Дело № 2-1958/2023

(45RS0026-01-2022-017284-63)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Курганский городской суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Буториной Т.А.

при ведении протокола помощником судьи Невзоровой К.Н.

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане 14 декабря 2023 г. гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Гармония-Л», ФИО4 о взыскании денежных средств, судебных расходов,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Гармония-Л», ФИО4 о взыскании денежных средств, судебных расходов.

В обоснование исковых требований, измененных в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указала, что 1 октября 2019 г. между ней и ООО «Гармония-Л» в лице директора ФИО5 был заключен договор субаренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащего на праве собственности ФИО4 Собственник ФИО4 передала данное помещение в безвозмездное пользование ООО «Гармония-Л». Договор субаренды нежилого помещения от 1 октября 2019 г. подписан сторонами и согласован со ссудодателем ФИО4 Истец планировала использовать данное помещение как массажный салон. В пункте 2.5 договора арендодатель дал согласие субарендатору производить перепланировку, реконструкцию арендуемого помещения, изменение всех видов сетей необходимых для осуществления его деятельности с возложением на субарендатора обязанности по сбору всех необходимых согласований и получение разрешительной документации для проведения работ. Поскольку использовать арендуемое помещение в целях, для которых был заключен договор субаренды, не было возможности, помещение находилось в неудовлетворительном техническом состоянии, как и электрика в нем, лестничная клетка, крыша на входе, то ФИО3 провела в помещении капитальный ремонт, а также произвела перепланировку и реконструкцию помещения. Согласно заключению эксперта от 26 июля 2023 г. стоимость неотделимых улучшений, выполненных ФИО3 в нежилом помещении, составляет 2157903 руб., произведенные работы относятся к работам по капитальному ремонту и являются неотделимыми улучшениями. Ссылаясь на положения статей 615, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации истец полагала, что ответчиками должны быть возмещены понесенные ею затраты на проведение капитального ремонта и улучшение нежилого помещения в общей сумме 2157903 руб. 

С учетом измененных требований истец просила суд солидарно взыскать с ООО «Гармония-Л», ФИО4 денежные средства в размере 2157903 руб., расходы по уплате государственной пошлины - 18990 руб., расходы на проведение судебной экспертизы – 80000 руб.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО1 на измененных исковых требованиях настаивал, дал пояснения согласно изложенным в иске доводам, указал, что ФИО3 произвела в нежилом помещении работы по капитальному ремонту, которые согласно заключению, являются неотделимыми улучшениями. Выполнение работ не требовало каких-либо согласований с третьими лицами. 

Представитель ответчиков ООО «Гармония-Л», ФИО4 по доверенностям ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, указала, что капитальный ремонт не требовался, ответчик не давал согласия на перепланировку, реконструкцию нежилого помещения, а также на выполнение работ по капитальному ремонту. Отметила, что договором предусмотрено возвращение нежилого помещения в первоначальном состоянии, ФИО3 в помещении занималась преступной деятельностью, произвела улучшения в целях осуществления ею свой деятельности.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила. Ранее в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что проведенные ФИО3 работы не были согласованы с арендодателем и собственником нежилого помещения. Отрицала факт контролирования проведенных истцом работ с ее стороны. Указала, что ей не было известно о работах, которые проводила истец в нежилом помещении. Отметила, что необходимости в проведении работ по капитальному ремонту (ремонт крыши, замена электропроводки, системы водоснабжения и водоотведения, замены радиаторов отопления) не имелось.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Исходя из положений указанной нормы, право арендатора произвести капитальный ремонт арендованного имущества (в отсутствие у него такой обязанности, возложенной договором) с последующим возмещением арендодателем расходов на его проведение, возникает только в случае неисполнения арендодателем такой обязанности в установленный или разумный срок либо вызванной неотложной необходимостью.

Кроме того, частью 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность проведения текущего ремонта возложена на арендатора.

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, основаниями для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендованного помещения, могут являться либо производство работ, необходимых для сохранения имущества и поддержания его в надлежащем состоянии, либо согласование работ по ремонту с арендодателем, то есть его согласие на производство неотделимых улучшений.

