизы не согласен. Полагал необходимым назначить по делу повторную судебную экспертизу, в обоснование чего представил рецензию 

<

данные изъяты> в которой изложены выводы о несоответствии заключения эксперта «

<

данные изъяты> действующему законодательству. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО4 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков. 

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставрополького края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями, ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы стороны административного истца, оценив заключение судебной экспертизы, заключение повторной судебной экспертизы, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного искового заявления по следующим основаниям. 

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с положениями ч. ч. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Материалами дела установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: российская Федерация, 

<

адрес>, №.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 в размере 42 823 528,61 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 6 233 000 руб. 

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта 

<

данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 12 290 000 руб.

Поскольку из заключения 

<

данные изъяты> следовало, что спорное строение оценивалось как «склад», однако из материалов дела и данных ЕГРН установлено, что строение фактически представляет собой торговый комплекс, у суда возникли сомнения в обоснованности представленного заключения и результатах оценки ввиду чего определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненного экспертом 

<

данные изъяты> ФИО6 № № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 23 048 000 рублей. 

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт установил, что примерный срок экспозиции объекта оценки на открытом конкурентном рынке может составить от 06 до 12 месяцев (ликвидность «средняя»). Потенциальными покупателями объекта оценки могут выступать как юридические, так и физические лица. 

Дата фактического осмотра объекта экспертизы 19 июня 2025 года. 

Экспертом указано, что принимая во внимание расположение, текущее состояние и существующие ограничения, и обременения, наиболее эффективным использованием объекта будет продолжение текущего использования объекта, как торговое здание.

Рассматриваемый объект экспертизы – принадлежит ко вторичному рынку торговой недвижимости, к классу торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них, торговые площади. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилых помещений, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, фактические данные о ценах предложений объектов назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа фактических данных о ценах предложений к продаже коммерческой недвижимости для объекта с кадастровым номером № были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/. Из данного архива было выгружено 1306 объявлений, удовлетворяющих основным параметрам: местоположение Ставропольский край, период публикации – с 01.01.2022г. по 31.12.2022г., назначение – коммерческое. После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, удаление объявлений существенно отличающихся от объекта экспертизы по своему набору ценообразующих параметров. В результате проведенного анализа в период - с 01.01.2022г. по 31.12.2022г., было выявлено 11 уникальных предложений. 

Обоснование корректировок на условия продажи, тип цены, местоположение, местоположение в пределах города, расположение относительно красной линии, расположение относительно остановок общественного транспорта, тип парковки, масштаб, тип объекта, витринное остекление, состояние отделки и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки. 

Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся доходный подход - 30 % и сравнительный подход – 70 %.

В рамках проведенной судебной оценочной экспертизы эксперт рассчитывал потенциальные денежные потоки, на основании рыночных данных об арендных ставках по г. Ставрополю за период с 01.01.2022г. по 31.12.2022г. в рамках доходного подхода. 

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, поскольку объектом исследования выступает типовой объект, а не специализированный объект, сегмент рынка которого представлен достаточным количеством предложений о продаже, а согласно п. 24 в ФСО 7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют». 

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

После ознакомления с выводами эксперта 

<

данные изъяты> стороной административного истца организовано составление рецензии, подготовленное 

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержатся выводы о несоответствии экспертного заключения действующему законодательству, а также изложены замечания, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость в выводах эксперта. 

Так в рецензии указано, что в соответствии с открытыми данными, объект оценки с кадастровым номером № находится по адресу РФ, 

