дело № 3а-205/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000034-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, 

установил:

ФИО2 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№, площадью 2079,7 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, назначение: «нежилое», наименование: «нежилое здание», вид разрешенного использования: «нежилое (нежилое здание), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости в размере 21 837 000 рублей;

№, площадью 467,5 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, назначение: «нежилое», наименование: «административный корпус №», расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости в размере 11 839 800 рублей;

№, площадью 469,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, назначение: «нежилое», наименование: «административный корпус №», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости в размере 12 045 800 рублей

по состоянию на 01.01.2023 г., установленном отчетом об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 25.12.2024 г. № КС 262/2024.

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 г. № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 01.01.2023 г. 37 430 814,95 рублей для здания с кадастровым номером №, 22 117 102,43 рублей для здания с кадастровым номером №, 22 230 644,77 рублей для здания с кадастровым номером №.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов. 

Административный истец и его представитель (заявлено о рассмотрении дела в отсутствие истца), представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), представители заинтересованных лиц – ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, Администрации города Пятигорска Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В письменных уточнениях представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно выводам заключения судебной экспертизы.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов дела видно, что административный истец - ФИО1 является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№, площадью 2079,7 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, назначение: «нежилое», наименование: «нежилое здание», вид разрешенного использования: «нежилое (нежилое здание), расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.01.2025 г. № КУВИ-001/2025-8942291, запись регистрации от 12.01.2011 г. № (т. 1 л.д. 155-157),

№, площадью 467,5 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, назначение: «нежилое», наименование: «административный корпус №», расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.01.2025 г. № КУВИ-001/2025-8942313, запись регистрации от 14.12.2020 г. № №-26/474/2020-1 (т. 1 л.д. 158-161),

№, площадью 469,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, назначение: «нежилое», наименование: «административный корпус №», расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.01.2025 г. № КУВИ-001/2025-8915450, запись регистрации от 21.01.2021 г. № №-26/106/2021-2 (т. 1 л.д. 163-165).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 г. № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 01.01.2023 г. 37 430 814,95 рублей для здания с кадастровым номером №, 22 117 102,43 рублей для здания с кадастровым номером №, 22 230 644,77 рублей для здания с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 27.12.2024 г. № КУВИ-001/2024-314788483, № КУВИ-001/2024-314789076, № КУВИ-001/2024-314789743 (т. 1 л.д. 13, 14,15).

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 25.12.2024 г. № КС 262/2024 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 21 837 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 11 839 800 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 12 045 800 рублей (т. 1 л.д. 30-138).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключениями эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО3 от 04.04.2025 г. № 10/2-Э/02/2025 и № 10/1-Э/02/2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 20 046 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 13 132 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 13 191 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключений судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО3 от 04.04.2025 г. № 10/2-Э/02/2025 и № 10/1-Э/02/2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанные экспертные заключения подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, содержат подробное описание проведенного исследования.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования 17.03.2025 г., дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключениях судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процессов оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, фактических данных о ценах предложений объектов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены выводы о рынке недвижимости.

Объект недвижимости с кадастровым номером № относится к сегменту объектов производственно-складского назначения.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № относятся к сегменту объектов коммерческого назначения.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № эксперт применил сравнительный подход – 75%, доходный подход – 25 %.

При определении рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами №, № эксперт применил сравнительный подход – 50%, доходный подход – 50 %.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Обоснование применения определенных подходов и корректировок, как и отказ от применения иного подхода и корректировок при оценке объектов исследования экспертом в заключениях изложено. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключения эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключениям судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертных заключений, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключениях судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключениях эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертных заключениях итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключения эксперта базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключениях приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Выводы, содержащиеся в заключениях судебной оценочной экспертизы, также опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом их уникальных характеристик, и внесение в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, которых подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска, основанного на результатах судебной экспертизы. 

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключениями судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимого имущества. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно – 28 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 20 046 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 13 132 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 13 191 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 28 декабря 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 28 апреля 2025 года. 

Судья Ситькова О.Н.