Из материалов дела следует, что ФИО4 на праве собственности принадлежат помещения в комплексе нежилых зданий: торгового, административного с гаражом, административного, назначение: нежилое, общей площадью 589,4 кв. м, номера на поэтажном плане: на первом этаже 

<

данные изъяты> расположенные по адресу: 

<

адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 

<

данные изъяты>.

1 января 2015 г. между ФИО4 и ООО «Гармония-Л» заключен договор безвозмездного пользования нежилого помещения, на основании которого ссудодатель передал в безвозмездное пользование ссудополучателя нежилое помещение площадью 589 кв. м, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>

1 октября 2019 г. между ООО «Гармония-Л» и ФИО3 заключен договор субаренды нежилого помещения, на основании которого арендодатель сдает, а субарендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> без указания целевого использования. 

Согласно пункту 1.2 арендодатель передает, а субарендатор принимает арендуемые помещения по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора, и оформляется в виде приложения № 1.

В соответствии с пунктом 2.5 договора субаренды арендодатель дает согласие субарендатору производить перепланировку, реконструкцию арендуемого помещения, изменение всех видов сетей, необходимых для осуществления его деятельности. Обязанность по сбору всех необходимых согласований и получению разрешительной документации для проведения работ, указанных в данном пункте договора, возлагается на субарендатора.

Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что при прекращении договора субаренды субарендатор обязан вернуть арендодателю, а арендодатель принять арендованное помещение в течении десяти дней по акту приема- передачи, в том состоянии в каком принял, с учетом нормального износа. 

Срок аренды в договоре определен до 31 августа 2020 г. (пункт 3.1 договора).

Договор аренды подписан ФИО3, директором ООО «Гармония-Л» ФИО5 и согласован с ссудодателем ФИО4

Из пояснений сторон, полученных в судебном заседании следует, что акт приема-передачи между ООО «Гармония-Л» и ФИО3 при передаче помещения не составлялся.

В материалы дела представлен акт осмотра помещения от 1 ноября 2019 г., расположенного по адресу: 

<

...>, согласно которому помещение свободно, отсутствует какая-либо техника, материалы, мебель, на полу несколько обрывков старого грязного линолеума, в помещении оставлена грязь, большое количество мусора, дверные полотна в количестве 3-х штук имеют повреждения лакокрасочного покрытия, в 2-х помещениях площадью 30 м. кв ободраны обои, на лестнице 1 -го и 2-этажа при разгрузке (погрузке) ФИО6 поддонов деревянных негабаритных испорчены покрытие перил, глубокие сколы и царапины, а также стойки лестничных маршей старинные (деревянные, резные); демонтаж светильников осуществлен путем обрыва проводов, которые не заизолированы и оставлены оголенными, повреждено два зеркала размером 2,5x2.5, испорчена фрамуга евроокна, пробито отверстие для вытяжки дыма, труба привязана на скотч без учета определенных требований, туалетная комната забита мусором, в унитаз набросаны отходы от штукатурки, оставлены фикалии, при осмотре ощущалось сильное зловоние; стены раскрашены экзотическими рисунками, птицы, динозавры, кошки и т.д. без какого либо согласования с арендодателем, испорчен пол, так как вся псевдомебель сколачивалась из поддонов прямо в помещении.

Согласно позиции истца, поскольку использовать арендуемое помещение в целях, для которых был заключен договор субаренды, не было возможности, помещение находилось в неудовлетворительном техническом состоянии, как и электрика в нем, лестничная клетка, крыша при входе, в связи с чем ФИО3 провела в помещении капитальный ремонт, а также произвела перепланировку и реконструкцию помещения. 

В связи с проведением указанных работ ею с ИП ФИО7 были заключены договоры подряда, в том числе, от 13 октября 2019 г. на ремонт нежилого помещения согласно ведомости проведения работ, стоимостью 448000 руб., от 22 октября 2019 г. на ремонт лестничной клетки стоимостью 85000 руб., от 30 октября 2019 г. на монтаж электрики стоимостью 120 000 руб., всего на сумму 653000 руб.

