Дело № 3А-183/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 апреля 2017 года г. Красноярск 

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В., 

при секретаре судебного заседания Гурулевой Е.М.,

с участием представителей административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Интервал» ФИО1, ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-183/2017 по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Интервал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Интервал» (далее – ООО «Интервал») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя тем, что истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №:1580, №:1584, №:1585, №:1588, №:1589 расположенных по адресу: 

<

...> 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 09 декабря 2014 года для земельного участка с кадастровым номером №:1580 установлена кадастровая стоимость в размере 163 057 157 рублей 76 копеек, для земельного участка с кадастровым номером №:1584 установлена кадастровая стоимость в размере 347 374 987 рублей 36 копеек, для земельного участка с кадастровым номером №:1585 установлена кадастровая стоимость в размере 87 474 549 рублей, для земельного участка с кадастровым номером №:1588 установлена кадастровая стоимость в размере 18 916 107 рублей 60 копеек, для земельного участка с кадастровым номером №:1589 установлена кадастровая стоимость в размере 58 004 900 рублей.

По итогам независимой оценки стоимости земельных участков, выполненной ООО «Альянс-Оценка» и представленной в отчетах № 2328 (учетный № 2328зу-2016) и № 2491 (учетный № 2491зу-2016) от 27 июля 2016 года, по состоянию на 09 декабря 2014 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1580 составляет 7 929 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1584 составляет 100 077 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1585 составляет 29 417 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1588 составляет 9 510 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1589 составляет 20 740 000 рублей.

Отчёты № 2328 (учетный № 2328зу-2016) и № 2491 (учетный № 2491зу-2016) от 27 июля 2016 года получили положительные экспертные заключения № 6271 и № 6272 от 11 ноября 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков».

Установление кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующей их рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку истец является плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем, 07 февраля 2017 года ООО «Интервал» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 02 марта 2017 года № 78 в удовлетворении заявления было отказано.

Просит:

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1580 в размере его рыночной стоимости – 7 929 000 рублей, определенной по состоянию на 09 декабря 2014 года.

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1584 в размере его рыночной стоимости – 100 077 000 рублей, определенной по состоянию на 09 декабря 2014 года.

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1585 в размере его рыночной стоимости – 29 417 000 рублей, определенной по состоянию на 09 декабря 2014 года.

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1588 в размере его рыночной стоимости – 9 510 000 рублей, определенной по состоянию на 09 декабря 2014 года.

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1589 в размере его рыночной стоимости – 20 740 000 рублей, определенной по состоянию на 09 декабря 2014 года.

Представители административного истца ООО «Интервал» ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенности, настаивали на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО3, действующая на основании доверенности, указала на то, что, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, заявление ООО «Интервал» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №:1580, №:1584, №:1585, №:1588, №:1589 от их кадастровой стоимости составляло 95,1 %, 71,2 %, 66,4 %, 49,7 %, 64,2 % соответственно, а оформление и содержание отчетов об оценке не соответствовало требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В письменных возражениях на административное исковое заявление представитель администрации города Сосновоборска Красноярского края ФИО4 просила в удовлетворении административного иска отказать по тем мотивам, что решением Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю уже было отказано в удовлетворении заявления ООО «Интервал» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, при этом решение Комиссии не было оспорено в судебном порядке. Администрации города Сосновоборска является получателем земельного налога и удовлетворение административных исковых требований ООО «Интервал» приведет к снижению налоговых платежей и сокращению доходной части бюджета. Ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации города Сосновоборска.

Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Сосновоборска Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представители ООО «Интервал» ФИО1 и ФИО2 не возражали.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что ООО «Интервал» на основании договора купли-продажи от 21 ноября 2016 года является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №:1580, №:1584, №:1585, №:1588, №:1589 расположенных по адресу: 

<

...> км автодороги Красноярск - Железногорск (т. 1 л.д. 12-13).

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 марта 2017 года, по состоянию на 09 декабря 2014 года, для земельного участка с кадастровым номером №:1580 установлена кадастровая стоимость в размере 163 057 157 рублей 76 копеек, для земельного участка с кадастровым номером №:1584 установлена кадастровая стоимость в размере 347 374 987 рублей 36 копеек, для земельного участка с кадастровым номером №:1585 установлена кадастровая стоимость в размере 87 474 549 рублей, для земельного участка с кадастровым номером №:1588 установлена кадастровая стоимость в размере 18 916 107 рублей 60 копеек, для земельного участка с кадастровым номером №:1589 установлена кадастровая стоимость в размере 58 004 900 рублей (т. 1 л.д. 14-18).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельных участков определена на основании Актов определения кадастровой стоимости земельных участков от 10 декабря 2014 года филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю и решения от 23 марта 2015 года об исправлении технической описки (т. 2 л.д. 171, 175, 177, 179, 181, 173-174).

Земельные участки с кадастровыми номерами №:1580, №:1584, №:1585, №:1588, №:1589 отнесены к категории земель: земли населенных пунктов; общей площадью 188 776 кв.м, 163 792 кв.м, 38 757 кв.м, 10 270 кв.м, 25 700 кв.м соответственно, расположены по адресу: 

<

...> км автодороги Красноярск - Железногорск. Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером №:1580 - под иными объектами специального назначения, земельного участка с кадастровым номером №:1584 - для объектов общественно-делового значения, земельного участка с кадастровым номером №:1585 - для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, земельного участка с кадастровым номером №:1588 - для объектов общественно-делового значения, земельного участка с кадастровым номером №:1589 - для объектов общественно-делового значения.

07 февраля 2017 года (вх. № 4388) ООО «Интервал» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №:1580, №:1584, №:1585, №:1588, №:1589 с приложением необходимых для этого документов (т. 1 л.д. 19-20).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 02 марта 2017 года № 78 заявление ООО «Интервал» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено, поскольку, как указано в данном решении, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (т. 1 л.д. 19-20).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчеты об оценке № 2328 (учетный № 2328зу-2016) и № 2491 (учетный № 2491зу-2016) от 27 июля 2016 года, выполненный ООО «Альянс-Оценка» (оценщик ФИО5), в котором, по состоянию на 09 декабря 2014 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1580 составляет 7 929 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1584 составляет 100 077 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1585 составляет 29 417 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1588 составляет 9 510 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1589 составляет 20 740 000 рублей (т. 1 л.д. 21-173, т. 2 л.д. 1-118).

Соответствие отчетов требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительными экспертными заключениями № 6271 и № 6272 от 11 ноября 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков», членом которого является оценщик ФИО5 (т. 1 л.д. 174-197, т. 2 л.д. 119-140).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельных участков оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объектов оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчетов об оценке № 2328 (учетный № 2328зу-2016) и № 2491 (учетный № 2491зу-2016) от 27 июля 2016 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительные экспертные заключения № 6271 и № 6272 от 11 ноября 2016 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объектов оценки определена правильно.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что по состоянию на 09 декабря 2014 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1580 составляет 7 929 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1584 составляет 100 077 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1585 составляет 29 417 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1588 составляет 9 510 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1589 составляет 20 740 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельных участков подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Доводы представителя администрации города Сосновоборска ФИО4 о том, что решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю не было оспорено в судебном порядке и удовлетворение административных исковых требований приведет к снижению налоговых платежей и сокращению доходной части бюджета, не могут быть приняты во внимание.

Действующим законодательством предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, при этом, обращаясь с настоящим административным исковым заявлением, истец реализует свое право предусмотренное земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности.

При этом в данном случае административному истцу принадлежит право выбора в каком порядке разрешить спор о результатах определения кадастровой стоимости – путем предъявления административного иска об оспаривании решения Комиссии либо административного иска об установлении в отношении земельных участков их рыночной стоимости.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1580 должна быть определена по состоянию на 09 декабря 2014 года равной его рыночной в размере 7 929 000 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1584 должна быть определена по состоянию на 09 декабря 2014 года равной его рыночной в размере 100 077 000 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1585 должна быть определена по состоянию на 09 декабря 2014 года равной его рыночной в размере 29 417 000 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1588 должна быть определена по состоянию на 09 декабря 2014 года равной его рыночной в размере 9 510 000 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1589 должна быть определена по состоянию на 09 декабря 2014 года равной его рыночной в размере 20 740 000 рублей, поскольку рыночная стоимость земельных участков подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ООО «Интервал» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №:1580, №:1584, №:1585, №:1588, №:1589 следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 07 февраля 2017 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Общества ограниченной ответственностью «Интервал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1580; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под иными объектами специального назначения; общей площадью 188 776 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 7 929 000 рублей, определенной по состоянию на 09 декабря 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1584; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения; общей площадью 163 792 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 100 077 000 рублей, определенной по состоянию на 09 декабря 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1585; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения объектов, характерных для населенных пунктов; общей площадью 38 757 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 29 417 000 рублей, определенной по состоянию на 09 декабря 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1588; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения; общей площадью 10 270 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 9 510 000 рублей, определенной по состоянию на 09 декабря 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1589; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения; общей площадью 25 700 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 20 740 000 рублей, определенной по состоянию на 09 декабря 2014 года.

Датой обращения Общества ограниченной ответственностью «Интервал» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №:1580, №:1584, №:1585, №:1588, №:1589 считать 07 февраля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 27 апреля 2017 года.