Дело 2-1365/2025г.

УИД 05RS0031-01-2025-000163-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2025 года г. Махачкала 

Ленинский районный суд города Махачкалы Республики Дагестан в составе председательствующего - судьи Айгуновой З.Б., при секретаре судебного заседания – Темирхановой Д.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Сбербанк к ФИО1 ФИО4 о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога, 

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении кредитного договора № от 04.08.2022, взыскании задолженности по указанному кредитному договору в размере 21 011 155,13 рублей, госпошлины и обращении взыскания на предмет залога – имущественные права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, порядковый №, запись в ЕГРН:№ от 15.08.2022, указав при этом, что истец на основании вышеуказанного договора выдало ответчику кредит на инвестирование строительства объекта недвижимости, на сумму 20 000 000 рублей, на срок 336 месяцев, под 11,2% годовых. Для обеспечения исполнения обязательств по договору ответчик представляет кредитору залог имущественных прав требования на приобретаемый объект недвижимости.

В судебное заседание истец ПАО Сбербанк будучи надлежаще извещенным о судебном разбирательстве, не направил своего представителя. Просил рассмотреть дела в отсутствии его представителя. 

В судебное заседание ответчик – ФИО1, будучи надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения гражданского дела, на судебное заседание не явилась, об уважительности причин не явки не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила.

Из искового заявления следует, что ответчик зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>.

Факт проживания ответчика по указанному адресу подтверждается кредитным договором № от 04.08.2022 и регистрационным досье о регистрации граждан РФ.

При этом, согласно отчету об отслеживании отправления с потовым идентификатором, произведена неудачная попытка вручения ответчику судебного изведения о дате и времени назначенного судебном заседания.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно статье 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами этого параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Как это следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен кредитный договор № от 04.08.2022 о предоставлении кредита на сумму 20 000 000 руб. под 11,2% сроком на 336 месяцев со дня фактической выдачи кредита, данный кредит носил целевой характер и был предоставлен для инвестирования строительства объекта недвижимости, квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

По правилам части 1 статьи 425 и части 1 статьи 807 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, и передачи денег, в связи с чем стороны по кредитному договору обязаны исполнять его условия с момента подписания и передачи денег.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Приведенные выше обстоятельства приводят суд к выводу о том, что банк выполнил свои обязательства по кредитному договору.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу требований статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Анализ движения основного долга и процентов по нему показывает, что сторона заемщиков обязательства по договору выполняли ненадлежащим образом.

Из представленных истцом документов следует, что ответчик свои обязательства по договору не выполняет, платежи в погашение задолженности не производит, в результате чего за ним по состоянию на 14.11.2024 по договору образовалась задолженность в размере 21 011 155,13 руб., из которых по основному долгу 19 812 838,52 руб., задолженность по процентам 1 176 176,79 руб. и неустойка 22 139,82 руб.

Одним из условий договора являлась обязанность заемщиков по уплате процентов за пользование кредитом в размере 11,2% годовых.

Таким образом, на названный день расчета за заемщиком образовалась задолженность, которая подлежит взысканию.

На основании изложенного и с учетом ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора, невнесения им сумм в погашение кредита и процентов по договору, что доказывается представленными истцом расчетом задолженности, требованием о возврате всей суммы кредита, процентов и неустойки, суд находит требования истца о взыскании этой суммы задолженности с ответчика по кредитному договору подлежат удовлетворению.

Исходя из того, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору, истцом заявлены требования и о расторжении кредитного договора.

В соответствии с частью 4 статьи 3 ГПК РФ заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что спор об изменении или о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно этому пункту статьи по правилам досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора требование о расторжении договора в судебном порядке может быть заявлено только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как это следует из уведомления (претензии), данная процедура уведомления о расторжении договора соблюдена, поскольку данным уведомлением истец установил для ответчика срок для ответа.

Однако, как это следует из материалов дела, такой ответ ответчиком, не дан.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной стороной другая сторона вправе требовать расторгнуть договор по решению суда, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Предоставление кредита под проценты является деятельностью, направленной на получение доходов за счет процентов, которые платят заемщики.

Соответственно, невыполнение заемщиком своих обязательств по своевременной уплате этих процентов существенно нарушает право кредитора, поскольку он лишается получение доходов, на которые он рассчитывал, и тем самим ему причиняется ущерб в размере суммы процентов, на что кредитор был вправе рассчитывать при заключении договора.

