Дело №2-1385/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2017 года город Ишимбай 

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сираевой И.М., 

при секретаре Загидуллиной С.Р.

с участием истца ФИО5

представителя истца ФИО6

представителя ответчика ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО8 о расторжении договора аренды, истребовании помещений и взыскании долга плате за электроэнергию,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО8 о расторжении договора аренды, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании денежной суммы, указывая, что является собственником здания, находящегося по адресу: 

<

адрес>. На основании договора аренды 01.08.2016 ответчику переданы в пользование помещения на первом этаже литера А, площадью 

<

данные изъяты>. и подвал, площадью 

<

данные изъяты>. В соответствии с условиями договора ответчик обязан оплачивать коммунальные услуги за потребленную электроэнергию. В период с января по август 2016 года на основании ранее заключенного договора у ФИО8 образовался долг по оплате электроэнергии в размере 20200 руб., от погашения которого арендатор уклоняется. В нарушение условий договора ответчик использует в собственных целях второй этаж здания, летнее кафе. Территория комплекса используется как площадка для хранения собственного имущества, ответчиком была установлена конструкция из бруса под беседки для работы собственного летнего кафе, ответчик не выдает истцу ключи от помещения, отказывает в доступе в помещения для осуществления контроля за условиями договора. в помещении газовой котельной находятся автошины в нарушение требований инструкции по пожарной безопасности котельных установок, имеются основания полагать, что ответчик сдает помещения в субаренду. Истец просит обязать ответчика расторгнуть договор аренды и вернуть помещения в исходное состояние, истребовать у ответчика помещения второго этажа и здание кафе, взыскать 20200 руб. в пользу истца, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 806 руб. В уточненном исковом заявлении истец, указал, что ответчик допускает просрочки по арендным платежам и коммунальным услугам.

В судебном заседании истец ФИО5 исковые требования поддержал, пояснил, что в октябре 2014 года ФИО8 арендовала у него помещения под кафе, которое сначала именовалось как «

<

данные изъяты>». А впоследствии «

<

данные изъяты>». По условиям договора ответчик обязалась оплачивать коммунальные услуги и вносить арендную плату. По сложившемуся между ними порядку оплаты он перевыставлял ФИО8 счета на оплату коммунальных услуг, направляя их на ее электронную почту. 01.08.2016 он перезаключил с ФИО8 договор аренды. Однако в августе 2016 года он узнал о наличии задолженности за электроэнергию и двумя платежами по 20200 руб. погасил долг. Однако ФИО8 отказалась оплачивать долг в сумме 20200 руб. В связи с чем в мае 2017 года он направил в ее адрес письменное уведомление, которое она получать отказалась. 05 и 07 января 2017 года он проверил здание и обнаружил, что прилегающая к зданию территория используется как место складирования строительных поддонов и стоянки автомобиля, без его согласия фасад здания оборудован навесным экраном, отсутствует возможность доступа к основным и вспомогательным помещеним, в помещении второго этажа и летнего кафе складируются вещи ответчика. Кроме того, в нарушение условий договора он несвоевременно получает арендные платежи, которые приходят к нему почтовым переводом после пятого числа. В связи с указанными нарушениями она направил в адрес ФИО8 уведомление о расторжении договора аренды, от исполнения которого она уклоняется. Пользоваться своими помещениями он не может, поскольку каждый раз при его попытке зайти в здание ФИО8 вызывает полицию.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия. Ранее в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что 20.11.2014 года подписала договор аренды с истцом об аренде помещений по адресу: 

<

адрес>. Однако из-за недостижения согласия с ФИО9 не смогла арендовать помещения, в связи с этим не был подписан акт приема-передачи помещения и договор не прошел государственную регистрацию. До 01.08.2016 она владельцем кафе «

<

данные изъяты>» не являлась. Чьи вещи складируются на втором этаже здания и котельной, а также летнем кафе не знает. Арендные платежи и коммунальные услуги до 01.08.2016 по спорному помещению не оплачивала. 

