Гражданское дело № 2- 29/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Луга, Ленинградская область 20 февраля 2018 года

Лужский городской суд Ленинградской области в составе: 

председательствующего судьи Егоровой Е.Е., 

при секретаре Гречушкиной С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли – продажи, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в Лужский городской суд 

<

адрес> с исковым заявлением к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ФИО2 по договору купли-продажи квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Условия договора выполнены сторонами в полном объеме, расчет по договору произведен, квартира продавцом передана покупателю. В этот же день стороны обратились в Лужский отдел Управления Росреестра Ленинградской области с договором купли-продажи квартиры для государственной регистрации перехода права, однако в государственной регистрации перехода права истцу было отказано, ввиду отсутствия нотариально удостоверенного согласия на отчуждение указанной квартиры супруги ФИО2 – ФИО3 Вместе с тем, спорное имущество приобретено продавцом до заключения брака с ФИО3, в связи с чем на квартиру режим совместной собственности супругов не распространяется. В свою очередь истец обратился в суд с административным исковым заявлением об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Решением Лужского городского суда Ленинградской области, постановленным по административному делу № в удовлетворении требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, отказано. При этом от повторного обращения для государственной регистрации перехода права ответчик уклоняется, по адресу регистрации к не проживает, его местонахождение истцу неизвестно.

В процессе рассмотрения дела в соответствии с ч. 1 ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Кредитный потребительский кооператив "Честный капитал", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ФИО4

Истец ФИО1 извещен о месте и времени судебного разбирательства, на рассмотрение дела не явился, его интересы на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ представлял адвокат Бабушкин Б.Э., который поддержал заявленные исковые требования, ссылаясь на указанные в исковом заявлении обстоятельства и представленные доказательства, дополнительно пояснив, что по договору купли-продажи квартиры истцом в пользу ответчика произведена оплата стоимости объекта недвижимости. До настоящего времени истец владеет и пользуется квартирой, несет расходы по содержанию спорного имущества. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на квартиру нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника. Кроме того, истец является залогодержателем спорной квартиры по договору купли- продажи закладной, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Кредитным потребительским кооперативом "Честный капитал" и ФИО1. 

Ответчику ФИО2 судом неоднократно направлялись судебные повестки по адресу регистрации. По данным Отдела по 

<

адрес> Управления по вопросам миграции Главного управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области ФИО2 зарегистрирован по месту жительства по адресу: 

<

адрес>, при этом судебные извещения, направленные по указанному адресу, возвращены в суд с отметкой органа почтовой связи «за истечением срока хранения». Данные извещения суд расценивает как факт состоявшегося извещения по правилам ст. ст. 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ). 

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Кредитный потребительский кооператив "Честный капитал" извещены о времени и месте судебного разбирательства, на рассмотрение дела своих представителей не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

Третье лицо ФИО4 извещался о слушании дела по правилам ст. 113 ГПК РФ, при этом судебная корреспонденция, направленная по месту его жительства, возвращена в суд за истечением срока хранения

Суд, выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему. 

Предметом спора является квартира, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>. (л.д. 142-144) 

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 53 кв.м., расположенной по указанному выше адресу. (л.д. 7) 

Договор заключен в простой письменный форме.

Согласно п. 3 договора купли-продажи, по соглашению сторон отчуждаемая недвижимость продается за сумму 2 000 000 руб., при этом расчет между сторонами произведен следующим образом: сумма 2 000 000 руб. получена продавцом до подписания настоящего договора. Материальных претензий стороны друг к другу не имеют.

В пункте 5 договора отражено, что отчуждаемое имущество передано продавцом покупателю до подписания настоящего договора. Настоящий договор является одновременно и актом приема-передачи.

Таким образом, рассматриваемый договор купли-продажи был заключен в письменной форме, подписан сторонами лично и ДД.ММ.ГГГГ с соответствующими документами был представлен на государственную регистрацию перехода права собственности, что подтверждается заявлениями ФИО4 и ФИО1 (л.д. 33-34, 35-36)

ДД.ММ.ГГГГ Лужским отделом Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области государственная регистрация перехода права собственности приостановлена, ввиду отсутствия нотариально удостоверенного согласия на отчуждение указанной квартиры супруги ФИО2 – ФИО3 (л.д. 6)

Как следует из данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ФИО2 является собственником спорной квартиры на основании договора пожизненного содержания с иждивением от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 39-40)

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (получателем ренты) и ответчиком ФИО2 (плательщиком ренты) заключен договор пожизненного содержания с иждивением (л.д. 54), по условиям которого получатель ренты ФИО5 передала бесплатно в собственность плательщику ренты ФИО2 спорную квартиру.

Данный договор ДД.ММ.ГГГГ был удостоверен нотариусом Лужского нотариального округа ФИО6 и зарегистрирован в реестре под №.

Государственная регистрация права собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (ранее Учреждением – юстиции Ленинградской областной регистрационной палатой) ДД.ММ.ГГГГ под номером № что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 65)

Запись акта о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ, произведенная отделом ЗАГС администрации Лужского муниципального района свидетельствует о том, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключил брак с ФИО3 Как отражено в записи акта о заключении брака, вступающие в брак – разведенные между собой супруги. Документ, подтверждающий прекращение предыдущего брака – свидетельство о расторжении брака, запись акта отдела ЗАГС 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, спорная квартира не является общим имуществом супругов К-ных, поскольку право собственности на нее возникло у ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения брака. 

Из архивной справки формы № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на момент рассмотрения дела в квартире постоянно зарегистрированы по месту жительства ФИО2 дата регистрации – ДД.ММ.ГГГГ; ФИО4 (сын ФИО2) дата регистрации – ДД.ММ.ГГГГ. При этом ФИО5 снята с регистрационного учета в спорном жилом помещении ДД.ММ.ГГГГ в связи со смертью. (л.д. 119)

Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО2 и Кредитным потребительским кооперативом "Честный капитал" был заключен договор займа с одновременным залогом (ипотекой) недвижимого имущества №, по условиям которого Кредитный потребительский кооператив "Честный капитал" предоставил ответчику заем в размере 

<

данные изъяты> руб. по ставке 

<

данные изъяты> процентов годовых, а ответчик принял на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ возвратить сумму займа с причитающимися процентами. В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору займа ответчик ФИО2 заложил принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ между Кредитным потребительским кооперативом "Честный капитал" и ФИО1 заключен Договор купли-продажи закладной, согласно которому ФИО1 приобретает, а кооператив передает истцу права по закладным с произведением на закладных отметок о новом владельце. 

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Статья 48 Федерального закона предусматривает, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (пункты 1, 2).

Законом об ипотеке, регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте этих ценных бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав. Закон не предусматривает необходимость получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому владельцу закладной, в том числе в части наличия у него лицензии на осуществление банковских операций.

В соответствии с п. 2.1.3 договор займа с одновременным залогом (ипотекой) недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривается возможность займодавца-залогодержателя передать свои права по закладной третьему лицу, в том числе путем продажи закладной.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что спорная квартира, является предметом ипотеки; лицо, в пользу которого установлено ограничение права и обременение объекта является ФИО1 (л.д. 142-144) 

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения указанного выше договора) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Кроме того, в силу положений ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Также следует отметить, что согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ), передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Из п. 5 договора следует, что стороны пришли к соглашению, что договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой квартиры.

В судебном заседании представитель истца – адвокат Бабушкин Б.Э. подтвердил, что объект недвижимости передан ответчиком истцу, у истца имеются ключи и доступ в жилое помещение.

Из показаний свидетеля ФИО7, допрошенного в ходе рассмотрении дела, следует, что ему известно о том, что весной 2017 года ФИО1 сдавал в наем спорную квартиру знакомым ему (ФИО7) лицам. 

Показания свидетеля объективно подтверждается договором найма жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО8 (л.д. 106,107) 

Таким образом, факт передачи имущества является подтвержденным.

Анализируя представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли – продажи. 

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 п.1 ГПК РФ).

При подаче иска истцом произведена оплата государственной пошлины в размере 300 руб., что подтверждается квитанцией об оплате № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 2)

Таким образом, с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в указанной выше сумме. 

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса РФ. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (п. 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 6 названного Постановления, судебные издержки, понесенные третьими лицами (статьи 42, 43 ГПК РФ, статьи 50, 51 АПК РФ), заинтересованными лицами (статья 47 КАС РФ), участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.

В силу п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из заявления третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Кредитного потребительского кооператива "Честный капитал" следует, что на оплату услуг представителя, представлявшего его интересы в суде, кооператив израсходовал 4 785 руб. (л.д. 93-95, 96)

В подтверждение понесенных расходов на оплату услуг представителя Кредитным потребительским кооперативом "Честный капитал" представлен договор возмездного оказания юридических услуг, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ФИО9

Из п. 1.1, 1.2, 3.1 указанного договора следует, что за услуги представителя, представлявшего интересы Кредитного потребительского кооператива "Честный капитал" в рамках данного гражданского дела кооператив произвел оплату в сумме 

<

данные изъяты> руб.

Платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что оплата по договору произведена Кредитным потребительским кооперативом "Честный капитал" ФИО9 в указанном выше размере. ( л.д. 96)

Учитывая объем и характер оказанной представителем ФИО9 юридической помощи, объем защищаемого права, объем проделанной представителем работы (присутствие в двух судебных заседаниях) суд полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу Кредитного потребительского кооператива "Честный капитал" издержки, понесенные третьим лицом в сумме 

<

данные изъяты> руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли – продажи, удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, от ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

данные изъяты> зарегистрированного по месту жительства по адресу: 

<

адрес> к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу 

<

адрес>, паспорт гражданина 

<

данные изъяты> зарегистрированному по месту жительства по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 

<

данные изъяты> руб. 

Взыскать с ФИО2 в пользу Кредитного потребительского кооператива "Честный капитал" судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 4 785 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Лужский городской суд Ленинградской области.

Председательствующий: 

Решение в окончательной форме изготовлено 26 февраля 2018 года

Председательствующий: