УИД 77RS0015-02-2024-009601-82

Дело № 2-836/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

адрес 17 июня 2025 года

Люблинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кененова А. А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-836/2025 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БУХТА ЛЭНД» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств, и компенсации морального вреда и встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БУХТА ЛЭНД» к ФИО1 о признании договора расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

Обратившись в суд с названным иском, фио мотивировала свои требования следующим. 

29 марта 2021 года между ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» и фио был заключен Договор № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался передать Участнику помещение (Апартамент) общей площадью 35,54 кв.м. на 11-м этаже в строящемся здании в составе корпусов 13, 14, 15 и подземного паркинга по адресу: адрес вне границ, 3 очередь, 1 этап, корп. 14, условный строительный номер по проекту: 14.11.15.

Стоимость объекта строительства по Договору составила сумма. В соответствии с п. 3.2. Договора оплата Цены Договора должна была быть произведена фио не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации Договора.

Согласно положениям п. 2.5. Договора Застройщик обязался передать Апартамент Участнику по Акту приема-передачи (п. 4.2.1. Договора) в срок не позднее 30 октября 2023 года.

05 апреля 2021 года между фио и ПАО «Промсвязьбанк» был заключен договор эскроу № 1454312418 и открыт счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных ПАО «Промсвязьбанк» от владельца счета – участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены Договора в отношении объекта недвижимости. фио внес на открытый в ПАО «Промсвязьбанк» эскроу счет сумму в размере сумма. Срок депонирования денежных средств на счете эскроу до 31 декабря 2023 года.

05 мая 2023 года между фио и ФИО1 было заключено Соглашение № 1 об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве № СП-3/1/14/182а-495 от 29 марта 2021 года. 

После государственной регистрации Соглашения и оплаты истцом стоимости уступки прав требования, что подтверждается распиской и справкой о платеже по аккредитиву, фио приобрела статус Участника долевого строительства по Договору и право требования от Застройщика передачи ей Апартамента.

Объект долевого строительства в установленный Договором № СП-3/1/14/182а-495 от 29 марта 2021 года срок Участнику передан не был. 

В связи с нарушением ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» сроков передачи Апартамента, ПАО «Промсвязьбанк» в начале 2024 года закрыл эскроу-счет № 40824810240000007647 и вернул депонируемую сумму в полном объеме на банковский счет ФИО1

11 марта 2024 года истец обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении необходимых данных и документов для внесения денежных средств на специальный эскроу-счет Эскроу-агента (Уполномоченного банка). Ответ на вышеуказанное письмо фио не получала.

Однако, 09 апреля 2024 года от ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» был получен проект Дополнительного соглашения № 1 к Договору, в котором Застройщик помимо внесения изменений в положения Договора о сроках передачи Апартамента, перевода эскроу-счетов дольщиков из ПАО «Промсвязьбанк» в адрес с предложением внести сумму в размере Цены Договора на новый эскроу-счет, открываемый в адрес не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации Дополнительного соглашения, так же фиксировал отказ ФИО1 от каких-либо (в том числе и финансовых) претензий по случаю просрочки Застройщиком сдачи здания в эксплуатацию и передачи Апартамента Участнику.

Истец не согласилась с навязываемыми ей ответчиком условиями в части отказа от претензий и 12 апреля 2024 года направила в адрес ответчика письмо, в котором предлагала подписать Дополнительное соглашение к Договору с предложенными ответчиком условиями за исключением положения про отсутствие претензий, и потребовала выплаты неустойки, подлежащей выплате Застройщиком в качестве санкций за просрочку передачи Апартамента по Договору участия в долевом строительстве.

Требования истца были оставлены Застройщиком без удовлетворения, а в письме от 02 мая 2024 года № 01-05/Пр-11684 ФИО1 был предоставлен срок для подписания Дополнительного соглашения в предложенной Застройщиком редакции либо Соглашения о расторжении Договора до 31 мая 2024 года. При этом ответчик сообщил истцу, что в случае не подписания Дополнительного соглашения до указанного срока истец будет удалена из реестра дольщиков с утратой права требования передачи ей Апартамента, и ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» будет вынужден инициировать вопрос с односторонним расторжением Договора.