<

адрес>, № и по данным карты Гугл, используется как склад и не используется как торгово-офисный объект. Объект, который используется как магазин, находится рядом и имеет кадастровый № с наименованием «Административно-бытовое здание с торговым залом». Таким образом, экспертом ФИО6 на стр. 11-12 заключения судебной экспертизы некачественно проведен анализ расположения объекта оценки и не раскрыт данный факт. На стр. 13 судебной экспертизы эксперт неверно определил «Текущее использование» объекта оценки как «Торговый комплекс», опираясь на «Визуальный осмотр», который не соответствует фактическому использованию объекта оценки. На стр. 14 судебной экспертизы эксперт приводит фотоматериалы, на которых также видно торговое здание возле объекта, а внутри объекта оценки видно, что торговая деятельность не ведётся, объект оценки не отапливается, объект оценки функционирует как склад. Соответственно экспертом подобраны некорректные аналоги и применены некорректные корректировки из неверного сегмента. Экспертом нарушены п. 20, ФСО №, поскольку рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. На стр. 15 заключения видно, что внутри объекта оценки торговая деятельность не ведёт. На стр. 41 заключения, эксперт ФИО6 делает некорректный вывод о том, что НЭИ объекта оценки - торговое использование, хотя фактическое использование объекта оценки - склад. Эксперт ФИО6 на стр. 44-45 судебной экспертизы некорректно сравнивает объект оценки с выбранными аналогами, позиционируя их как сопоставимые. Как минимум, все аналоги сравнительного и доходного подходов находятся не в сельской местности или в сопоставимых населённых пунктах, даже не в близлежащих городах. Аналоги находятся в другой части края в населённых пунктах, которые не сопоставимы с селом Покойное, ни по расположению, ни по статусу, ни по населению. Эксперт ФИО6 на стр. 48-57 судебной экспертизы приводит аналоги, у которых нет фотографий внутри, таким образом, ставится под сомнение корректность определения внутреннего состояния отделки аналогов. В качестве аналога 1 в сравнительном подходе эксперт ФИО6 использует встроенное помещение, при наличии на открытом рынке достаточного количества предложений о продаже зданий, учитывая, что эксперт ФИО6 анализирует весь край. Эксперт применил аналог из иного сегмента рынка. На стр. 77-79 судебной экспертизы эксперт ФИО6 приводит расчёты корректировки на конструктивные системы. Аналог 2 позиционируется как из прочих материалов. Однако в соответствии с открытыми данными, аналог 2 является капитальным и отличается от конструктивного исполнения объекта оценки. На стр. 70 своего заключения эксперт ФИО6 приводит матрицу, в которой видно, что объекты в подобном исполнении стоят дороже, то есть необходимо было применить понижающую корректировку, в связи с чем, стоимость оказалась искажена. Эксперт применил объявление 1 на стр. 84 заключения в качестве аналога. Согласно тексту объявления, здание состоит из 2-х этажей, однако на стр. 121 заключения эксперт указывает, что здание одноэтажное, что противоречит тексту объявления. Эксперт не учёл второй этаж, не применил корректировку и исказил расчёты. Эксперт применил объявление 5 на стр. 84 заключения в качестве аналога, согласно тексту объявления это автосервис с оборудованием, т.е. объект из иного сегмента рынка. Здание находится в городе-курорте и относится к объекту придорожного сервиса. Объект отапливается, в отличие от объекта оценки. Эксперт ФИО6 на стр. 122 заключения для аналога 2 не применил корректировку на оборудование, тем самым исказил расчёт. В тексте объявления подчёркивается, что возможна сдача без оборудования, то есть в объявлении объект недвижимости сдаётся уже с оборудованием. Эксперт применил объявление 11 на стр. 85 заключения в качестве аналога. Аналог имеет большую торгово-офисную часть, в отличие от объекта оценки, который не имеет такую часть, объект-аналог является автосалоном, то есть аналог находится в ином сегмента рынка. Эксперт в своих расчётах на стр. 77-79 и 120-122 заключения не учёл, что объект оценки не отапливается, хотя все применённые экспертом ФИО6 аналоги отапливаются, в связи с чем, неприменение данной корректировки искажает стоимость. Эксперт на стр. 125-126 заключения приводит расчёт ЧОД, при этом приводится значение операционных расходов в размере 29,2%, однако эксперт не приводит значение, от которого данные расходы рассчитываются, если смоделировать расчёты от действительного валового дохода, то получится значение 2451*(1-0,292) = 1735,308 или 1735 рублей округлённо, как получилось в заключение эксперта ФИО6, однако в ранних сборниках ФИО7 подчёркивал, что операционные расходы следует рассчитывать от потенциального валового дохода. То есть расчёт проведён неверно, а стоимость оказалась искажённой. Как указал рецензент ФИО8 корректный расчёт ЧОД по данным ФИО6 должен иметь вид: 2451-3175*0,292 = 1524 (округлённо), а не 1735. Таким образом, в выводах отраженных в рецензии от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 полагает, что заключение эксперта №№ от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу №За-76/2025, выполненное экспертом ФИО6, не соответствует действующему законодательству РФ, имеются замечания, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость в выводах эксперта. 

