Дело № 2-2992/2025 (2-12988/2024;) 6 марта 2025 года

78RS0019-01-2024-009337-08 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Каменкова М.В.,

при секретаре Богдановой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» о защите прав потребителя, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест», указав, что на основании договора № 02090226-СГР26.6.4/ЭР участия в долевом строительстве и соглашения об уступке прав и обязанностей от 08.08.2023 истец приобрел право требования к застройщику на передачу объекта долевого строительства – квартиру в многоквартирном доме, которая по условиям договора подлежала передаче застройщиком дольщику 31.12.2023. На основании уведомления застройщика истцом 09.12.2023 произведен осмотр квартиры, в ходе которого были выявлены существенные недостатки, препятствующие проживанию в квартире. Указанные недостатки были отражены истцом в акте осмотра 09.12.2023 и 29.01.2024 устранены ответчиком. После устранения ответчиком строительных недостатков между сторонами 29.01.2024 подписан акт приема-передачи квартиры. В связи с просрочкой исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства истец обратился к ответчику с требованием о выплате неустойки. Ответчиком 28.02.2024 на счет истца произведена выплата в размере 216 184 руб. Однако истец с размером выплаченной неустойки не согласился, посчитав ее необоснованно заниженной. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с иском в суд с требованиями о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 114 849 руб. 07 коп., а также штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест», действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, по иску возражал, поддержал письменные возражения на иск.

При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему. 

Согласно с п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. ст. 6, 8 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. 

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 02.12.2022 между ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» (застройщик) и ФИО7., ФИО8. (дольщики) заключен договор № 02090226-СГР26.6.4/ЭР участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организация построить на земельном участке малоэтажные многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями (корпуса 6.1, 6.2, 6.3, 6.4) (участок 26 по ППТ) по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 

<

адрес> (объект) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщикам квартиру в указанном доме, описание которой содержится в п. 1.2 договора, а дольщики обязались уплатить застройщику установленный договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1.2 договора объектом долевого строительства является вновь созданное недвижимое имущество – трехкомнатная квартира в корпусе 6.4, имеющая следующие проектные характеристики: назначение – жилое помещение, общая площадь 86,50 кв.м., секция 6, этаж 4, условный номер (индекс) 0209, строительные оси: 9.6с-14.6с; М.6с-У.6с.

Общий размер долевого взноса, подлежащего внесению дольщиками застройщику (цена договора), составил 15 791 008 руб. (п. 5.1 договора).

В силу п. 3.1 договора застройщик обязался передать дольщикам квартиру по акту приема-передачи не позднее 31.12.2023 после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Пунктом 4.1 договора определено, что застройщик обязан передать дольщикам квартиру, комплектность и качество которой соответствуют условиям договора и проектной документации, а также нормативным требованиям. 

На основании договора об уступке прав и обязанностей от 21.07.2023, заключенного между ФИО10 ФИО9 (цеденты) и ФИО1 (цессионарий), право требования к застройщику передачи объекта долевого строительства по договору № 02090226-СГР26.6.4/ЭР участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.12.2022 перешло истцу. 

Как разъяснено в п. 1, п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", по смыслу пункта 1 статьи 382, пункта 1 статьи 389.1, статьи 390 ГК РФ уступка требования производится на основании договора, заключенного первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием).

В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования.

Обязательство по оплате цены договора исполнено дольщиками в полном объеме, что ответчиком не оспаривается. 

09.12.2023 на основании уведомления застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче истцом осуществлен осмотр квартиры, в ходе которого истцом выявлен ряд строительных недостатков (106 замечаний), отраженных в акте осмотра от 09.12.2023 и приложении к нему.

Застройщиком заявленные истцом недостатки приняты к устранению. 

По результатам устранения выявленных недостатков 29.01.2024 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры № № по адресу: 

<

адрес>

На основании претензии от 30.01.2024 истец потребовал осуществить выплату неустойки в связи с нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31.12.2023 по 29.01.2024 в размере 505 312 руб. 26 коп. 

Согласно ответу исх. № 240 от 15.02.2024, ответчик признал право истца на взыскание неустойки в связи с просрочкой исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, одновременно с этим ответчик указал, что неустойка с учетом праздничных дней подлежит взысканию, начиная с 10.01.2024; кроме того, в связи с уменьшением общей площади квартиры и в соответствии с п. 5.4 договора застройщик выплатил истцу в счет уменьшения цены договора сумму в размере 273 833 руб., что истцом не оспаривается, в связи с чем общий объем долевого взноса составил 15 517 175 руб. С учетом изложенного ответчик осуществил истцу выплату неустойки в размере 216 184 руб., что подтверждается платежными поручениями № 666 от 28.02.2024 на сумму 188 080 руб. и № 36 от 28.02.2024 на сумму 28 104 руб.

Истец с выплаченной суммой неустойки не согласился. Истцом представлен расчет неустойки, согласно которому неустойка за период с 10.01.2024 по 29.01.2024 составляет 331 033 руб. 07 коп. из расчета: 15 517 175 * 1/300 * 2 * 16% * 20 дн. С учетом ранее произведенной выплаты ответчиком в размере 216 184 руб., истец просит взыскать неустойку в размере 114 849 руб. 07 коп.

В силу ст. 10 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Как установлено ранее, квартира подлежала передаче застройщиком дольщику не позднее 31.12.2023. 

09.12.2023 состоялся осмотр объекта долевого строительства, в ходе которого истцом были выявлены строительные недостатки, отраженные в акте осмотра.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Факт наличия на момент первичного осмотра квартиры 09.12.2023 зафиксированных в акте осмотра недостатков ответчиком не оспаривается, как и правомерность отказа истца от подписания акта приема-передачи ввиду наличия указанных недостатков.

После устранения застройщиком строительных недостатков сторонами подписан акт приема-передачи от 29.01.2024.

Возражая по иску, ответчик ссылается на добровольное удовлетворение им требования истца о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Оспаривая представленный истцом расчет неустойки, ответчик указывает на то, что истцом не учтены положения постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024.

Доводы ответчика в указанной части заслуживают внимания. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Вместе с тем, 18 марта 2024 г. Правительством Российской Федерации издано постановление N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее также - Постановление), пунктом 1 которого установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Указанное Постановление вступило в законную силу 22.03.2024 (опубликовано на официальном интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, 22.03.2024).

В соответствии с п. 2 указанного постановления в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых, подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 данного постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Исходя из положений Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. N 326, при расчете неустойки применяется ключевая ставка, не превышающая размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 г., то есть 7,5%.

Таким образом, неустойка за период с 10.01.2024 по 29.01.2024 составляет 155 171 руб. 75 коп. из расчета: 15 517 175*1/300*2*7,5%*20 дн.

Принимая во внимание добровольную выплату ответчиком неустойки в полном размере, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 22.04.2025.