УИД 61OS0000-01-2021-000224-44

дело 3а-238/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2021 г. г. Ростов-на-Дону

Судья Ростовского областного суда Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением в котором указал, что кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23 200 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определенная по состоянию на 6 апреля 2018 г. составляет 368 026 936,00 руб., что значительно превышает рыночную стоимости определенную в отчете оценщика и влияет на размер арендных платежей. Первоначально просил установить стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: залы для аттракционов и развлечений, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика в размере 173 452 000 руб.

В ходе рассмотрения дела административный истец в лице представителя ФИО2, действующей по доверенности, письменно уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). Просит установить кадастровую стоимость земельного участка расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в размере равном его рыночной стоимости в сумме 188 384 000 руб., по состоянию на 6 апреля 2018 г.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен, согласно поступившего ходатайства, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель административного истца ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц: Департамент имущественно - земельных отношений г.Ростова-на-Дону (ДИЗО г.Ростова-на-Дону), Управление Росреестра по Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. 

Представителем Правительства Ростовской области ФИО3, действующим по доверенности, подано ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, где также указано, что Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере, установленном судебной оценочной экспертизой равной 188 384 000 руб.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. 

В ходе подготовки дела представителем ФГБУ «ФКП Росреестр» ФИО4, действующей по доверенности, представлен письменный отзыв, в котором указано, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23 200 кв.м из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: залы для аттракционов и развлечений, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН участок поставлен на государственный кадастровый учет 26 августа 2016 г., находится в пользовании по договору аренды у ФИО1 Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании заявления от 3 апреля 2018 г. об изменении вида разрешенного использования, по состоянию на 6 апреля 2018 г., в сумме 368 026 936 руб., внесена в ЕГРН 6 апреля 2018 г. Просила рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра». 

Представитель ДИЗО г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. 

В письменном отзыве представитель ДИЗО г.Ростова-на-Дону ФИО5, действующая по доверенности, указала, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН передан в аренду по договору № 37728 от 17 декабря 2018 г., арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, снижение которой повлияет на доходную часть муниципального бюджета. Просила отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

В письменном отзыве представитель Росреестра ФИО6, действующий по доверенности, указал, что Управление не являлось стороной государственного контракта на оказание услуг по определению кадастровой стоимости земель населенных пунктов, в соответствии со ст.8 Закона о регистрации вносило в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, не изменяя поступившие сведения. Таким образом, прав административного истца не нарушало. Просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, были надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Закон об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23 200 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: залы для аттракционов и развлечений, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается договором аренды № 37728 от 17 декабря 2018 г. и выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации)

Абзацем 6 пункта 6 данного Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 2.5 договора № 37728 от 17 декабря 2018 г., размер арендной платы считается измененным с момента изменения государственной кадастровой оценки земли.

Таким образом, ФИО1 вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренными законом.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке № 226/1-02/21 от 07 июля 2021 г. оценщика ООО «Интер-Эксперт», в котором сделан вывод, что по состоянию на 6 апреля 2018 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23 200 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составила 173 452 000 руб. 

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта. 

Проведение экспертизы было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Судебное экспертное бюро» (АНО «Экспертное судебное бюро») ФИО10

По заключению судебной экспертизы от 16 сентября 2021 г. № 115-Э/2021, рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 6 апреля 2018 г. составляла 188 384 000 руб.

Возражений, замечаний на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

При составлении заключения судебным экспертом проведен достаточно полный анализ местоположения объекта, установлено, что земельный участок относится к сегменту коммерческой офисно-торговой застройки; проведен анализ рынка земельных участков в г. Ростове-на-Дону, имеющих характеристики аналогичные исследуемому объекту. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал пять объектов, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта (таблица 10). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признаёт экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на динамику сделок на рынке (дата продажи), скидки к ценам предложений, на местоположение, на общую площадь и установлен размер рыночной стоимости участка (таблица 11).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки. 

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 16 сентября 2021 г. № 115-Э/2021 и считает возможным положить в основу решения содержащийся в нем вывод, который, является аргументированным и убедительным, соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ.

В соответствии с указанным, возможно установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной в размере 188 384 000 рублей. 

В данном случае отчет об оценке № 226/1-02/21 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 27 июля 2021 г.

Решая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и исходит из следующего.

Суд учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались. 

Таким образом, решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью участка составляет 49 %, что само по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений.

Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца. 

АНО «Экспертное судебное бюро» представило в суд финансово-экономическое обоснование размера стоимости проведенной экспертизы в сумме 45 000 рублей, который определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 45 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293 КАС РФ, суд 

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23 200 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: залы для аттракционов и развлечений, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 6 апреля 2018 г., в сумме 188 384 000 рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 июля 2021 г. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Автономной некоммерческой организации «Судебное экспертное бюро» денежные средства в размере 45 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд. 

Судья О.В.Журба