В обоснование исковых требований в подтверждение понесенных затрат по приведению арендуемого помещения в состояние, пригодное для его использования, которое наиболее полно соответствует потребностям ФИО3, истцом также представлены товарные чеки на приобретение строительных материалов на общую сумму 771473 руб. 86 коп.

Из пояснений свидетеля ФИО7, допрошенного в судебном заседании, следует, что помещение находилось в удовлетворительном состоянии, в помещении проведены работы по штукатурке стен, замене напольного покрытия, замене сантехники, укладке плитки, замене откосов на окнах. ФИО5 имела доступ в помещение, видела проводимые в помещении ремонтные работы, контролировала их, претензий либо требований прекратить ремонты не высказывала. 

Допрошенная свидетель ФИО8 показала, что ею по поручению ФИО3 разрабатывался дизайн-проект интерьера, проведение ремонта контролировала ФИО3, а также ФИО5 в помещении были проведены работы в соответствии с разработанным проектом, в том числе проведены работы по демонтажу перегородок, внутренней отделке помещения, заменены были электрика, радиаторы отопления, был установлен новый электрощит, проведена система водоснабжения и водоотведения.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании пояснила, что приходила на работу на два часа, проведенные ФИО3 работы не были согласованы с арендодателем и собственником нежилого помещения. Указывала, что ей не было известно о работах, которые проводила истец в нежилом помещении. Отметила, что необходимости в проведении работ по капитальному ремонту (ремонт крыши, замена электропроводки, системы водоснабжения и водоотведения, замены радиаторов отопления) не имелось.

9 января 2023 г. ФИО3 в адрес ООО «Гармония-Л» направлено уведомление о расторжении договора субаренды, ввиду возбуждения 11 мая 2021 г. в отношении нее уголовного дела. 

Из акта возврата помещения по договору субаренды нежилого помещения от 15 февраля 2023 г. следует, что ФИО3 в помещении установлены перегородки из гипсокартона для образования четырёх комнат, в которых установлены душевые с водонагревателями, сделаны стоки канализации, подведены электровыводы для обеспечения деятельности водонагревателей. Двери и обналичка в комнаты отсутствует. На полу в фойе, в туалете и в первой комнате имеется керамическая плитка. В основном помещении бетонный пол без покрытия. На подиуме выведена труба для слива, подведена вода для функционирования джакузи, установлены два насоса в техническом помещении под лестницей, вакумный насос для усиления откачки сточной воды из душевых.

Для решения вопроса о том, какие работы, проведенные ФИО3 и стоимость которых заявлена к взысканию с ответчиков, относятся к работам по улучшению нежилого помещения и являются неотделимыми, а также имелась ли необходимость в проведении работ по капитальному ремонту (ремонт крыши, замена систем электроснабжения, водоотведения, водоснабжения, отопления), требовалось ли для проведения работ, выполненных истцом, получение в уполномоченных органах и организациях разрешительной документации (согласование), а также их стоимости, определением Курганского городского суда Курганской области от 5 апреля 2023 г. назначена по делу строительно-техническая экспертиза.

В заключении экспертов ООО «АНО «Эксперт» от 26 июля 2023 г. № 23-02-031 определен перечень выполненных ФИО3 работ, а также стоимость неотделимых улучшений, выполненных ФИО3 в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

данные изъяты>, которая составляет 2157903 руб. Экспертами указано, что все виды работ, поименованные в экспертизе, выполненные ФИО3, относятся к работам по капитальному ремонту и являются неотделимыми улучшениями. Необходимость проведения капитального ремонта вызвана переобрудованием арендованных помещений под индивидуальную предпринимательскую деятельность в качестве массажного салона. Работы, отнесенные к неотделимым улучшениям, не требуют согласования и получения соответствующих разрешений уполномоченных органов и организаций на их проведение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9, пояснил, что проведен капитальный ремонт в целях улучшения помещения для осуществления арендатором предпринимательской деятельности, стоимость работ определялась затратным методом, в настоящее время часть улучшений демонтирована, помещение находится в полуразобранном состоянии. Проведенные ФИО3 работы получения разрешений не требовали.

Протокольным определением судом отказано в назначении повторной экспертизы ввиду отсутствия предусмотренных частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований. Несогласие с результатами экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения.

