Дело № 2-579/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем 

Российской Федерации

г. Бутурлиновка 25 июля 2019 года

Бутурлиновский районный суд Воронежской области в составе: председательствующего – судьи Панасенко В.И.,

при секретаре судебного заседания Ныныч Е.А.,

с участием ФИО1, представляющего интересы истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на нежилое здание, в обоснование заявленных требований, указав следующее.

27 марта 2018 года между ним, как покупателем, и ФИО3, как продавцом, был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность нежилое трехэтажное здание общей площадью 2595,9 кв.м., лит. А, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Здание было передано ответчиком ему во владение по передаточному акту от 30 марта 2018 года.

Условия договора об оплате в размере 42000000 рублей, были им выполнены в полном объеме, что подтверждается распиской в получении денежных средств в размере 4200000 рублей от 27 марта 2018 года, распиской в получении денежных средств в размере 2 592 945, 92 рублей от 12 июля 2018 года, а также платежным поручением на сумму 35 207 054,08 рубля от 12 июля 2018 года.

Однако ответчик в течение длительного времени уклоняется от участия в государственной регистрации перехода права собственности на здание. Юридическая неопределенность в принадлежности здания препятствует ему в реализации права собственности, использовании здания путем сдачи в аренду, получении доходов.

Ему достоверно известно о том, что здание является предметом ипотеки на основании заключенного между ответчиком и третьим лицом, АО «Россельхозбанк», договора об ипотеке (залоге) недвижимости №.11 от 03 октября 2013 года (в качестве обеспечения по договору об открытии кредитной линии № от 03 октября 2013 года).

Однако наличие обременений в отношении здания не является препятствием для удовлетворения исковых требований, поскольку в случае удовлетворения исковых требований право залога АО «Россельхозбанк» и государственная регистрация обременения будут сохранены, он будет выступать в качестве залогодателя. При этом АО «Россельхозбанк» осведомлен и выражал согласие на отчуждение предмета залога при условии сохранения залоговых обязательств, что подтверждается его письмами.

Ранее он обращался в суд за защитой своих прав, решением Бутурлиновского районного суда 

<

адрес> от 14 мая 2019 года по гражданскому делу № 2-376/2019 было отказано в удовлетворении исковых требований о прекращении ипотеки на здание и погашении регистрационной записи об ипотеке.

Произведенное в рамках указанного дела изменение предмета исковых требований (исключение из спора требования о государственной регистрации перехода права собственности) было обусловлено достигнутым на тот момент соглашением с ответчиком о внесудебной регистрации перехода прав. Однако ответчик продолжает уклоняться от добровольной регистрации перехода права, что и послужило основанием для обращения в суд.

По изложенным обстоятельствам просит суд признать за ним право собственности на нежилое здание общей площадью 2595,9 кв.м., количество этажей – 3, лит. А, инвентарный №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился. Представил в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

ФИО1, представляющий интересы истца ФИО2, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился. Представил в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие и в отсутствие своего представителя, указав при этом, что исковые требования ФИО2 признает в полном объеме.

Третьи лица, АО «Россельхозбанк» и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области представителя в судебное заседание не направили. О дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. О причинах неявки суд не уведомили, ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителя, об отложении судебного разбирательства не заявили. 

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО3 является собственником здания, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 2595,9 кв.м., лит. А, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 18 сентября 2013 года 36-АД 150396, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. 

Из копии договора купли-продажи нежилого здания от 27 марта 2018 года следует, что ФИО3 (продавец) передал в собственность ФИО2 (покупатель) нежилое помещение, общей площадью 2595,9кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п. 2.1 договора стоимость нежилого здания стороны оценивают в 42000000 рублей.

Из передаточного акта от 30 марта 2018 года следует, что ФИО3 передал, а ФИО2 принял указанное нежилое здание. Претензий по техническому состоянию помещения покупатель к продавцу не имеет.

Оплата по данному договору подтверждается копией расписки в получении денежных средств от 27 марта 2018 года, согласно которой ФИО3 получил от ФИО2 4200000 рублей в качестве задатка; копией платежного поручения № от 12 июля 2018 года на перечисление ФИО2 ФИО3 35207054,08 рубля; копией расписки от 12 июля 2018 года в получении ФИО3 от ФИО2 денежных средств в размере 2592945,92 рублей, в которой также указано, что оплата по договору купли-продажи от 27 марта 2018 года произведена в полном объеме, финансовых и иных претензий продавец не имеет.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору определен ст. 223 ГК РФ, согласно п. 2 которой, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что в настоящее время истец ФИО2 фактически владеет, пользуется и распоряжается приобретенным зданием. Ответчик ФИО3 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, из п. 3.5 рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества от 27 марта 2018 года следует, что на момент подписания настоящего договора нежилое здание находится в залоге у АО «Российский Сельскохозяйственный банк» по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.11 от 13.12.2012г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> 18.12.2012г. номер записи 36-36-06/033/2012-436, заключенному между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» – «Залогодержатель» и Продавцом, в обеспечении исполнения обязательств Продавца по Договору об открытии кредитной линии № от 13.12.2012г. На момент подписания настоящего договора Продавец предоставляет Покупателю согласие АО «Россельхозбанк» на продажу № от 26.02.2017г.

Копией договора №.11 от 03 октября 2013 года об ипотеке (залоге) земельного участка, заключенного между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (залогодержателем) и ФИО3 и ФИО6 (залогодателями), подтверждается, что недвижимое имущество: земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание) по адресу: 

<

адрес>, передано в залог, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по договору № об открытии кредитной линии, заключенному 03 октября 2013 года между залогодержателем и ИП ФИО3

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца, поскольку в судебном заседании установлено, что сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в надлежащей форме, между ними достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, с включением в него всех существенных условий, которые предусмотрены законом для заключения договора продажи принадлежащего собственнику имущества, свидетельствует, что воля ответчика была направлена именно на отчуждение принадлежащей ему недвижимости. Доказательств, свидетельствующих об отсутствии оснований для регистрации сделки в связи с уклонением ответчика от ее регистрации, суду не представлено, более того, ответчик признал иск в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание общей площадью 2 595,9 кв.м., количество этажей – 3, лит. А, инвентарный №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Бутурлиновский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий Панасенко В.И.