ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2019 года г. Киреевск 

Киреевский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Коноваловой Е.В.,

при секретаре Ширяевой И.В.,

с участием истца Ганиево й Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-354/19 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество, указывая в обоснование заявленных требований на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (ФИО1) и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, согласно которому недвижимое имущество продано за 500000 руб., из которых 300000 руб. покупатель оплатил до подписания договора, а оставшуюся сумму стоимости отчуждаемого имущества в размере 200000 руб. покупатель обязался оплатить продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако принятых на себя по договору купли-продажи обязательств в части оплаты оставшейся суммы стоимости отчуждаемого имущества в размере 200000 руб. ФИО2 до настоящего времени не исполнил. По условиям договора стороны договорились о том, что, указанное имущество (квартира) будет находиться в залоге у продавца, то есть у ФИО1, для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества, с момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты им стоимости имущества. Право собственности ФИО2 на вышеуказанный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке. В связи с тем, что ответчик ФИО2 добровольно не исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, истец была вынуждена обратиться в суд. На основании изложенного, просит взыскать с ФИО2 в ее (ФИО1) пользу сумму основного долга в размере 200000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 41720,83 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5917,00 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, К№, путем продажи с публичных торгов.

В ходе производства по делу истец ФИО1 уточнила исковые требования и с учетом уточнений просила суд взыскать с ФИО2 в ее пользу сумму основного долга в размере 200000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 41720,83 руб. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5917,00 руб., судебные расходы по оплате экспертизы в размере 8000,00 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, К№, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещался, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Третье лицо ОСП Зареченского района г.Тулы УФССП России по Тульской области, привлеченное к участию в деле в порядке ст.43 ГПК РФ, в судебное заседание своего представителя не направил, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещался, о причинах неявки суду не сообщил. 

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело в порядке заочного производства.

Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу ст.11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2 ст.218 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 ст.223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО1 продала ФИО2. принадлежащую ей на праве собственности однокомнатную квартиру, общей площадью 30,9 кв.м, расположенную на 1-ом этаже двухэтажного дома, по адресу: 

<

адрес>, за 500000 руб.

Согласно п.3 договора купли-продажи, расчеты между сторонами производятся в следующем порядке: денежные средства в размере 300000 руб. продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора, остаток суммы в размере 200000 руб. покупатель обязуется передать продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ Указанная квартира будет находиться в залоге у продавца с момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента прекращения обязательств покупателя перед продавцом. 

Настоящий договор одновременно является и актом приема-передачи (п.8 договора).

Стороны подтвердили, что договор ими прочитан, содержание договора, права и обязанности им понятны.

На основании п.15 договора купли-продажи, стороны гарантируют, что настоящий договор заключен ими не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для них условиях и не является кабальной сделкой ни для одной из сторон.

Стороны подтверждают, что они не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего договора (п.16 договора)

Вышеуказанный договор купли-продажи был заключен сторонами по их обоюдному желанию, без принуждения, о чем свидетельствуют их подписи в договоре. Договор соответствует установленным законом требованиям его заключения и обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами. При этом между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании указанной сделки ФИО2 стал полноправным собственником вышеуказанного недвижимого имущества.

Право собственности ответчика ФИО2 на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области за № от ДД.ММ.ГГГГ., и от ДД.ММ.ГГГГ. за № зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки. ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 зарегистрирован по указанному адресу по месту жительства.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела, в том числе, выпиской из ЕГРН на квартиру от 06.02.2019г., адресной справкой.

Судом установлено, что принятых на себя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязательств по оплате продаваемого имущества в части оплаты оставшейся суммы стоимости отчуждаемого имущества в размере 200000 руб. ФИО2 ни в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ни до настоящего времени не исполнил. Доказательств обратного суду не представлено.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, приведенные правовые нормы, представленные доказательства, суд полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 200000 руб.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п.1 ст.488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п.1 ст.489 ГК РФ).

Пунктом 3 ст.489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст.488 ГК РФ.

Согласно ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В силу ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Исходя из суммы долга, периода просрочки, действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставки Банка России, размер процентов за период с 01.09.2016 г. по 14.02.2019 г. включительно составит 41720,83 руб. Указанные денежные средства при установленных обстоятельствах подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Разрешая требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Согласно п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании ст.340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. 

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п.1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п.2).

Пункт 1 ст.2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст.3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

При этом в п.1 ст.5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу п.2 ст.6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

На основании ст.9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В соответствии с п.1 ст.50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из письменных материалов дела, в частности, выписки из ЕГРН на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в отношении указанного объекта недвижимости ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение прав в виде ипотеки на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд определяет наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора- самим судом. 

Пунктом 3 договора купли-продажи имущества от 27.07.2016г. ФИО1 и ФИО2 достигли соглашения о том, что стоимость залогового имущества составляет 500 000 руб.

Как следует из заключения эксперта № от 03.06.2019г, подготовленного ООО «ЮКОН-АССИСТАНС», рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> К№ составляет 392570 руб.

Судебная оценочная экспертиза проведена на основании определения суда, эксперт до начала проведения экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, ему были разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ. Заключение эксперта полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, оно дано в письменной форме, содержит описание проведенных исследований, их результаты, ссылку на использованные нормативные документы, методические рекомендации. В заключении приведены выводы эксперта об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, поэтому суд признает его достоверным доказательством.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В этой связи, принимая во внимание выше установленные по делу фактические обстоятельства применительно к приведенным нормам права, основываясь на вышеприведенных положениях п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи имущества от 27.07.2016г., установив его начальную продажную стоимость в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении от 03.06.2019г., то есть в размере 314056 руб., определив способ реализации имущества – путем продажи с публичных торгов.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика понесенных судебных расходов по оплате судебной экспертизы и государственной пошлины, суд исходит из следующего.

В силу ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплате судебной экспертизы; другие признанные судом необходимыми расходы.

На основании ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В подтверждение заявленного требования представлены квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ об оплате государственной пошлины на сумму 5917,00 руб.; квитанция к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ об оплате судебной экспертизы в размере 8000,00 руб. 

Принимая во внимание приведенные правовые нормы, учитывая выводы суда об удовлетворении заявленных исковых требований, суд полагает, что данные расходы, в силу требований ч.1 ст.98 ГПК РФ, подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235, 237 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 200000 руб. 00 коп. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 41720 руб. 83 коп., судебные расходы в размере 13917 руб. 00 коп., а всего 255637 (двести пятьдесят пять тысяч шестьсот тридцать семь) руб. 83 коп.

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи от 27.07.2016г., а именно на однокомнатную квартиру К№, площадью 30,9 кв. расположенную по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 314056 (Триста четырнадцать пятьдесят шесть ) рублей, способ реализации имущества – путем продажи с публичных торгов.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий