к делу №2-10/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Сочи 25 февраля 2020 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского карая в составе:

председательствующего судьи Ефанова В.А.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.В., 

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ГУ «Санаторий «Б.» к ФИО1 о понуждении к заключению договора коммерческого найма,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит суд обязать ФИО1 заключить договор коммерческого найма с ГУ «Санаторий «Б.» на условиях оплаты, на 

<

адрес>А по 

<

адрес> в г. Сочи.

В иске указано, что Государственному учреждению «Санаторий «Б.» Управления делами Президента Республики Б. на праве оперативного управления принадлежит квартира, расположенная по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>. Указанное жилое помещение является собственностью Республики Б.. 

Между ответчицей и истцом был заключен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до ДД.ММ.ГГГГ на квартиру по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>, дом l7a, 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности Р. Б., при этом ответчица не имеет права безвозмездного пользования имуществом истца. Безвозмездное пользование имуществом организации без её согласия в силу ст.ст. 50, 690 ГК РФ невозможно. Такие ограничения направлены на защиту интересов собственника, намеревающегося заключить возмездный договор коммерческого найма. По сути, между сторонами сложились отношения по договору коммерческого найма жилого помещения в частном жилом фонде. 

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о чем выдано свидетельство серии 23-АЕ 320247, запись регистрации 23-23-50/036/2009- 003 от ДД.ММ.ГГГГ. Государственное учреждение «Санаторий «Б.» осуществляет право оперативного управления жилым помещением, право зарегистрировано, о чем выдано свидетельство 23-АЖ 5309764, запись регистрации 23-23-50/053/2010-053 от ДД.ММ.ГГГГ. 

С точки зрения Жилищного законодательства РФ (ст.19 ЖК РФ), квартиры Республики Б. относятся к частному жилищному фонду коммерческого использования. 

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищном Кодексом. 

С ДД.ММ.ГГГГ действует закон РФ «Об основаниях федеральной жилищной политики». В соответствии со ст.ст. 6, 17 указанного закона собственник имел право предоставлять жилье по договору аренды, условия которого определялись соглашением сторон. Договор аренды между сторонами не заключался. Тем самым отношения по фактическому пользованию занимаемым помещением ответчицей продолжились. 

С ДД.ММ.ГГГГ действует часть 1 ГК РФ. В соответствии со ст. 5 Закона «О введении в действие части первой ГК РФ», часть первая применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения её в действие. Поскольку отношения по пользованию жильем продолжилось, то к отношениям по пользованию, возникшим после введения в действие ГК РФ, применяются положения ГК РФ. 

С ДД.ММ.ГГГГ действует часть 2 ГК РФ. В соответствие со ст. 4 «вводного» закона к части 2 ГК РФ, законы и иные правовые акты РФ, а также акты законодательства СССР, действующие на территории РФ в пределах и в порядке, предусмотренных законодательством РФ, применяются, поскольку они не противоречат части 2 ГК РФ. 

Таким образом, все вышеперечисленные акты применяются в части, не противоречащей части 2 ГК РФ. Часть 2 ГК РФ установила, что наем жилья, находящегося в собственности, возможен только на основании договора, существенным условием которого является размер платы за наем. 

На адрес ответчицы ДД.ММ.ГГГГ №, было направлено уведомление о заключении договора коммерческого найма. Ответчица данные уведомления о заключении договора коммерческого найма оставила без ответа. 

На момент обращения истца в суд отношения сторон в соответствии с ГК РФ не оформлялись. Ответчица продолжает пользование имуществом, при этом она не может считаться нанимателем, поскольку между сторонами соответствующий договор найма отсутствует, его существенные условия не согласованы. Плата собственником за пользованием жилым помещением не взимается. 

Нарушение простой письменной формы, как правило, имеет место в договорах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт - ордер (ст. 671 ГК РФ), которому стороны на практике неосновательно придают значение акта, заменяющего письменную форму договора. Договор социального найма жилого помещения в соответствии с ЖК РФ заключается с гражданином, проживающим в государственном или муниципальном фонде социального использования. Совокупность жилых помещений, которые используются собственником для проживания граждан, составляет жилищный фонд коммерческого использования. 

