КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-28/2021

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

19 января 2021 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Корнюшенкова Г.В., 

при секретаре - Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Технострой» об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Технострой» (далее также - административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица - администрация городского округа «Город Калининград», Правительство Калининградской области, об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок по 

<

адрес> с кадастровым номером №, площадью 8770 кв.м, под существующие гаражи. Срок аренды установлен до 22 мая 2045 года.

В отношении данного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость в размере 60 529 136, 80 рублей. Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости. 

По заказу административного истца ООО «НЦ «Балтэкспертиза» провело оценку земельного участка. В соответствии с составленным отчетом об оценке от 22 сентября 2020 года № Н-1196-2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01 января 2019 года составляет 17 169 600 рублей. Правильность выводов в отчете об оценке подтверждается экспертным заключением СРО РАО от 23 сентября 2020 года № 91/220920/26.

Административный истец указывает, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав ООО «Технострой», в частности при уплате установленного размера арендной платы за использование земельного участка.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов «О государственном кадастре недвижимости», «О государственной кадастровой оценке», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 17 169 600 рублей 00 копеек.

Определением судьи Калининградского областного суда от 25 ноября 2020 года Правительство Калининградской области привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика. Протокольным определением Калининградского областного суда от 14 декабря 2020 года к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица привлечено ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Администрацией городского округа «Город Калининград» на административное исковое заявление ООО «Технострой» представлен письменный отзыв (л.д. 167-168).

В судебном заседании 19 января 2021 года представитель ООО «Технострой» ФИО4 заявленные административным истцом требования поддержала в полном объеме.

Административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительство Калининградской области, заинтересованные лица - администрация городского округа «Город Калининград», ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. От администрации городского округа «Город Калининград» поступило письменное ходатайство о проведении судебного заседания без участия представителя.

С учетом мнения представителя административного истца и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца - ФИО4, допросив в качестве специалиста оценщика ФИО2 исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и никем не оспаривается, что ООО «Технострой» является арендатором (срок действия договора с 14 августа 2014 года по 21 мая 2045 года) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8770 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под существующие здания гаражей автошколы, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, имеющего адрес (местоположение): «Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 01 сентября 2020 года № КУВИ-002/2020-17477513 (л.д. 180-184), а также договором № 000782 на передачу в аренду городских земель от 16 сентября 1996 года, соглашением № 1 от 04 августа 1999 года об изменении и дополнении договора № 000782 от 16 сентября 1996 года, соглашением № 000782-2 от 22 февраля 2011 года об изменении и дополнении договора № 000782 от 16 сентября 1996 года на передачу в аренду городских земель, соглашением № 000782-3 от 28 апреля 2012 года об изменении и дополнении договора № 000782 от 16 сентября 1996 года на передачу в аренду городских земель, соглашением № 000782-4 от 25 декабря 2012 года об изменении и дополнении договора № 000782 от 16 сентября 1996 года на передачу в аренду городских земель, соглашением № 000782-5 от 27 февраля 2013 года об изменении и дополнении договора № 000782 от 16 сентября 1996 года на передачу в аренду городских земель, соглашением об уступке прав и обязанностей по договору от 16 сентября 1996 года № 000782 на передачу в аренду городских земель от 14 августа 2014 года, (л.д. 53-78). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Принятым в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 01 января 2019 года установлена в размере 60 529 136 рублей 80 копеек. Указанные сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 06 февраля 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02 сентября 2020 года № КУВИ-002/2020-17479338 (л.д. 166).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из представленного административным истцом договора № 000782 на передачу в аренду городских земель от 16 сентября 1996 года с последующими изменениями и дополнениями, а также в силу Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного решением окружного Совета депутатов Калининграда от 28 ноября 2007 года № 376 (с последующими изменениями и дополнениями), расчет арендной платы в отношении вышеуказанного земельного участка осуществляется исходя из его кадастровой стоимости, арендная плата подлежит перерасчету в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, несоответствие кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца при уплате арендной платы. Таким образом, ООО «Технострой» вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Следовательно, при разрешении данного административного дела на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой по состоянию на 01 января 2019 года в качестве кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, а на административных ответчиках (заинтересованных лицах) - обязанность доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости данных земельных участков, представленных ООО «Технострой».

Административным истцом суду представлен отчет об оценке от 22 сентября 2020 года № Н-1196-2020, выполненный по его заказу ООО «НЦ «Балтэкспертиза» (оценщик - ФИО3.), в соответствии с которым (л.д. 120-148) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 17 169 600 рублей.

