РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Киренск 28 ноября 2018 года 

Киренский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Седых Д.А., при секретаре Тетериной Е.Г., с участием представителя ответчика-истца ФИО1 ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-473/2018 по исковому заявлению Администрации Киренского муниципального района к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Киренского муниципального района о взыскании компенсации расходов на ремонт помещения, обязании зачета в счет арендной платы расходов на производство ремонта арендованного имущества, 

УСТАНОВИЛ:

Иск Администрации Киренского муниципального района мотивирован тем, что ответчик ФИО1 не исполнила свою обязанность по внесению арендной платы за пользование объектом недвижимости: нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 49,7 кв.м. по договору аренды от 12.08.2013г. 

Истец-ответчик Администрация Киренского муниципального района с учетом уточнений просил взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды № 3 от 12.08.2013г. в сумме 78 796 руб. 99 коп. за период с 06.12.2013г. по 20.08.2018г., пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 17 057 руб. 50 коп.

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 на ремонт помещения затрачено 195 902,97 руб.

С учетом уточнений ответчик-истец ФИО1 просила взыскать с Администрации Киренского муниципального района компенсацию расходов в сумме 195 902,97 руб., обязать Администрацию Киренского муниципального района зачесть в счет арендной платы расходы на производство ремонта арендованного имущества в сумме 20 404,58 руб., взыскать расходы по уплате государственной пошлине в сумме 5118 руб.

В судебное заседание представитель истца-ответчика Администрации Киренского муниципального района не явился, в письменном заявлении его представитель просил рассмотреть дело без их участия. 

Ответчик-истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В письменных возражениях указала, что 23 января 2017 года между ней и и.о. главы администрации Киренского муниципального района было подписано соглашение о расторжении договора аренды №3 от 12.08.2017 года, а также акт приема-передачи и переданы ключи от указанного нежилого помещения. В ходе подписания настоящих документов с представителем администрации был согласован вопрос о зачете затраченных ею средств на ремонт в счет арендных платежей. На основании соглашения о расторжении договора № 3 от 12.08.2013г. сумма по арендным платежам составляет 20 404,58 рублей. 

Представитель ответчика-истца ФИО1 ФИО2 в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать и удовлетворить исковые требования ФИО1 

Представитель истца-ответчика Администрации Киренского муниципального района в письменном отзыве указал на несогласие со встречным иском, считая его необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку из п. 3 акта приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> следует, что арендатор принимает помещение с недостатками, обозначенными в пункте 2 данного акта, и не имеет претензий к арендодателю в отношении имущества, подлежащего передачи по договору аренды № 3 от 12.08.2013г. Договором аренды установлена обязанность арендатора производить за свой счет текущий и косметический ремонт арендуемого помещения (пп. «к» п. 2 договора). Истцом не приложены акты выполненных работ, а также договоры подряда, что свидетельствует о том, что истцом фактически не проводились заявленные им работы. Представленные истцом документы - фактуры на закупку материалов не подтверждают затраты именно ФИО1 Просил в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства. 

12 августа 2013 года между арендодателем Администрацией Киренского муниципального района и арендатором индивидуальным предпринимателем ФИО1, был заключен договор № 3 долгосрочной аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование арендатору за плату помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> общей площадью 49,7 кв.м., для размещения торгового павильона, а арендатор обязался использовать арендованное имущество в соответствии с целями договора и назначением имущества, своевременно вносить арендную плату; срок договора аренды определен сторонами с 12.08.2013г. по 13.08.2018г. Пунктом 3.3 договора аренды арендная плата определена в размере 35 131 руб. 48 коп. в год без учета НДС; 8 782 руб. 86 коп. в квартал без учета НДС; 2 927руб.62 коп. в месяц без учета НДС. Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца отчетного квартала в течение срока действия. 

23 января 2017 года между ФИО1 и Администрацией Киренского муниципального района в лице и.о. главы ФИО3 заключено соглашение о расторжении договора аренды № 3 от 12.08.2013г., по которому договор аренды № 3 от 12.08.2013г. между сторонами расторгнут с 01.01.2017г., сторонами согласовано, что задолженность по арендной плате за пользование муниципальным имуществом по состоянию на 01.01.2017г. составляет 20 404 руб. 58 коп.

Данные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами: договором аренды № 3 от 12.08.2013г., актом приема-передачи помещения в аренду от 12.08.2013г., претензией о погашении задолженности по договору аренды № 3, соглашением о расторжении договора аренды № 3 от 12.08.2013г., актом приема-передачи объекта недвижимости от 23 января 2017г.

Так, из соглашения от 23 января 2017 года о расторжении договора аренды № 3 от 12.08.2013г. следует, что стороны расторгли договор аренды № 3 о передаче объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, являющегося имуществом казны с 01.01.2017г. Арендатор обязуется оплатить задолженность по арендной плате за пользование муниципальным имуществом в размере 20 404 руб. 58 коп. до 15 февраля 2017 года. По акту приема-передачи объекта недвижимости от 23 января 2017г. арендатор ФИО1 передала, а администрация Киренского муниципального района приняла нежилое помещение № 24, общей площадью 49,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Указанные доказательства суд оценивает как относимые, допустимые и достоверные, имеющие взаимную связь, а их совокупность – как достаточную для подтверждения установленных обстоятельств дела. 

При разрешении данного дела суд руководствовался следующими законами.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку по соглашению от 23 января 2017 года договор аренды № 3 от 12.08.2013г. между ФИО1 и Администрацией Киренского муниципального района расторгнут, арендованное помещение возвращено арендодателю, не имеется оснований для взыскания с арендатора платы за пользование имуществом после расторжения договора с 01.01.2017г. 

Т.к. определенная соглашением сторон задолженность за аренду муниципального имущества по состоянию на 01.01.2017г. в размере 20 404 руб. 58 коп. ФИО1 в установленный срок до 15.02.2017г. не погашена, исковое заявление о взыскании задолженности в указанном размере подлежит удовлетворению. Кроме того, подлежат частичному удовлетворению исковые требования Администрации Киренского муниципального района о взыскании с арендатора ФИО1 пеней за несвоевременную уплату задолженности по арендной плате за период с 15.02.2017 г. по 28.11.2018г. в размере 3 632 руб. 35 коп. из расчета:

с 15.02.2017г. по 26.03.2017г.: 20404,58 руб. х 40 х 1/300 х 10%=272,06 руб.;

с 27.03.2017г. по 01.05.2017г.: 20404,58 руб. х 36 х 1/300 х 9,75%=238,73 руб.;

с 02.05.2017г. по 18.06.2017г.: 20404,58 руб. х 48 х 1/300 х 9,25%=301,99 руб.;

с 19.06.2017г. по 17.09.2017г.: 20404,58 руб. х 91 х 1/300 х 9%= 557,05 руб.;

с 18.09.2017г. по 29.10.2017г.: 20404,58 руб. х 42 х 1/300 х 8,5%=242,81 руб.;

с 30.10.2017г. по 17.12.2017г.: 20404,58 руб. х 49 х 1/300 х 8,25%=274,95 руб.;

с 18.12.2017г. по 11.02.2018г.: 20404,58 руб. х 56 х 1/300 х 7,75%=295,19 руб.;

с 12.02.2018г. по 25.03.2018г.: 20404,58 руб. х 42 х 1/300 х 7,5%=214,25 руб.;

с 26.03.2018г. по 16.09.2018г.: 20404,58 руб. х 175 х 1/300 х 7,25%=862,94 руб.; 

с 17.09.2018г. по 28.11.2018г.: 20404,58 руб. х 73 х 1/300 х 7,5%=372,38 руб.).

Указанный расчет произведен согласно п. 4.3. договора № 3 долгосрочной аренды нежилого помещения, заключенного 12.08.2013г. между Администрацией Киренского муниципального района и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в соответствии с которым в случае нарушения п. 3.2. настоящего договора (арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально в сумме установленной п. 3.3. настоящего договора, не позднее 5 числа первого месяца отчетного квартала в течение срока действия договора.) начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, вплоть до фактической уплаты задолженности.

Исковые требования ФИО1 о взыскании с Администрации Киренского муниципального района компенсации расходов на ремонт помещения в размере 195 902 руб. 97 коп., обязании ответчика зачесть в счет арендной платы расходы на производство ремонта арендованного имущества в сумме 20404 руб. 58 коп. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия собственника нежилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.

В нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства наличия такого согласия истцом-ответчиком ФИО1 суду не представлены.

Таким образом, работы были выполнены без согласия собственника нежилого помещения, результат выполненных работ к приемке не предъявлялся и ответчиком принят не был, факт получения имущественной выгоды не доказан.

Кроме того, при заключении соглашения о расторжении договора аренды № 3 от 12.08.2013г. заключенного между Администрацией Киренского муниципального района и индивидуальным предпринимателем ФИО1, сторонами достигнута устная договоренность о зачете затраченных ФИО1 средств на ремонт арендуемого нежилого помещения в счет арендных платежей.

Также согласно п. 4.2 договора при обнаружении недостатков сданного жилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно акту приема-передачи помещения в аренду от 12.08.2013г. при осмотре переданного по настоящему акту помещения обнаружены недостатки: в помещении отсутствует система теплоснабжения и водоснабжения. В помещении отсутствует электроэнергия. Требуется текущий ремонт стен, потолков, входной двери. Стороны пришли к соглашению о том, что арендатор принимает помещение с недостатками, указанными в п. 2 настоящего акта. Претензий арендатора к арендодателю не имеется.

Таким образом, арендатор ФИО1 знала о наличии в помещении недостатков, тем не менее приняла решение об аренде помещения за оговоренную плату, подписанием акта приема-передачи подтвердила отсутствие у нее претензий к арендованному помещению.

При таких обстоятельствах не имеется основания полагать, что при пользовании арендованным имуществом арендатором ФИО1 были обнаружены недостатки, препятствующие пользованию помещением, и на их устранение арендатором ФИО1 потрачены денежные средства, поэтому исковые требования ФИО1 к Администрации Киренского муниципального района удовлетворению не подлежат.

Рассматриваемый спор по основным требованиям не оплачен государственной пошлиной, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании ст. 333.36 НК РФ. 

На основании п.8 ч.1 ст.333.20 НК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере, предусмотренном ч.1 ст. 333.19 НК РФ, согласно которой по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 20 001 рубля до 100 000 рублей - 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей. При цене иска в 24036, 93 руб. (20404,58 + 3632,35) уплате подлежит государственная пошлина в размере 921 руб. 11 коп. Таким образом, с ответчика ФИО1 по первоначальному иску подлежит взысканию в доход бюджета Киренского муниципального района государственная пошлина в размере 921 руб. 11 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

1. Исковое заявление Администрации Киренского муниципального района удовлетворить частично. 

2. Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ур. 

<

адрес>, в пользу Администрации Киренского муниципального района задолженность по договору аренды № 3 от 12.08.2013г. в размере 20 404 руб. 58 коп., пени за нарушение обязательств по договору в сумме 3 632 руб. 35 коп. Начисление процентов за нарушение сроков внесения арендной платы производить за каждый день просрочки по день фактического исполнения решения суда, исходя из суммы долга по ставке рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставке ЦБ РФ) в размере, действующем на момент уплаты задолженности. 

3. Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Киренского муниципального района государственную пошлину в размере 921 руб. 11 коп. 

4. В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к Администрации Киренского муниципального района отказать. 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Киренский районный суд в течение 1 месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий 

........................................

Подлинник находится в материалах 

гражданского дела № 2-473/2018 

Киренского районного суда Иркутской области