Полагая свои права нарушенными, ссылаясь на положения ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», окончательно сформулировав заявленные требования, фио просила суд:

- признать незаконным расторжение в одностороннем порядке Договора № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве от 29 марта 2021 года в контексте Соглашения № 1 об уступке прав требования от 05 мая 2023 года;

- признать Договор № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве от 29 марта 2021 года в контексте Соглашения № 1 об уступке прав требования от 05 мая 2023 года действующим;

- обязать ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу подписать Дополнительное соглашение № 1 к Договору № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве от 29 марта 2021 года в контексте Соглашения № 1 об уступке прав требования от 05 мая 2023 года в редакции, исключающей условие (п. 2) об отсутствии у ФИО1 претензий;

- взыскать с ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 ноября 2023 года по 21 марта 2024 года в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, расходов по оплате услуг представителя в размере сумма, штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы за неудовлетворение ответчиком требований потребителя в добровольном порядке.

В ходе судебного разбирательства в соответствии со ст. 138 ГПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском был принят встречный иск ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» к ФИО1 о признании Договора № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве от 29 марта 2021 года расторгнутым.

Требования встречного иска мотивированы тем, что 18 сентября 2024 года Застройщик направил в адрес Участника (ФИО1) уведомление о необходимости погашения задолженности по Договору, которое не было получено Участников и возвращено в адрес Застройщика по истечении срока хранения. Поскольку задолженность по Договору участия в долевом строительстве погашена не была, 28 ноября 2024 года ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» направило в адрес ФИО1 уведомление об отказе от исполнения Договора. 11 декабря 2024 года Управлением росреестра по адрес в ЕГРН внесена запись 50:20:0010112:4962-50/414/2024-3965 о погашении Договора № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве от 29 марта 2021 года, в связи с чем в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ расторжение Договора приобрело силу для третьих лиц. 

фио и её представитель по доверенности в судебном заседании доводы искового заявления поддержали, настояли на удовлетворении заявленных требований в полном объеме с учетом представленных уточнений; против удовлетворения встречного иска возражали по доводам представленного отзыва. 

Представитель ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» в судебном заседании просил суд в удовлетворении заявленных ФИО1 требований отказать по доводам представленных в ходе судебного разбирательства письменных возражений, настоял на удовлетворении встречного иска по изложенным в нем доводам. 

Заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В силу положений ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесение изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, Федеральный закон об участии в долевом строительстве) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. 

Согласно ст. 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В силу положений ст. 6 Федерального закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Федерального закона об участии в долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Как установлено в судебном заседании и следует из письменных материалов дела, 29 марта 2021 года между ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» и фио был заключен Договор № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался передать Участнику помещение (Апартамент) общей площадью 35,54 кв.м. на 11-м этаже в строящемся здании в составе корпусов 13, 14, 15 и подземного паркинга по адресу: адрес вне границ, 3 очередь, 1 этап, корп. 14, условный строительный номер по проекту: 14.11.15.

Стоимость объекта строительства по Договору составила сумма. В соответствии с п. 3.2. Договора оплата Цены Договора должна была быть произведена фио не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации Договора.

Согласно положениям п. 2.5. Договора Застройщик обязался передать Апартамент Участнику по Акту приема-передачи (п. 4.2.1. Договора) в срок не позднее 30 октября 2023 года.

05 апреля 2021 года между фио и ПАО «Промсвязьбанк» был заключен договор эскроу № 1454312418 и открыт счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных ПАО «Промсвязьбанк» от владельца счета – участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены Договора в отношении объекта недвижимости. фио внес на открытый в ПАО «Промсвязьбанк» эскроу счет сумму в размере сумма. Срок депонирования денежных средств на счете эскроу до 31 декабря 2023 года.