Права и обязанности сторон, в том числе размер оплаты за жилое помещение, определяется договором найма. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. По истечению срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок в соответствии со ст. 684 ГК РФ. При заключении договора найма на срок до одного года (краткосрочный найм) наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора найма жилого помещения на новый срок при истечении срока договора. 

Согласно ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, l 64 ГК РФ. 

Согласно п. 1 ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признается действительным при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. 

Таким образом, между ФИО1 и ГУ «Санаторий «Б.», существуют фактически сложившиеся договорные отношения, которые порождают у ответчика обязанность заключить договор коммерческого найма жилого помещения. 

В соответствии с Положением о жилищном фонде ГУ «Санаторий «Б.» Управления делами Президента Республики Б. от ДД.ММ.ГГГГ, квартиры, входящие в жилищный фонд ГУ «Санаторий «Б.» Управления делами Президента Республики Б. предоставляются гражданам, состоящим в трудовых отношениях с ГУ «Санаторий «Б.» по договору коммерческого найма на условиях льготной оплаты. 

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении заявленных требований поддержала доводы, изложенные в иске. 

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что нет законных оснований для заключения договора коммерческого найма, так как данная квартира предоставлена матери истца, которая работала у истца, поэтому ее дочь имеет право пользоваться квартирой. При этом в данном случае следует руководствоваться нормами закона, действующими на момент предоставления квартиры матери ответчика. 

Суд, выслушав лиц участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Как следует из представленных суду доказательств, между ФИО1 и ГУ «Санаторий Б.» был заключен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до ДД.ММ.ГГГГ на 

<

адрес>А по 

<

адрес> в г. Сочи, принадлежащую на праве собственности Р. Б..

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Таким образом, к ДД.ММ.ГГГГ договор является прекращенным. 

Отдельного понятия коммерческого найма не существует. Но предполагается, что все договоры, в которых одна сторона предоставляет другой стороне жилое помещение соответствующего жилищного фонда и с этой обязанностью корреспондирует обязанность другой стороны вносить плату за владение и пользование предоставленным помещением, будут являться коммерческими и отношения по таким договорам будут основываться на гл. 35 ГК РФ.

К договорам коммерческого найма могут относиться:

- договор социального найма;

- договор найма специализированного жилого помещения;

- договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Указанные договоры являются самостоятельными видами договоров и отличаются как субъектным составом участников правоотношений, так и нормативными правовыми актами, регламентирующими их.

Так по данным договорам жилое помещение предоставляется из государственного или муниципального жилищного фонда, при соблюдении определенных условий. Спорное жилое помещение не принадлежит РФ или администрации г. Сочи. 

Субъектами договора найма будут наймодатель и наниматель.

Наймодателем могут быть любые физические и юридические лица, органы публично-правовых образований, имеющие жилое помещение на праве собственности или ином праве, позволяющем передавать жилое помещение другому лицу для целей проживания в нем.

Нанимателем (пользователем) могут быть один или несколько граждан, которые заключили договор найма жилого помещения (ст. 677 ГК РФ).

В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно действующему законодательству права и обязанности у лиц в гражданских правоотношениях возникают на основании закона или договора. 

В соответствии со ст. 671 ГК РФ право ответчика на спорную квартиру может возникнуть на основании договора коммерческого найма, следовательно, требования о понуждении к заключению договора коммерческого найма подлежат удовлетворению.

Доводы, представителя ответчика не нашли своего подтверждения, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований. При этом, правовая позиция представителя истца основана на неправильном толковании норм материального права. 

По правилам ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ГУ «Санаторий «Б.» к ФИО1 о понуждении к заключению договора коммерческого найма, удовлетворить.

Обязать ФИО1 заключить договор коммерческого найма с ГУ «Санаторий «Б.» на условиях оплаты, на 

<

адрес>А по 

<

адрес> в г. Сочи.

Взыскать с ФИО1 в пользу соответствующего бюджета госпошлину в размере 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи.

Председательствующий судья 

Мотивированное решение изготовлено 25.02.2020.