УИД30RS0003-01-2024-003314-46

№2-4554/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Астрахань 27 ноября 2025 года 

Советский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Иноземцевой Э.В., 

при секретаре Самохиной Г.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 

<

ФИО>7 к ООО «Специализированный ФИО2 -2» об обязании заключить договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости, взыскании компенсации морального вреда, неустойки и штрафа, предусмотренных законом,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный ФИО2 -2» об обязании заключить договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости, взыскании компенсации морального вреда, неустойки и штрафа, предусмотренных законом.

В обоснование иска указав, что 16 февраля 2024 года между ООО «Специализированный ФИО2 -2» и ФИО3 достигнуто соглашение о заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № СМ (594)-С4-м-139 на приобретение машино-место № 139, этаж - /-1/, площадь 13,25 кв.м.

В целях реализации заключенного соглашения участник долевого строительства обязан внести денежные средства в размере 198 000 рубля на Эскроу счет в ПАО «СБЕРБАНК» 

<

номер>. 

16 февраля 2024 года между ООО «Специализированный ФИО2 -2» и ФИО3 достигнуто соглашение о заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № СМ (594)-С4-м-144 на приобретение машино-место 

<

номер>, этаж - /-1/, площадь 13,25 кв.м.

В целях реализации заключенного соглашения участник долевого строительства обязан внести денежные средства в размере 198 000 рубля на Эскроу счет в ПАО «СБЕРБАНК» 

<

номер>. 

16 февраля 2024 года между ООО «Специализированный ФИО2 -2» и ФИО3 достигнуто соглашение о заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № СМ (594)-С4-м-142 на приобретение машино-место 

<

номер>, этаж - /-1/, площадь 13,25 кв.м.

В целях реализации заключенного соглашения участник долевого строительства обязан внести денежные средства в размере 198 000 рубля на Эскроу счет в ПАО «СБЕРБАНК» 

<

номер>. 

Участником долевого строительства ФИО3 условия договора выполнены в полном объеме, однако до настоящего времени договор со стороны продавца – Застройщика не выполнены.

Ответчик уклонился от заключения договора и их государственной регистрации не смотря на выполненные условия договоров истцом. 

В связи с этим истец ФИО3 просила суд обязать заключить ответчика договоры долевого участия в строительстве от 16 февраля 2024 года № СМ (594)-С4-м-139 на приобретение машино-место 

<

номер>, этаж - /-1/, площадь 13,25 кв.м; № СМ (594)-С4-м-144 на приобретение машино-место 

<

номер>, этаж - /-1/, площадь 13,25 кв.м и № СМ (594)-С4-м-142 на приобретение машино-место 

<

номер>, этаж - /-1/, площадь 13,25 кв.м. 

Взыскать компенсацию морального вреда, неустойку, предусмотренную законом о защите прав потребителей, а также штраф, предусмотренный данным законом в пользу истца.

ООО «Догма» протокольным определением суда привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Истец личного участия не принимала, извещена о дате судебного заседания.

Представитель истца ФИО4 иск поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, представил письменные возражения.

Представитель третьего лица ООО «Догма» в судебное заседание не явился, судом извещен о дате заседания, причина неявки суду неизвестна.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 432 данного кодекса договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 494 Гражданского кодекса Российской Федерации предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределённому кругу лиц, признаётся публичной офертой (п. 2 ст. 437), если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи.

В силу п. 2 ст. 497 Гражданского кодекса Российской Федерации договор розничной купли-продажи может быть заключён на основании ознакомления покупателя с предложенным продавцом описанием товара посредством каталогов, проспектов, буклетов, фотоснимков, средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и других) или иными способами, исключающими возможность непосредственного ознакомления потребителя с товаром либо образцом товара при заключении такого договора (дистанционный способ продажи товара).

Ст. 218 ГК РФ Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

П. 2 ст. 434 ГК РФ - Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что 15 февраля 2024 года между ООО «ДОГМА» и ФИО3 заключен договор оферты 

<

номер>. 

Согласно п. 3.1 договора Заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство оказать услуги по бронированию объекта, направленные на приобретение заказчиком объекта недвижимости. 

Согласно п. 5.1. Договора оферты стоимость услуг исполнителя составляет 5 000 рублей. 

<

дата> ФИО3 произвела акцепт оферты путем оплаты договора.

<

дата> между ООО «ДОГМА» и ФИО3 заключен договор оферты 

<

номер>. 

Согласно п. 3.1 договора Заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство оказать услуги по бронированию объекта, направленные на приобретение заказчиком объекта недвижимости. 

Согласно п. 5.1. Договора оферты стоимость услуг исполнителя составляет 5 000 рублей. 

<

дата> ФИО3 произвела акцепт оферты путем оплаты договора. 

<

дата> ФИО3 оплатила произвел акцепт оферты путем оплаты договора. 

<

дата> между ООО «ДОГМА» и ФИО3 заключен договор оферты 

<

номер>. 

Согласно п. 3.1 договора Заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство оказать услуги по бронированию объекта, направленные на приобретение заказчиком объекта недвижимости. 

Согласно п. 5.1. Договора оферты стоимость услуг исполнителя составляет 5 000 рублей. 

<

дата> ФИО3 произвела акцепт оферты путем оплаты договора. 

16 февраля 2024 года ответчик направил истцу договора купли-продажи № СМ (594)-С4-м-139 на приобретение машино-место 

<

номер>, этаж - /-1/, площадь 13,25 кв.м; № СМ (594)-С4-м-144 на приобретение машино-место 

<

номер>, этаж - /-1/, площадь 13,25 кв.м и № СМ (594)-С4-м-142 на приобретение машино-место 

<

номер>, этаж - /-1/, площадь 13,25 кв.м. 

В Соответствии с п. 3.2 договора № СМ6(594)-С4-м-139 участия в долевом строительстве объекта недвижимости цена договора составляет 660 005 (Шестьсот шестьдесят тысяч пять) рублей. Участник долевого строительства вносит денежные средства в счет уплаты цены настоящего Договора путем внесения денежных средств (депонируемая сумма) на счет эскроу 

<

номер> открытый в ПАО Сбербанк, БИК 041203602, коррсчет 30

<

номер> (далее по тексту – Эскроу-агент уполномоченный банк).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной Договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

В соответствии со справкой ПАО «СБЕРБАНК» выданной на имя 

<

ФИО>2 банк сообщил о том, что для целей оплаты по Договору участия в долевом строительстве № СМ6(594)-С4-м-139 от 

<

дата> открыт счёт эскроу 

<

номер> БИК 041203602 Кор. счёт 

<

номер>. 

Указанные денежные средства внесены во исполнения настоящего договора ФИО3 на эскроу счет, открытый на ее имя. 

В соответствии с п. 3.2 договора № СМ6(594)-С4-м-142 участия в долевом строительстве объекта недвижимости цена договора составляет 660 005 (Шестьсот шестьдесят тысяч пять) рублей. Участник долевого строительства вносит денежные средства в счет уплаты цены настоящего Договора путем внесения денежных средств (депонируемая сумма) на счет эскроу 

<

номер> открытый в ПАО Сбербанк, БИК 041203602, коррсчет 30

<

номер> (далее по тексту – Эскроу-агент уполномоченный банк). 

В соответствии со справкой ПАО «СБЕРБАНК» выданной на имя ФИО3 банк сообщил о том, что для целей оплаты по Договору участия в долевом строительстве СМ6(594)-С4-м-142 от 

<

дата> открыт счёт эскроу 

<

номер> БИК 041203602 Кор. счёт 

<

номер>. 

Указанные денежные средства внесены во исполнения настоящего договора ФИО3 на эскроу счет, открытый на ее имя. 

В соответствии с п. 3.2 договора № СМ6(594)-С4-м-142 участия в долевом строительстве объекта недвижимости цена договора составляет 660 005 (Шестьсот шестьдесят тысяч пять) рублей. Участник долевого строительства вносит денежные средства в счет уплаты цены настоящего Договора путем внесения денежных средств (депонируемая сумма) на счет эскроу 

<

номер> открытый в ПАО Сбербанк, БИК 041203602, коррсчет 

<

номер> (далее по тексту – Эскроу-агент уполномоченный банк). 

В соответствии со справкой ПАО «СБЕРБАНК» выданной на имя ФИО3 банк сообщил о том, что для целей оплаты по Договору участия в долевом строительстве СМ6(594)-С4-м-144 от 16 февраля 2024 года открыт счёт эскроу 

<

номер> БИК 041203602 Кор. счёт 

<

номер>. 

Указанные денежные средства внесены во исполнения настоящего договора ФИО3 на эскроу счет, открытый на ее имя. 

ФИО3 заключив вышеуказанные договоры, произведя акцепт оферты и внеся н эскроу счет денежные средства в размере 198 000 рублей по каждому договору осуществила акцепт оферты на заключение договора купли-продажи.

11 марта 2024 года ФИО3 отправила ООО «Специализированный ФИО2 -2» претензию, с требованием о исполнении обязательств. 

Кроме того, согласно п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Согласно разъяснениям п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых. вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в случае направления конкретному лицу предложения заключить договор, в котором содержатся условия, достаточные для заключения такого договора, наличие намерения отправителя заключить договор с адресатом предполагается, если иное не указано в самом предложении или не вытекает из обстоятельств, в которых такое предложение было сделано.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством при разрешении данного спора является установление того, что документ исходит от стороны по договору, и наличие намерения отправителя заключить договор с адресатом на указанных условиях. Доказательством последнего по общему правилу признается подпись контрагента на документе.

Между тем, истом в материалы дела представлены договоры публичной оферты (далее Оферты) на заключение договора на оказание юридических, консультационных и услуг бронирования от 15.02.2024 г. № 11)112876, № ID 112883, № И) 112884, заключённые, между Истцом (Заказчик) и ООО «ДОГМА» (Исполнитель), путем акцента оферты в виде оплаты услуг Исполнителю.

Согласно п. 3.2. указанных договоров оферты Исполнитель обязался оказать Заказчику в том числе услугу по подготовке договоров долевого участия.

Во исполнение указанных обязательств ООО «ДОГМА» направил проекты договоров СМ6(594)-С4-м-142, СМ6(594)-С4-м-144, СМ6(594)-С4-м-139 в адрес Истца посредством мессенджера Whatsapp по номеру +7 927 664-76-71 с сопроводительным текстом «Договоры на ознакомление» без подписи и печати Ответчика.

В дальнейшем 28.02.2024 г. ООО «ДОГМА» уведомил истца об изменении стоимости объектов долевого строительства.

Направление проектов договоров долевого участия ООО «ДОГМА» в адрес истца не свидетельствует о намерении ответчика заключить с истцом спорные договоры, т.к. от него не исходят, не подписаны, в связи с чем офертой ответчика не являются и не связывают его указанными в проектах условиями.

Кроме того, к отношениям, связанным с заключением договоров участия в долевом строительстве, не применяются нормы, регулирующие отношения розничной купли-продажи.

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются специальными нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закона об участии в долевом строительстве).

Законом об участии в долевом строительстве не предусмотрено, что на указанные правоотношения распросфаняются нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения по договору розничной купли-продажи, в том числе и правила по оплате цены договора

Законом о долевом строительстве установлены специальные нормы оплаты по указанным договором. В соответствии сп. 3 ст. 5 Закона уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В связи с этим перечисление истцом денежных средств на счета эскроу до регистрации договоров участия в долевом строительстве не может расцениваться как акцепт оферты и не свидетельствует о заключении указанных договоров.

Суд отмечает, что по своей правовой конструкции договор участия в долевом строительстве не является публичным, так как из толкования статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (части 1, 2) следует, что цена договора участия в долевом строительстве устанавливается и изменяется по соглашению сторон, что исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (пункт 2 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Также, суд указывает, что в частях 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодатель прямо устанавливает право застройщика отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, в связи с чем, оснований для признания указанного вида договора публичным не имеется.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и. (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).

Договор должен содержать в том числе: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства (ч. 4).

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Исходя из способа и формы размещения, информация о продаже парковочных мест, размещенная на сайте ООО «ДОГМА» и специализированного застройщика «Парк Победы-2», адресована неопределенному кругу лиц, направлена на привлечение внимания к объекту рекламирования, способствует формированию интереса к нему и его продвижению на рынке, то есть соответствует всем признакам рекламы, установленным л. 2 ст, 3 Закона о рекламе.

Таким образом, рассматриваемая информация является рекламой товара, не является офертой (публичной офертой), так как не содержит указания на существенные условия договора участия в долевом строительстве, установленные ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При установленных обстоятельствах, требования истца об обязании ответчика заключить договоры купли-продажи долевого участия строительства объектов недвжимости не подлежат удовлетворению. Соответственно, производные от основного требования, требования о взыскании неустойки, штрафа также не подлежат удовлетворению. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194 -199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО1 

<

ФИО>8 в удовлетворении исковых требований к ООО «Специализированный Застройщик «Парк Победы – 2» об обязании ответчика заключить договоры купли-продажи долевого участия строительства объектов недвжимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Астраханский областной суд в течение одного месяца, через районный суд.

Мотивированное решение составлено 27 ноября 2025 года.

Судья: Иноземцева Э.В.