05 мая 2023 года между фио и ФИО1 было заключено Соглашение № 1 об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве № СП-3/1/14/182а-495 от 29 марта 2021 года.

Соглашение прошло государственную регистрацию.

Однако, Акт приема-передачи Объекта строительства между сторонами до настоящего времени не подписан, и Апартаменты истцу не переданы.

Претензия истца была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства, который ответчиком не оспаривался. 

Оснований для освобождения от гражданской ответственности в судебном заседании не установлено и Застройщиком не представлено.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каких-либо доказательств, указывающих на наличие достигнутого между сторонами соглашения об изменении условий договора в части сроков ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и передачи его истцам, стороной ответчика также не представлено.

Так, при заключении Договора между Застройщиком и Участником было согласовано условие о сроке передачи Объекта 30 октября 2023 года.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает возможность изменения условия договора о сроке передачи на случаи, когда оно не может быть завершено в предусмотренный договором срок с обязательным уведомлением об этом участников и предложением об изменении договора.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, крайним сроком передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику, является срок не позднее 30 октября 2023 года.

Вместе с тем, 09 апреля 2024 года фио получила от ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» проект Дополнительного соглашения № 1 к Договору участия в долевом строительства, регулирующего условия внесения изменений в положения Договора о сроках передачи объекта, перевода эскроу-счетов дольщиков из ПАО «Промсвязьбанк» в адрес с предложением внести сумму в размере цены договора на новый эскроу-счет, открываемый в адрес не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации Дополнительного соглашения.

Обращаясь в суд с указанным иском, фио просит суд обязать ответчика подписать Дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве № СП-3/1/14/182а-495 от 29 марта 2021 года в предоставленной ею редакции с исключением из пункта № 2 Соглашения указания на отсутствие претензий, не позднее 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Согласно п. 1.1 Дополнительного соглашения со сроком передачи Застройщиком объекта долевого строительства, указанным в п. 2.5 Договора, изложенном в редакции настоящего Дополнительного соглашения, участник долевого строительства согласен, претензий не имеет.

фио, не согласившись с условиями направленного в её адрес дополнительного соглашения в части «отказа от претензий» направила ответчику ответное письмо, в котором предлагала подписать Дополнительное соглашение к Ддоговору с предложенными ответчиком условиями, но с удалением фразы про «отсутствие претензий» и просит суд обязать ответчика исключить указанную фразу и обязать ответчика заключить Дополнительное соглашение в редакции, предоставленной истцом.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Разрешая заявленные ФИО1 требования, суд исходит из того, что указание на отсутствие претензий в Дополнительном соглашении №1 к Договору участия в долевом строительстве № СП-3/1/14/182а-495 от 29 марта 2021 года нарушает права Участника, как потребителя, а потому суд приходит к выводу об обоснованности и удовлетворении заявленных истцом требований в части признания незаконным расторжение в одностороннем порядке Договора № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве от 29 марта 2021 года; признании Договора № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве от 29 марта 2021 года в контексте Соглашения № 1 об уступке прав требования от 05 мая 2023 года действующим; обязании ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» подписать Дополнительное соглашение № 1 к Договору № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве от 29 марта 2021 года в контексте Соглашения № 1 об уступке прав требования от 05 мая 2023 года в редакции, исключающей условие (п. 2) об отсутствии у ФИО1 претензий.

Удовлетворение требований ФИО1 в указанной части влечет отказ в удовлетворении требований встречного иска ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД».

Разрешая требования ФИО1 в остальной части, суд руководствуется следующим. 

Истец просит суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 ноября 2023 года по 21 марта 2024 года в размере сумма.

Неустойка за заявленный период истцом рассчитана неверно.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что применение ст. 333 ГК РФ (об уменьшении неустойки) по делам о защите прав потребителей возможно только в исключительных случаях, по заявлению ответчика и с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

По своей правовой природе неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный для другой, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны. Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ. Основанием для применения данной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу – на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.

