УИД 61OS0000-01-2021-000122-59

Дело № 3а-168/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 июля 2021 года г. Ростов-на-Дону

Судья Ростовского областного суда Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что арендует земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2 866 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная деятельность; для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 19 июня 2018 г. составляет 4 815 625,16 руб., что выше рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика в размере 2 324 326 руб. и влияет на размер выкупной стоимости земельного участка. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 19 июня 2018 г., согласно отчета № 285/03-2021, в размере рыночной 2 324 326 руб.

ФИО1 в судебное заседание не явился. Посредством телефонограммы сообщил о том, что уведомлен о времени и месте рассмотрения дела, не возражал против рассмотрения дела в свое отсутствие.

От представителя административного истца по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя, в котором представитель административного истца настаивала на удовлетворении заявленных требований согласно отчета об оценке, просила судебные расходы распределить пропорционально удовлетворенным требованиям.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Управление Росреестра по Ростовской области, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена. В письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, согласно результату проведенной по делу экспертизы.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежаще уведомлен. В письменном отзыве от 26 апреля 2021 г. представитель ФИО4 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.

От Управления Росреестра по Ростовской области, Комитета по управлению имуществом г. Таганрога отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще были извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ, суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон № 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 2 866 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 

Право аренды данного земельного участка подтверждается договором № 18-108 от 03 августа 2018 г. аренды земельного участка с расчетом арендной платы, договором купли-продажи и уступки права аренды от 28 мая 2019 г., выпиской из ЕГРН от 9 февраля 2021 г. об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с условиями договора, арендная плата зависит от размера кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ)

Абзацем 6 пункта 6 данного Пленума от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1 Как указывает административный истец, он желает воспользоваться предусмотренным статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации правом. При этом, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка.

Таким образом, ФИО1 вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке № 285/03-2021 от 5 марта 2021 г. оценщика АО «Приазовский Центр Смет и Оценки» ФИО в котором сделан вывод о том, что по состоянию на 19 июня 2018 г. рыночная стоимость объекта недвижимости составила 2 324 326 руб. 

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, а так же принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор».

Согласно заключению № 12-2021 от 17 июня 2021 г. эксперта ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ФИО рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 19 июня 2018 г. составляет 3 883 430 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования (таблица 1), анализ рынка земельных участков категории «земли населенных пунктов» под коммерческое строительство в г.Таганроге (таблица 3), по состоянию на дату определения стоимости выявлена средняя стоимость предложения 1 кв.м. 

Установлено, что земельный участок расположен в зоне, пользующейся средним спросом при приобретении коммерческой недвижимости. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал четыре аналога, максимально схожих и сопоставимых по основным ценообразующим факторам (таблица 4). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок на целевое использование, площадь участка, инженерное обеспечение, условия и время продаж. 

Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, обоснованы. В заключении содержится подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Вывод относительно стоимости объекта оценки дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью его проверки.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает.

Данных о наличии в заключении нарушений лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчет об оценке № 285/03-2021 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка. Доводы Правительства Ростовской области относительно его недостоверности были проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он был поставлен под сомнение обоснованно. 

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы № 12-2021 от 17 июня 2021 г.

В соответствии с указанным возможно установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 3 883 430 руб. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 8 апреля 2021 г.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и исходит из следующего.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учётом степени сложности и объёма проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Суд учитывает, что административные требования ФИО1 сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определённой с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка составляет 19,35 %, что само по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не имеет признаков существенности и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение суда нельзя признать вынесенным против административных ответчиков и судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, в полном объёме должны быть возложены на административного истца. 

Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249, 293 КАС РФ, суд 

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 866 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная деятельность, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 19 июня 2018 г., в сумме 3 883 430 руб. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 апреля 2021 г. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать со ФИО1 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» денежные средства в размере 35 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд. 

Судья О.В.Журба