КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2024-000007-32

Дело № 3а-55/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 апреля 2024 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «ЭГИДА-ПЛЮС» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ЭГИДА-ПЛЮС», являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером 39:11:010009:112, обратилось в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просило признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 28 ноября 2023 года №ОРС-39/2023/001083 об отказе в установлении кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости в размере 12 450 000 руб., определенной в отчете об оценке от 14 сентября 2023 года №Н-0905-2023, выполненном оценщиком ООО «Независимый Центр «Балтэкспертиза» ФИО1, и установить по состоянию на 13 сентября 2023 года рыночную стоимость объекта в указанном размере.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы по состоянию на 13 сентября 2023 года в размере 12 285 000 руб., пояснив, что на удовлетворении требований об оспаривании решения бюджетного учреждения с учетом выводов экспертизы не настаивает.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление; просила в удовлетворении требований административного истца отказать.

Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили, представителя для участия в рассмотрении дела не направили, в связи с чем суд на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что ООО «ЭГИДА-ПЛЮС» с 31 июля 2014 года является собственником нежилого здания магазина с кадастровым номером 39:11:010009:112, площадью 710,2 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, 

<

...> Победы, д. 2 (л.д. 8-12).

Постановление Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2021 года, в том числе кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:11:010009:112 в размере 14 462 974,43 руб.

Данная кадастровая стоимость применялась в период с 01 января 2022 года по 31 декабря 2023 года.

С 01 января 2024 года применяются результаты определения кадастровой стоимости учтенных в ЕГРН на территории Калининградской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино - мест по состоянию на 01 января 2023 года, утвержденные постановлением Правительства Калининградской области от 08.11.2023 № 498-п.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексы) и помещений в них.

Пунктом 1 части 2 статьи 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций» (с последующими изменениями и дополнениями) установлено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ (далее по тексту – НК РФ) предусмотрено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.

Приказами Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области принадлежащее административному истцу нежилое здание включено в Перечни объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость на 2022 и на 2023 годы.

Согласно пункту 15 статьи 378.2 НК РФ (в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Таким образом, установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 сентября 2023 года является основанием для перерасчета налога на имущество организаций за налоговые периоды, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

31 октября 2023 года в период действия оспариваемой кадастровой стоимости ООО «ЭГИДА-ПЛЮС» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 сентября 2023 года в размере 12 450 000 руб., представив отчет об оценке оценщика ООО «Независимый Центр «Балтэкспертиза» ФИО1 от 14 сентября 2023 года №Н-0905-2023.

Как следует из оспариваемого решения от 28 ноября 2023 года № ОРС-39/2023/001083, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям:

- не выполнены требований подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 220, согласно которому, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки. 

В разделе 13.1 «Определение стоимости объекта оценки методом сравнения продаж и описание корректировок» (ст. 29,34) оценщик применяет к объекту-аналогу № 1 корректировку на масштаб в размере 34,35 % к объекту – аналогу № 3 – в размере 29,97 %. В разделе 14.1 «Определение стоимости объекта оценки доходным подходом (методом капитализации доходов)», (ст. 37,39) оценщик применяет к объекту-аналогу № 1 корректировку на масштаб в размере 41,46 %, к объекту-аналогу № 2 – в размере 38,22 %, к объекту-аналогу № 3 – в размере 30,98 %.

Такие значительные корректировки могут свидетельствовать о некорректно подобранных аналогах.

- не выполнены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

В разделе 14.1 «Определение стоимости объекта оценки доходным подходом (методом капитализации доходов)», таблица 16 (стр. 41) оценщик при определении потока доходов от сдачи в аренду помещений объекта оценки использует площадь объекта оценки в размере 624,98 кв.м, на стр. 36 указано: «Определение стоимости аренды оцениваемого имущества сравнительным подходом проводится исходя из площади объекта оценки – 710,2 кв.м.» Обоснование использования в расчетах площади объекта оценки в размере 624,98 кв.м, в отчете отсутствует. 

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 13 сентября 2023 года. 

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 29 января 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № Н-0905-2023 от 14 сентября 2023 года, выполненный оценщиком ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

- при положительном ответе на первый и (или) второй вопросы определить по состоянию на 13 сентября 2023 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:11:010009:112.

В соответствии с заключением эксперта № 030-24 от 21 марта 2024 года отчет об оценке № Н-0905-2023 от 14 сентября 2023 года, выполненный оценщиком ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что приводит к искажению стоимости объекта оценки, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:11:010009:112 по состоянию на 13 сентября 2023 года составляет 12 285 000 руб.

Экспертом установлено, что в отчете об оценке не приведен в полном объеме анализ фактических данных о ценах сделок и предложений продажи, аренды, отсутствуют интервалы значений по ценообразующим факторам, что не позволяет проверить корректность выбранных аналогов. Приведена информация по ценообразующим фактором в сегменте объекта оценки, при этом отсутствуют интервалы значений этих факторов. В расчете доходным подходом при определении потенциального валового дохода используется площадь 624,98 кв.м, при этом площадь объекта оценки составляет 710,2 кв.м. Использование меньшей площади в расчете не мотивировано, вводит в заблуждение пользователей отчета. 

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта ФИО4, поскольку составленное ею заключение мотивировано и не содержит противоречий.

Эксперт АНО «ЭКСКО» ФИО4 соответствует по уровню образования и квалификации требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Судебная стоимостная и строительно-техническая экспертиза недвижимости», диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Оценка предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация «Русское общество оценщиков», имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (с 2007 года), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили, выразили согласие с результатом экспертного исследования.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 28 ноября 2023 года № ОРС-39/2023/001083.

Требования, заявленные к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, не могут быть удовлетворены, поскольку данные органы не разрешали в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вопрос об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта отсутствуют, в связи с чем подлежат частичному удовлетворению требования административного истца об установлении по состоянию на 13 сентября 2023 года кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 39:11:010009:112, равной его рыночной стоимости, которая подлежит определению по результатам судебной экспертизы в размере 12 285 000 руб.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 31 октября 2023 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 39:11:010009:112 по состоянию на 13 сентября 2023 года подлежит применению в период с 01 января 2022 года по 31 декабря 2023 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «ЭГИДА-ПЛЮС» удовлетворить частично. 

В удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Управлению Росреестра по Калининградской области, Правительству Калининградской области о признании незаконным решения от 28 ноября 2023 года № ОРС-39/2023/001083 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:11:010009:112 равной его рыночной стоимости отказать.

Установить по состоянию на 13 сентября 2023 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:11:010009:112 в размере 12 285 000 руб. 

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 31 октября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 12 апреля 2024 года. 

Судья А.В. Шкуратова