Свидетель ФИО1 в судебном заседании показал, что в январе 2017 года по просьбе ФИО5 участвовал в осмотре помещения по адресу: 

<

адрес> Дверь им открыла ФИО8, предоставила доступ во все помещения, вместе с ними участвовала в осмотре. На втором этаже были вещи. Чьи это вещи, он не знает. Во дворе стояла машина и поддоны. Весной они проезжали мимо кафе и видели, что крыша летнего кафе обвалилась из-за снега. Также при нем ФИО5 пытался вручить ФИО8 требование о погашении долга по электроэнергии.

Свидетель ФИО2 в судебном заседании показал, что в январе 2017 года он вместе с ФИО5 заехал в кафе «

<

данные изъяты>» дверь была открыта. На месте присутствовал ФИО12, который пояснил, что ключи у жены, и он не может открыть им помещение для осмотра. Когда они приехали во второй раз, им открыли дверь на второй этаж, который использовался ФИО8 как склад. В третий раз они приехали вместе с ФИО5 и бухгалтером. Стали вести разговор о том, что на втором этаже, который в аренду не сдавался, складируются вещи ответчика, имеются просрочки за газ и электроэнергию, поругались. ФИО8 вызвала полицию, после чего они уехали.

Свидетель ФИО3 в судебном заседании показал, что он работает управляющим у ИП ФИО8 с августа 2016 года управляющим. До 2016 года в здании проводились ремонтные работы, здание было непригодно для осуществления предпринимательской деятельности. Помимо ФИО8 в здании находились иные лица, которые осуществляли коммерческую деятельность. На первом этаже здания продавали картошку. На втором этаже здания вещи ФИО8 отсутствуют. Какие-либо препятствия в использовании второго этажа и летнего кафе ФИО5 не чинились.

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Установлено, что 20.11.2014 между ФИО5 (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключен договор аренды, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на первом этаже двухэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>. для использования под кафе, функциональных служб (в том числе складских), отделов и отделений. Договор заключен сроком на три года (л.д. 20-24).

Акт приема-передачи помещения сторонами не подписывался, государственную регистрацию договор не прошел.

В соответствии с п. 5.2 договора оплата (возмещение) коммунальных и эксплуатационных услуг арендатором производится в течение пяти календарных дней с момента получения счета от арендодателя.

01.08.2016 между сторонами заключен новый договор аренды предметом которого стало нежилое помещение, расположенное на первом этаже двухэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: 

<

адрес>, все помещения на первом этаже литера «А», площадью 

<

данные изъяты> и подвал литера «А», площадью 

<

данные изъяты> - общей площадью 

<

данные изъяты>., для использования под кафе, функциональных служб (в том числе складских), отделов и отделений (л.д.10-19).

Размер арендной платы согласован сторонами в размере 30 000 руб. и подлежит уплате не позднее 5-го числа каждого месяца. Датой оплаты по договору аренды считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с п. 2.2.12 договора в пятидневный срок со дня предъявления арендодателем счетов выставленных ему за предоставление коммунальных услуг соответствующими организациями, оплатить указанные счета.

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно условиям договора (п. 7.3) он подлежит расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению в случае использования помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды, задержки внесения арендатором арендной платы более двух сроков подряд.

Обосновывая необходимость расторжения действующего договора аренды с ответчиком, истец ссылается на получение им почтовых переводов арендной платы после пятого числа каждого месяца.

Вместе с тем, как установлено судом, арендные платежи отправляются арендатором почтовыми переводами до 5-го числа каждого месяца.

Истцом доказательства предоставления ответчику реквизитов своего расчетного счета для внесения арендной платы не представлено, напротив истец подтвердил, что данные сведения ответчику не передавал, в связи с чем получение почтовых переводов после пятого числа по причине, не зависящей от ответчика, который в установленные договором сроки осуществляет переводы денежных средств на имя арендодателя, основанием для расторжения договора аренды в соответствии с п. 7.3 договора не является.

Обнаружение истцом в помещениях, которые не входят в предмет договора аренды постороннего имущества не свидетельствует о существенном нарушении условий договора аренды со стороны истца, поскольку в силу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, истцом не представлены доказательства, причинения ему ущерба по вине ответчика, не доказана принадлежность указанного имущества ФИО8, которая данный факт отрицает.