Судом установлено, что оценка рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости произведена оценщиком ФИО1, который отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности (обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, стаж работы в оценочной деятельности 17 лет, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности: «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков). 

Отчет об оценке содержит необходимые сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и юридического лица, с которым у оценщика заключен трудовой договор (ООО «НЦ «Балтэкспертиза»). 

Указанные в отчете цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки, и предполагаемое использование - для предоставления в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной, не допускают их неоднозначного толкования. 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж (в расчетах использованы четыре объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам). Отказ от использования затратного и доходного подходов оценщиком обоснован. Оценщиком в отчете обоснованы применение или отказ от применения соответствующих корректировок.

Судом административным ответчикам и заинтересованным лицам было в письменной форме разъяснено право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы и представить доказательства в подтверждение своих возражений против административного иска. Они также предупреждены судом о том, что в случае отсутствия позиции по делу, судом будет принято решение на основании документов, имеющихся в деле (л.д. 105, 173).

Представленные административным истцом суду данные о величине по состоянию на 01 января 2019 года рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, содержащиеся в отчете об оценке от 22 сентября 2020 года № Н-1196-2020, выполненном ООО «НЦ «Балтэкспертиза», иными лицами, участвующими в деле, не опровергнуты. Каких-либо доказательств, в подтверждение того, что названный земельный участок на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2019 года) имел другую рыночную стоимость, суду не представлено.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительство Калининградской области, ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» возражений на административное исковое заявление ООО «Технострой» суду не представили.

Возражения заинтересованного лица - администрации городского округа «Город Калининград» на административное исковое заявление ООО «Технострой» не могут быть признаны судом основанием для отказа в удовлетворении заявленных административным истцом требований. Указанные возражения какими-либо доказательствами не подтверждены, ходатайство о назначении судебной экспертизы названным заинтересованным лицом также не заявлено. 

В силу положений Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12). Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Тем самым, ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог.

Подбор оценщиком при составлении отчета об оценке от 22 сентября 2020 года № Н-1196-2020 объектов-аналогов находящихся в собственности, а не в аренде, как объект оценки, не свидетельствует о занижении определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Данные о местонахождении объектов-аналогов использованы оценщиком из источников, находящихся в открытом доступе, скриншоты объявлений о продаже земельных участков - объектов-аналогов размещены в отчете (таблица 19), и позволяют с достаточной полнотой определить местонахождение указанных объектов. Использование оценщиком в качестве объекта-аналога земельного участка, выставленного на продажу в феврале 2018 года, также само по себе не свидетельствует о недостоверности определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В судебном заседании оценщик ФИО5, будучи предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных показаний либо заключения, подтвердил обоснованность и достоверность сделанных им в отчете об оценке от 22 сентября 2020 года № Н-1196-2020 выводов о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Кроме того, суду представлено экспертное заключение на отчет об оценке № Н-1196-2020 от 23 сентября 2020 года № 91/220920/26, выполненное саморегулируемой организацией Региональная ассоциация оценщиков, вид экспертизы: экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, в соответствии с которым (л.д. 149-165) выбранный оценщиком метод оценки в рамках использованного оценщиком сравнительного подхода признан обоснованным. Выполненные расчеты стоимости объекта оценки в отчете об оценке соответствуют применяемым подходам и методам. В результате экспертизы отчета об оценке, технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат, не выявлено. Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) подтверждается.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает доказанным, что по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 17 169 600 (Семнадцать миллионов сто шестьдесят девять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек. 

В связи с изложенным заявленные административным истцом исковые требования об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Поскольку в данном случае ООО «Технострой» не обращалось с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, и в силу вышеприведенных положений части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предварительное обращение в комиссию не является обязательным, датой подачи ООО «Технострой» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка является дата обращения ООО «Технострой» с административным исковым заявлением в Калининградский областной суд - 24 ноября 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Технострой» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8770 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под существующие здания гаражей автошколы, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, имеющего адрес (местоположение): «Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, на дату 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 17 169 600 (Семнадцать миллионов сто шестьдесят девять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек. 

Датой подачи ООО «Технострой» заявления об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ООО «Технострой» с административным исковым заявлением в Калининградский областной суд - 24 ноября 2020 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 26 января 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда Г.В. Корнюшенков