Исходя из анализа всех обстоятельств дела, оценки соразмерности заявленной суммы, периода просрочки передачи объекта, за который взыскивается неустойка, а также то, что ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд приходит к выводу, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, принимая во внимание, что объект долевого строительства истцу не передан, учитывая период просрочки исполнения обязательств, отсутствие доказательств явных негативных последствий для истца, вызванных данным нарушением, суд считает возможным снизить размер неустойки до сумма. 

Снижение судом неустойки до указанного размера не выходит за минимальный размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, и позволит компенсировать последствия, вызванные нарушением ответчиком обязательств.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.08.2024), моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку доказан факт нарушения ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» своих обязательств по передаче объекта в сроки, установленные договором, а также последующие действия Застройщика по отношению к Участнику, суд взыскивает в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере сумма, исходя из конкретных обстоятельств дела, характера причиненных страданий, степени вины, длительности неисполнения законных требований.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона об участии в долевом строительстве (ред. от 01.09.2024) при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии с положениями п. 3 ст. 10 Федерального закона об участии в долевом строительстве (ред. от 01.09.2024) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

От применения штрафных санкций за нарушение обязательств, возникших до вступления в законную силу Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18 марта 2024 года, застройщик не освобожден.

При этом суд также отмечает, что требования о присуждении потребителю штрафа не могут быть заявлены и удовлетворены отдельно от требований о присуждении ему денежных сумм. Объем такого штрафа определяется не в момент нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент присуждения судом денежных сумм потребителю и зависит не от обстоятельств нарушения названной выше обязанности (объема неисполненных требований потребителя, длительности нарушения и т.п.), а исключительно от размера присужденных потребителю денежных сумм, однако он может быть уменьшен по общим правилам ст. 333 ГК РФ.

18 марта 2024 года Правительством Российской Федерации принято Постановление № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

На дату вынесения судом решения, то есть в момент присуждения судом денежных сумм истцу как потребителю, действует мораторий на взыскание штрафных санкций, суд отказывает ФИО1 во взыскании с ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» штрафа.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Гражданское процессуальное законодательство при решении вопроса о взыскании судебных расходов исходит из того, что критерием присуждения расходов на оплату услуг представителя при вынесении решения является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, суд считает возможным взыскать с ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» в пользу ФИО1 расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, что в наибольшей степени соответствует характеру разрешенного спора, объему участия представителя истцов в судебных заседаниях, значимости и объему получившего защиту нарушенного права, требованиям разумности и справедливости. Размер судебных расходов подтвержден представленными письменными доказательствами, оснований сомневаться в которых у суда не имеется.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ООО «СЗ «БУХТА ЛЭНД» в доход бюджета адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма (за требования имущественного и неимущественного характера).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БУХТА ЛЭНД» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств, и компенсации морального вреда удовлетворить частично. 

Признать незаконным расторжение Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БУХТА ЛЭНД» в одностороннем порядке Договора № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве от 29 марта 2021 года с учетом Соглашения № 1 об уступке прав требования от 05 мая 2023 года.

Признать действующим Договор № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве от 29 марта 2021 года с учетом Соглашения № 1 об уступке прав требования от 05 мая 2023 года.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БУХТА ЛЭНД» заключить с ФИО1 Дополнительное соглашение № 1 к Договору № СП-3/1/14/182а-495 участия в долевом строительстве от 29 марта 2021 года с учетом Соглашения № 1 об уступке прав требования от 05 мая 2023 года, в редакции, подготовленной Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БУХТА ЛЭНД» с исключением из него пункта 2 с указанием на отсутствие со стороны ФИО1 претензий. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БУХТА ЛЭНД» (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС 

<

***>) сумма.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БУХТА ЛЭНД» (ОГРН 

<

***>) в бюджет адрес государственную пошлину в сумме сумма. 

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БУХТА ЛЭНД» к ФИО1 о признании договора расторгнутым отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Люблинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 30 июля 2025 года