В связи с поступившей рецензией на экспертное заключение в судебное заседание был вызван эксперт ФИО6, который дал следующие пояснения.

В ответ на рецензию 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, представленную представителем административного истца по доверенности ФИО9, относительно п. 1 и 2 рецензии, эксперт пояснил, что оценщик при оценке рыночной стоимости oбъекта недвижимости должен руководствоваться наиболее эффективным использованием, которое максимизирует ее продуктивность, которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано. А трактовка наиболее эффективного использования должна проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта. Оцениваемый объект является частью единого комплекса зданий специализирующейся на продаже строительных и кровельных материалов, который состоит из отдела продаж, выставочного зала и зоны отгрузки. Оцениваемое здание по сведениям ЕГРН имеет регистрационное наименование «Торговый комплекс», также эксперт указал, что с помощью сервиса Яндекс.Карты имеется возможность посмотреть часть здания с названием «отдел продаж». В отделе продаж отсутствует ассортимент металлопроката, кровельный материал, трубы, доски, утеплительный материал и т.д., все это расположено в оцениваемом здании, что подтверждается визуальным осмотром и приложенными к экспертному заключению фотоматериалами. Следовательно, здание служит выставочным помещением для продаваемых строительных материалов, то есть имеет сопутствующую торговле функцию. Таким образом в рамках экспертного заключения экспертом был сделан однозначный вывод на данный момент здание используется как выставочная площадка продаваемой продукции, а не как склад, так как находящаяся в здании продукция не представлена в помещении «Отдел продаж», наиболее эффективным использованием, которое максимизирует продуктивность здания, которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано - это использование здание по назначению «Торговый комплекс», с учетом фактического использования других частей этого объекта оцениваемое здание однозначно является торговым объектом. 

Также экспертом ФИО6 указано, что рецензент в своей рецензии не проводит никакого анализа фактической деятельности на едином объекте, отсылка на п. 20 ФСО № 7 некорректна без применения и анализа всех пунктов раздела «VI. Анализ наиболее эффективного использования», доводы, описанные в рецензии ничем не подтверждены и носят надуманный характер. 

В ответ на п. 3 рецензии эксперт ФИО6 пояснил, что на стр. 43 - 47 экспертного заключения представлен анализ рынка сопоставимых объектов недвижимости, анализ не выявил схожих продаваемых объектов в зоне расположения объекта оценки, в связи с чем зона поиска объектов-аналогов была расширена на ближайшие населенные пункты, корректировка на местоположение вводилась на основании Справочника оценщика недвижимости 2023 г. Торговая недвижимость, данная корректировка полностью компенсирует разницу в цене по ценообразующему фактору «местоположение». 

Относительно п. 4 рецензии, эксперт пояснил, что состояние отделки по всем используемым объектам-аналогам можно определить по фотоматериалам и тексту объявления. В тексте объявления Аналога № указано, что здание сдается в аренду, что это фактически готовый бизнес и что большая часть помещений уже сдана в аренду. Это позволяет сделать однозначный вывод, что имеется внутренняя отделка. Аналог № не имеет внутренней отделки, так как это видно по фотографиям, здание имеет панорамные окна и отчётливо видно, что в здании не ведется хозяйственная деятельность и имеется только черновая отделка. По фотографиям Аналога № видно, что в здании ведется хозяйственная деятельность, поэтому данному аналогу так же было присвоено значение средней отделки. По результатам данного анализа были введены соответствующие корректировки.

В ответ на п. 5 рецензии эксперт ФИО6 указал, что используемый аналог № при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода является встроенным помещение, однако максимально сопоставим по основным ценообразующим факторам с оцениваемым объектом. Корректировка на тип обьекта была введена на основании справочника оценщика недвижимости 2023 г. Торговая недвижимость, Корректирующие коэффициенты скидки для сравнительного подхода, стр. 253 заключения и составила + 10% к стоимости объекта - аналога, что полностью компенсирует различие в стоимости по данное ценообразующему фактору.

Относительно п. 6 эксперт пояснил, что аналог № не является капитальным зданием по классу конструктивных систем, по фото видно что, фасад здания выполнен из стекла, на что была введена отдельна корректировка, в представленной матрице на которую ссылается рецензент указывается значение «Кирпич» для расчета корректировки, однако по данным Росреестра, материал стен это мелкоштучные блоки, которые не относятся к тому же кассу конструктивных систем, что и кирпич на основании этого дополнительная корректировка не вводилась, остальных введенных корректировок на витринное остекление, отделку и т.д. вполне достаточно для приведения стоимости по различиям в объекте оценки и объектах-аналогах.

Относительно п. 7 рецензии эксперт ФИО6 пояснил, что по аналогу № используемом в расчетах в рамках доходного подхода был определен кадастровый номер, в случае нахождения данных ЕГРН, экспертом используются официальные данные, а не данные из текста объявления. По данным ЕГРН здание имеет этажность 1, что видно и по фото, в связи с чем, корректировка на этажность введена корректно. 

В ответ на п. 8 рецензии эксперт указал, что в Аналоге № используемом в рамках доходного подхода при определении рыночной стоимости нигде по тексту объявления не указано, что здание сдается со всем оборудование, производится описание имеющегося оборудования, но не более того, в конце указано, что возможны различные сдачи в аренду и с оборудованием и без и под любой вид деятельности, без изменения стоимости, следовательно сам арендодатель не видит разницы в варианте сдачи в аренду, стоимость им определена и указана, корректировка на дополнительное оборудование не требовалась. 

Относительно п. 9 рецензии эксперт ФИО6 пояснил, что рецензент никак не раскрывает сути данного замечания, определяется ставка аренды, данный аналог, так же как и оцениваемый объект выставочный центр, в тексте объявления нигде не сказано, что в здании имеется большая офисная часть, довод рецензента не обоснован, в тексте объявления, объект указан свободного назначения.

Относительно п. 10 рецензии эксперт ФИО6 пояснил, что в справочнике оценщика под редакцией ФИО11 для объектов торгового назначения отсутствует корректировка на наличие отопления и это не является отдельным ценообразующим фактором, в связи с чем, фактор отопления был заложен в корректировке «состояние внутренне отделки», так как корректировка на состояние отделки была введена в рамках расчетов, следовательно фактор отопления скорректирован в рамках расчета по всем объектам-аналогам.

В ответ на п. 11 рецензии эксперт указал, что рецензент, указывая непроверенные данные в рамках нового справочника, наиболее вероятно ненамеренно вводит в заблуждение суд и участников процесса утверждением, описанным в замечании 11, ссылаясь на некоторую более раннюю версию справочника под редакцией ФИО12, не указывая ни года не наименования справочника. Пояснил, что в своих расчетах использовал редакцию справочника 2022 года, т.е. самую актуальную к дате оценки. Ранее сведения об операционных расходах публиковались автором в рамках справочника для Доходного подхода, на текущий момент автор издает отдельный справочник под названием «Операционные расходы» где более детально и подробно описывает данный коэффициент. Эксперт пояснил, что при расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода, при расчете ЧОД, экспертом были полностью соблюдены указания и требования, указанные автором корректировок. В рамках нового справочника автор указывает корректировки, рассчитанные нет от ПВД (Потенциальный валовый доход) как было ранее, а от ДВД (Действительный валовый доход), что и было сделано в рамках производства экспертизы.

