Дело № 2-1239/2024

УИД 76RS0013-02-2024-000238-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе 

председательствующего судьи Семеновой Ю.Р.,

при секретаре Фурдиной М.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Рыбинске 17 июля 2024 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании заключенным основного договор купли –продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ФИО2 с иском (с учетом уточненного иска), в котором просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 26 июля 2023 года между ФИО1, ФИО3 с одной стороны в качестве продавцов и ФИО2 в качестве покупателя с другой стороны недействительным.

Исковые требования ФИО1 мотивированы следующим. 

26 июля 2023 года между ФИО1, ФИО3, с одной стороны в качестве продавцов и ФИО2 в качестве покупателя с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Условиями пункта 1.2. названного договора установлено, что: «указанный объект недвижимости принадлежит продавцам на праве собственности».

ФИО1 в спорной квартире принадлежит доля в размере 20/100 в общей долевой собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от 06.11.2008 года. 

20 января 2024 года истцу стало известно, что Рыбинским городским судом Ярославской области по гражданскому делу № 16.01.2024 года было вынесено судебное решение о расторжении договора купли-продажи от 30 марта 2023 года, заключенного между ФИО3 и ФИО4 54/100 доли квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, кв, 12, общей площадью 97,8 кв.м.

Из вышеуказанного следует, что по состоянию на 26 июля 2023 года, т.е. на дату заключения совместно с ФИО1 предварительного договора купли-продажи спорной квартиры с ФИО5, ФИО3, являясь родной сестрой истца, скрыла от истца то обстоятельство, что 30 марта 2023 года она уже имела заключенный договор купли-продажи принадлежащей ей доли в общей собственности в спорной квартире в пользу ФИО4 и на момент обращения истца с иском в суд собственником ранее принадлежавшей ФИО3 доли в общей собственности спорной квартиры, является не она, а ФИО4.

При этом ни ответчик, ни третье лицо не уведомляли истца о том, что сделка между ФИО3 и ФИО4 оспаривается в Рыбинском городском суде, где представителем ФИО3 действует ФИО2, ответчик по настоящему иску. Указанные обстоятельства указывают на спланированный сговор и умысел ФИО3 и ФИО2 по отчуждению принадлежащего истцу единственного имущества.

Таким образом, ФИО3, указав в пункте 1.2. договора, что указанный объект недвижимости принадлежит ей на праве собственности - указала заведомо недостоверные (ложные) сведения, имеющие для истца существенное значение, чем ввела его, в заблуждение, что в свою очередь дает законные основания признать предварительный договор недействительным.

Кроме того, на момент заключения предварительного договора купли-продажи доли истца, в спорной квартире имелась не приватизированная жилая комната, где был зарегистрирован и проживал брат истца – ФИО6.

ФИО2 обратилась в Рыбинским городской суд с встречным иском (с учетом уточненного встречного иска) к ФИО1, ФИО3 о признании заключенным договор между ФИО7 и ФИО1, ФИО3 по поводу принадлежащих им 20/100 и 54/100 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, соответственно на условиях предварительного договора.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый предварительный договор от 26.07.2023 содержит все необходимые условия, которые должен включать в себя основной договор купли-продажи, а именно стороны, предмет, объект и цену. На день рассмотрения дела судом указанный срок наступил, а основной договор заключен не был в связи с уклонением ФИО1 от заключения основного договора. ФИО1 было направлено письменное предложение о заключении договора в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ. ФИО3 также получила в установленный законом срок предложение о заключении основного договора, данный факт не отрицает, против заключения основного договора не возражает. Расчет за свою долю по договору она получила, что также ФИО3 не оспаривается.

Истец по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя по доверенности ФИО8

Представитель истца по первоначальному иску ФИО8 в судебном заседании поддержал уточненное исковое заявление, встречные исковые требования ФИО2 не признал. Дополнительно пояснил, что порок предварительного договора помимо прочего, заключается в несоблюдении формы заключения договора, в соответствии с которым в случае отчуждения доли в праве собственности на общее имущество, когда в сделки участвуют не все собственники отчуждаемых долей, договор подлежит нотариальному удостоверению. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, поддержала свой уточненный встречный иск. Дополнительно пояснила, что единственное законодательное требование для предварительного договора, это соблюдение письменной формы заключения. Несмотря на то, что предварительный договор заключали не все долевые собственники указанного объекта недвижимости, необходимости нести дополнительные расходы и удостоверять предварительный договор купли- продажи не требовалось. Также обратила внимание суда, что предметом предварительного договора купли –продажи является не передача объекта недвижимость, а только намерение заключить договор впоследствии. 

Третьи лица ФИО3, ФИО4, Администрация городского округа город Рыбинск в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, направил письменную позицию, в которой встречные требования ФИО2 поддержал, полагал, что первоначальный иск удовлетворению не подлежит. 

Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело при имеющейся явке, в присутствии явившихся в судебное заседание участников процесса. 

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит 20/100 доли квартиры по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.11.2008 года №.

26 июля 2023 года между ФИО1, ФИО3, с одной стороны в качестве продавцов и ФИО2 в качестве покупателя с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пункта 1.2. предварительного договора объект недвижимости принадлежит продавцам на праве собственности

Согласно пункта 3.2. предварительного договора стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее 01 марта 2024 года.

Решением Рыбинского городского суда от 16 января 2024 года по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, исковые требования ФИО3 удовлетворены, расторгнут договор купли-продажи от 30 марта 2023 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4 54/100 квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 97,8 кв.м. Прекращено прав собственности ФИО4 на 54/100 квартиры по адресу: 

<

адрес>. Признано право собственности ФИО3 на 54/100 квартиры по адресу: 

<

адрес>. На момент рассмотрения настоящего спора указанное решение суда вступило в законную силу. 

В материалы дела представлен договор купли-продажи доли квартиры от 20 марта 2023 года, заключенный между ФИО3 (в качестве продавца) и ФИО4 (в качестве покупателя) 54/100 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.02.2024 ФИО4 являлась собственником 54/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, номер и дата государственной регистрации № от 07.04.2023 года. 

Так как решением Рыбинского городского суда от 16.01.2024 договор купли-продажи доли квартиры от 20.03.2023 года, заключенный между ФИО3 (в качестве продавца) и ФИО4 (в качестве покупателя) был расторгнут, ФИО3 вновь стала титульным владельцем указанной доли, зарегистрировав право собственности в публичном реестре 07.06.2024 года. 

В материалы дела представлена копия предварительного договора от 26.07.2023, заключенного в простой письменной форме, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли - продажи 74/100 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащих ФИО3 и ФИО1 на праве собственности. В пункте 2.2. определена стоимость предлагаемых к передачи долей, в пункте 2.3 определена предоплата по договору в размере 30 000 рублей. 

Не оспаривалось сторонами, что указанная предоплата передана на основании расписки только от одного продавца – ФИО3 

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску ФИО2 пояснила суду, что ФИО9 продала свою долю в размере 54/100 ФИО4 по договору купли-продажи. Однако ФИО9 пришлось в судебном порядке расторгать договор купли-продажи, так по независящим от воли сторон, исполнение договора в части передачи денежных средств не произошло. Ответчику ФИО2 об этом известно, так как именно она как риелтор сопровождала указанную сделку купли - продажи доли. Впоследствии самостоятельно решила выступить покупателем 54/100 и 20/100 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Также ответчик в ходе рассмотрения дела поясняла, что к моменту заключения основного договора стороны исходили из того, что к моменту заключения основного договора ФИО3 после расторжения договора купли –продажи со ФИО4, снова станет собственником доли и сможет распорядиться ей, заключив основной договор купли –продажи долей в праве общедолевой собственности на квартиру на условиях предварительного договора. 

ФИО2 также пояснила, что ФИО1 не мог не знать, что в момент заключения предварительного договора формально ФИО3 не является собственником отчуждаемой доли. 

Кроме этого, так как ФИО2 имела интерес в приобретении всего объекта в собственность, уже после заключения предварительного договора купли –продажи она помогла ФИО6 приватизировать долю, которая принадлежала ему на основании договора социального найма. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). В силу пункта 3 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В силу положений статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2 стать 163 ГК РФ). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

На основании части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями, а также сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Исходя из предметов предварительного договора купли-продажи от 26.07.2023 объектом предстоящего отчуждения по данным сделкам являлась 74/100 доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Не оспаривалось сторонами и подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 01.02.2024, что правообладателем 46/100 долей в праве общей долевой собственности в рассматриваемом объекте недвижимости является Рыбинский муниципальный округ (л.д. 25-27). 

При этом условий о продаже 46/100 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих на момент заключения предварительного договора Рыбинскому муниципальному округу, предварительный договор не содержит. 

Анализ приведенных выше норм материального права свидетельствует о том, что указанный предварительный договор, как сделка, предполагающая в будущем отчуждение долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество не всеми участниками долевой собственности, подлежал заключению в нотариальной форме.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в ходе судебного разбирательства не отрицала отсутствие нотариальной формы сделки, указывая на то, что, по ее мнению, отсутствие действий по нотариальной регистрации предварительного договора купли-продажи не влечет его ничтожность. 

Суд не соглашается с указанной позицией, так как в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ, а также пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу положений пункта 3 статьи 163 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, в соответствии с указанными разъяснениями, содержащимися в пункте 24 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 49 от 25.12.2018, предварительный договор купли-продажи от 26.07.2023 также подлежал заключению в нотариальной форме.

При этом, несоблюдение требований к его форме влечет недействительность предварительного договора в силу ничтожности.

В первоначальном иске истец не заявляет требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки –предварительного договора купли-продажи. Несмотря на то, что по предварительному договору купли-продажи ФИО3 передала ФИО2 30 000 рублей, суд не усматривает необходимости в применении в данном случае положений части 4 статьи 166 ГК РФ, в соответствии с положениями которой суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях. Таких оснований по рассматриваемому делу не имеется. 

Поскольку суд пришел к выводу, что предварительный договор купли-продажи от 26.07.2023, заключенный между ФИО3, ФИО1 и ФИО2 ничтожен, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании заключенным договор купли –продажи 54/100 и 20/100 долей в праве общедолевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на условиях предварительного договора, у суда не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь положениями статьи 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 (СНИЛС: №) удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи 74/100 доли в праве собственности на квартиру (состоящих из 54/100 и 20/100 долей в праве общедолевой собственности), расположенную по адресу: 

<

адрес>, заключенный 26.07.2023 года между ФИО3, ФИО1 и ФИО2 недействительным. 

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 (паспорт №) к ФИО1 (СНИЛС: №), ФИО3 (паспорт №) о признании заключенным договор купли –продажи 54/100 и 20/100 долей в праве общедолевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на условиях предварительного договора, отказать. 

Решение может быть обжаловано сторонами в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Ю.Р. Семенова 

Мотивированное решение изготовлено 24.07.2024.