Договором аренды предусмотрена передача помещений под размещение кафе, функциональных служб (в том числе складских), отделов и отделений. 

Использование арендуемого помещения в иных целях, не предусмотренных договором, в ходе судебного разбирательства не установлено.

Суд также не находит оснований для удовлетворения требований об истребовании у ответчика помещений второго этажа и летнего кафе, поскольку доказательства удержания указанных помещений суду не представлены. Допрошенные в судебном заседании свидетели со стороны истца ФИО10 и ФИО11 в судебном заседании показали, что вход в указанные помещения ответчиком был предоставлен.

При анализе доводов ответчика ФИО8 о неисполнении сторонами договора аренды от 20.11.2014 суд исходит из следующего

Согласно материалам уголовного дела № 22.10.2017 в отдел полиции поступило устное сообщение ФИО8 о хищении принадлежащего ей имущества телевизора и музыкального центра по адресу: 

<

адрес>.

Как следует из показаний потерпевшей ФИО4., данных 23.10.2014 в ходе предварительного расследования: «03.10.2014 я зарегистрировалась в качестве индивидуального предпринимателя. У меня в настоящее время в аренде находится помещение, которое расположено по адресу: 

<

адрес> (л.д. 83-85 уголовного дела).

Согласно показаниям свидетеля ФИО3. от 26.10.2016: «

<

данные изъяты>» (л.д. 46 уголовного дела).

Из представленной суду электронной переписки между истцом и ответчиком, удостоверенной нотариусом, следует, что 20.01.2016 истцом пересылались ответчику уведомление о необходимости оплаты задолженности по электроэнергии.

Согласно приложению № к протоколу осмотра доказательств, составленному нотариусом, ответчик размещала информацию рекламного характера о деятельности кафе «

<

данные изъяты>» по адресу: 

<

адрес>. На данной странице имеется номер телефона ответчика ФИО8 № (196-198).

При исследовании судом интернет-страницы 

<

данные изъяты>, указанной в протоколе осмотра доказательств, обнаружено размещение информации рекламного характера от 24.11.2015 о проведении шоу-программы 27-28 ноября по адресу: 

<

адрес> в кафе «

<

данные изъяты>» с указанием номера телефона ответчика ФИО8 № (л.д. 199).

Кроме того, согласно трудовому договору, заключенному ИП ФИО8 с ФИО12, последний принят на работу 20.01.2015 на должность управляющего. При этом местом работы указано спорное здание по адресу: 

<

адрес>

Таким образом, пояснения ответчика ФИО8 о том, что договор аренды не от 20.11.2014 сторонами не исполнялся, и показания свидетеля ФИО12 о том, что ФИО8 стала осуществлять свою деятельность в кафе с августа 2016 года суд считает несоответствующими действительности (л.д. 200-202).

При этом отсутствие акта приема-передачи и государственной регистрации договора на обязательства сторон по данному договору не влияют.

Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Данные требования к форме договора сторонами соблюдены, а отсутствие акта приема-передачи, исходя из названной статьи, не свидетельствует о пороках формы сделки.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации для третьих лиц. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, получив конкретное помещение в пользование на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которые должны надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Как следует из информации, представленной ООО «ЭСКБ» задолженность по электроэнергии образовалась за период с ноября 2014 года по август 2016 года, когда ответчик арендовал помещение, как следует из ее показаний по уголовному делу 

При этом ответчиком доказательства оплаты электроэнергии за указанный период суду не представлено, напротив, как следует из пояснений ответчика арендную плату и коммунальные платежи в указанный период она не оплачивала.

При таких обстоятельствах требование об оплате долга за электроэнергию в размере 20200 руб. подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что истцом понесены расходы на нотариальные услуги в размере 8800 руб. за составление протокола осмотра доказательств, уплату госпошлины за обращение в суд 806 руб. указанные расходы подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО5 долг по оплате за электроэнергию в сумме 20 200 руб., расходы на оплату госпошлины 806 руб., расходы на оплату услуг нотариуса 8800 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 14.10.2017.

Судья И.М. Сираева