Дополнительно пояснил, что все замечания рецензии сводятся к ошибочному желанию расценивать спорное здание как «склад», однако это не соответствует действительности, поскольку фактически это «торговый комплекс», а спорное помещение это часть комплекса продаваемых крупногабаритных строительных материалов, т.е. спорное помещение имеет сопутствующую торговую функцию, соответственно оценивать здание как «склад» не корректно. 

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта 

<

данные изъяты> ФИО6 № № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав доводы рецензии 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ на заключение эксперта №№ от ДД.ММ.ГГГГ, выводы экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, устные и письменные пояснения эксперта ФИО6 по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы рецензента ФИО8, подготовившего рецензию 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ на заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, в большей части по виду использования спорного объекта. 

Так рецензент ссылается на необходимость рассматривать спорный объект как «склад», однако не приводит каких-либо заслуживающих внимание доводов к своему выводу, при этом рецензия не содержит сведений об исследовании непосредственно рецензентом спорного объекта и обоснования его выводов об отнесении спорного здания именно к категории складских.

Вопреки доводам рецензии, фактическое использование спорного здания в качестве торгового объекта подтверждено сведениями ЕГРН, выводами эксперта ФИО10 сведениями ГБУ СК «Ставкрайимущество» о том, что в 2022 г. в рамках массовой оценки проводилось обследование здания с КН №, и было установлено, что площадь здания используется в размере 100% под торговлю, фотоматериалами по делу из которых явно усматривается на спорном здании наличие рекламных вывесок – «металлопрокат, кровельные материалы, отопление, теплоснабжение, полиэтиленовая труба, канализация, краски, сухие смеси, инструменты, гипсокартон, профиль», а также на смежном здании вывеска «отдел продаж».

Кроме того Ставропольским краевым судом ранее рассматривалось административное дело № № 3а-168/2025 (3а-970/2024) по иску ФИО2, об оспаривании нормативно-правового акта, которым объект недвижимости КН № по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, № был включен в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость на 2023, 2024 гг. - т.е. как торговый объект.

При этом основанием для обращения в суд послужило утверждение административного истца о том, что спорное помещение не используется в качестве торгового, а фактически является складским помещением. 

Решением Ставропольского краевого суда от 02.04.2025 в удовлетворении требований ФИО2 отказано, поскольку в совокупности со всеми установленными обстоятельствами судом достоверно установлено, что нежилое здание с КН № предназначено и фактически используется в целях размещения торговых объектов, что в полной мере отвечает требованиям ст. 378.2 НК РФ.

Согласно сведениям официального сайта Третьего апелляционного суда общей юрисдикции 3ap.sudrf.ru, апелляционным определением от 22.07.2025 решение Ставропольского краевого суда от 02.04.2025 оставлено без изменения.

Таким образом, в данном случае суд полагает достоверно установленным факт, что данное спорное строение фактически представляет собой часть торгового комплекса, соответственно наличие в нем крупногабаритного товара, реализация которого фактически осуществляется в соседнем помещении («отдел продаж»), не позволяет отнести его к категории «складское».

При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание выводы рецензии, как основание для сомнений в выводах заключения судебной экспертизы 

<

данные изъяты> в части определения экспертом категории спорного помещения как торгового.

При этом, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы №№ от ДД.ММ.ГГГГ рецензия не содержит. 

Отказывая стороне административного истца в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, в том числе со ссылкой на вышеуказанную рецензию, суд исходил из следующего.

Так, в обоснование заявленного ходатайства стороной истца указано на наличие в деле двух заключений судебной экспертизы: 

<

данные изъяты> (стоимость определена в размере 12 290 000 рублей) и 

<

данные изъяты> (стоимость определена в размере 23 048 000 рублей), что, по мнению стороны истца, является основанием для назначения по делу повторного исследования.

Также в заявлении о назначении по делу повторной судебной экспертизы, стороной истца указано на отчет независимого оценщика 

<

данные изъяты> которое оценило спорный объект в размере 6 233 000 рублей. 

Разрешая заявленное ходатайство, судом учтено, что основания, при которых суд может назначить дополнительную или повторную экспертизу предусмотрены ст. 83 КАС РФ, а именно неполнота или неясность заключения эксперта; возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. 

В данном рассматриваемом деле таких оснований судом не установлено.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта 

<

данные изъяты> от № стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 12 290 000 руб., при этом спорное здание оценивалось экспертом как «складское», что противоречило обстоятельствам дела, и послужило основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненному экспертом АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО6 № № ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость спорного здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 23 048 000 рублей, при этом экспертом установлено, что фактически здание используется как торговое, что соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. 

Таким образом, рассматривать оба заключения как противоречащие друг-другу в части стоимости спорного объекта, у суда оснований не имеется, поскольку разница в стоимости обусловлена не ошибками или некорректными расчетами, а различным отнесением экспертами здания к категории использования, в связи с чем, рыночная стоимость «склада» будет явно отличаться в меньшую сторону от аналогичного помещения, используемого под торговлю. 

Ссылка представителя административного истца на отчет независимого оценщика ООО «Капитал-Инвест», которое оценило спорный объект в размере 6 233 000 рублей, также не является основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку, по сути отчет не является экспертным заключением, оценка произведена по инициативе заказчика, а результаты оценки опровергнуты заключением повторной судебной экспертизы, выполненному экспертом АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов».

Помимо изложенного выше, суд полагает необходимым отметить, что представленная рецензия АНО СЭБ «Профи» выполнена во внесудебном порядке по заказу административного истца, и фактически является субъективным мнением частного лица, полученным вне рамок судебного разбирательства по инициативе стороны, заинтересованной в наиболее экономически выгодном исходе судебного разбирательства; рецензент изготовивший рецензию, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения по ст. 307 УК РФ, вследствие чего данная рецензия не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках судебного дела экспертизы, а соответственно являться бесспорным основанием для назначения повторной экспертизы. 

Само по себе несогласие стороны административного истца с выводами судебной экспертизы не может являться основанием для назначения повторной экспертизы.

Поскольку заинтересованность эксперта 

<

данные изъяты> исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, соответствуют обстоятельствам дела, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 12 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ. 

С учетом установленных обстоятельств, оснований для назначения повторной судебной экспертизы, предусмотренных ст. 83 КАС РФ в данном случае не имеется, правильность суждений и выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» № № от 05.07.2025 итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта. 

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключением судебной экспертизы эксперта 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у суда также не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке произведены в отношении объекта категории «склад», что не соответствует фактическим обстоятельствам и опровергнуто заключением судебной оценочной экспертизы. 

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН № на 46,1 % по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с заключением эксперта 

<

данные изъяты> № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 06.11.2024.

Вместе с экспертными заключениями в суд от 

<

данные изъяты>, а также от 

<

данные изъяты>» поступили заявления о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 100 000 рублей и 80 000 рублей соответственно.

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что гл. 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами гл. 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № завышена менее чем в два раза (46,1 %), что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, а поэтому не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению права административного истца как плательщика налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости.

Исходя из системного толкования положений ст. 114, ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленного в иске объекта недвижимости.

Учитывая обстоятельства назначения по делу повторной судебной экспертизы, судебные расходы при производстве первичной судебной оценочной экспертизы, по существу подтверждающей обоснованность административного иска и свидетельствующей о нарушении прав истца, подлежат взысканию с административного истца. Данное доказательство не признано судом недопустимым и не исключено из числа доказательств по делу.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца ФИО2 в соответствии с представленной калькуляцией.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 23 048 000 руб. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) расходы за проведение судебной экспертизы:

- в пользу ООО «Аманейдж» в размере 80 000 руб. путем перечисления на реквизиты (

<

данные изъяты>»), юридический адрес: 

<

адрес>, ИНН 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 07.08.2025.

Судья - подпись

Копия верна: 

Судья - О.М. Чебанная