Тем более он получает ущерб, в случае не возврата самой суммы кредита, поскольку он утрачивает свое имущество.

В данном случае такие основания для расторжения кредитного договора имеются, поскольку ответчик не погашает и проценты по кредиту, и не возвращает сумму кредита.

Таким образом, требования истца о расторжении кредитного договора также подлежат удовлетворении.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). 

Согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1). 

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2). 

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в доле (далее - права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). 

Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРН записи о возникновении ипотеки в силу закона (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). 

Согласно ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 1). 

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п. 2). 

В соответствии с положениями ст. 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в ЕГРН. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (п. 1). 

При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства (п. 5). 

В п. 1 ст. 353 ГК РФ установлено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. 

В силу Индивидуальных условий кредитования, цель использования потребительского кредита - инвестирование в строительство объекта недвижимости: квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Банку до выдачи кредита: права требования участника долевого строительства по договору. После выдачи кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п.22 Кредитного договора: последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости.

Согласно условиям уступки права требования по договору № от 20.08.2018 на участие в долевом строительстве многоквартирного дома цена объекта долевого строительства – 35 000 000 руб., из которых 15 000 000 руб. - собственные средства Участника долевого строительства, 20 000 000 руб. - кредитные денежные средства, предоставляемые ПАО Сбербанк Участнику долевого строительства на строительство квартиры по кредитному договору № от 04.08.2022г.

С момента государственной регистрации ипотеки в силу закона в ЕГРН объект долевого строительства считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости". При регистрации права собственности Участника долевого строительства на объект долевого строительства одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Банка на объект долевого строительства. Залогодержателем по данному залогу является ПАО Сбербанк, а Залогодателем - Участник долевого строительства. Права Залогодержателя удостоверяются Закладной. С момента государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве, право требования, принадлежащее Участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11, ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При регистрации договора участия в долевом строительстве одновременно подлежит регистрации обременение прав требований в виде залога (ипотеки), возникающее на основании закона. Залог прав требований действует до момента государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на объект долевого строительства, право получения которого было оплачено за счет кредита (абз.2-3 п. 2.3 договора об уступке права требования по договору об участии в долевом строительстве №17 от 20.08.2018). 

Договор от 22.07.2022 об уступке права требования по договору об участии в долевом строительстве №17 20.08.2018, а также ипотека (залог) прав требования Участника долевого строительства в пользу ПАО Сбербанк зарегистрированы в установленном порядке, что следует из отметки о государственной регистрации на договоре, из выписки из ЕГРН, реестрового дела. 

Согласно ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1). 

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее 3-х месяцев (п. 2). 

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3). 

Установив факт существенного нарушения обязательств по кредитному договору, выразившихся в непогашении кредитной задолженности, приняв во внимание период просрочки и наличие непогашенной задолженности, отсутствие предусмотренных п. 2, п. 3 ст. 348 ГК РФ, п. 2, п. 3 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обстоятельств, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, суд приходит к выводу о необходимости обратить взыскание на предмет залога, для погашения взысканной задолженности по кредитному договору.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим же Федеральным законом. 

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

Истцом проведена оценка рыночной стоимости права требования на квартиру. Согласно заключению о стоимости имущества от 25.10.2024 рыночная стоимость составляет 10 740 000 рублей. 

Истец просит определить в судебном порядке начальную продажную стоимость недвижимого имущества в сумме 8 592 000 рублей.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 названного выше Федерального закона начальная продажная цена имущества для его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом, Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Какие-либо основания для отказа в определении начальной продажной цены имущества не установлены.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО Сбербанк, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от 04.08.2022, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО1 ФИО6.

Взыскать с ФИО1 ФИО5 

<

данные изъяты> в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору № от 04.08.2022 за период с 04.06.2024 по 14.11.2024 (включительно) в размере 21 011 155,13 рублей и госпошлину в размере 145 539 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога, а именно:

-Права требования участника долевого строительства по договору № от 21.07.2022. Запись в ЕГРП: № от 31.08.2022. Ипотека в силу закона.

Установить начальную цену продажи предмета залога в размере 8 592 000 рублей. Определить способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Резолютивная часть решения оглашена 06 февраля 2025 года.

В мотивированном виде решение изготовлено 20 февраля 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд РД в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной формулировке через Ленинский районный суд г. Махачкалы.

Председательствующий Айгунова З.Б.