Дело № 3а-207/2025 

УИД 26OS0000-04-2025-000019-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2025 года г. Ставрополь 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установила:

ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в котором просит установить кадастровую стоимость в отношении объектов с кадастровыми номерами … и … по состоянию на 01.01.2023.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости с кадастровым номером …, площадью 1710,8 кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: торговое, расположенного по адресу: 

<

...>, и с кадастровым номером …, площадью 2420 кв.м, вид объекта: помещение, назначение: нежилое, наименование: торговое, расположенного по адресу: … 

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 23.12.2024 и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.09.2024 и 04.10.2024 соответственно следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 111 482 769,2 руб., а объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 76 032 109,24 руб., 

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, первоначально просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 72 333 000 рублей, определенной в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» от 24.12.2024 № 522/2024 и кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 48 280 000 рублей, определенной в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» от 24.12.2024 № 523/2024.

В дальнейшем представитель ФИО2 уточнила требования административного иска и просила установить кадастровую стоимость спорных объектов в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы. 

Определением Ставропольского краевого суда от 28.01.2025, вынесенным в протокольной форме, поскольку административный истец оспаривает результаты кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, одна из которых определена актом государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» (далее - ГБУ СК «Ставкрайимущество») от 09.10.2024 №АОКС-26/2024/000298, ГБУ СК «Ставкрайимущество» переведено из числа заинтересованных лиц в соответчики (т. 1 л.д. 249).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержала уточненные административные исковые требования с учетом выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы и просила их удовлетворить, исходя из рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, установленной в заключении эксперта. 

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», представители заинтересованных лиц администрации г. Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя не явились, извещены о дате судебного заседания надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО3 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 240-243). 

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Выслушав представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности объект налоговые платежи рассчитывается из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости: 

- здания с кадастровым номером …, площадью 1710,8 кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: торговое, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), расположенного по адресу: …, что подтверждается Выписками из ЕГРН от 04.10.2024 (т. 1 л.д. 12-14, 57-60) и от 29.01.2025 (т.ю 1 л.д. 271-273), 

- и помещения с кадастровым номером …, площадью 2420 кв.м, вид объекта: помещение, назначение: нежилое, наименование: торговое, виды разрешенного использования : нежилое (нежилое помещение), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, городской округ город Ставрополь, 

<

...>, что подтверждается Выписками из ЕГРН от 30.09.2024 (т. 1 л.д. 7-10, 48-56) и от 29.01.2025 (т. 1 л.д. 261-270). 

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 111 482 769,2 руб., а объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 76 032 109,24 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.12.2024 №КУВИ-001/2024-310433052 (т. 1 л.д. 11) и № КУВИ-001/2024-310434180 (т. 1 л.д. 14).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, представитель административного истца в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» от 24.12.2024 № 522/2024 в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 72 333 000 рублей (т. 1 л.д. 15, 61-146) и отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» от 24.12.2024 № 523/2024, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … определена по состоянию на 01.01.2023 в размере 48 280 000 рублей (т. 1 л.д. 147-229).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). 

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 28 января 2025 года по делу по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО4 № 201 от 21.03.2025 итоговая величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 76 949 000 рублей, а с кадастровым номером … определена в размере 49 481 000 рублей, что сторонами не оспаривается.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО4 № 201 от 21.03.2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично12.03.2025. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото и схемы. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – коммерческой доходной недвижимости – офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимостиьного назначения (капитальные здания премиум-класса, все коммуникации) без учета стоимости торгового оборудования.

Для исследования рынка предложений о продаже недвижимости экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет за период 12 месяцев до даты оценки в ближайшем районе расположения объектов оценки помещения в многоквартирных жилых домах от 200 кв.м. торгового назначения в 

<

...> и ФИО5, а также здания торгового назначения в г. Ставрополе), и отобрано по 3 объекта-аналога к каждому из объектов оценки, которые имеют наиболее сопоставимые характеристики с объектом экспертизы. Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости здания и пормещения доходным подходом (методом прямой капитализации) - 100%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки. 

При исследовании экспертом применены корректировки на различия между объектами оценки и объектами-аналогами: на конфигурацию, форму, рельеф земельного участка и панорамный вид с участка, на уторговывание, на назначение (использование) зданий, помещений, на красную линию коммерческих зданий и помещений, на встроенное, пристроенное помещение/отдельно стоящее здание, на этаж расположения, на качество внутренней и наружной отделки общественных зданий и помещений, на износ коммерческой недвижимости, на общую площадь коммерческого здания, помещения. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об определении рыночной стоимости недвижимого имущества ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» от 24.12.2024 № 523/2024 и № 522/2024 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО4 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО6 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленных отчетов. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263, а также актом АОКС-26/2024/000298 от 09.10.2024 и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО4 № 201 от 21.03.2025 на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – 01.01.2023. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 25 декабря 2024 года (согласно сведений о дате отправки электронного документа). 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: торговое, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), расположенного по адресу: 

<

...>, в размере равном его рыночной стоимости 49 481 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером …, площадью 2420 кв.м, вид объекта: помещение, назначение: нежилое, наименование: торговое, виды разрешенного использования : нежилое (нежилое помещение), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, городской округ город Ставрополь, 

<

...>, в размере равном его рыночной стоимости 76 946 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ….. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 25 декабря 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 апреля 2025 года. 

Судья И.А. Черниговская