Как следует из материалов дела, в заключенном между сторонами договоре субаренды не предусмотрены обязательства сторон при осуществлении субарендатором капитального ремонта и неотделимых улучшений в арендуемом помещении, а также компенсация арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений, а также работ по капитальному ремонту. 

Дополнительного соглашения к договору субаренды о предоставлении арендодателем арендатору права на выполнение ремонтных и иных работ, сторонами не заключалось. 

В ходе рассмотрения дела представитель истца указывал на то, что решение о выполнении работ в спорном помещении истец приняла, руководствуясь пунктом 2.5 договора, согласно которому арендодатель дает согласие субарендатору производить перепланировку, реконструкцию арендуемого помещения, изменение всех видов сетей, необходимых для осуществления его деятельности.

Между тем арендатор в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказала факт получения согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества, доказательств получения согласия на осуществление улучшений имущества за счет арендодателя, согласования стоимости производимых улучшений и составления сметы расходов с участием представителя ответчика, извещения ответчика о необходимости принять выполненные работы, принятия ответчиком результата выполненных работ, истец суду также не представила.

Довод истца о том, что ответчики знали о проведении работ, стоимость которых ФИО3 заявлена к взысканию, ФИО5 систематически присутствовала на объекте, по мнению суда, не является достаточным основанием для взыскания с ответчиков стоимости неотделимых улучшений, работ по проведению работ по капитальному ремонту помещения, поскольку исходя из конструкции правоотношений, любые изменения или согласованные условия по пользованию арендуемым помещением должны были быть оформлены в письменной форме. Получения письменного согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений помещения является обязательным.

Доводы истца о том, что осуществление работ по капитальному ремонту были необходимыми, так как для приведения помещения в надлежащее состояние для ведения предпринимательской деятельности требовалось выполнение именно капитального ремонта помещений, подлежат отклонению, поскольку доказательств этому не представлено, в материалы дела акт приема-передачи к договору субаренды, подтверждающий состояние помещения, представлен не был, как и доказательств необходимости проведения капитального ремонта арендуемого ФИО3 помещения.

Истцом не представлено доказательств того, что помещение на момент его передачи находилось в неудовлетворительном состоянии и требовало проведения работ по капитальному ремонту, проведение таких работ было согласовано с арендодателем и о согласовании возмещения арендодателем арендатору стоимости проведения таких работ, учитывая, что по общему правилу проведение работ по капитальному ремонту возложено именно на арендодателя помещения.

Кроме того, судом принимается во внимание, использование нежилого помещения в целях преступной деятельности, что противоречит его назначению. 

Так судом установлено, что ФИО3 в составе с иными лицами в помещении по адресу: 

<

данные изъяты> организовали салон эротического массажа 

<

данные изъяты> для занятия проституцией другими лицами женского пола, включая несовершеннолетнюю.

Постановлением следователя по особо важным делам второго отдела по расследованию особо важных дела следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Курганской области от 6 июня 2021 г. ФИО3 признана обвиняемой по уголовному делу, ей предъявлено обвинение в совершении преступлений, предусмотренных 

<

данные изъяты> Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах с учетом вышеприведенных норм права, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что сторонами договора не оговорено обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость работ по улучшению нежилого помещения, по проведению капитального ремонта помещения, перечень таких работ и их стоимость с арендатором не согласовывались, все работы проведены ФИО3 в целях осуществлению ею собственной деятельности, помещение использовалось в противоправных целях, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО3 о взыскании с ФИО4 и ООО «Гармония-Л» денежных средств в размере 2157903 руб.

Исходя из процессуального результата рассмотрения спора и на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано, то суд не находит оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца понесенных последней расходов по уплате государственной пошлины в размере 18990 руб., расходов по оплате судебной экспертизы – 80000 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Гармония-Л», ФИО4 о взыскании денежных средств в размере 2157903 руб., расходов по уплате государственной пошлины – 18990 руб., расходов по оплате судебной экспертизы – 80000 руб. отказать. 

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд Курганской области.

Мотивированное решение суда составлено 16 января 2024 г.

Судья Буторина Т.А.