Дело № 3а-41/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2024 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Кутиловой Е.А.

с участием представителей административного ответчика - ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО3, ФИО4,

представителя заинтересованного лица - Администрации города Твери ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кэш энд Керри» об оспаривании решения ГБУ «Центр кадастровой оценки»» от 24 января 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ«Центр кадастровой оценки» от 24 января 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в размере 150055000 рублей по состоянию на 30 июня 2023 года.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает право административного истца, являющегося собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, расчет которого производится исходя из кадастровой стоимости. 

С целью установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в указанном размере административный истец обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением, по результатам рассмотрения которого Учреждением принято оспариваемое решение со ссылкой на несоответствие представленного им отчета об оценке от 07 июля 2023 года №, составленного оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности, наличие ошибок, повлиявших на итоговый результат расчета.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, а также заявление об уточнении административных исковых требований и установлении рыночной стоимости в размере 162902000 рублей на основании результатов судебной экспертизы. 

Представители административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» ФИО3 и ФИО4, представитель заинтересованного лица Администрации города Твери ФИО5 в судебном заседании не согласились с требованием о признании решения Учреждения незаконным, против установления рыночной стоимости в размере, установленном заключением судебной экспертизы, не возражали.

Представители административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, заинтересованного лица - публично-правовой компании «Роскадастр», извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «под многофункциональный торговый комплекс с приобъектной парковкой», площадью 44618+/-74 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, государственная регистрация права произведена 23 апреля 2014 года.

Являясь правообладателем земельного участка, обязанным в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, административный истец вправе обратиться в суд с заявленными требованиями, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 года № 9-нп по состоянию на 01 января 2022 года. 

Принадлежащий административному истцу земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. Согласно выписке из ЕГРН от 20 сентября 2023 года его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 205889 761 руб.

Вопросы оспаривания кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости регулирует статья 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

На основании части 2 статьи 6, пункта 5.1 части 1 статьи 7 данного Федерального закона рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является ГБУ «Центр кадастровой оценки», созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 7 декабря 2017 года № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 года № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2022 года.

Таким образом, после 1 июля 2022 года на территории Тверской области установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется в порядке, установленном указанным нормативным положением путем рассмотрения заявлений заинтересованных лиц и принятия соответствующих решений ГБУ «Центр кадастровой оценки».

26 декабря 2023 года Общество обратилось в данное бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 150 055 000 руб. по состоянию на 30 июня 2023 года, в подтверждение которой представило отчет об оценке от 07 июля 2023 года №, составленный оценщиком ООО«

<

данные изъяты>» ФИО1

24 января 2024 года ГБУ «Центр кадастровой оценки» принято решение № об отказе в удовлетворении данного заявления с указанием на допущенные оценщиком нарушения федеральных стандартов оценки.

В части наличия у административного ответчика полномочий на принятие данного решения и соблюдения процедуры его принятия требования действующего законодательства ГБУ «Центр кадастровой оценки» не нарушены, что в ходе судебного разбирательства участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке от 07 июля 2023 года № требованиям законодательства об оценочной деятельности определением суда от 10 апреля 2024 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту – оценщику ООО «Олимп» ФИО2

Согласно заключению эксперта от 13 мая 2024 года № указанный отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 7.3 ФСО VI, пункта 3.2 ФСО № IV, пунктов 11, 22 ФСО № 7, пунктов 9, 10 ФСО V. Данные нарушения и ошибки, в том числе указанные в решении ГБУ «Центр кадастровой оценки», повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Так, оценщиком не выполнено требование статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и пункта 11 ФСО № 7, полноценное исследование рынка, к сегменту которого относится земельный участок, не проведено. Несмотря на наличие достаточного количества предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения в городе Твери, оценщик проанализировал лишь 6 предложений, из которых 3 относятся к ценовому диапазону ниже среднего и связаны с объектами, находящимися за пределами города Твери. 

В нарушение пунктов 9, 10 ФСО № V, пункта 22 ФСО № 7 оценщиком в качестве аналогов № 1 и № 2 использованы земельные участки, относящиеся к сегменту рынка объектов дорожного (придорожного) сервиса, в то время как оцениваемый земельный участок относится к иному сегменту – рынка земельных участков, предназначенных для торгово-офисной застройки.

Аналоги № 2 и № 3 находятся за пределами города Твери и не сопоставимы с объектом оценки по местоположению. Однако корректировка, учитывающая данное различие сравниваемых объектов, оценщиком не применена.

Также не учтено, что в отличие от объекта оценки, у аналога № 1 отсутствуют асфальтированные подъездные пути, и подъезд к нему возможен только через другие земельные участки.

Необоснованно оценщиком не применена корректировка на полное (у аналога № 1) и частичное (у аналогов № 2 и № 3) отсутствие инженерных коммуникаций. 

В нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ в объявлении о продаже аналога № 3 указано две разные цены предложения: – 416667 руб./сот. и 450000 руб./сот., что свидетельствует о неоднозначности используемых в расчете оценщика данных и вводит в заблуждение пользователей отчета.

В связи с приведенными нарушениями эксперт в соответствии с пунктами 22, 23 ФСО № 7 произвел новый расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метода корректировок).

В процессе оценки эксперт из приведенного в заключении объема имеющихся данных о предложениях в сегменте рынка земельных участков коммерческого назначения в городе Твери отобрал три аналога, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком по ценообразующим факторам, и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30 июня 2023 года в размере 162902 000 руб. 

Оценив экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие об обстоятельствах, которые могли явиться основанием для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

Лица, участвующие в деле, выводы судебной экспертизы не оспорили, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались. 

Установленные экспертом нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были указаны в оспариваемом решении Учреждения в качестве основания его принятия.

При таких обстоятельствах у ГБУ «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» при рассмотрении заявления административного истца имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. Оспариваемое решение Учреждения требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, соответствует, в связи с чем административные исковые требования о признании его незаконным удовлетворению не подлежат. При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 30 июня 2023 года в размере 162902000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кэш энд Керри» удовлетворить частично.

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кэш энд Керри» о признании незаконным решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 24 января 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 30 июня 2023 года в размере 162902000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 31 мая 2024 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова