Дело- 3а-347/17

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

23 августа 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием:

представителя административного истца АО «Камский индустриальный парк «Мастер» Ковалёва Ю.С.,

представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя Шафоростова Д.Ю., 

эксперта ***, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Камский индустриальный парк «Мастер» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

АО «Камский индустриальный парк «Мастер» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска общество указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 279292 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами производственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, ***.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 09 февраля 2016 года определена в размере 617134774,88 рублей.

14 ноября 2016 года общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной по состоянию на 09 февраля 2016 года, определенной оценщиком ООО «БизнесПрофиль» в отчете об оценке № КС023/1/2016 от 25 октября 2016 года, в размере 108809 000 рублей. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 23 ноября 2016 года указанное заявление отклонено.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего обществу земельного участка недостоверными, и нарушающими его права как плательщика земельного налога на это имущество, поскольку его кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость и ведет к неправомерному увеличению налога, общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной по состоянию на 09 февраля 2016 года в размере 108809 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 418/8-4 от 03 июля 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо - Кавказского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 09 февраля 2016 года составила 237175 000 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в представленных ранее письменных возражениях ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и вынесении решения в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца АО «Камский индустриальный парк «Мастер» ФИО1, в судебном заседании поддержал административный иск, с учетом выводов судебного экспертного заключения, уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 09 февраля 2016 года в размере установленном судебной оценочной экспертизой 237175 000 рублей.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя ФИО2 с иском и заключением судебной оценочной экспертизы не согласился, просил в удовлетворении административного искового заявления отказать. Полагал, что размер рыночной стоимости земельного участка, установленный заключением судебной оценочной экспертизы, является заниженным. Снижение установленной кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям бюджета города. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, допросив эксперта ФИО3, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности. 

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, в пользовании АО «Камский индустриальный парк «Мастер» на праве собственности находится земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 279292 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами производственного назначения, расположенный по адресу: Ставропольский край, ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01 апреля 2016 года, №26 АК598000.

Согласно представленной в деле кадастровой справке, выданной 01 сентября 2016 года филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 09 февраля 2016 года в размере 617134774,88 рублей.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка затрагивает права и обязанности его собственника АО «Камский индустриальный парк «Мастер» как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого участка. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО «БизнесПрофиль» отчет об оценке № КС023/1/2016 от 25 октября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 09 февраля 2016 года составила 108809 000 рублей.

На указанный отчет об оценке экспертом Некоммерческим партнерством саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 31 октября 2016 года № ЭП-181016-2-1-РВ.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 418/8-4 от 03 июля 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо - Кавказского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 09 февраля 2016 года составила 237175 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов. 

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд аналогов, расположенных в Северо-Западном районе города Ставрополя: аналог №1, № 2 и № 6 по проспекту Кулакова, аналог №3 по проспекту Кулакова, 2-я линия, аналог № 4 по ул. 1-я Промышленная, аналог № 5 на Михайловском шоссе, сходных по основным экономическим, материальным, техническим, другим характеристикам с объектом оценки. 

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием поправок и расчетом их значений. Так, им применены поправка на торг, корректировки на расположение относительно крупной автодороги и на имущественные права. 

Объекты, отобранные в качестве аналогов, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, срок экспозиции на рынке с октября 2015 года по ноябрь 2015 года, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru, размещенных по адресу: https://ruads.org/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о дате публикации этих объявлений, а также необходимую информацию о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ***, составившая указанное экспертное заключение, подтвердила его выводы, обосновав выбор объектов-аналогов и необходимость примененных корректировок, с приведением ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы. Эксперт пришел к выводу об отсутствии необходимости применения корректировки на местоположение, поскольку все объекты - аналоги, расположены на одном сегменте рынка, в одной промышленной зоне города Ставрополя. Корректировка на местоположение применяется, когда географическое положение объекта- сравнения отличается от положения объекта- оценки. Скидка на торг определена в соответствии со справочником ФИО4 в размере 9 %, это среднее значение для активного рынка. Понижающая корректировка в размере 29% в соответствии со справочником ФИО4 применена в отношении объектов сравнения № 3 и № 4, удаленных от автомагистрали в отличие от оцениваемого объекта, расположенного по проспекту Кулакова, вдоль автомагистрали. У всех объектов-аналогов инженерные коммуникации располагаются на меже, имеется техническая возможность их подключения, поэтому корректировка по инженерным коммуникациям не применялась, так как и объект-исследования и объекты-аналоги по данному ценообразующему фактору находятся в равном положении. В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки № 7 оцениваемый земельный участок рассматривался экспертом как свободный от застройки с возможностью подключения коммуникаций. Поэтому доводы представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя о необоснованном не применении корректировки на инженерные коммуникации, являются не состоятельными.

Экспертом также применены корректировки на передаваемые права в отношении объектов-аналогов №2 (28%) и №4 (16%), находящихся в краткосрочной и долгосрочной аренде и на площадь 0,83 в отношении объектов-аналогов № 1, №2, №4, №5, №6 и 0,86 в отношении объекта-аналога № 3. 

В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет - страниц с объявлениями о продаже объектов-аналогов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется. 

Таким образом, доводы представителя заинтересованного лица о том, что объекты-аналоги не соответствуют объекту - оценки, использованная информация о них не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, что противоречит законодательству об оценочной деятельности, следовательно, вышеуказанное экспертное заключение нельзя считать допустимым доказательством по делу, суд оценивает критически.

Доказательств недостоверности выводов проведенного судебного экспертного исследования, иной рыночной стоимости земельного участка, не представлено. 

Доводы заинтересованного лица о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению размера налоговых платежей, поступающих в бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, в размере его рыночной стоимости.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск АО «Камский индустриальный парк «Мастер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 09 февраля 2016 года подлежит удовлетворению в размере, определенной заключением судебной экспертизы. 

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

По настоящему делу заявление АО «Камский индустриальный парк «Мастер» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 05 августа 2016 года.

В силу части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с представленной Федерального бюджетного учреждения Северо - Кавказского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации калькуляцией, стоимость услуг по производству судебной оценочной экспертизы составила 30 800 рублей.

Учитывая, что АО «Камский индустриальный парк «Мастер» обратилось в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости находящегося у него в собственности, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление его кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как следует из материалов дела, административными ответчиками непосредственно не оспаривались наличие у заявителя такого права и указанный в его заявлении размер рыночной стоимости земельного участка, принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с заявителем юридических интересов.

Ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы заявлено представителем административного истца, на него была возложена обязанность по оплате экспертизы. По итогам экспертизы подтвержден факт недостоверности определенной в отчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем, изначально представленное административным истцом доказательство, отчет ООО «БизнесПрофиль» об оценке № КС023/1/2016 от 25 октября 2016 года, не может быть положено в основу решения суда, а полученное заключение эксперта не может быть признано подтверждающим изначально заявленные административным истцом требования. Поэтому расходы по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Акционерного общества «Камский индустриальный парк «Мастер» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером ***, площадью 279292 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами производственного назначения, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09 февраля 2016 года в размере 237175 000 (двести тридцать семь миллионов сто семьдесят пять тысяч) рублей.

Заявление АО «Камский индустриальный парк «Мастер» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 14 ноября 2016 года.

Взыскать с АО «Камский индустриальный парк «Мастер» в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30800 (тридцать тысяч восемьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.